N. R.G. 2033/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa RI TR, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. 2033/2018 R.G. promossa da
C.F. ), Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. ILARIA DE S_ANCTIS, con domicilio eletto presso lo studio del difensore in Teramo, via Getulio n. 22;
PARTE ATTRICE (in riassunzione) contro
(C.F. ), in persona del NTroparte_1 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. GABRIELLA ZUCCARINI, con domicilio eletto presso lo studio del difensore in Teramo, Circonvallazione Spalato n. 74/a;
PARTE CONVENUTA nonché contro
(C.F. ), in persona NTroparte_2 P.IVA_2 del legale rappresentante pro tempore,
rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. ANTONELLA D'ANGELO GALLO, con domicilio eletto presso lo studio del difensore in Teramo, Via F. Masci n.1;
ZA IA
OGGETTO: risarcimento danni.
CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da note di trattazione scritta depositate in sostituzione dell'udienza del 14 ottobre 2025.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Ai sensi dell'art. 132 co. 2 n. 4 c.p.c., come modificato dall'art. 45 co. 17 della legge 18 giugno 2009
n. 69, la presente sentenza viene motivata attraverso una concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, sicché, nei limiti di quanto strettamente rileva ai fini del decidere, le posizioni delle parti possono essenzialmente riepilogarsi come di seguito.
Con atto di citazione regolarmente notificato, ha convenuto in giudizio Parte_2 innanzi all'intestato Tribunale la Teramo, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: CP_3
“1) accertata e dichiarata la responsabilità della convenuta in ragione del contratto di locazione ripassato tra le parti e degli obblighi da esso derivanti, condannare la convenuta alla CP_4 Tribunale di Teramo

refusione di € 135.720,40 come riportato dalla perizia a firma del Geom. relativa al giudizio Per_1 dinanzi al Tribunale Civile di Teramo, avente RG 1013/2017, o nella diversa misura che sarà ritenuta di giustizia.
2) con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa”.
A sostegno della domanda ha esposto quanto segue:
- che a partire dal 1984 e sino al 1999 aveva concesso in locazione alla Provincia di Teramo e, successivamente, dal 1999 al 2016, alla (subentrata nel contratto originario), un immobile CP_4 di sua proprietà, con annessi due fabbricati distanti circa 150 metri l'uno dall'altro, sito in NTrada
Pelagalla nel Comune di Cellino Attanasio e censito nel Catasto Fabbricati alla partita 1584, foglio 20, particelle nn. 16, 476, 478, 479 e 480, unitamente a un terreno dell'estensione complessiva di oltre 11 ettari, coltivato per circa 1 ha a vigneto in buono stato vegetativo, per circa 0,70 ha a uliveto, per circa
5,68 ha a seminativo, mentre la restante parte risultava incolta;

- che la locazione dell'immobile alla Teramo era finalizzata alla realizzazione di una comunità CP_3 terapeutica denominata “Sant'Andrea”, destinata alla prevenzione e cura della tossicodipendenza, il cui servizio era stato da sempre gestito in modo continuativo da NTroparte_2
[...]
