REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI REGGIO EMILIA SEZIONE SECONDA CIVILE Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Francesca Malgoni, ha pronunciato ex art. 281 sexies, comma 3, c.p.c. la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 340/2023 promossa da:
(C.F.: ) e (C.F.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
, con il Patrocinio dell'Avv. VIGILIA JENNY C.F._2
ATTORI contro (C.F.: ), con il Patrocinio dell'Avv. SPAGNI Controparte_1 P.IVA_1
FRANCESCO (C.F.: ) e (C.F.: CP_2 C.F._3 CP_3
), con il Patrocinio dell'Avv. CATELLANI MARIACRISTINA C.F._4
(C.F.: ), con il Patrocinio dell'Avv. Controparte_4 C.F._5
CATELLANI MARIACRISTINA CONVENUTI
* Conclusioni delle parti All'udienza del 9.04.2025, le parti hanno concluso come da verbale. Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione 1.
e , comproprietari nella misura di 1/2 Parte_1 Parte_2 ciascuno di una unità immobiliare posta al secondo piano del Controparte_1 sito in Cadelbosco di Sopra (Re), Via James Cavazzoni n. 6, in data 16.04.2021 hanno proposto ricorso ex art. 696 bis c.p.c. dinanzi a questo Tribunale (proc. n. 2129/21 RG) esponendo in sintesi:
- che il soggiorno del loro appartamento era soggetto a ingenti infiltrazioni di acqua dal soffitto, provenienti dal terrazzo sovrastante, in proprietà di e CP_2 CP_3
, causate dalla mancata impermeabilizzazione della pavimentazione del terrazzo e
[...] dall'abbondante innaffiamento del gran numero di piante ivi presenti;

- che ulteriori infiltrazioni erano comparse sul soffitto del corridoio che collega il soggiorno alla zona notte, in corrispondenza del tetto condominiale;

- che tali fenomeni avevano provocato la formazione e lo sviluppo di muffe, nonché il distacco degli intonaci interni, rendendo l'ambiente abitativo insalubre e provocando ingenti danni alla mobilia;

1 - di avere ripetutamente segnalato la problematica al e a CP_1 CP_5
ma, nonostante ciò, il tecnico incaricato dal primo non aveva mai provveduto ad
[...] effettuare le verifiche tecniche e le prove di allagamento necessarie. Sulla base di quanto sopra, i ricorrenti hanno chiesto procedersi a Consulenza Tecnica Preventiva al fine di accertare lo stato dei luoghi, le cause delle infiltrazioni, gli interventi di ripristino, le relative spese e i danni agli arredi. Radicatosi il contraddittorio con il e con - che CP_1 CP_6 hanno resistito al ricorso contestando le rispettive responsabilità - si è dato corso a C.T.U., all'esito della quale, in data 1.02.2022, l'Ausiliario incaricato in quella sede ha rassegnato le seguenti conclusioni:
“

1. Il CTU ha potuto constatare, durante il primo sopraluogo nell'appartamento dei ricorrenti, la presenza di macchie di umidità nel soffitto del vano sala ed in parte nel disimpegno e nell'attigua camera da letto. Nel successivo sopraluogo, dopo copiose precipitazioni atmosferiche, le su dette macchie si presentavano allargate con ulteriori aloni di umidità.


2. Le cause delle infiltrazioni sono da ricercare nella sovrastante copertura, in parte formata da tetto con relative converse impermeabilizzate con guaine bituminose, ed in parte da terrazzo/lastrico solare di proprietà di uno dei convenuti. Il collegio peritale decideva di procedere ad una prova di allagamento del terrazzo/lastrico solare per confermare o scartare il percolamento dallo stesso, ma purtroppo le condizioni metereologiche del periodo invernale l'hanno impedita, di conseguenza il CTU formula tre ipotesi, di cause possibili, in ordine di priorità: perdita del terrazzo /lastrico solare, perdita da comignolo condominiale, perdita da converse, in guaina catramata, della copertura condominiale.


