TRIBUNALE DI PATTI
VERBALE DI UDIENZA
(art. 127 ter c.p.c. – art. 429 c.p.c.)

Il giorno 19 del mese di giugno dell'anno 2025, all'udienza celebrata ex art. 127 ter
c.p.c. viene trattata la causa civile iscritta al n. 1199/2017 R.G.
IL GIUDICE lette le note scritte con cui le parti hanno precisato le conclusioni e discusso la causa ha pronunciato la seguente sentenza REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI PATTI SEZIONE CIVILE
Il giudice del Tribunale di Patti, dott. Giuseppe Puglisi, in funzione di giudice monocratico, visto il provvedimento del 30 novembre 2022 con cui ha assunto le funzioni presso questo Ufficio, ha reso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1199/2017 R.G.
TRA
, nata a [...] il [...] (c.f. Parte_1 [...]
), rappresentata e difesa, anche disgiuntamente, dall'avv. Valentina C.F._1
Matta e dall'avv. Alessandra Milio, presso il cui studio professionale è elettivamente domiciliata
TE
CONTRO
, nato a [...] il [...] (c.f. Controparte_1
), rappresentato e difeso, come da procura in atti, dall'avv. CodiceFiscale_2
Francesco Cacciola presso il cui studio professionale è elettivamente domiciliato
NT avente per OGGETTO: sfratto per finita locazione – risarcimento danni.
CONCLUSIONI come da note scritte
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. – Con atto di citazione ritualmente notificato – premesso di Parte_1 essere proprietaria dell'immobile sito in Capo d'Orlando (ME) nella via Amendola, piano terra, di circa mq. 86, adibito a negozio ed iscritto al N.C.E.U. del Comune di
Capo d'Orlando, foglio 20, part. 674, sub 20 e di averlo concesso in locazione per uso non abitativo con contratto del 12 ottobre 2004, regolarmente registrato, a
[...]
intimava, sul presupposto di avere comunicato in termini la Controparte_1 disdetta, sfratto per finita locazione e, in subordine, licenza per finita locazione, chiedendo altresì il risarcimento dei danni e il ripristino dello stato dei luoghi.
Nella resistenza dell'intimato, costituitosi alla prima udienza dell'11 maggio 2017, con ordinanza del 13 luglio 2017 il precedente giudice istruttore disponeva il rilascio, assegnava alle parti termine per introdurre la procedura di mediazione e fissava una nuova udienza per la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito speciale previsto dall'art. 447 bis c.p.c. con concessione di termine per l'integrazione degli atti introduttivi.
L'intimante depositava memoria integrativa e, all'esito dell'udienza, il giudice rigettava le richieste istruttorie dalla prima articolate e rinviava per la discussione.
Pervenuta per la prima volta davanti allo scrivente – insediatosi il 30 novembre 2022
– all'udienza del 26 gennaio 2023 (poi sostituita dal deposito di note scritte), la causa, dopo alcuni differimenti necessari per la riorganizzazione del ruolo istruttorio e la definizione di controversie di più risalente iscrizione, viene oggi decisa sulle conclusioni precisate dalle parti e previo deposito di note scritte di discussione.
2. – In premessa va dato atto che l'udienza, a più riprese rinviata per i medesimi incombenti, è stata sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c. e, pertanto, viene decisa ex art. 429 c.p.c. senza la concessione dei termini ex art. 190
c.p.c., richiesti da una delle parti, poiché viene in rilievo il rito lavoro/locatizio e non quello ordinario.
Nel merito, posto che il procedimento di mediazione è stato correttamente esperito
(seppure con esito negativo) prima dell'introduzione del giudizio (v. documentazione allegata dall'intimante su disposizione del precedente giudice istruttore), si osserva quanto segue.
La domanda di convalida, atteso il mutamento di rito, va riqualificata come domanda di risoluzione del contratto. Nel procedimento per convalida di sfratto l'opposizione dell'intimato provoca una radicale trasformazione del rito, determinando la cessazione dell'originario rapporto processuale, fondato sulla domanda di convalida, e l'insorgere di un nuovo e diverso rapporto processuale, alla cui base è l'ordinaria domanda di accertamento e di condanna o di risoluzione e di condanna, che può ritenersi implicitamente proposta dal locatore qualora, dopo l'opposizione dell'intimato, prosegua la sua attività processuale finalizzata alla realizzazione della pretesa sostanziale (Cass., n. 19525/15; conf. Cass., n. 1734/92).