-che nel mese di agosto dell'anno 2015, a seguito di un'ispezione del Comando dei Carabinieri del nucleo Nas di Pescara, la comunità terapeutica era stata chiusa poiché erano state riscontrate criticità di natura igienico-sanitaria;
-che in data 26 gennaio 2016 la aveva comunicato la volontà di recedere dal contratto CP_4 di locazione, e che la restituzione dell'immobile sarebbe avvenuta in data 26 aprile 2016, allo scadere dei tre mesi di preavviso previsti;

-che nel mese di luglio 2016 l'immobile era stato restituito ed era stato possibile prendere atto del grave stato in cui versava;

- di aver denunciato la situazione alla convenuta con raccomanda del 25 luglio 2016, senza ricevere alcun riscontro, di aver quindi avviato il relativo procedimento di mediazione, e di aver promosso, nel mese di febbraio 2017, procedimento di accertamento tecnico preventivo (rubricato al n. 1033/2017 dell'intestato Tribunale), nel quale era stato nominato c.t.u. il geom. Per_1
- che il c.t.u., dopo aver rilevato il diffuso e avanzato stato di incuria dell'immobile, oltre ai danni al vigneto e all'uliveto, aveva quantificato i danni in complessivi € 135.720,40. Parte attrice ha quindi dedotto la responsabilità della convenuta per non aver riconsegnato l'immobile nello stato in cui si trovava al momento della concessione in locazione e per non aver adempiuto al più generale dovere di diligenza, che, nel caso di specie, si concreta nell'obbligo di non alterare la destinazione economica del bene e nell'obbligo di custodia.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 4 ottobre 2018, si è costituita in giudizio la
, concludendo per il rigetto della domanda, contestando recisamente la stessa sotto più CP_4 profili nonché evidenziando, segnatamente, che:
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-già a partire dal mese di aprile dell'anno 1983 (quando conduttrice dell'immobile oggetto di causa era ancora la Provincia di Teramo) i locali e i terreni locati si trovavano in uno stato di conservazione mediocre;

-in verità, le operazioni peritali svoltesi nell'ambito del procedimento per accertamento tecnico preventivo avevano avuto inizio solamente in data 19 ottobre 2017, quindi, sedici mesi dopo l'effettiva riconsegna dell'immobile, avvenuta in data 27 giugno 2016;
-in modo particolare, nel verbale di riconsegna dell'immobile non solo non era stata riportata alcuna criticità, ma nella stessa era stato dichiarato che i proprietari dell'immobile non avevano più nulla a pretendere e che, dunque, quest'ultima dichiarazione, costituendo confessione stragiudiziale, era da reputarsi ostativa all'accoglimento della domanda attorea;

-l'elaborato peritale depositato in sede di a.t.p., inoltre, era caratterizzato da estrema genericità e fumosità sia nell'individuazione delle opere di ordinaria e straordinaria manutenzione che nel tempo avrebbero dovuto essere realizzate, sia nell'individuazione della ripartizione di tale responsabilità, di talché non poteva considerarsi in alcun modo dotato di alcuna valenza probatoria;

- era necessario chiamare in causa la società che NTroparte_2 effettivamente aveva gestito l'immobile durante tutto lo svolgimento del contratto di locazione. La convenuta ha, quindi, chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“1) in via preliminare, autorizzare ex art. 269 c.p.c. la chiamata in causa della
[...]
(C.F. ), in persona del suo legale rappresentante dott. NTroparte_2 P.IVA_2
con sede in Cellino Attanasio alla c.da Vallarola snc, previo spostamento della NTroparte_5 prima udienza di comparizione al fine di consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini di cui all'art. 163 bis c.p.c. e 269 comma 2° c.p.c.; 2) nel merito, rigettare la domanda di parte attrice nei confronti dell' poiché CP_6 infondata per le ragioni di cui in narrativa;

3) in subordine, in denegata ipotesi di accoglimento anche parziale della domanda attrice, accertare
e dichiarare che l'obbligo di custodia dei beni e la loro ordinaria manutenzione (struttura ed aree) gravavano, giusta contratto di appalto stipulato tra le parti, sulla ditta Rogers Cooperativa Sociale, accertare e dichiarare l'esclusiva responsabilità della in ordine alla NTroparte_2 causazione dei danni lamentati dall'attrice che eventualmente saranno ritenuti riconducibili a presunte inadempienze del conduttore, ciò in forza delle specifiche previsioni contrattuali meglio precisate nel contratto stipulato tra le parti e, per l'effetto, rigettare la domanda proposta nei confronti dell'
[...]
qui concludente e condannare al risarcimento dei predetti danni, previa loro corretta CP_1 quantificazione, la , su cui gravavano gli obblighi di custodia dei NTroparte_2 beni oggetto di locazione giusta;

4) con vittoria di spese e competenze di lite, diritti ed onorari del giudizio”.
