N. R.G. 1379/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
Sezione ordinaria civile
Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa
Silvia SI, visto l'art. 281 sexies comma 3 c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1379/2023 promossa da:
già già in persona del legale Parte_1 Parte_2 Parte_3 rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'avv. Stefano Pugno, elettivamente domiciliata in Torino, C.so Stati Uniti n.41, presso il difensore, giusta procura allegata al ricorso
RICORRENTE contro
in persona del legale rappresentante pro-tempore, con Controparte_1 il patrocinio dell'avv. Gabriele Rapali, elettivamente domiciliata in Martinsicuro, via Roma
n.626, presso il difensore, giusta procura allegata alla memoria di costituzione
RESISTENTE

CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da verbale d'udienza del 9.12.2025, da intendersi qui integralmente trascritte

OGGETTO: leasing pagina 1 di 10 MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. già già Parte_1 Parte_2
conveniva in giudizio, avanti l'intestato Tribunale, Parte_3 Controparte_1 al fine di sentire, previo accertamento del grave inadempimento al contratto di
[...] leasing n. IC/7560, sottoscritto in data 19.10.2006, originariamente fra e la Parte_3 società poi ceduto alla per Parte_4 Controparte_1 fatto e colpa di quest'ultima e, in ogni caso, previa constatazione dell'attivazione della clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 11 dell'allegato “A” del contratto da parte della concedente, accertare l'avvenuta risoluzione del predetto rapporto contrattuale o, in subordine, dichiararne la risoluzione e, per l'effetto, condannare la convenuta al rilascio
(definitivo) dell'immobile (residence alberghiero) sito in Roseto degli Abruzzi, Via
Makarska n. 36, meglio descritto in ricorso.
A sostegno della domanda parte ricorrente deduceva in sintesi e per quanto di interesse:
- che in data 19.10.2006 la ricorrente sottoscriveva con la società Parte_4 contratto di locazione finanziaria n. IC/7560 per un canone complessivo di €
[...]
4.682.708,00 più IVA, da corrispondersi con le seguenti modalità: anticipo di € 335.280,00 più IVA da versarsi alla firma del contratto;
n. 179 canoni mensili ciascuno di € 24.100 più
IVA; € 33.528 oltre IVA quale prezzo finale di riscatto per il bene descritto in ricorso;

- che, costruito il residence alberghiero, l'immobile veniva formalmente consegnato dalla proprietaria alla utilizzatrice;
Parte_3
- che, in data 24.04.2009, (nuova denominazione della Parte_2 Parte_3 accettava la cessione del contratto di leasing all'odierna resistente, senza liberazione della cedente e dei suoi garanti originari;

- che, in ragione della morosità della società utilizzatrice, le parti formalizzavano quattro scritture di rinegoziazione del contratto in data 28.10.2011, 17.10.2012, 24.06.2013,
27.05.2015;
- che, particolare, l'ultima scrittura prevedeva: la sospensione del pagamento dei nuovi canoni di leasing fino a giugno 2017 per consentire all'Utilizzatrice di sanare la morosità – espressamente riconosciuta – di € 388.790,61; l'assenso da parte della ricorrente del pagina 2 di 10 progetto, proposto dalla stessa resistente, di riconversione del complesso immobiliare oggetto del leasing da struttura alberghiera a residenziale al fine di consentire una più rapida monetizzazione dell'immobile; il rientro da parte dell'utilizzatrice del debito pregresso, pari a capitali € 388.790,61, attraverso n. 1 anticipo di € 8.000 al momento della sottoscrizione dell'accordo, n. 23 rate mensili di € 8.000 ciascuna a partire dal 01.07.2015 e fino al 01.05.2017 ed infine il pagamento del debito capitale scaduto residuo di €
196.790,61 alla vendita dei primi appartamenti, in conseguenza della messa in vendita delle unità immobiliari ricavate dalla riconversione del complesso immobiliare ad uso residenziale;

