REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ASCOLI PICENO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. BE IC ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1777 2022 promossa da:
Avv. Romina Ascani C.F. C.F._1
In proprio ex art. 86 cpc
Attrice
contro
-Il corr. in San Benedetto del Tronto (AP), alla Via A. Controparte_1
Vivaldi, 4, C.F. , in per-sona dell'amministratore pro-tempore P.IVA_1 [...]
CP_2
-Il corr. in San Benedetto del Tronto (AP), alla Via G. Controparte_3
Puccini, 3, C.F. , in per-sona dell'amministratore pro-tempore P.IVA_2 [...]
CP_2
c.f. Controparte_2 C.F._2
Avv. Stefano Michelangeli
convenuti
Svolgimento del processo pagina 1 di 10 Con atto di citazione l'avv. Romina Ascani conveniva in giudizio il Controparte_1
il ed per sentire accogliere le
[...] Controparte_3 Controparte_2
seguenti conclusioni:
Nominare un ctu per l'accertamento tecnico preventivo proponendo allo stesso che vengano sottoposti i seguenti quesiti:
A) Verificare la presenza infiltrazioni interne ed esterne sul settimo e ottavo piano del solaio, del cornicione dell'abitazione della sottoscritta e dichiararne la causa e l'ammontare delle spese necessarie per le riparazioni;

B) Verificare lo stato di funzionamento dell'impianto citofonico della sottoscritta;

C) Verificare le infiltrazioni e stato di inagibilità del garage,
D) Accertare il regolare funzionamento dell'autoclave;
E) Accertare la pulizia e funzionamento della fogna condominiale ed i cattivi odore emessi.
2) Accertare e valutare i fatti e danni da parte attrice patiti e patiendi di qual si voglia genere e specie che allo stato sono in continua evoluzione ammontanti ad oltre 60,000,00
euro ovvero allo stato di valore indeterminabile o in quella maggiore o minore somma che risulterà di giustizia, disponendo comunque che lo stesso amministratore, nella sua qualifica, disponga a sistemazione completa e definitiva di qualsivoglia causa di danni e risponda personalmente di omissione, nonché danni e spese necessarie per avviare agli stessi oltre che al tempo ed ai pregiudizi, che l'istante sarà costretta a subire dei suoi obblighi , che per legge gli competono, condannando il medesimo secondo giustizia ed equità , al fine di individuare la situazione sopra lamentata
3) nominare un Ctu per la verifica dei danni citofonici e determinarne il nesso causale e l'esatta quantificazione dei costi;

pagina 2 di 10 nominare un Ctu per l'accertamento del mancato funzionamento dell'autoclave, nonché
la pulizia ed il regolare funzionamento della fogna condominiale.
5) Accertare e dichiarare la presenza umidità e fuoriuscita di acqua nel locale del garage di via Puccini, rilevando la presenza della causa e la somma di riparazione.
6) Rilevare la presenza di gravi infiltrazioni sul cornicione condominiale del settimo e ottavo piano, determinarne la causa e le spese necessarie.
7) Per quanto attiene l'amministratore dovrà essere condannato per omissione del dovere attribuitogli per legge secondo giustizia ed equità per danni materiali e non.
Condannare alla rimessa in pristino allo stato dei luoghi , al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi , stabilendo per la rimessa in pristino un tempo idoneo e quant'altro risulterà essere necessario e opportuno, nonché, qualora trascorresse inutilmente tale termine, autorizzare l'istante a provvedere in merito come necessario maestranza scegliere, assumere ed al fine, se costretta anche a pagare con ogni diritto di rivalsa sui due condomini in relazione alle opere e danni a ciascuno attribuibili.
9) Accertare la condotta omissiva derivante dalla colpa dell'amministratore condominiale pro tempore per tali omissioni;

A- Condannare lo stesso per fatto e colpa derivante dal comportamento di negligenza,
imperizia, imprudenza tenuto nei confronti della condomina attrice;