3. L'appartamento dei ricorrenti si trova al secondo piano a fianco di quello di proprietà CP_7
(convenuti) con una propaggine, di quest'ultimo, che lo sovrasta, in parte coperto da una torretta ed in parte da un terrazzo/lastrico solare. È composto da una sala – soggiorno, che funge anche da ingresso, da una cucina abitabile, da un disimpegno, da due camere da letto e da due bagni. Proprio in corrispondenza del su detto terrazzo/lastrico solare, in due punti del vano soggiorno – sala si notano evidenti segni di infiltrazioni con due macchie circoscritte in due angoli (est ed ovest). Altro segno, meno evidente, ma tangibile, di infiltrazioni si trova a cavallo tra disimpegno ed una camera da letto, approssimativamente corrispondente, al piano superiore costituito dalla copertura condominiale, ad un comignolo. Le macchie di umidità riscontrate hanno assunto, in parte, una colorazione scura e presentano un parziale distacco del tinteggio, evidenti segni, che tali percolazioni si verificano già da diverso tempo, anche se difficilmente determinabile nella quantificazione. Al secondo sopraluogo nell'appartamento Tricarico effettuato dopo copiose piogge, le macchie di umidità si presentavano Parte_3 allargate con aloni anche all'intorno di quelle originali, anzi per quella tra camera da letto e disimpegno, si riscontrava un allargamento fino al centro del disimpegno stesso.

4. Come già detto si ipotizza che le infiltrazioni nell'immobile di cui è causa possano provenire da diversi luoghi, in ordine di priorità: dal sovrastante terrazzo/lastrico solare, dal comignolo posto sulla copertura condominiale, dalle converse in guaina catramata della copertura condominiale. Di conseguenza il CTU ha proceduto alla quantificazione delle opere necessarie all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni ha proceduto in ordine prioritario:
• Impermeabilizzazione del terrazzo/lastrico solare con l'applicazione di rivestimento in resina € 5.750,28
• Riparazione comignolo in rame € 800,00
• Rifacimento di converse di copertura in guaina catramata € 4.775,35
2 Sommano opere edili € 11.325,63 Resta ovviamente da quantificare l'eliminazione dei danni provocati dai percolamenti nell'appartamento dei ricorrenti:
• Ripristino dei tinteggi in pareti e soffitti danneggiati € 2.535,00”. Con atto di citazione regolarmente notificato, hanno introdotto Parte_4 il presente giudizio di merito, convenendo il , Controparte_1 CP_6
e , che nel frattempo ha acquistato l'immobile Controparte_4 CP_5
e deducendo:
[...]
- che, successivamente al deposito della relazione conclusiva del procedimento preventivo, i convenuti non avevano svolto gli interventi di ripristino e, anzi, si erano rifiutati di partecipare al procedimento di mediazione medio tempore instaurato;

- che le infiltrazioni si erano aggravate;

- che la presenza delle muffe aveva comportato il peggioramento dell'asma di cui soffre il dal 2008. Parte_1
Sulla base di quanto sopra, e deducendo la responsabilità dei convenuti ai sensi degli artt. 1117 – 2051 – 2043 c.c., ne hanno chiesto la condanna, in via solidale:
- all'esecuzione delle opere necessarie per l'eliminazione delle cause delle infiltrazioni per la somma di € 11.325,63, come quantificate dal CTU in sede preventiva, nonché al versamento ex art. 614 bis c.p.c. della somma di € 100,00 per ogni giorno di ritardo;

- al pagamento della somma di € 2.535,00 a titolo di risarcimento per le spese necessarie per l'eliminazione dei danni alle pareti e ai soffitti, come quantificati dal CTU;

- al pagamento della somma di € 7.664,06 per spese legali e tecniche sostenute nella fase antecedente al giudizio;

- al risarcimento del danno non patrimoniale alla salute e alla qualità della vita familiare, quantificato in via equitativa nella somma di € 4.000,00.
hanno resistito all'avversa azione deducendo: CP_6
- di avere manifestato, sin dal 2019, la propria disponibilità a effettuare indagini termografiche e idrometriche sul terrazzo di loro proprietà;
- che l'amministratore del ha proposto ripetutamente a CP_1 CP_8
di eseguire delle prove in contraddittorio per verificare le cause delle infiltrazioni e
[...] di eseguire i lavori di tinteggio ponendo le spese a carico del stesso, ma gli CP_1 attori hanno sempre opposto un inspiegabile diniego impedendo l'assunzione di qualsiasi iniziativa e preferendo invece proporre il ricorso ex art. 696 bis c.p.c.;
- che, nel corso delle operazioni peritali, è stata constatata l'impossibilità di svolgere delle prove di allagamento sul terrazzo a causa delle avverse condizioni meteo e il CTU incaricato dal Tribunale, anziché chiedere una proroga a tale scopo, ha inopinatamente depositato la relazione e definito la procedura;

