REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli Nord
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica e nella persona del dott.ssa Paola Caserta ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta R.G. 12536/2021 avente ad oggetto “responsabilità contrattuale” e pendente
TRA
(C.F. e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi, giusta procura in atti, dall'avv. Davide De Luca C.F._2
(C.F. ), presso il cui studio in Napoli, alla via Privata Fiorentine a Chiaia C.F._3
8, sono elettivamente domiciliati;

ATTORI
E
(C.F. , rappresentato e difeso, giusta procura in Controparte_1 C.F._4
atti, dall'avv. Gennaro Giametta (C.F. , presso il cui studio in C.F._5
Frattamaggiore, alla via M. Stanzione n 133, è elettivamente domiciliato;

CONVENUTO
CONCLUSIONI: come in atti
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO

1. Si richiamano gli atti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e le deduzioni difensive e ciò in ossequio al dettato normativo di cui all'art. 118 disp. att. c.p.c., così come modificato con l. 69/2009.

2. Con atto di citazione ritualmente notificato, gli attori in epigrafe indicati assumevano che:
- in data 5 agosto 2020, con atto del Notaio dott. , aveva Persona_1 Parte_2
effettuato l'acquisto di un immobile sito in sito in Frattamaggiore (NA) al Vico II Vittoria n. 8,
1 posto al quarto piano e distinto con il numero interno 10, alienato da;
Controparte_1
- in data 11 settembre 2020, con atto del Notaio dott. , aveva Persona_2 Parte_1
effettuato l'acquisto di un immobile sito in Frattamaggiore (NA) al Vico II Vittoria n. 8, posto al quarto piano e distinto con il numero interno 9, alienato da;
Controparte_1
- che i due appartamenti, posti all'ultimo piano ed adiacenti tra loro hanno il medesimo solaio di copertura;

- che durante l'inverno era emersa la presenza di vizi occulti della cosa, in quanto si manifestavano “fastidiosi vortici d'aria, rumori e infiltrazioni d'acqua provenienti dalla copertura dei suddetti immobili”;
- che detti fenomeni erano dovuti ai vizi di costruzione della copertura degli immobili che come previsto dalla relazione tecnica allegata al permesso di costruire n. 84/2016 avrebbe dovuto essere composta in “laterocemento con posa di pannelli isolanti in polistirene da 8 cm e tegole in cotto”,
e non da strati di doghe in legno;

- che di tali fenomeni si era dato conto nella perizia stragiudiziale depositata.
Tanto premesso ed esposto, convenendo in giudizio , concludevano affinché il Controparte_1
convenuto fosse condannato ex art. 1492 c.c. al pagamento della somma di € 27.625,24 complessivi a titolo di riduzione del prezzo per il deprezzamento dell'immobile a causa dei vizi e delle difformità rilevate.
Si costituiva che, contestando la fondatezza dell'avversa pretesa, deduceva: - Controparte_1
l'assenza di qualsiasi vizio nella realizzazione dell'opera, essendo stata la stessa realizzata a regola d'arte ed in conformità alla concessione edilizia n. 25 del 16/05/2011, che costituisce il titolo autorizzativo della costruzione del quarto piano riferito al sottotetto di copertura;
- la conoscenza delle caratteristiche costruttive dei solai di copertura in struttura leggera da parte degli attori, in quanto constatati in sede di accesso sui luoghi e facilmente evincibili dai titoli autorizzatori allegati ai rogiti notarili.
Concludeva, pertanto, per il rigetto della proposta domanda del tutto infondata in fatto e diritto, il tutto con vittoria di spese ed onorari.
Espletata l'istruttoria attraverso l'audizione dei testi indicati da entrambe le parti, disattesa l'istanza di CTU richiesta da parte attrice, la causa era riservata in decisione dalla scrivente, subentrato nella titolarità del procedimento.

