N. R.G. 628/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di VICENZA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Verbale della causa n. R.G. 628/2025 tra
Parte_1
RICORRENTE
e
Controparte_1
RESISTENTE CONTUMACE
Oggi 11 dicembre 2025 ad ore 9:00 innanzi al dott. Melania Schirru, è comparso per l'avv. GUARDA SILVIA anche in Parte_1
sostituzione dell'avv. BERTOZZI ERIKA.
Nessuno è comparso per il resistente contumace CP_1
.
[...]
Si dà atto che il Giudice provvede a redigere personalmente il verbale mediante Consolle.
L'avv. Guarda conclude come da ricorso introduttivo, insistendo per l'accoglimento delle domande ivi rassegnate, anche in punto di spese.
Il Giudice Istruttore invita la parte presente a discutere oralmente la causa ai sensi dell'art. 429 c.p.c..
Dopo breve discussione orale il Giudice si ritira in camera di consiglio.
pagina 1 di 10 Al termine della camera di consiglio, il Giudice dà lettura della sentenza, come da fogli allegati telematicamente al presente verbale, con esposizione delle ragioni di fatto e diritto della decisione.
Verbale chiuso ad ore 9:50.
Il Giudice
dott. Melania Schirru
pagina 2 di 10 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VICENZA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Vicenza, in persona del Giudice dott. Melania Schirru ha pronunciato ex art. 429 comma 1 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 628/2025 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio Parte_1 C.F._1
degli avv. GUARDA SILVIA e BERTOZZI ERIKA
( ) ed elettivamente domiciliato presso il difensore C.F._2
avv. GUARDA SILVIA in 36054 Montebello Vic. (VI) - Via XXIV
Maggio n.33
RICORRENTE contro
(C.F. ), Controparte_1 C.F._3
RESISTENTE CONTUMACE
Letti gli atti di causa;
viste le conclusioni delle parti, come precisate a verbale all'odierna udienza e da aversi qui per integralmente riportate;
letto l'art. 429 comma 1 c.p.c., come sostituito dall'art. 53 del d.l. 25 giugno 2008 n. 112, convertito con modificazioni dalla legge 6 agosto
2008, n. 133;
o s s e r v a
Con ricorso depositato il 12/02/2025 , in relazione al Parte_1
contratto di locazione sottoscritto con il Controparte_1 pagina 3 di 10 30/12/2009 e registrato il 14/01/2010, per un immobile sito in Montebello
Vicentino - Via Adige, n. 4, catastalmente censito al Fg. 5, mapp. 1015, sub. 12, cat A/3, classe 2, ha chiesto la condanna dello stesso conduttore resistente, lamentando, al rilascio dell'immobile (avvenuto in data
20/12/2023), un comportamento inadempiente sia in termini economici, per mancato pagamento delle somme pattuite a titolo di locazione e spese, sia per aver rilasciato l'immobile con numerosi danni ai muri, agli impianti ed agli arredi.
In particolare, dato atto dell'accordo per un canone mensile di 440,00 euro, oltre al pattuito aumento annuale Istat ed oltre alle spese di registrazione del contratto, la resistente allegava la risoluzione a seguito di recesso anticipato del conduttore ed il rilascio avvenuto il 20/12/2023.
In relazione a tali fatti era pertanto richiesta, oltre alla refusione dei danni causati all'immobile, la condanna al pagamento delle somme maturate e non corrisposte e del danno conseguente al rilascio, come di seguito quantificati:
− euro 536,80 quale canone di locazione impagato e relativo al mese di dicembre 2023;
− euro 153,45 a titolo di aggiornamento Istat non versato dal conduttore;

− euro 67,00 a titolo di rifusione imposta per la risoluzione anticipata del contratto di locazione;

− euro 210,32 per spese versate all'organismo di mediazione;

− euro 4.831,20 per canoni di locazione non goduti per i mesi da gennaio 2024 a settembre 2024;
− euro 6.494,50 a titolo di risarcimento dei danni recati dal conduttore all'immobile ed identificati nella perizia depositata;
pagina 4 di 10 − euro 317,20 per saldo fattura del geom. relativa alla CP_2
perizia di parte dimessa agli atti;