B- risarcire tutti i danni subiti dalla sottoscritta a seguito delle infiltrazioni, mancato funzionamento del citofono, mancato controllo di infiltrazioni sulle parti condominiali (cornicione, garage, infiltrazioni settimo e ottavo piano, impianto citofonico, autoclave e quanto altro rilevabile.
C- Condannare l'amministratore pro-tempore in solido con i condomini per i danni da infiltrazioni del settimo, ottavo piano, riparati in stato di urgenza dalla sottoscritta difesa;

pagina 3 di 10 D- condannare l'amministratore per tutte le mancanze, vizi e danni causati dalla mancata manutenzione e controllo sul buon funzionamento delle parti condominiali.
Deduceva l'attrice di aver acquistato in data 5.3.21 da Concordato preventivo omologato immobile sito in Ascoli Piceno via A. Vivaldi 1 e via Puccini 3 immobile su cui erano presenti danni a causa di infiltrazioni già note al Tribunale al momento della cessione del predetto bene.
L'attrice, stante il comportamento omissivo degli amministratori condominiali susseguitisi nel tempo, di cui ultimo l'odierno convenuto, che non provvedevano ad eliminare le cause delle infiltrazioni, eseguiva le lavorazioni a proprie spese pagando la somma di euro 40.000,00 per le opere di impermeabilizzazione. Nelle more dell'esecuzione dei lavori l'attrice doveva vivere presso altro immobile dovendo sborsare la somma di euro 12.000,00.
L'attrice, non ottenendo soddisfazione del proprio diritto adiva l'autorità giudiziaria.
- Si costituivano in giudizio il il Controparte_1 Controparte_3
ed per sentire accogliere le seguenti conclusioni:
[...] Controparte_2
ritenere e dichiarare la nullità dell'atto introduttivo per genericità, contraddittorietà del
petitum e dell'esposizione dei fatti disponendo la cancellazione della causa dal ruolo;

b. subordinatamente e sempre preliminarmente dichiarare comunque improcedibile la domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria;

nel merito, rigettare la domanda attrice perché infondata in fatto ederrata in diritto per le motivazioni riportate in premessa;

3. IN VIA ULTERIORMENTE SUBORDINATA E NELLA DENEGATA IPOTESI DI
ACCOGLIMENTO ANCHE PARZIALE DELLA DOMANDA ATTOREA accertare il pagina 4 di 10 minor quantum dovuto sulla scorta delle eccezioni mosse alla richiesta attorea;

