N. R.G. 2025/655
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
Nella causa civile iscritta al n. r.g. 655/2025 promossa da:
rappresentata dall'avv. GALLI Parte_1
SERGIO elettivamente domiciliata presso il suo Studio
ricorrente contro rappresentata dall'avv. ZAPPELLI ELENA e CRISTIANA RAMADAORI Controparte_1
domiciliata presso lo Studio della prima in Rimini
resistente

Il Giudice dott. Bruno Capodaglio, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 15.04.2025, ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
Con atto di citazione ritualmente notificato, Parte_1
proprietaria dell'immobile uso commerciale sito in Rimini (RN), Via Covignano n.199/f,
[...] intimava sfratto per morosità nei confronti della conduttrice non avendo Controparte_1 corrisposto canoni di locazione da giugno 2022 a febbraio 2023, per un ammontare di euro
18.000,00 + iva, nonché delle mensilità da settembre 2024 a febbraio 2025, per un ammontare di euro 16.800,00 + iva, il tutto per un ammontare complessivo di euro 34.800,00 + iva.
Si costituiva in giudizio la conduttrice la quale si opponeva all'intimato sfratto eccependo come il laboratorio oggetto della locazione -contrariamente a quanto affermato in contratto- era gravemente carente dal punto di vista tecnico/amministrativo, in quanto, nonostante l'impegno assunto dalla locatrice, non venivano forniti né la Certificazione di Prestazione Energetica, né i certificati di conformità degli impianti, a cui si aggiungeva la presenza di eternit.
Veniva quindi prodotta in giudizio una perizia a firma dell'ing. per la parte relativa Persona_1 all'impianto elettrico dell'11.04.2025 ed una relazione tecnico dello stato dei luoghi a firma del geom. del 10.03.2025. Il primo evidenziava in sintesi che in assenza Controparte_2 della dichiarazione di conformità non era possibile eseguire le opportune verifiche imposte dalla legge, non risultando l'impianto omologato. Il secondo tecnico riscontrava nell'edificio delle
Pagina 1 infiltrazioni, la presenza di eternit nella parte di copertura degli spogliatoi, nonché altri vizi che inciderebbero sull'uso dell'immobile allo senza l'esecuzione di interventi urgenti.
Considerato che in tema di locazione sia pacifico che: “non è consentito al conduttore di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nei casi in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti” (per tutte Cass. Civ.
2099/13).
Rilevato come nel caso in analisi il conduttore non abbia mai sollevato nel corso del rapporto locatizio alcuna eccezione in merito alle problematiche evidenziate nelle due relazioni di cui sopra, giustificando oggi l'interruzione del pagamento dei canoni di locazione con il grave stato in cui versa l'immobile, nonché l'atteggiamento omissivo della locatrice, che di fatto avrebbe impedito di poter intervenire sull'impianto elettrico per poterlo adeguare.
Rilevato altresì come non appare documentalmente provato che il conduttore abbia subito una compressione del proprio diritto al pieno utilizzo dell'immobile o abbia avuto un danno a causa delle problematiche rilevate dai tecnici, problematiche che comunque avrebbero dovuto essere portate a conoscenza della proprietà sia in sede preliminare alla sottoscrizione dell'accordo (quali lo stato dell'impianto elettrico e la documentazione necessaria, oppure le condizioni generali in cui l'immobile versa), che nel caso in cui fossero emerse in corso di locazione, rammentando come la sottoscrizione del contratto sia piuttosto recente (giugno 2022).
Considerato come il locatore di comune accordo con il conduttore avesse stabilito per il primo anno di locazione una riduzione del canone per permettere a questi di adeguare i locali, come pattuito all'art.3 comma 2, ciò dimostrando come il conduttore avesse comunque effettuato già una ricognizione approfondita dello stato dell'immobile e delle sue carenze ab origine, attribuendo un valore economico ponderato alla varie carenze che oggi lamenta che avrebbero potuto essere chiaramente rilevate in quella sede.
Ritenuto quindi che l'opposizione non sia fondata su prova scritta e che possa essere concesso il provvedimento anticipatorio del rilascio dell'immobile ex art.665 c.p.c.
Visti gli artt. 665 e 667 c.p.c.


P.Q.M.

dispone il rilascio dell'immobile per il 20.06.2024

Invita
Le parti a tentare la mediazione obbligatoria previsto dal D.Lgs. 28/10, come modificato dal D.L. 69/13 (decreto “del fare”), pubblicato in G.U. n.194 del 20.08.2013, disponendo che il procedimento venga iniziato entro 15 giorni dalla comunicazione del presente provvedimento.

Pagina 2 Rinvia
La causa all'udienza del 10.07.2025 ore 09,45, disponendo il mutamento di rito ai sensi dell'art.667 c.p.c. e per l'effetto concede termine perentorio per il deposito di memorie difensive entro il 14.05.2025 alla parte intimante e fino al 30.05.2025 alla parte intimata.
Si comunichi.
Rimini, 15.04.2025
Il Giudice
dott. Bruno Capodaglio
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