N. R.G. 2123/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA
SEZIONE CIVILE Il Tribunale di Ravenna in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. PIETRO BARONIO ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2123/2024 promossa da:
(c.f. , con il patrocinio degli avv.ti Franco Fabbri e Parte_1 C.F._1 Gloria Radovani, elettivamente domiciliata presso i difensori in Ravenna Piazza Kennedy n°22
ATTRICE CONTRO
(c.f. ), con il patrocinio dell'avv. Giovanni Controparte_1 C.F._2 Brugnera, elettivamente domiciliata presso il difensore in Forlì (FC) Piazzetta Don Pippo n°8
CONVENUTA CONCLUSIONI
All'udienza del 22/12/2025 i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni riportandosi ai rispettivi atti difensivi.
CONCISA ESPOSIZIONE DEI MOTIVI IN FATTO E DIRITTO
DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato nella sua qualità di proprietaria e Parte_1 locatrice in forza di contratto 15-17/09/2012 reg.to il 24/05/2024, dell'immobile ad uso abitativo sito in
Ravenna fraz. Punta Marina Terme Via dell'Ancora n°132, chiedeva la convalida dello sfratto per morosità nei confronti della sua conduttrice in relazione a svariate Controparte_1 mensilità insolute per l'importo di € 7.550,00 alla data della citazione.
Precisava che il contratto di locazione, nato originariamente come transitorio, non avendone i requisiti era stato poi ricondotto, di fatto e per volontà delle parti, ad una locazione ordinaria (4 + 4) all'invariato canone mensile di € 500,00 e che la conduttrice dapprima si era autoridotta il canone per poi ometterne totalmente il pagamento.
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 1 di 4 Si costituiva l'intimata eccependo la nullità dell'atto d'intimazione per mancanza di sottoscrizione del difensore, la nullità del contratto di locazione per mancanza di sottoscrizione e tardiva registrazione e, quale conseguenza della nullità contrattuale, proponeva domanda riconvenzionale tesa ad ottenere il rimborso dei canoni fino ad allora versati, in subordine chiedeva la concessione di un termine per sanare la morosità intimata.
Con ordinanza 09/10/2024 veniva concessa l'ordinanza di rilascio e disposta la mediazione ed il mutamento del rito.
Entrambe le parti depositavano memorie integrative, parte convenuta integrava l'originaria riconvenzionale con la richiesta di restituzione del deposito cauzionale e con una generica richiesta di risarcimento danni e parte attrice formulava “reconventio reconventionis” sulla riconvenzionale avversaria.
La causa veniva ritenuta di natura documentale e matura per la decisione senza necessità di prove orali e quindi discussa all'udienza del 22/12/2025 in cui è stata data lettura del dispositivo.
La domanda è fondata e va accolta nei limiti di cui appresso con rigetto della domanda riconvenzionale di parte convenuta.
Nel merito, la morosità reclamata ammonta al complessivo importo di € 12.050,00 per canoni insoluti maturati fino alla data del rilascio dell'appartamento avvenuto il 20/03/2025, oltre a € 1.118,86 per utenze non pagate dalla conduttrice ed anticipate da parte attrice.
Di tale pretesa complessiva, peraltro mai contestata da controparte nel suo ammontare matematico, può essere riconosciuto l'importo relativo ai canoni insoluti che trova conforto probatorio nel contratto di locazione e nella documentazione bancaria prodotta mentre non trova riscontro documentale l'importo reclamato per utenze insolute se non per quello minore di € 463,11 (€ 421,79 + € 41,32 cfr. doc. 16) in quanto della differenza di € 655,78 non vi è prova dell'anticipazione o comunque del pagamento da parte dell'attrice.
In merito alla valutazione dell'inadempimento, trattandosi di locazione abitativa la soglia di gravità è predeterminata dai parametri degli artt. 5 e 55 L. 392/78, l'uno quantitativo e l'altro cronologico, secondo cui la gravità dell'inadempimento si configura con il mancato pagamento di una sola mensilità di canoni, ovvero dell'importo di due mensilità per oneri accessori e comunque trascorsi gg. 20 di ritardo, sottraendo al Giudice ogni discrezionalità in merito (cfr. ex multis Trib. Termini Imerese
11/06/2021 n°631 – Trib. Roma 12/04/2021 n°6242 – Trib. La Spezia 10/09/2020 n°411 – Trib.
Ravenna 29/05/2020 n°427 – Trib. Napoli 18/05/2020 n°3556 – Trib. Roma 03/03/2020 n°4696 e
11/12/2019 n°23821).
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 2 di 4 Passando all'esame delle difese di parte convenuta se ne rileva la totale infondatezza come peraltro già sottolineato nell'ordinanza 09/10/2024.