Emerge per tabulas che il contratto di locazione ha durata di sei anni (dall'11 ottobre
2004 all'11 ottobre 2010) e che è stato già una prima volta tacitamente rinnovato fino all'11 ottobre 2016.
Invero, come già osservato dal precedente giudice istruttore in seno all'ordinanza di rilascio, la pretesa di parte attrice è fondata giacché “la disdetta impeditiva della rinnovazione del contratto alla seconda scadenza è stata formalizzata con l'atto di intimazione del
17 Gennaio 2014 che risulta notificato all'intimato ai sensi dell'art. 140 c.p.c. in data anteriore all'11 Aprile 2016”, vale a dire – come previsto dall'art. 2, comma 2, del contratto – sei mesi prima dell'11 ottobre 2016 (data di scadenza).
Il contratto va dunque dichiarato risolto, mentre sulla conseguente domanda di rilascio va dichiarata cessata la materia del contendere, giacché l'immobile è stato restituito nelle more del giudizio (v. verbale dell'ufficiale giudiziario in atti).
È invece infondata la domanda risarcitoria ex art. 1591 c.c., essendo pacifico che “[i]n tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, il diritto del locatore al risarcimento del danno,
a norma dell'art. 1591 c.c., per la ritardata restituzione dell'immobile locato, ancorché sia stato emanato un provvedimento di rilascio, non va riconosciuto per il periodo precedente alla corresponsione dell'indennità di avviamento, di cui agli artt. 34 e 69 l n. 392 del 1978, atteso che tale corresponsione costituisce condizione per l'esecuzione del provvedimento di rilascio, sicché, fin quando essa non avvenga, la ritenzione dell'immobile da parte del conduttore è legittima”(Cass., n. 24285/2017;
Cass., n. 19634/2016).
È infatti documentato che solo in data 15 febbraio 2018 l'intimante ha versato l'indennità di avviamento e risulta inoltre che l'intimato ha rilasciato l'immobile il 26 febbraio 2018 come concordato in sede di primo accesso dell'ufficiale giudiziario ove era stato eccepito il diritto di ritenzione. Non vi era pertanto ragione di ammettere i mezzi istruttori con cui Parte_1
avrebbe voluto dimostrare l'esistenza di un pregiudizio nell'arco temporale
[...] in cui il diritto di ritenzione è stato validamente esercitato.
Va parimenti respinta la domanda di ripristino dello stato dei luoghi giacché la parte non ha allegato né chiesto di provare l'an e il quantum dell'asserito danno che, peraltro, in sede di operazioni di rilascio è stato pure contestato.
3. – Le spese di lite stante l'esito del giudizio vanno compensate per 2/3, mentre il restante terzo va posto a carico di e Controparte_1 liquidato, come in dispositivo, in base ai parametri minimi previsti dal D.M. n.
55/2014 aggiornato al D.M. n. 147/2022 (in vigore dal 23 ottobre 2022 e applicabile ratione temporis ai sensi dell'art. 6, secondo cui “le disposizioni di cui al presente regolamento si applicano alle prestazioni professionali esaurite successivamente alla sua entrata in vigore”, nonché in virtù dei principi già espressi da Cass., S.U., n. 17405/2012 in fattispecie analoga) per le cause di valore indeterminato a complessità bassa, tenuto conto della semplicità, in fatto e in diritto, delle questioni trattate e dell'attività effettivamente svolta dalla parte vittoriosa e con esclusione della fase istruttoria che non ha avuto luogo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa n. 1199/2017 R.G., ogni contraria istanza eccezione e difesa respinta, così decide:
1) dichiara risolto il contratto di locazione stipulato dalle parti;

2) dichiara cessata la materia del contendere in ordine al rilascio dell'immobile;
3) rigetta le residue domande risarcitorie avanzate dall'intimante;
4) condanna a rifondere ad Controparte_1
1/3 delle spese di lite, che liquida in € 968,66 oltre Parte_1 spese generali, C.P.A. ed I.V.A come per legge e un terzo degli importi di C.U.
e diritti di Cancelleria, compensando i restanti due terzi.
Manda alla Cancelleria per quanto di competenza.
Così deciso in Patti, lì 19 giugno 2025 Il Giudice
Giuseppe Puglisi