Tribunale Ordinario di Rovigo
SEZIONE PRIMA
VERBALE D'UDIENZA
N. R.G. 2350/2023
All'udienza del 19/11/2025, davanti al Giudice LI RE, sono presenti:
-per la parte ricorrente, l'Avv. MINOZZI ROBERTO;
Parte_1
-per la parte convenuta, , l'Avv. MALAGUTTI MONICA. Controparte_1
E' presente la sig.ra personalmente. CP_1
Il giudice invita le parti a discutere la causa.
E' presente la sig.ra personalmente. CP_1
L'avv. Minozzi si riporta agli atti e documenti di causa e alle note conclusive, cui si riporta anche ai fini della discussione, insistendo per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate. Evidenzia che per 11 anni nulla è stato eccepito o lamentato dalla controparte, essendo venuti a conoscenza delle avverse doglianze solo con la presente causa.
L'avv. Malagutti si riporta agli atti, documenti e note conclusive, anche ai fini della discussione, insistendo per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate. Evidenzia che segnalazioni ne sono state fatte, anche se non per iscritto e, comunque, ad un certo punto erano state avviate trattative tra le parti, in cui erano incluse anche le questioni dei problemi oggi dedotti in giudizio.
Il giudice, preso atto, si ritira in camera di consiglio ad ore 12,13.
Ad ore 19,00, all'esito della camera di consiglio, il giudice, in nome del Popolo
Italiano, assenti le parti, autorizzate dal giudice a non presenziare, pronuncia la seguente 1 SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2350 /2023 R.G., vertente tra
C.F./P.Iva ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
, rappresentati e difesi dall'avv. MINOZZI ROBERTO ed elettivamente
[...]
domiciliato presso lo studio del predetto difensore


- ricorrente -

contro
(C.F./P.Iva ), rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._2
dall'avv. MALAGUTTI MONICA ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo in VIA TRENTO N. 30/2 OCCHIOBELLO
- resistente – contro
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
CONCLUSIONI
PER PARTE ATTRICE/RICORRENTE:
-rigettarsi in quanto generica ed infondata la domanda di pretestuosità della lite avanzata dai sigg.ri e laddove controparte chiede che venga accertato Pt_1 Parte_2
che l'azione di sfratto è stata avanzata in via del tutto pretestuosa ed esclusivamente con scopo intimidatorio nei confronti della sig.ra ; CP_1
-rigettarsi la domanda di accertamento della responsabilità dei proprietari nella creazione e nella proliferazione della muffa presso il proprio appartamento;

-rigettarsi in quanto infondata la domanda di risarcimento del danno subito dalla parte conduttrice a causa degli abusi edilizi e dell'assenza di manutenzione straordinaria;

-rigettarsi in quanto infondata la domanda di riduzione del canone locatizio;

-in subordine, si chiede la prosecuzione dell'istruttoria con la rinnovazione della consulenza tecnica che, prendendo posizione sui punti della disposta CTU, accerti l'assenza di responsabilità dei proprietari nella causazione delle muffa presso l'appartamento locato alla sig.ra , con riproposizione di ogni precedente CP_1
2 richiesta di ammissione delle prove testimoniali anche a prova contraria laddove ammessi i capitoli avversariamente dedotti.
Con vittoria di spese e competenze.
PER PARTE CONVENUTA/RESISTENTE:
In principalità:
- Accertare che l'azione di sfratto è stata avanzata in via del tutto pretestuosa ed esclusivamente con scopo intimidatorio nei confronti della sig.ra , al Controparte_1
fine di giungere ad un ingiustificato rincaro del prezzo di vendita, nell'ambito di trattative di fatto, al momento dell'instaurazione della causa di sfratto, ancora pendenti;

- Accertare e dichiarare che la proprietà dell'immobile locato non ha eseguito le opere di straordinaria manutenzione e conseguentemente ordinare alla stessa di eseguirle secondo le regole dell'arte e con la dovuta diligenza;