L'eccepita nullità del processo per mancata sottoscrizione dell'atto introduttivo da parte del difensore non sussiste perché, come si è già detto, la provenienza dell'atto è comunque accertata sia dalla firma digitale apposta dal difensore in calce alla procura (07/06/2024) sia dalla dichiarazione di provenienza dell'atto da parte del Uff. Giudiziario nella relata di notifica e ciò per giurisprudenza costante (cfr. ex multis ordin. Cass. Civ. 16189/2023) ed in ogni caso l'ipotetica nullità è anche sanata, ex art. 156 ult. coma cpc, dal raggiungimento dello scopo attestato dalla tempestiva e completa costituzione avversaria che per giurisprudenza assolutamente costante, anche delle Sezioni Unite, possiede efficacia sanante ex tunc (cfr. ex multis Cass. Civ. S.U. 18/04/2016).
Neppure sussiste la nullità del contratto di locazione transitoria per registrazione tardiva o comunque per mancata sottoscrizione dalla conduttrice.
La registrazione tardiva del contratto di locazione pacificamente sana l'eventuale nullità della mancanza dell'adempimento con efficacia “ex tunc” (cfr. ex multis Cass. Civ. ordin. 13870/2023 –
Cass. Civ. 28/02/2025 n°5370) mentre per il resto le due schede contrattuali (15/09/2012 e 17/09/2012) sono perfettamente identiche e la sottoscrizione in calce a quella del 15/09/2012 neppure è stata disconosciuta dalla conduttrice confermando con ciò l'esistenza e validità del vincolo contrattuale e che l'indicazione della data del 17/09/2012 si tratta palesemente di un refuso.
All'affermazione della piena regolarità del contratto consegue il rigetto delle domande riconvenzionali proposta dalla convenuta (rimborso canoni e risarcimento danni) che nell'ipotizzata nullità trovavano la propria giustificazione.
Quanto al deposito cauzionale di € 1.500,00, la documentazione prodotta da parte attrice (cfr. doc. 20) appare idonea ad attestare che al momento della riconsegna l'appartamento presentasse danni da incuria tali da autorizzare la parte locatrice a trattenerlo a risarcimento degli stessi con conseguente diritto alla compensazione legale con le somme dovute dalla conduttrice.
In conclusione, quindi, preso atto dell'avvenuto escomio, andrà dichiarata la risoluzione del contratto de quo per grave inadempimento della convenuta con condanna della stessa al pagamento a favore dell'attrice della complessiva somma di € 12.513,11 oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo con totale rigetto delle domande riconvenzionali avversarie.
Da ultimo, rilevato che nella condotta processuale della convenuta non si rileva malafede processuale bensì la semplice prospettazione di difese processualmente infondate e così pure la mancata partecipazione alla mediazione risulta giustificata dall'impossibilità di sostenere oneri non coperti dal
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 3 di 4 beneficio del gratuito patrocinio, si rigetta la richiesta di condanna della stessa ex art. 96 cpc nonché alle somme aggiuntive previste dall'art. 12 bis Dlgs.n°28/2010.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate alla stregua del DM n°55/2014 e successive modifiche, tenendo presente l'effettivo scaglione tariffario e la sostanziale unicità del procedimento, in ragione di € 1.000,00 per la fase di studio della controversia, € 800,00 per la fase introduttiva del giudizio, € 1.700,00 per la fase di trattazione ed € 2.000,00 per la fase decisionale, oltre accessori di legge, oltre ad € 671,25 per anticipazioni ivi comprese le spese di mediazione.

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando sulle domande di cui in epigrafe, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- in accoglimento della domanda proposta da nei confronti di Parte_1 [...]
accerta e dichiara la risoluzione del contratto di locazione inter-partes 15-17/09/2012 Controparte_1 reg.to il 24/05/2024, per fatto e colpa grave della conduttrice che condanna al pagamento a favore dell'attrice della complessiva somma di € 12.513,11 oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

- autorizza l'attrice a trattenere il deposito cauzionale costituito dalla convenuta;

- condanna altresì la convenuta a rifondere all'attrice le spese di lite che liquida in € 5.500,00 per compenso oltre a € 671,25 per anticipazioni, oltre IVA e CPA;

- rigetta le domande riconvenzionali di parte convenuta;

- rigetta ogni altra domanda.
Ravenna, 22 dicembre 2025
Il Giudice
dott. Pietro Luigi Giuseppe Baronio
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