- che, in esecuzione a tale accordo, in data 25.06.2015, la resistente presentava al Comune di Roseto degli Abruzzi domanda (prot. 17149) di permesso di costruire per cambio di destinazione d'uso dell'intero immobile da albergo a civile abitazione e ampliamento, che veniva rigettata perché in contrasto con la Legge Regionale n. 49/2012 e s.m.i.;
- che neppure veniva considerata la proposta delibera del Consiglio Comunale (n. 105 del
15.12.2015) per l'eventuale autorizzazione a tale cambio di destinazione d'uso in deroga agli strumenti urbanistici generali, con perfezionamento del silenzio-rigetto;
- che i suddetti provvedimenti (nelle forme di diniego espresso e di silenzio rigetto) venivano impugnati dalla ricorrente davanti al TAR per la Regione Abruzzo, che, con sentenza n. 215/2020 pubblicata in data 05.06.2020, rigettava il ricorso;

- che la ricorrente comunicava alla resistente l'impossibilità di procedere ulteriormente nell'esecuzione del citato accordo di rinegoziazione del 2015, con conseguente diritto ad ottenere il pagamento del debito scaduto (pari a € 319.952,39, espressamente riconosciuto), nonché dei canoni a scadere (cd. penale), secondo l'originario piano di ammortamento;

- che, in data 07.10.2020, la ricorrente comunicava alla società Abruzzo Resort & Property
s.p.l. la risoluzione del contratto di locazione finanziaria;

- che, in ragione dell'omesso rilascio spontaneo dell'immobile, la ricorrente proponeva avanti l'intestato Tribunale ricorso ex art. 700 c.p.c. che veniva accolto, con conferma del provvedimento in sede di reclamo;

pagina 3 di 10 - che, nelle more, la ricorrente otteneva ricorso per decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti, a seguito del quale si incardinava il procedimento di opposizione da parte dell'odierna resistente;

- che il contratto di leasing doveva ritenersi risolto per attivazione della clausola risolutiva espressa da parte della ricorrente e comunque per grave inadempimento dalla resistente.
Si costituiva in giudizio chiedendo, previo Controparte_1 mutamento del rito, il rigetto della domanda.
In particolare, parte resistente deduceva in sintesi:
- che, mediante la scrittura privata del 27.05.2015, le parti non concordavano una mera dilazione del credito della società ricorrente, ma stipulavano una novazione oggettiva non solo delle precedenti scritture private intercorse tra le parti, ma anche del contratto di leasing originario;

- che il ricorso al TAR proposto dalla era frutto di una decisione Parte_1 unilaterale, fondata su un'erronea prospettazione delle ragioni fatte valere;

- che non si era verificata alcuna impossibilità sopravvenuta di rilascio del permesso di costruire, ma di erronea impugnazione di un silenzio-assenso, che nella fattispecie non poteva formarsi, dovendosi seguire l'iter indicato nella stessa sentenza del TAR;

- che la resistente aveva adempiuto all'obbligazione assunta in contratto ai fini del rilascio del p.d.c. per il recupero abitativo dei sottotetti, avendo ottenuto il provvedimento n.74 del
17.05.2017 per l'utilizzazione, ai fini abitativi, di n.8 unità immobiliari realizzate nel sottotetto;