- Accertare il pregiudizio arrecato a parte conduttrice nel godimento dell'immobile, a causa dell'assenza di manutenzione straordinaria, e per l'effetto condannare i sigg.
e al risarcimento dei danni a favore della sig.ra , da Pt_1 Parte_2 CP_1
quantificarsi in via equitativa, ma tenendo altresì conto per la determinazione del quantum, della ulteriore previsione di spesa, pari almeno ad € 15.000,00, che dovrà essere sostenuta dalla conduttrice nel caso in cui non verrà ordinato ai proprietari di farsene carico, portata dai preventivi allegati, oltre che una somma equitativa per i disagi e i danni alla salute inevitabilmente subiti, ed oltre alla spesa sostenuta dalla sig.ra per la redazione dell'elaborato peritale a firma dell'Ing. CP_1 Persona_1
pari ad € 1.000,00.
- Con vittoria di spese diritti ed onorari del procedimento R.G. n. 2336/2023, nonchè con vittoria di spese diritti ed onorari della presente causa.
In subordine
- disporre, a seguito di eventuale CTU, l'eventuale riduzione del canone di locazione dovuto dalla sig.ra , alla luce della proroga del relativo contratto locativo sino CP_1
alla data del 4/01/2027.
RAGIONI DELLA DECISIONE
3 In fatto
Con citazione ritualmente notificata (R.G. N. 2336/2023), i Sig.ri Parte_1
e (d'ora in avanti "CA" o "Ricorrenti"), in qualità di Parte_2
locatori, intimavano lo sfratto per morosità nei confronti della Sig.ra Controparte_1
(d'ora in avanti "TR" o "Resistente"), in relazione al contratto di locazione relativo all'immobile sito in Occhiobello.
All'udienza di convalida, la TR si costituiva in giudizio, opponendosi all'intimato sfratto e contestando la persistenza della morosità. Contestualmente, la
TR proponeva domanda riconvenzionale nei confronti dei CA, deducendo la presenza di vizi, abusi edilizi e difetti nell'immobile (in particolare la formazione di muffa e umidità), dovuti all'assenza di manutenzione straordinaria, imputabile alla proprietà. In virtù di tali presunti vizi, la TR chiedeva l'accertamento della responsabilità dei CA, il risarcimento dei danni e la riduzione del canone di locazione.
A seguito dell'opposizione, il Giudice adito, con ordinanza del 30 novembre
2023, non convalidava l'intimato sfratto, rigettava la richiesta di ordinanza provvisoria di rilascio e disponeva il mutamento del rito da ordinario a speciale (locatizio), ai sensi degli artt. 667, 447-bis e 426 c.p.c., fissando l'udienza per la discussione del 18 aprile 2024 e assegnando i termini per il deposito delle memorie integrative e l'introduzione della mediazione obbligatoria.
Le parti espletavano la mediazione e depositavano le memorie integrative.
All'udienza del 18 aprile 2024, le parti comparivano e, preso atto del mancato raggiungimento della conciliazione, il Giudice si riservava sulla richiesta istruttoria della TR.
Con successiva ordinanza del 29 luglio 2024, il Giudice disponeva l'ammissione di Consulenza Tecnica d'Ufficio (CTU) nominando il Geom. Persona_2
con quesito volto ad accertare la presenza, l'origine e l'incidenza dei vizi
[...]
lamentati (muffa e umidità).
4 Il Consulente Tecnico d'Ufficio depositava il proprio elaborato peritale, pervenendo alla conclusione che la proliferazione della muffa e l'ammaloramento nell'immobile fossero ascrivibili a una concomitante azione sinergica di fattori. Tali fattori venivano individuati, da un lato, nella carenza di isolamento termico del fabbricato (responsabilità ascrivibile ai CA) e, dall'altro, nell'errata gestione della ventilazione e del riscaldamento (responsabilità ascrivibile alla TR). Il CTU, tuttavia, dichiarava di non essere in grado di quantificare con esattezza la percentuale di responsabilità in capo a ciascuna delle parti.
All'udienza di chiarimenti del 7 maggio 2025, l'ausiliario precisava altresì che, pur non essendoci infiltrazioni dirette dall'esterno al momento del sopralluogo, era stata riscontrata la presenza di muschio sulla copertura e di tracce di pregresse infiltrazioni nel ripostiglio del sottotetto, elementi che suggerivano problematiche strutturali relative alla gestione dell'umidità dell'immobile non coibentato.