− euro 2.387,99 per spese sostenute dalla ricorrente per la sistemazione parziale dell'immobile.
Alla prima udienza parte resistente era dichiarata contumace e, assunte le prove testimoniali richieste, all'odierna udienza, la causa viene posta in decisione.
Ciò premesso e venendo al merito, giova succintamente premettere che, come da consolidata giurisprudenza di legittimità, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale ed il pagamento dei canoni deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa;
costituito dall'avvenuto adempimento” (artt. 2697 e 1461 c.c; cfr. Sez. Un.
13533/2001).
Con particolare riguardo all'inadempimento nell'ambito di un contratto di locazione ad uso abitativo poi, è noto che, a seguito dell'entrata in vigore della l. 27 luglio 1978 n. 392, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice. Essa, infatti, risulta predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato – ai sensi degli art. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva l.
9 dicembre 1998 n. 431) – a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagina 5 di 10 pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone, l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato.
Ciò premesso da un lato è certamente documentata e provata la sussistenza del contratto regolarmente registrato e poi anticipatamente risolto, per altro verso nessuna prova ha dato la parte conduttrice del pagamento degli aggiornamenti Istat, dei diversi canoni richiesti e delle spese di imposta per la risoluzione anticipata del contratto di locazione, disinteressandosi al processo.
Parimenti può essere accolta la domanda di rifusione delle spese versate all'organismo di mediazione e del compenso versato al geom. CP_2
per la redazione della perizia redatta, estimativa dei danni accertati, entrambe documentate in atti.
Parte ricorrente ha altresì richiesto il risarcimento per i danni arrecati all'immobile.
Secondo pacifica giurisprudenza, l'osservanza della diligenza del buon padre di famiglia nell'adempimento delle obbligazioni si pone come canone imprescindibile per vagliare non solo le modalità di utilizzo del bene, ma anche il comportamento del locatario nel corso del rapporto (cfr.
Cass. civ. Sez. III Ord. n. 2286 del 20/10/2020).
Nella specie l'inadempimento anche a tale obbligo è dimostrato sia dalle foto, sia dalla perizia dimessa agli atti, sia dalle dichiarazioni testimoniali dei testimoni che hanno assistito al rilascio e dunque dichiarato:
“l'immobile presentava diversi danni ed era in condizioni igieniche impresentabili, sia con riferimento ai mobili ed agli elettrodomestici, sia con riferimento ai muri, ai pavimenti ed ai serramenti;
il mobile del bagno era completamente rotto così come la tavoletta del wc e le porte della pagina 6 di 10 doccia; in camera il comò risultava inutilizzabile in quanto il piano di appoggio era infossato;
le tende erano sporche e strappate, così come i binari che le reggevano;
il frigo e la lavastoviglie in cucina erano danneggiati, tanto da non poter essere utilizzati ed i mobili della cucina erano sporchi, tanto che io stesso ho provveduto al loro integrale smontaggio e pulizia;
c'erano piastrelle scheggiate sia in bagno che in cucina;
il pensile-vetrina del soggiorno era rotto;
i battiscopa in legno erano impregnati d'acqua e rigonfiati;
le serrature di tutte le finestre, tranne quella della cucina, erano danneggiate, tanto che le stesse non si chiudevano;
le porte in legno erano tutte incise e la porta scorrevole era danneggiata in corrispondenza della serratura;
i termosifoni erano arrugginiti;
le quattro sedie di metallo a corredo della cucina erano completamente divelte;
il divano del soggiorno era sfondato e sporco;
gli angoli dei muri erano danneggiati;
il materasso della camera era completamente ingiallito e umido.” (cfr. teste a verbale di Testimone_1
udienza del 08/07/2025); lo stesso teste poi, ha anche dichiarato Tes_1
“io stesso mi sono preso cura di effettuare i lavori di ripristino in economia, essedo un operaio manutentore;
ho sostituito i battiscopa e rivestito gli angoli dei muri con dei profili in legno;
ho personalmente ritinteggiato l'immobile dopo aver pulito muri e mobili recuperabili;
ho ripristinato il frigorifero sostituendo le guarnizioni e le plastiche interne;
ho riparato le serrature dei serramenti;