Autorizzata la chiamata in causa con decreto del 15 ottobre 2018, in data 8 luglio 2019 si è costituita in giudizio la terza chiamata, dopo aver eccepito il proprio NTroparte_2 difetto di legittimazione passiva, ha sostanzialmente aderito alle difese svolte dalla , CP_4 concludendo per il rigetto delle avverse domande, ritenute infondate in fatto e in diritto.
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Così instauratosi il contraddittorio, la causa è stata istruita in via documentale e mediante prove orali e, dopo essere stata interrotta, a seguito del decesso dell'attrice, è stata riassunta in data 22 dicembre 2023 da in qualità di erede della Parte_1 Pt_2
La causa è stata nuovamente interrotta in data 22 ottobre 2024, stante l'avvenuta cancellazione dall'Albo degli Avvocati dell'avv. Lorenzo Giuliani, difensore della terza chiamata.
Riassunta nuovamente la causa, è stata infine trattenuta in decisione con ordinanza del 14 ottobre
2025, con assegnazione di giorni 20 per il deposito delle comparse conclusionali e giorni 20 per le memorie di replica, decorrenti dal 20 ottobre 2025 incluso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è infondata e, pertanto, deve essere rigettata, per le motivazioni di seguito illustrate.
In punto di diritto, ricostruendo il quadro normativo applicabile al caso di specie, deve osservarsi che il regime delle responsabilità delle parti nel contratto di locazione è delineato dagli artt. 1575, 1576, 1587,
1590 e 1609 c.c., che individuano con precisione l'ambito degli obblighi rispettivamente gravanti sul locatore e sul conduttore durante il rapporto contrattuale e al momento della riconsegna dell'immobile.
In particolare, l'art. 1575 c.c. pone a carico del locatore l'obbligo di consegnare la cosa in buono stato di manutenzione e di mantenerla in condizione da servire all'uso convenuto, prevedendo altresì il dovere di garantirne il pacifico godimento per tutta la durata della locazione.
Tale obbligo di mantenimento costituisce il nucleo delle prestazioni manutentive gravanti sul locatore e si esplica, ai sensi dell'art. 1576 c.c., attraverso l'esecuzione di tutte le riparazioni necessarie alla conservazione e alla funzionalità della cosa, con esclusione delle sole riparazioni di piccola manutenzione, che sono invece poste a carico del conduttore.
Quest'ultimo è gravato dagli obblighi delineati dall'art. 1587 c.c. e 1577 c.c., che gli impone – da un lato – di servirsi della cosa con la diligenza del buon padre di famiglia e – dall'altro – di dare pronto avviso al locatore delle riparazioni che sono a carico di quest'ultimo.
L'obbligo di diligenza qualifica il parametro normativo per valutare l'eventuale imputabilità al conduttore di deterioramenti eccedenti il normale consumo dell'immobile; l'obbligo di avviso integra, invece, un dovere di cooperazione, la cui omissione può essere rilevante solo nella misura in cui impedisca al locatore di provvedere tempestivamente alle riparazioni straordinarie.
Quanto al momento della cessazione del rapporto, l'art. 1590 c.c. stabilisce che il conduttore deve restituire l'immobile nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo il deterioramento o il consumo derivante dall'uso conforme al contratto. Tale disposizione, pertanto, distingue chiaramente tra l'usura normale, fisiologicamente connessa al corretto utilizzo del bene e non imputabile al conduttore, e il deterioramento anomalo, eccedente l'ordinario logorio e imputabile a comportamento negligente o scorretto.