A seguito del deposito della relazione peritale e degli eventuali chiarimenti, con ordinanza del 10 luglio 2025, il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava per la precisazione delle conclusioni e la discussione ex art. 281 sexies c.p.c.
(art. 420 c.p.c.) all'udienza del 19 novembre 2025, assegnando contestualmente termine per il deposito delle note conclusionali.
Le parti depositavano le rispettive comparse conclusionali, insistendo nelle seguenti conclusioni:
I CA (Ricorrenti) concludevano chiedendo:
• L'integrale accoglimento delle domande attoree, con la condanna della
TR al pagamento dei canoni insoluti e delle spese legali.
• Il rigetto di tutte le domande formulate dalla TR (risarcimento danni, riduzione canone), deducendo che i danni fossero ascrivibili, in tutto o in parte, allo stile di vita della conduttrice.
• In subordine, la rinnovazione della CTU.
La TR (Resistente) concludeva chiedendo:
• Il rigetto delle domande attoree.
5 • L'accoglimento delle domande riconvenzionali, con l'accertamento della responsabilità dei CA e la conseguente condanna al risarcimento dei danni e alla riduzione del canone locatizio.
La causa veniva quindi trattenuta in decisione all'udienza del 19 novembre 2025.
In diritto
Per quanto riguarda l'intimazione di sfratto, deve dirsi cessata la materia del contendere, essendo pacifico che i conduttori hanno sanato ogni morosità già prima dell'udienza del procedimento di convalida, rimanendo da definire solamente le spese.
I conduttori peraltro ritengono di nulla dovere a tale titolo, in quanto il tardivo pagamento si è verificato in quanto, tra le parti, erano in corso trattative per la cessione dell'immobile, ritenendo anzi che la notifica dell'intimazione sia stata fatta allo scopo di forzare la mano ai conduttori nelle trattative, poi non perfezionatesi, non avendo le parti trovato un accordo sul prezzo e le condizioni della vendita.
Su tale ricostruzione della convenuta non si può certo convenire, atteso che l'inadempimento è oggettivo e nessuna norma, né autorizzazione anche tacita della controparte legittimava la convenuta a sospendere il pagamento del corrispettivo della locazione.
Sotto altro profilo, come visto, la resistente allega che l'immobile presenterebbe gravi vizi, costituiti in particolare da muffe e infiltrazioni, perduranti da anni, problematiche per le quali richiede la condanna della controparte all'esecuzione delle opere necessarie, di straordinaria manutenzione, oltre al risarcimento dei danni per i pregiudizi arrecati dai suddetti vizi e, in subordine, riduzione del canone.
Ebbene, si ritiene che anche le domande riconvenzionali non possano accogliersi.
Che l'immobile sia afflitto da grave umidità, proliferazione di muffe e anche
(limitate) infiltrazioni, è certo e oggettivo, come emerge dalle fotografie in atti e come constatato anche dal CTU.
Tali problematiche dipendono innanzitutto, sempre in base alle valutazioni effettuate dal CTU, da vizi strutturali congeniti dell'immobile, risalente alla fine degli anni ottanta, in quanto privo di adeguata coibentazione, carenza di traspirazione dal
6 coperto (a causa di fenomeni di ristagno di acqua meteorica) e da passati o presenti fenomeni infiltrativi non tanto localizzati, ma di tipo diffuso, nonché dalla presenza di condensa interstiziale all'interno delle pareti esterne, condizione tipica delle pareti prive di isolamento.
La proliferazione di muffe viene poi attribuita anche, dal CTU, alla gestione dell'immobile da parte dei conduttori, per scarso ricambio di aria e temperature interne troppo basse.
Ebbene, si ritiene che nel caso di specie debba trovare applicazione il disposto dell'art. 1579 c.c., per il quale, se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, salvo che i vizi gli fossero noti fin dall'inizio, fermo che il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivanti dai vizi stessi, se non prova di averli senza colpa ignorati.
Le problematiche relative alla copertura dell'immobile, infatti, sono problematiche congenite e strutturali, che sono proprie dell'immobile fin dal momento della sua edificazione.