4. Con
vittoria di spese, competenze e onorari di causa.
- Nel corso del processo veniva disposta c.t.u. tecnica e, precisate le conclusioni la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 cpc.
Motivi della decisione a) Preliminarmente, ai fini della corretta qualificazione della domanda di parte attrice, va rilevato come nel caso di specie vengano denunciate infiltrazioni provenienti da lastrico solare ad uso privato, di proprietà della stessa parte attrice.
Infatti, in tema di condominio negli edifici, quando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni derivanti da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare, in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, salva la verifica di eventuale comportamento inerte di chi fosse tenuto alla manutenzione del lastrico (Cass.
S.U. 9449/16).
Il concorso di tali responsabilità, sempre secondo la citata pronuncia, salvo la prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1226 c.c., il quale pone le spese di riparazione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico o della terrazza e per i restanti due terzi a carico del . riconoscendo in capo al proprietario, CP_1
superficiario o comunque titolare del diritto di utilizzo in via esclusiva del lastrico solare la qualità di custode, rispetto alla quale non escludono la concorrente responsabilità del
, in caso di omessa attivazione degli obblighi di conservazione delle cose CP_1
comuni gravanti sull'amministratore ex art. 1130, 1° comma c.c. ovvero nell'eventualità
pagina 5 di 10 in cui l'assemblea non adotti le deliberazioni necessarie per il compimento di lavori di straordinaria manutenzione ai sensi dell'art. 1134, 1° comma, n. 4 c.c..
b) Premesso ciò, occorre osservare la peculiarità del caso di specie laddove parte attrice
– e di ciò ne dà ampia conferma la documentazione in atti riferita allo stato dell'immobile prima della cessione da parte del Concordato preventivo – acquistò l'immobile in questione quando questo presentava la situazione pregiudizievole lamentata.
Nel caso di specie, fu la stessa attrice a denunciare i danni all'amministrazione del
Concordato preventivo e ciò comportò – secondo le asserzioni difensive della stessa parte attrice – una riduzione del prezzo di vendita, dato questo che emerge anche dall'atto pubblico di compravendita.
Secondo principio giurisprudenziale (Cass. 16435/25) solo le somme che i condòmini
versano per la conservazione e il godimento delle parti comuni (ad esempio, le spese per la pulizia delle scale, l'ascensore, la manutenzione del tetto) determinano obbligazioni propter rem“, cioè obbligazioni legate alla cosa, che seguono l'immobile.
obbligo di risarcimento del danno nasce da un fatto illecito, e questa è un'obbligazione di natura personale, non legata alla cosa.
Sostanzialmente, il avrebbe dovuto risarcire i danni preesistenti al CP_1
precedente proprietario e non al soggetto che ha acquistato il bene dopo la verificazione dei danni.
Tanto più che, come sopra già evidenziato, l'odierna attrice ha ottenuto una riduzione del prezzo di vendita del bene dal suo dante causa proprio per la sussistenza dei vizi oggetto del diritto oggi dalla medesima invocato.
pagina 6 di 10 Ragionando diversamente l'acquirente otterrebbe una duplicazione del risarcimento del danno, con conseguente impossibilità di ulteriore liquidazione dello stesso in quanto danno non effettivamente sussistente.
C) Diversamente, spetta all'attrice il riconoscimento del diritto alla restituzione delle spese affrontate per la riparazione del lastrico solare.
Sul punto, gli esiti della c.t.u. rivestono particolare importanza nella valutazione delle questioni giuridiche di cui al presente processo, stante la specificità e tecnicità della materia.
Va subito detto che le valutazioni operate dal c.t.u. nell'elaborato peritale vanno condivise dal tribunale sia sotto l'aspetto formale che sostanziale, in considerazione del corretto approccio metodologico utilizzato dal c.t.u., del rispetto del contraddittorio, della compiuta risposta data alle osservazioni ed ai quesiti posti.
Il c.t.u. individua le cause dei danni presenti sul lastrico solare del fabbricato su cui insiste l'immobile di parte attrice per la presenza di infiltrazioni di acqua dovuti ad una non corretta impermeabilizzazione del lastrico.
Dall'esame degli elementi acquisiti al processo, non può che condividersi quanto affermato dal c.t.u. sul punto, per la natura e l'entità dei danneggiamenti rilevati -
desumibili dai reperti fotografici e dalle risultanze della c.t.u. - che non possono che essere riconducibili ad infiltrazioni causate da difetto di impermeabilizzazione.
In merito alla presenza di infiltrazioni dalle risultanze della c.t.u. appare indubbio che esse si siano effettivamente verificate.
Le infiltrazioni sussistevano da tempo antecedente l'acquisto ed indubbiamente i onvenuti nulla fecero per eliminare la problematica. CP_4
pagina 7 di 10 All'atto dell'acquisto lo stato dell'immobile era particolarmente gravato – come emerge anche dalla relazione di perizia in atti formata dal c.t.u. - e ciò comportava la necessità di immediata soluzione della problematica relativa alle infiltrazioni anche per rendere abitabile l'immobile attoreo e consentire al lastrico solare di svolgere appieno le sue funzioni di copertura a servizio di tutto il fabbricato.
L'attrice eseguì i lavori in questione e nel presente processo ne pretende la restituzione.
La relazione di perizia in atti sul punto è estremamente chiara nell'evidenziare il costo dei lavori effettivamente riconducibili alla problematica che determinavano le infiltrazioni. È indubbio che i lavori di ristrutturazione del lastrico solare dovessero essere comunque eseguiti in considerazione della non corretta impermeabilizzazione del lastrico che determinava infiltrazioni, fatto questo che impone al di svolgere CP_1
prontamente le relative lavorazioni a tutela dei diritti dei singoli condomini e della conservazione del fabbricato in genere.
Il c.t.u. stabilisce che l'importo congruo ed effettivamente necessario è pari ad euro €
13.771,00 quale somma totale, e che determina a carico dell'attrice, secondo le disposizioni di legge e secondo il principio giurisprudenziale sopra menzionato,
l'imputazione della somma pari ad un terzo, ovvero euro 4.590,00, con conseguente somma dovuta dai Condomini convenuti alla parte attrice pari ad euro 9.191,00.
d) Le ulteriori domande proposta da parte attrice - relativamente, quindi, al citofono al garage, all'autoclave, alle esalazioni - vanno respinte per difetto di prova, tenuto conto delle relative risultanze della c.t.u. in atti.
e) Va parimenti respinta la domanda di parte attrice rivolta verso in Controparte_2
proprio, non essendo emersi profili di responsabilità per quanto dal medesimo compiuto nella sua qualità per le violazioni dei diritti lesi verso la parte attrice così come risultanti pagina 8 di 10 dalla presente pronuncia. L'amministratore, infatti - come emerge anche dai documenti in atti e dagli elementi acquisiti al processo - non ha tenuto un comportamento omissivo rispetto alle doglianze della parte attrice in riferimento ai compiti da svolgere in ossequio all'incarico di amministratore dal medesimo svolto. Dai documenti in atti, inoltre, non può essere imputato all'amministratore neanche un comportamento inerte od intempestivo rispetto alle doglianze di parte attrice.
f) Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono parzialmente compensate per il rigetto di parte delle domande e, tenuto conto dell'attività effettivamente svolta per le singole fasi processuali trattate, vengono liquidate in favore dell'attrice ed a carico dei
Condomini convenuti nella misura di euro 3.900,00, oltre spese forfettarie, oltre accessori di legge, oltre le spese di c.t.u. che vengono definitivamente poste a carico dei CP_4
convenuti. In considerazione dell'unitarietà delle difese svolte dall' rispetto a CP_2
quelle dei Condomini convenuti, spese compensate tra le altre parti in causa.