- che non sussisteva morosità in relazione al pagamento dei canoni di locazione, in quanto per i canoni scaduti a far data dal mese di marzo 2020 la resistente beneficiava della moratoria prevista dal decreto c.d. “Cura Italia” fino al 30 settembre 2020 e successivamente prorogata con Decreto-legge n.104/2020, mentre il residuo debito era stato in parte estinto mediante corresponsione di assegni versati in atti ed in parte risultava non esigibile, non essendosi verificate le condizioni di cui all'accordo del 27.05.2015, secondo cui il pagamento avrebbe dovuto essere effettuato mediante la trattenuta del relativo importo dalla vendita dei primi appartamenti ricavati in seguito alle operazioni di recupero abitativo del sottotetto e di cambio di destinazione d'uso dell'immobile in locazione.
pagina 4 di 10 Rigettata la richiesta di mutamento del rito, esaurita la trattazione, la causa giungeva all'udienza del 9.12.2025, celebrata ai sensi degli artt. 127 ter e 281 sexies comma 3 c.p.c.,
e veniva trattenuta in decisione.
***
Preliminarmente deve essere ribadito il rigetto delle istanze istruttorie articolate dalle parti, attesa l'irrilevanza di tali richieste, essendo già stati acquisiti elementi sufficienti ai fini della decisione.
Nel merito, le domande di declaratoria della risoluzione del contratto e di condanna al rilascio dell'immobile proposte da parte ricorrente sono fondate e devono essere accolte per le ragioni di seguito esposte.
È incontestato tra le parti e risulta ex actis che: fra oggi Parte_3 Parte_1
e veniva stipulato un contratto di locazione finanziaria
[...] Parte_4 in relazione agli immobili meglio descritti in atti e che tale contratto veniva successivamente ceduto, senza liberazione del cedente, alla Controparte_1 con atto in data 16.2.2009; la cessionaria si rendeva inadempiente nel pagamento dei
[...] canoni di leasing, tanto che sottoscriveva plurimi atti di rinegoziazione;
a seguito della sentenza del TAR Abruzzo, con cui veniva rigettato il ricorso contro il diniego dell'accoglimento dell'istanza di cambio di destinazione dell'immobile oggetto del contratto, la si avvaleva della facoltà di risoluzione del contratto per Parte_1 inadempimento dell'utilizzatore, richiedendo la consegna del bene e il pagamento del residuo dovuto, con pec del 7.10.2020; con ordinanza del 9.3.2021 l'intestato Tribunale accoglieva il ricorso cautelare proposto da parte ricorrente al fine di ottenere anticipatamente il rilascio dell'immobile; tale ordinanza veniva confermata in sede di reclamo;
in data 19.04.2023 l'immobile veniva rilasciato;
con sentenza del 29.10.2025
l'intestato Tribunale rigettava l'opposizione proposta dall'amministratore unico e legale rappresentante della società avverso il decreto ingiuntivo Controparte_1 per il pagamento dei canoni insoluti.
In punto di diritto, va osservato che nelle azioni contrattuali di adempimento, risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione incombe all'attore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute e di allegare il pagina 5 di 10 fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (cfr.
Cass. n. 15659/2011; conf. Sezioni Unite n. 13533/2001; Cass. n. 3373/2010; Cass. n.
9351/2007).
Laddove poi venga in rilievo, come nella specie, una clausola risolutiva espressa
(art. 1456 c.c.) le parti stesse prevedono che il contratto dovrà considerarsi risolto qualora una determinata obbligazione non venga adempiuta affatto o non venga adempiuta secondo le modalità stabilite. In tal caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte non inadempiente (che ha diritto di scegliere tra il mantenimento del contratto e la sua risoluzione) dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva (cfr. anche in motivazione fra le tante Cass. 2014 n. 20854).
Come noto, la clausola risolutiva espressa comporta la risoluzione immediata del contratto senza che il giudice possa valutare la gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c., avendo le stesse parti effettuato simile valutazione in sede negoziale;
la clausola risolutiva espressa attribuisce, infatti, al contraente il diritto potestativo di ottenere la risoluzione del contratto per l'inadempimento della controparte senza doverne provare l'importanza (cfr.
Cass. 2014 n. 20854; Cass. Sez. 1, Sentenza n. 16993 del 01/08/2007; Cass. n. 167 del
2005; Cass. n. 10935 del 2003; Cass. n. 2674 del 1997).
La dichiarazione prevista dal citato art. 1456 c.c. ha effetto risolutorio immediato e postula non soltanto la sussistenza, ma anche l'imputabilità dell'inadempimento che il
Giudice è chiamato ad accertare in caso di contestazione (cfr. Cass. Sez. 1, Sentenza n.
3012 del 25/10/1971; Cass. 2005 n. 15026) e può essere paralizzata dall'eccezione di inadempimento sollevata dalla parte contro cui la clausola è fatta valere.
Osserva, inoltre, il Tribunale che la colpa del contraente inadempiente si presume ai sensi dell'art. 1218 c.c. qualora non sia provata l'impossibilità di adempimento della prestazione per causa non imputabile al debitore (cfr. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 394 del
22/01/1986). Al riguardo, vige il principio della presunzione di persistenza del diritto, desumibile art. 2697 c.c., per il quale, una volta provata dal creditore l'esistenza di un diritto destinato ad essere soddisfatto, grava sul debitore l'onere di provare l'esistenza del fatto estintivo costituito dall'adempimento e/o impeditivo per causa non imputabile,
pagina 6 di 10 secondo il principio della cd. vicinanza della prova (cfr. Sez. U, Sentenza n. 13533 del
30/10/2001, secondo cui “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non
l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento”).