L'art. 1590 c.c., dunque, esonera espressamente il conduttore da responsabilità per il deterioramento o il consumo derivanti dall'uso conforme al contratto, riconoscendo che il normale godimento del bene, protratto nel tempo, comporta inevitabilmente un progressivo logorio degli elementi che compongono l'immobile e dei servizi che ne consentono la fruizione. Tale usura, proprio perché fisiologica, è inerente alla funzione economica della locazione ed è implicita nel valore del canone pattuito, non potendo,
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dunque, essere imputata al conduttore. In tale prospettiva, il comma III dell'art. 1590 c.c. precisa che “Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà”. Diversa è invece l'ipotesi del deterioramento anomalo, che si configura quando i segni di danneggiamento presentano caratteristiche di gravità, estensione o natura tali da eccedere il normale consumo conseguente a un uso diligente della cosa. Si tratta, ad esempio, di danneggiamenti prodotti da comportamenti negligenti, da manutenzione omessa sebbene dovuta, da utilizzo improprio dell'immobile o da modifiche non autorizzate: solo tali tipi di deterioramenti possono essere astrattamente imputati al conduttore e dar luogo a una sua responsabilità risarcitoria, purché – come si avrà modo di approfondire – siano provati nella loro esistenza, anomalia e causalità dal locatore che li allega.
La distinzione tra usura fisiologica e deterioramento anomalo non ha, tuttavia, carattere meramente teorico, ma si traduce in un concreto criterio di giudizio: il semplice rilievo di tracce di utilizzo, segni di vetustà, scolorimento di materiali, consumazione delle superfici o obsolescenza degli impianti non può di per sé integrare responsabilità del conduttore, trattandosi di fenomeni coerenti con l'ordinaria durata del contratto e con l'uso legittimo dell'immobile.
Solo allorché si dimostri che il pregiudizio supera la normale usura ed è riconducibile al mancato rispetto degli obblighi di diligenza gravanti sul conduttore, può configurarsi un deterioramento anomalo suscettibile di tutela risarcitoria.
In questo quadro si inseriscono, infine: l'art. 1588 c.c., in forza del quale “Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile”; l'art. 1609 c.c., che chiarisce la nozione di riparazioni di piccola manutenzione, qualificandole come quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso ordinario della cosa e necessarie a mantenerne l'efficienza nell'ambito della fruizione quotidiana. La norma esclude espressamente dalla sfera della responsabilità del conduttore quei guasti riconducibili a vetustà, caso fortuito o vizi strutturali, riconducendoli alla sfera manutentiva del locatore.
L'insieme delle norme richiamate delinea, dunque, un assetto nel quale il locatore sostiene gli interventi strutturali e straordinari necessari a garantire l'idoneità dell'immobile all'uso pattuito, mentre il conduttore risponde esclusivamente dei deterioramenti, verificatisi nel corso del rapporto locatizio, derivanti da un uso non diligente della cosa o comunque eccedenti la normale usura. La sua responsabilità per l'omessa segnalazione delle riparazioni sorge, inoltre, solo qualora tale omissione abbia determinato un aggravamento del danno.
L'aspetto dirimente della controversia oggetto di vaglio attiene, dunque, alle questioni che tipicamente sorgono in occasione della restituzione dell'immobile, allorché occorre verificare se il conduttore abbia effettivamente adempiuto all'obbligo di servirsi della cosa con la diligenza dovuta e se l'immobile presenti deterioramenti imputabili a un uso non corretto.
In tale prospettiva, la valutazione non riguarda soltanto lo stato dell'immobile in sé, ma anche il modo in cui il conduttore ha utilizzato gli elementi accessori, gli impianti e i servizi che, per la destinazione impressa al bene, ne costituiscono parte integrante e ne consentono la fruizione ordinaria.
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È all'interno di questo contesto che assume rilievo centrale il tema dell'onere della prova, poiché la disciplina codicistica non opera alcuna presunzione generale di responsabilità a carico del conduttore, né consente di inferire automaticamente la sua responsabilità dalla mera constatazione di un deterioramento.