PQM


Il Tribunale di Ascoli Piceno in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella controversia in questione, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione assorbita o disattesa, per le ragioni esposte in motivazione, così provvede:
- accoglie parzialmente la domanda di parte attrice e per l'effetto condanna i
[...]
corr. in San Benedetto del Tronto (AP), alla Via A. Vivaldi, 4 ed il CP_5
corr. in San Benedetto del Tronto (AP), alla Via G. Puccini, Controparte_3
3, a pagare, in solido tra loro, all'avv. Romina Ascani la complessiva somma di euro
9.191,00 oltre interessi legali dalla data della domanda giudiziale.
- Condanna i corr. in San Benedetto del Tronto (AP), alla Controparte_5
Via A. Vivaldi, 4 ed il corr. in San Benedetto del Tronto Controparte_3
pagina 9 di 10 (AP), alla Via G. Puccini, 3, a rifondere, in solido tra loro, all'avv. Romina Ascani le spese di lite che si liquidano nella complessiva somma di euro 3.900,00 oltre spese forfettarie, oltre accessori di legge, oltre le spese di c.t.u. che vengono definitivamente poste a carico dei onvenuti. Spese compensate tra le altre parti. CP_4
Così è deciso in Ascoli Piceno,13/11/2025
Il Giudice
BE IC
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