io stesso ho acquistato, per conto di mia moglie, il materiale necessario ai lavori di rispristino dell'immobile; il materiale è quello descritto nella documentazione che mi viene esibita (doc. 11 di parte ricorrente); il costo del materiale è stato corrisposto da mia moglie;
preciso che ciò che gli arredi e corredi che non potevano essere ripuliti e riparati sono stati comprati nuovi;
mia pagina 7 di 10 moglie, infatti, ha ricomprato delle sedie, la tavoletta del WC, il divano, una lampada da cucina, gli accessori del bagno e il materasso della camera.” (cfr. teste a verbale di udienza del 08/07/2025); Testimone_1
“ho personalmente presenziato al sopralluogo, al quale era presente una delegata del sig. nell'occasione fu registrato un video sullo CP_1
stato dell'immobile e fu redatto un verbale di riconsegna che, quanto alle condizioni dell'immobile, faceva riferimento al video di cui ho detto;
al sopralluogo era presente anche la sig.ra … Al momento della Pt_1
sottoscrizione del contratto l'immobile era in perfetto stato, corredato ed imbiancato a nuovo;
al momento della riconsegna ho potuto constatare che l'immobile necessitava di tinteggiatura;
diversi mobili, in particolare il divano, erano danneggiati e necessitavano di sostituzione, così come le tende ed i loro supporti;
all'interno dell'immobile c'era un fo odore di fumo e tutto era ingiallito;
anche in bagno vi erano diversi danni ai mobili, al rivestimento ed agli accessori, tanto che alcuni supporti erano divelti;
gli elettrodomestici erano sporchissimi, non so se funzionassero o meno;
il portoncino di ingresso all'appartamento presentava evidenti danni da chiave, sia internamente che esternamente;
l'immobile, sostanzialmente, era stato utilizzato senza alcuna cura ed è stato riconsegnato gravemente sporco e danneggiato.” (cfr. teste
[...]
a verbale di udienza del 09/10/2025) Tes_2
Anche sotto tale profilo avuta prova dell'inadempimento della conduttrice la domanda può essere accolta.
Anche la pretesa risarcitoria per mancato godimento dei canoni per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento dei lavori di rimessione in pristino dell'immobile danneggiato, merita accoglimento, essendo stata documentato, peraltro, il locatore si è tempestivamente pagina 8 di 10 attivato, eseguendo gli interventi di ripristino, per una nuova locazione (in tal senso si richiamano Cass. Civ. sez. III, n. 8482 del 05/05/2020 e, più recente, Cass. Civ. n. 4892 del 25/02/2025).
Del resto sotto tale profilo ed in relazione agli oneri probatori a questo incombenti una volta allegato l'inadempimento da parte del creditore, nulla in contrario è stato provato dal resistente (cfr. Cass. Civ. sez. III,
Ord. n.6387 del 15/03/2018).
Circa infine la quantificazione, certo essendo il danno ed in assenza di contestazione, lo stesso può essere determinato nella misura richiesta.
Le spese del presente procedimento seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo ai sensi del D.M. 55/2014 pubblicato nella
G.U. del 02/04/2014 applicabile a questo procedimento giusto il disposto della norma transitoria contenuta nell'art. 28 del suddetto regolamento, così come stabilito anche da Cass. SSUU n. 17406/2012 del 25/09/2012, evidenziando in particolare che nella presente causa non si rinvengono specifici elementi di personalizzazione che giustifichino il discostarsi dai valori medi.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando,
1) condanna (C.F. Controparte_1
) al pagamento in favore di C.F._3 Parte_1
(C.F. della somma di euro € 757,25 a titolo di C.F._1
canoni, aggiornamento Istat e spese impagati, oltre interessi al tasso legale dalla domanda al saldo;

2) condanna (C.F. Controparte_1
) al pagamento in favore di C.F._3 Parte_1
(C.F. della somma di euro 14'241,21 a titolo di C.F._1 pagina 9 di 10 risarcimento del danno, oltre interessi al tasso legale dalla liquidazione al saldo;

3) Condanna la sig. al pagamento delle spese di lite pari ad euro 5'077,00 per compensi oltre accessori per legge;

4) Visto l'art. 52 D.Lgs. 196/2003, dispone che, in caso di diffusione della presente sentenza in qualsiasi forma, per finalità di informazione giuridica, su riviste, supporti elettronici o mediante reti di comunicazione elettronica, sia omessa l'indicazione delle generalità e degli altri dati identificativi degli interessati;

Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.
Così deciso in Vicenza, il 11 dicembre 2025.
Il Giudice
- Dott. Melania Schirru -
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