La giurisprudenza di legittimità e di merito, in coerenza con il dettato degli artt. 1587 e 1590 c.c., ha affermato in modo costante che spetta al locatore, che agisca per il risarcimento del danno, dimostrare l'esistenza di un deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile.
La prova richiesta al locatore non si esaurisce nella mera allegazione di un peggioramento dello stato del bene, essendo necessario dimostrare che tale peggioramento non rientra nell'usura fisiologica connaturata all'utilizzo conforme al contratto. Solo quando questa prova sarà stata fornita, potrà eventualmente porsi a carico del conduttore l'onere di dimostrare che il danno è derivato da cause a lui non imputabili, quali la vetustà, il caso fortuito, la natura strutturale del guasto o la necessità di interventi straordinari spettanti al locatore.
Parimenti, quanto all'asserita omissione dell'obbligo di avviso previsto dall'art. 1587 c.c., la responsabilità del conduttore può configurarsi solo se il locatore dimostri che il mancato avvertimento ha concretamente impedito o ritardato l'esecuzione di interventi straordinari di sua spettanza, generando così un aggravamento del danno. Anche in tal caso, dunque, non basta la semplice circostanza dell'omissione, dovendo emergere un nesso causale diretto tra la mancata comunicazione e il pregiudizio lamentato.
Ciò premesso, applicando i richiamati principi al caso di specie e sulla base delle risultanze probatorie emerse, non è possibile attribuire le conseguenze del deterioramento dell'immobile di proprietà dell'attrice alla responsabilità dell'azienda sanitaria convenuta o della società terza chiamata.
Manca, a monte, l'allegazione e la dimostrazione circa l'esistenza di elementi utili a fondare l'invocata responsabilità; non è stata raggiunta adeguata prova, infatti, né in ordine alla natura anomala dei deterioramenti lamentati, né in ordine alla loro riconducibilità causale ad un comportamento negligente della conduttrice.
All'esito dell'istruttoria e sulla base della documentazione raccolta non è dato comprendere, di fatto, in che cosa sia precisamente consistito il lamentato deterioramento invocato da parte attrice, anche in ragione della estrema genericità della descrizione dello stesso fornita nell'atto di citazione e non chiarito dall'istruttoria espletata.
Sul punto, va osservato che, nel proprio atto introduttivo, parte attrice si limita a riportare – in modo del tutto acritico e privo di contestualizzazione – quanto rilevato dal c.t.u. nell'ambito dell'accertamento tecnico preventivo precedentemente svolto, affermando che “lo stato dell'immobile è caratterizzato da un diffuso e avanzato stato di incuria contraddistinta, oltre che da normale deterioramento, da un evidente e pregressa assenza manutentiva” e che “il bene risulta in una condizione di evidente deterioramento che va oltre la causa risultante dall'uso ordinario e dalla vetustà”, aggiungendo ancora che “una carenza di manutenzione dell'immobile riscontrata durante i sopralluoghi avrebbe aggravato le condizioni delle finiture nonché statiche dell'edificio” (cfr. pagg. 2 e 3 dell'atto di citazione).
Tali affermazioni, tuttavia, risultano formulate in termini meramente descrittivi e valutativi, senza alcuna indicazione concreta di quali specifiche parti dell'immobile presenterebbero un deterioramento
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anomalo, quale ne sarebbe l'origine, quando esso si sarebbe manifestato e in che modo sarebbe riconducibile a condotte negligenti della conduttrice.
Le allegazioni attoree appaiono, dunque, del tutto generiche e meramente assertive, fondandosi su formule riassuntive prive di contenuto materiale definito e non supportate da alcuna puntualizzazione tecnica o da evidenze documentali idonee a qualificarle in termini di effettivo pregiudizio eccedente la normale usura.