3. La domanda è infondata e va pertanto rigettata.
Gli attori hanno richiesto la riduzione del prezzo di vendita corrisposto per l'esistenza di vizi e difformità rispetto a quanto acquistato.
Tale domanda, da qualificarsi come azione estimatoria, attraverso il rimborso di parte del prezzo
2 che non sarebbe stato corrisposto qualora il compratore avesse conosciuto i vizi della cosa, punta a porre il compratore nella posizione in cui si sarebbe venuto a trovare al momento della compravendita se avesse pagato il corrispettivo adeguato in ragione della conoscenza dei vizi della cosa.
Ebbene, in relazione alla domanda attorea, si osserva quanto segue.
In materia di garanzie della vendita, il punto di riferimento normativo è offerto dagli articoli 1490
e ss. c.c. i quali non individuano un'unica categoria di anomalie materiali, ma delineano una varietà di sottospecie: i vizi della cosa (art. 1490 c.c.), mancanza delle qualità essenziali per l'uso cui la cosa era destinata (art. 1497 c.c.), cattivo funzionamento del bene (art. 1512 c.c.).
In tale contesto normativo, la garanzia viene esclusa dalla legge (art. 1491 c.c.) per vizi o i difetti di qualità (art. 1511 c.c.) conosciuti dal compratore al momento del contratto e per quelli
“facilmente riconoscibili”, ossia tali da poter essere avvertiti con un minimo sforzo diligente.
Ciò implica che se la cosa contrattata poteva essere esaminata dal compratore, come nel caso di specie, questi ha l'onere di farlo preventivamente al fine di acquisire cognizione di eventuali vizi della cosa oggetto della compravendita.
Nel sistema positivo, poi, un vizio può considerarsi occulto quando non sia riconoscibile e apparente ad una diretta ispezione o, per le caratteristiche del procedimento di fabbricazione della cosa venduta, per la sua consistenza o per le modalità della sua conservazione, ovvero per le circostanze della consegna, esso non possa essere rilevato ad un esame immediato, ma solo dopo che ne sia iniziata l'utilizzazione. A tale ipotesi, può esser equiparata soltanto quella in cui, pur essendo in astratto possibile una verifica contestuale, essa tuttavia sarebbe talmente gravosa ed antieconomica da superare i criteri dell'ordinaria diligenza o il normale comportamento dei soggetti dei rapporti commerciali (Cass., 11.12.2015, n 25027).
Nella fattispecie in esame, non vi è dubbio che i presunti vizi della cosa venduta (ovvero la modalità di costruzione del tetto con doghe in legno), così come descritti ed allegati dalla parte attrice, apparissero manifesti fin dal momento della conclusione del contratto di compravendita e della consegna dell'immobile.
Invero, come è emerso dall'istruttoria, gli attori hanno visionato diverse volte gli immobili poi acquistati, ed erano a conoscenza della tecnica costruttiva c.d. “leggera” adoperata per il tetto, e ciò in quanto:
- era visibile ad occhio nudo,
-risultava dalla concessione edilizia,
- erano stati espressamente informati dall'agente immobiliare che ha curato la mediazione
[...]
, il quale, infatti, assunto come teste, ha riferito: “Mi pare non abbiano visionato CP_2
3 l'immobile meno di 4-5 volte a testa”. Ed ancora “sul capo n. 3) rispondo che è vero, ciò vale per entrambi gli immobili. Preciso che rispetto all'immobile del in alcuni punti del solaio Pt_1
mancava il rivestimento e si vedeva che internamente c'era il sandwich, delle lamine di alluminio che dimostravano la struttura leggera del solaio. Non mi pare che invece l'appartamento acquistato d avesse parti scoperte. In ogni caso che la struttura del solaio fosse leggera era cosa Parte_2
nota agli acquirenti, risultava dalla concessione edilizia e gli era stato precisato espressamente anche da me”. CP_ Il teste , tecnico incaricato dal convenuto di effettuare la per la diversa Tes_1 distribuzione degli spazi negli immobili, conferma anch'egli la circostanza che “il solaio all'epoca delle visite era già completo. Il solaio era in struttura leggera in quanto di legno, cosa che era ben visibile. È possibile che un solaio leggero presenti un isolamento acustico minore”, nonché che la tipologia del solaio fosse conforme alla concessione edilizia.
Trattandosi di diversa modalità di costruzione del tetto facilmente riconoscibile ed individuabile ad occhio nudo, deve escludersene il carattere occulto.
Parte attrice, pur essendo posta nelle condizioni di conoscere effettivamente la tecnica costruttiva impiegata per il solaio di copertura, sia documentalmente, visionando i titoli autorizzatori ed in particolare la licenza n. 25 del 16/5/2011, sia visivamente in quanto il tetto presentava le travi di legno a vista, e quindi i lamentati vizi dell'immobile e di convenire un diverso corrispettivo, ha consapevolmente prestato il consenso alle condizioni contrattuali liberamente accettate in sede di rogito e cristallizzate nel sinallagma contrattuale che ha fissato l'equilibrio economico tra cosa e prezzo.
Pertanto, può ragionevolmente ritenersi che i compratori abbiano accettato il rapporto di corrispettività tra le prestazioni con riferimento al valore della cosa nonostante la conoscenza della modalità costruttiva del solaio di copertura.
In sostanza, nel caso di specie, gli attori non hanno fornito la prova dei vizi occulti, nemmeno delle infiltrazioni di cui, peraltro, agli atti non risultano riscontri fotografici, né tantomeno può ritenersi che i limitati vizi riscontrati nella perizia stragiudiziale possano ritenersi tali da rendere l'immobile inidoneo all'uso e ne abbiano diminuito in modo apprezzabile il valore come richiesto dalla norma.
Il Tribunale ritiene, quindi, che non possa riconoscersi agli attori alcun importo a titolo di riduzione del prezzo o di risarcimento del danno per lavori da effettuare, considerato peraltro che il dedotto danno è smentito per tabulas continuando gli attori a vivere nei rispettivi appartamenti.
4 Né parte attrice avrebbe potuto sopperire alle carenze probatorie innanzi evidenziate in ordine all'an debeatur attraverso una CTU disposta nel corso del processo perché essa avrebbe assunto chiare finalità esplorative.
Non sussistendo le condizioni di operatività della garanzia per i vizi della cosa venduta, la pretesa relativa alla parziale restituzione del prezzo deve ritenersi infondata.
In conclusione, la domanda non può che essere rigettata.

4. Le spese di lite seguono strettamente la soccombenza, e sono liquidate, come da dispositivo, in virtù del D.M. Giustizia 55/2014, in relazione al valore della controversia in base al criterio del petitum - e all'attività concretamente esercitata (estrinsecatasi nelle fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisoria, di cui al richiamato D.M.).

P.Q.M.


Il tribunale di Napoli Nord, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando nella controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
• rigetta la domanda attorea avente ad oggetto la riduzione del prezzo di vendita;

• condanna e al pagamento in solido, in favore di Parte_1 Parte_2 CP_1
delle spese di lite, che si liquidano in € 7.616,00 oltre rimborso spese generali, nella
[...]
misura del 15% sui compensi, I.V.A. e C.P.A., se dovute, come per legge.
Così deciso in Aversa in data 10.12.2025
IL GIUDICE
dott.ssa Paola Caserta
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