L'art. 1575 c.c. e il collegato art. 1576 c.c. si riferiscono invece alle riparazioni necessarie al mantenimento della cosa in buono stato locativo o, meglio, nello stato locativo in cui l'immobile si trovava al momento della stipula del contratto e della consegna, tanto che il successivo art. 1577 c.c. prevede che, per le riparazioni che sono a carico del locatore, se questi non vi provvede può provvedervi il conduttore, salvo rimborso della spesa.
Si veda il seguente arresto: “Costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 cod. civ. - la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 cod. civ., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non
l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento - quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne
7 notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili
e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Pertanto va escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante
l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art. 1576 cod. civ., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale” (cfr Cass.
24459/2011, Cass. 12712/2010).
Non si tratta quindi di un problema di mantenimento della cosa nello stato originario, ma di una problematica strutturale, ignota alla conduttrice ovviamente, che richiederebbe un intervento non già di mantenimento, ma di rifacimento sostanzialmente totale della copertura, ossia un intervento di miglioramento, che non è esigibile dal locatore, al quale può essere imposto un facere solo quando si tratti di opere appunto di manutenzione, ossia riparazioni e/o interventi necessari per il mantenimento della cosa in modo da servire all'uso.
Nel caso di specie, pertanto, la domanda di condanna del ricorrente a porre in essere le opere indicate dal CTU per la sistemazione della problematica non può accogliersi.
Parimenti non si ritiene che possano accogliersi le domande di risarcimento danni avanzate dalla conduttrice.
Come dianzi visto, l'art. 1578 c.c. prevede quale forma di tutela per il conduttore la risoluzione del contratto e/o la riduzione del canone, salvo il risarcimento dei danni
(a meno che il locatore, con onere della prova a suo carico, non provi di non averne avuto conoscenza).
Tuttavia, deve rilevarsi come una riduzione del canone potrebbe giustificarsi solo laddove fosse dimostrata una impossibilità di utilizzo temporanea e/o parziale dell'immobile, che invece non consta, dolendosi la convenuta non già di non aver potuto utilizzare pienamente di tutti i locali dell'immobile, ma sostanzialmente del disagio determinato dalle muffe e dei problemi di salute conseguenti.
8 Non sono allegati ulteriori specifici danni, ad esempio al mobilio (cfr Cass.
20346/2010).
Pertanto, per ciò che concerne le forme di tutela specifica, la risoluzione del contratto non è stata chiesta, mentre la riduzione del canone non può accordarsi, quando non vi sia stata deminutio nel godimento del bene, intendendosi per tale l'utilizzo materiale del bene, che non è stato pregiudicato, se non appunto sotto forma di maggior disagio.
Per ciò che concerne invece la tutela generica, ossia il risarcimento dei danni, conseguenti da un lato al suddetto disagio, dall'altro all'asserito danno alla salute, il primo non è stato dettagliato, mentre, quanto al secondo, è vero che l'art. 1580 c.c. prevede che, se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia.
Naturalmente anche qui la tutela specifica della risoluzione non pregiudica la possibilità di richiedere anche il risarcimento dei danni, qualora i vizi non fossero noti al conduttore, atteso che la salute è un diritto fondamentale della persona e pertanto, in quanto diritto assoluto, rimane sempre applicabile l'art. 2043 c.c. (cfr anche Cass.
915/1999).
Nella specie però non vi è prova certa che le condizioni dell'immobile abbiano cagionato alla conduttrice un grave danno alla salute, essendo allegata solo una lettera di dimissioni del 2021 relativa al sig. , marito della resistente, Persona_3