Le uniche doglianze un po' più puntuali attengono allo stato del vigneto e dell'uliveto, che secondo parte attrice sarebbero rimasti incolti per diversi anni a causa dell'incuria del conduttore: non essendovi, NT però, in atti il contratto di locazione stipulato tra parte attrice e la nel 1999 non è possibile verificare quale fosse lo stato delle colture al momento dell'inizio del rapporto di locazione.
Nel contratto di locazione stipulato tra la Provincia di Teramo e i proprietari nel 1984, in effetti, si fa riferimento alla circostanza che all'epoca il vigneto era “di recente impianto e in buono stato vegetativo”
(cfr. allegato 3 alla comparsa di costituzione e risposta, art.1 ); nondimeno, tale specificazione assume scarsa rilevanza rispetto all'oggetto della lite, atteso che – stando alla ricostruzione fornita dalla stessa NT parte attrice – il rapporto locatizio con la odierna convenuta, è iniziato a partire dal 1999 (cfr. pag. 1 atto di citazione), ossia ben 15 anni dopo. Nulla è possibile evincere, a tal riguardo, dal contratto di rinnovo del 29 settembre 2011 (doc. 14 allegato alla comparsa di costituzione e risposta), stipulato tra i NT proprietari e la trattandosi, per l'appunto, di contratto di proroga di un rapporto locatizio già in atto,
e nel quale nulla viene specificato in ordine allo stato dell'immobile.
A ciò si aggiunga che il rinvio operato dalla parte attrice alla perizia redatta in occasione dello svolgimento dell'a.t.p. non può ritenersi sufficiente a integrare l'onere di allegazione e prova che incombe su chi agisce in giudizio. Il materiale peritale acquisito in sede preventiva, infatti, non è di per sé idoneo a sostituire le necessarie deduzioni di parte, né può sopperire alla mancata individuazione del contenuto concreto del deterioramento lamentato.
L'atto di citazione, inoltre, non reca una descrizione analitica dello stato dei luoghi, né riporta elementi idonei a distinguere i fenomeni di vetustà fisiologica dai pretesi danni anomali, così come non contiene indicazioni tecniche che consentano di attribuire alle espressioni utilizzate un significato verificabile nell'ambito del presente giudizio.
Proseguendo, deve rilevarsi ancora che l'attrice non ha nemmeno fornito alcun elemento idoneo a circoscrivere temporalmente e causalmente i pretesi danni, né ha dimostrato che essi fossero il risultato di un utilizzo non diligente dell'immobile da parte della conduttrice, anziché l'esito naturale della vetustà o dell'ordinario consumo del bene.
In atti non vi è documentazione di alcun tipo, nemmeno fotografica, che possa avvalorare quanto asserito dalla parte attrice.
In modo particolare, come si è detto, manca il contratto di locazione del 1999; inoltre, manca il verbale di consegna dell'immobile all'atto dell'immissione in possesso, documento che – anche tramite supporto fotografico – avrebbe potuto mostrare lo stato dell'immobile e dei beni in esso presenti sin dall'origine del rapporto contrattuale. È evidente come la funzione di tale operazione preliminare sia proprio quella di ovviare, nell'ipotesi di controversia successiva alla restituzione (come nel caso di
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specie), a contestazioni relative a possibili danneggiamenti intervenuti nel corso della locazione, costituendo un presupposto essenziale per la verifica dello stato di diligente manutenzione da parte del conduttore.
Nel caso di specie – come già evidenziato – non risulta acquisito agli atti alcun documento che attesti lo stato dell'immobile al momento della consegna, fatta eccezione per il contratto di locazione stipulato nel 1984 tra i proprietari e la Provincia di Teramo, ove per giunta, all'art. 5 si legge testualmente che “i locali vengono consegnati ed accettati nello stato in cui si trovano attualmente, che viene riconosciuto di mediocre conservazione”: tale stato di mediocre conservazione era pertanto documentato sin dal 1984, quando fu stipulato il primo contratto di locazione con la Provincia di Teramo, cui è subentrata NT NT successivamente la (cfr. doc. 3 allegato alla comparsa di costituzione e risposta della di
Teramo).