Applicando tali principi alla fattispecie in esame, ritiene il Tribunale che parte ricorrente ha assolto all'onere probatorio su di essa incombente, fornendo la prova della fonte negoziale (contratto di leasing) del suo diritto, allegando l'altrui inadempimento e fornendo la prova dell'avvenuta comunicazione via pec, con cui si è avvalsa della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 11 Allegato A del contratto (cfr. doc. 17 fascicolo parte ricorrente).
La società convenuta, gravata dall'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento e/o la non imputabilità a sé del predetto, si è limitata ad allegare la novazione oggettiva del contratto di leasing mediante la scrittura privata del 27.05.2015,
l'inadempimento del ricorrente circa la decisione del TAR Abruzzo sull'impossibilità di cambio di destinazione d'uso del centro turistico – alberghiero in residenziale, l'assenza di morosità nel pagamento dei canoni di leasing.
pagina 7 di 10 Tali deduzioni sono, tuttavia, infondate e devono essere rigettate, con conseguente inidoneità delle stesse a fondare i presupposti di applicabilità dell'art. 1460 c.c.
Non è inutile ricordare che, in materia di contratti a prestazioni corrispettive o di contratti ad esecuzione continuata e/o periodica, l'eccezione di inadempimento mira a conservare, in caso d'inadempimento di una delle parti, l'equilibrio sostanziale e funzionale del negozio, perciò richiede un giudizio sulla ragionevolezza del rifiuto di adempiere, espresso dall'art 1460 comma 2 c.c., con la formula della non contrarietà alla buona fede.
La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione dell'utilizzatore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del concedente, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale, idoneo a determinare uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.
Orbene, quanto alle contestazioni sollevate dalla convenuta in relazione al carattere novativo della scrittura privata del 27.5.2015, dal tenore letterale dell'atto deve escludersi la volontà delle parti di concludere un negozio novativo dell'originario contratto, laddove espressamente le parti hanno inteso riferirsi all'ulteriore proposta dell'utilizzatrice per sanare la posizione debitoria, all'accettazione del concedente al solo fine di agevolare la posizione del cliente, alla rideterminazione delle condizioni finanziarie, con mantenimento delle restanti condizioni contenute nel contratto di leasing originario.
Del pari devono essere disattese le deduzioni della convenuta sull'inadempimento della ricorrente rispetto agli impegni assunti con la suddetta scrittura del 2015, atteso che, come già statuito dall'intestato Tribunale nel procedimento cautelare e in quello di opposizione a decreto ingiuntivo, nella presente sede non assumono rilievo le vicende riguardanti il processo amministrativo svoltosi innanzi al TAR Abruzzo.
Considerato, infatti, che, con la citata scrittura privata, i contraenti stabilivano, tra le modalità di rientro del debito, che una parte delle somme dovute sarebbe stata trattenuta dalla società locatrice a seguito della vendita dei primi appartamenti e, ai fini della realizzazione e della vendita degli stessi, indicavano una serie di incombenze amministrative per il cambio di destinazione d'uso dell'immobile a carico dell'utilizzatrice,
a pena di risoluzione, il rigetto della richiesta di cambio di destinazione d'uso da parte del
Comune di Roseto degli Abruzzi e la conferma di tale decisione da parte del CP_2
pagina 8 di 10 hanno determinato il venir meno delle condizioni oggetto di rinegoziazione, facendo riemergere l'inadempimento della società Controparte_1
Nella specie, il mancato verificarsi della circostanza di fatto rappresentata dall'ottenimento del cambio di destinazione (che, in sede di rinegoziazione del debito, le parti avevano indicato come elemento essenziale) ha comportato il riemergere della grave posizione debitoria dell'utilizzatrice.
Analoga infondatezza caratterizza le allegazioni di parte convenuta in punto di insussistenza della morosità.
In primo luogo, si osserva che è documentalmente dimostrato che la fatturazione dei canoni successivi al mese di marzo 2020 era stata esclusivamente sospesa (doc. 14 fascicolo resistente).
In secondo luogo, non è contestata la sussistenza di un debito, quantomeno di €
196.790,61, pari alla somma che la concedente avrebbe trattenuto dalla vendita degli appartamenti, nella specie non verificatasi, in ragione del già indicato rigetto del ricorso da parte del TAR. In proposito non coglie nel segno la deduzione della convenuta sull'inesigibilità del debito, atteso che si è effettivamente verificato il mancato avveramento di una circostanza ritenuta dalle parti essenziale ai fini del perfezionamento della rinegoziazione conclusa nel maggio 2015.
Nel caso in esame, quindi, non sussistono i presupposti per ritenere giustificato il comportamento dell'utilizzatrice, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1460 c.c., che ha omesso di versare il canone pattuito.
Alla luce delle superiori considerazioni deve essere accolta la domanda di risoluzione ex art. 1456 c.c. avanzata dalla società attrice, cui consegue la condanna della società convenuta, ai sensi dell'art. 11 All.A del contratto di locazione finanziaria, al rilascio dell'immobile oggetto del contratto in favore della società attrice, libero e sgombro da persone e cose.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia, in applicazione dei valori minimi di cui al D.M.
55/2014, avuto riguardo all'entità e complessità delle questioni trattate e dell'attività defensionale in concreto espletata.
pagina 9 di 10