ricoverato per altre cause, ove si dà atto di una bronchite cronica, e ulteriore certificato del 2023, sempre rilasciato per altre cause, ove di nuovo nell'anamnesi si dà atto della suddetta bronchite cronica.
A parte quindi che il certificato è riferito a soggetto terzo e, quindi, la conduttrice non è legittimata a chiedere un danno che attiene ad un bene personale di altri, deve osservarsi che detto certificato attesta la presenza di una bronchite cronica, ma non prova affatto che essa sia causata dalle condizioni dell'immobile e, anzi, il fatto che non siano stati prodotti certificati o referti o altra documentazione medica relativa
9 all'epoca di insorgenza della patologia, né documentazione medio tempore formatasi, lascia supporre che si tratti di problematica del tutto indipendente dall'immobile oggetto di causa.
Anche perché, diversamente, se fosse stata seriamente in gioco la salute della o di altri membri del suo nucleo familiare, è ragionevole ritenere che ella o CP_1
avrebbe fin da subito e con insistenza avanzato verso la proprietà istanze di sistemazione e soluzione del problema, oppure avrebbe chiesto da tempo la risoluzione del contratto.
E a proposito di ciò, a monte di tutto, non può non darsi rilievo al fatto che in atti non è documentata alcuna doglianza della conduttrice dall'inizio del rapporto al momento di instaurazione del presente giudizio.
Non può quindi non richiamarsi il costante insegnamento della Suprema Corte, per il quale: “Allorquando il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 cod. civ.” (cfr Cass. 25278/2009).
Nella specie, quindi, pur non trattandosi di un problema di mancata denuncia al momento della consegna, il silenzio protratto per un decennio da parte della conduttrice non può non produrre gli stessi effetti descritti dalla sentenza, per il principio nemo venire contra factum proprium.
Nulla anche per le piccole difformità edilizie riscontrate dal CTU e per l'indebito utilizzo del sottotetto, trattandosi di locali non accatastati come camere, non avendone dimensioni e le caratteristiche di illuminazione e aereazione, ma di fatto date in locazione e utilizzate come tali.
A parte che trattasi anche qui di vizio originario, che da un decennio la conduttrice utilizza gli ambienti senza doglianze di sorta, deve rilevarsi che se vi è utilizzo del bene
10 conforme al quanto pattuito in contratto, alcuna riduzione del canone è possibile e alcun risarcimento è dovuto, soprattutto dopo lustri dalla consegna.
Il che non significa ovviamente che le problematiche non vi siano, come constatato dal CTU, pur se ad avviso di questi in parte imputabili alle modalità di utilizzo del bene, ma per le stesse non possono accordarsi le forme di tutela invocate dalla conduttrice.
Pertanto, e in conclusione, va dichiarata cessata la materia del contendere quanto alla domanda di risoluzione proposta con l'intimazione di sfratto per morosità, così come vanno respinte le domande riconvenzionali della sig.ra . CP_1
Le spese vanno compensate, in quanto, se è vero che il pagamento dei canoni arretrati è avvenuto in limine litis, nella fase sommaria, e se è vero che le domande riconvenzionali sono state respinte, è altrettanto vero che le problematiche denunciate sussistono veramente, come documentato fotograficamente e come constatato dal
CTU, che esse dipendono almeno in parte da problemi strutturali dell'immobile, che solo per l'inerzia protratta per anni dalla conduttrice, per mera tolleranza, le domande non sono state accolte, sicchè sussitono superiori ragioni di equità e giustizia per disporre la compensazione.


P.Q.M.


Il Tribunale di Rovigo, in composizione monocratica, ogni diversa istanza eccezione e conclusione disattesi:
-dichiara cessata la materia del contendere con riferimento alla domanda di risoluzione per inadempimento avanzata dai ricorrenti con l'intimazione di sfratto;

-rigetta le domande riconvenzionali di parte resistente;

-compensa le spese.
-pone definitivamente a carico di entrambe le parti in solido le spese di CTU.
Il Giudice
LI RE
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