A conferma di quanto sinora rilevato, va evidenziato che, al contrario, risultano agli atti due documenti di manifesta rilevanza: il verbale di sopralluogo redatto in prossimità della cessazione del rapporto locatizio e il verbale vero e proprio di riconsegna dell'immobile sottoscritto da tutte le parti coinvolte o dai loro danti causa.
Nel primo documento, avente natura meramente ricognitiva, si dà atto unicamente dell'impegno assunto dalla conduttrice a corrispondere i canoni ancora dovuti e a procedere alla rimozione di flaconi e bidoni contenenti materiale infiammabile presenti presso l'immobile, senza alcuna menzione di danni, criticità, anomalie relative allo stato manutentivo dei locali. Si tratta di un dato significativo, poiché il sopralluogo rappresenta, normalmente, il momento in cui il locatore, se del caso, formula le prime osservazioni circa lo stato dell'immobile.
Ancor più rilevante è il contenuto del verbale di riconsegna, che segna formalmente la conclusione del rapporto. In esso non viene riportata alcuna indicazione circa la presenza di deterioramenti, mancanze manutentive o pregiudizi imputabili alla conduttrice. Al contrario, nel documento – sottoscritto da tutte la parti presenti – si dà atto che “tutti gli obblighi assunti con il presente verbale sono stati espletati” e si chiude con la formula secondo cui “le parti non avranno più nulla a che pretendere”, clausola che evidenzia la reciproca presa d'atto della regolare riconsegna e l'assenza di contestazioni in ordine allo stato dei luoghi.
La circostanza che, nel momento più rilevante e formale della riconsegna dell'immobile, non sia stata sollevata alcuna riserva in merito a difformità, danni o deterioramenti, costituisce un dato significativo che contraddice le deduzioni attoree e, per contro, rafforza l'idea dell'assenza di prove circa l'esistenza di un NT deterioramento anomalo imputabile alla convenuta.
D'altro canto, parte attrice non specifica alcunché in merito alla eventuale natura occulta dei deterioramenti riscontrati, anzi, la sig.ra in sede di interrogatorio formale, Parte_2 NT all'udienza del 30 settembre 2021, nel rispondere al cap. 5 di cui alla memoria istruttoria della ha dichiarato che: “non ero presente ma posso riferire che le doglianze si possono vedere con un semplice sopralluogo”.
A conferma della complessiva carenza probatoria, deve inoltre rilevarsi che neppure l'istruttoria orale ha consentito di acquisire elementi utili alla ricostruzione del preteso deterioramento dell'immobile.
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Le deposizioni dei testi escussi si sono rivelate, infatti, del tutto generiche e inidonee a circostanziare fatti specifici idonei a fondare la responsabilità della conduttrice. Nella maggior parte dei casi, i testimoni hanno dichiarato di non aver conoscenza alcuna delle circostanze loro sottoposte.
Deve, poi, essere valutata con particolare cautela e rigore la testimonianza resa da Parte_1 che successivamente è divenuta parte del giudizio, avendo ereditato la posizione della deceduta Pt_2 nelle more del giudizio;
ad ogni modo, anche tale deposizione non ha apportato alcun elemento preciso e concreto, essendosi risolta in affermazioni di contenuto generico, prive di rilevanza ai fini della prova.
Complessivamente considerata, quindi, la prova orale risulta del tutto inconsistente, non essendo emersi fatti specifici, verificabili e oggettivamente riconducibili a condotte negligenti della conduttrice.
Nessun testimone è stato in grado di descrivere eventi determinanti, né di confermare l'esistenza di un deterioramento eccedente l'usura fisiologica dell'immobile o di individuare circostanze di fatto idonee a sorreggere la domanda risarcitoria.