P.Q.M.


Il Tribunale di Teramo, definitivamente pronunciando nella causa n. r.g. 1379/2023 ogni diversa domanda, istanza od eccezione disattesa, così provvede:
1) dichiara che il contratto di locazione finanziaria n. IC/7560, concluso in data
19.10.2006 tra (ora e Parte_3 Parte_1 Parte_4
poi ceduto alla si è risolto in data
[...] Controparte_1
7.10.2020;
2) ordina a di rilasciare, in favore della Controparte_1 ricorrente, libero e sgombro da persone e cose, il bene immobile sito in
Roseto degli Abruzzi, Via Makarska n. 36, identificato al NCEU – Catasto
Fabbricati al foglio 26, mappale 1418, subalterni
3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16 ed al NCEU – Catasto Terreni al foglio 26 particella 815 di mq. 447 e foglio 26 particella 830 di mq. 827 oggetto di variazione del 07/08/2018 protocollo n. te0052940 in atti dal 07/08/2018 frazionamento e fusione ultimazione di fabbricato urbano (n. 13357.1/2018).
3) condanna la resistente a corrispondere alla ricorrente, a titolo di rimborso delle spese di lite, la somma di € 1.241,00 per esborsi, € 6.023,00 per compenso professionale per le fasi di studio, introduttiva e decisionale, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CPA come per legge.
Teramo, 12.12.2025
Il Giudice dott.ssa Silvia SI
(atto sottoscritto digitalmente)
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