La genericità delle deposizioni rese, del resto, altro non è che il riflesso della indeterminatezza delle circostanze sottoposte ai testimoni, che avrebbero dovuto fornire, nei limiti del possibile, una descrizione NT dell'immobile oggetto di locazione anteriore al periodo di locazione alla e una rappresentazione dell'immobile stesso all'esito della riconsegna dell'immobile, onde consentire un raffronto e valutare eventuali condotte inadempienti imputabili alla parte conduttrice.
Tale vuoto probatorio appare ancora più significativo ove si consideri che nessuna delle parti ha NT prodotto in giudizio il contratto di locazione sottoscritto dal proprietario dell'immobile e la dal quale si sarebbe potuto trarre qualche utile elemento per avere una idea delle condizioni del compendio immobiliare al momento della stipula.
Tutti gli argomenti sin qui considerati – la genericità delle allegazioni attoree, l'assenza di documentazione tecnica o fotografica idonea a rappresentare lo stato originario dell'immobile, la mancanza del contratto e di un verbale di consegna iniziale, il contenuto neutro del verbale di sopralluogo e, soprattutto, l'assenza nel verbale di riconsegna di qualsivoglia rilievo o contestazione – concorrono a delineare un quadro probatorio del tutto insufficiente a sostenere la prospettazione di parte attrice. Né
l'istruttoria orale, rivelatasi priva di elementi utili, ha fornito indicazioni idonee a integrare la prova del dedotto deterioramento anomalo imputabile alla conduttrice.
In tale contesto, deve ritenersi che l'attuale stato dell'immobile non possa essere considerato altro che il naturale esito dell'uso ordinario dello stesso nel corso del rapporto locatizio, vieppiù ove si consideri che l'immobile era stato sin dal 1984 consegnato in condizioni dichiaratamente “mediocri”, come espressamente attestato dalle parti all'art. 5 del contratto di locazione intercorso tra i proprietari e la
Provincia di Teramo.
È, dunque, lecito presumere che un bene già in condizioni non ottimali al momento della consegna presenti, a distanza di molti anni, un ulteriore grado di usura e logorio, in assenza della prova – che qui difetta del tutto – di comportamenti negligenti, abusivi o comunque contrari ai doveri di corretta utilizzazione gravanti sulla conduttrice.
In definitiva, alla luce della mancanza di prova dell'esistenza di un deterioramento eccedente il normale consumo e del difetto di dimostrazione del nesso causale tra lo stato dei luoghi e una condotta
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negligente della conduttrice, non può che concludersi che lo stato attuale dell'immobile – già consegnato in condizioni tutt'altro che ottimali – costituisce il prevedibile e naturale risultato di un uso normale, pienamente conforme alla destinazione pattuita e alla durata del rapporto locatizio.
Per tutte queste ragioni, la domanda deve essere respinta.
Quanto alle spese processuali, non si apprezzano plausibili ragioni per derogare alla regola generale della soccombenza sancita dall'art. 91 c.p.c., pertanto l'attrice deve essere condannata alla refusione delle spese di lite sostenute dalla convenuta e dalla terza chiamata.
Tali spese vengono liquidate come da dispositivo, mediante applicazione dei parametri medi di cui al
D.M. 55/2014 e succ. mod. secondo il valore dichiarato della controversia, ivi comprese le fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale.


P.Q.M.


Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica in persona del Giudice dott.ssa RI
TR, definitivamente pronunciando sulla causa iscritta la n. 2033/2018 R.G., disattesa ed assorbita ogni ulteriore istanza, deduzione ed eccezione così provvede:
1) RIGETTA la domanda proposta da Parte_1
2) Condanna alla refusione delle spese legali sostenute dalla Parte_1 convenuta e dalla terza chiamata, che si liquidano in € 10.000,00 ciascuno, oltre rimborso forfettario, IVA e Cap come per legge.
Così deciso in Teramo, il giorno 7 dicembre 2025.
Il Giudice
RI TR

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