- che l'elaborato conclusivo, quindi, è incompleto, in quanto formula solamente delle ipotesi, ma non contiene un accertamento delle cause delle infiltrazioni e tantomeno individua alcuna responsabilità in capo ad essi;

- che in data 19.05.2022 si è tenuta un'assemblea condominiale straordinaria proprio per discutere degli esiti della CTU ma hanno nuovamente negato la Parte_4
3 disponibilità ad eseguire delle prove di allagamento del terrazzo;

- che occorre dunque l'espletamento di una nuova Consulenza;

- che il comportamento degli attori è del tutto contrario ai principi di correttezza e buona fede, avendo negato ogni disponibilità e collaborazione e, anzi, ostacolando qualsiasi tentativo di risolvere bonariamente la situazione. Si è costituito anche il deducendo: Controparte_1
- che sono stati gli stessi attori a tenere una condotta ostruzionistica e conflittuale, sottraendosi a ogni accertamento stragiudiziale in precedenza proposto e organizzato dal
, ragione per la quale quest'ultimo ha scelto di non aderire alla mediazione;
CP_1
- che il loro comportamento va valutato a titolo di concorso di colpa ex art. 1227, comma 2 c.c.;
- che la CTU preventiva non è dirimente per le medesime ragioni espresse dagli altri convenuti e deve essere rinnovata;

- che, in ogni caso, il lastrico solare in questione è, incontestabilmente, di proprietà esclusiva, corrispondendo al terrazzo della proprietà ex , oggi , CP_6 CP_4 sicché, rispetto alle infiltrazioni eventualmente provenienti da tale terrazzo non sussiste alcuna responsabilità in capo al;
CP_1
- che, peraltro, a suo tempo eseguirono a loro cura un intervento di CP_6 rifacimento della pavimentazione del lastrico solare, che con tutta probabilità non fu realizzato a regola d'arte ed è la causa delle odierne infiltrazioni all'appartamento CP_8
;
[...]
- che l'Amministratore del si è sempre attivato per effettuare i necessari CP_1 sopralluoghi, verifiche, indagini tecniche, ma gli attori hanno sistematicamente rifiutato ogni proposta e negato la benché minima collaborazione. Ha quindi contestato le domande proposte nei suoi confronti anche sotto il profilo del quantum e insistito per il loro rigetto. Concessi i termini di cui all'art. 183, comma VI c.p.c., la causa è stata istruita in via documentale, con l'acquisizione del fascicolo relativo al procedimento preventivo n. 2129/21 R.G. nonché attraverso l'espletamento di due Consulenze Tecniche d'Ufficio:
- la prima, sull'immobile, aveva ad oggetto il seguente quesito: “Il CTU, letti gli atti e i documenti di causa, nonché la relazione peritale depositata in sede di ATP, compiuta ogni verifica ritenuta utile (ivi comprese le prove di allagamento): descriva l'attuale stato dei luoghi, specificando se i fenomeni infiltrativi illustrati nella predetta relazione si siano aggravati o se la situazione sia rimasta inalterata;
ne determini le cause;
determini gli interventi per il ripristino e li quantifichi;
tenti la conciliazione”;
- la seconda, medico-legale, volta ad accertare se le muffe e l'umidità correlate alle infiltrazioni presenti nell'immobile abbiano causalmente determinato un aggravamento della condizione di salute di nel periodo compreso tra la fine del 2017 Parte_1
(epoca in cui sarebbero comparse le infiltrazioni) e il febbraio 2022 (epoca in cui si è concluso il procedimento per ATP) e, in ipotesi positiva, i relativi postumi in termini di invalidità temporanea e permanente. Conclusa la fase istruttoria, la causa è stata rinviata all'udienza del 9.04.2025 per precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c.
4 2. L'unità immobiliare è posta al secondo piano del Parte_4
, sito a Cadelbosco di Sopra (RE), Via J. Cavazzoni n. 6. Controparte_1
Essa confina con l'unità immobiliare già (oggi , che CP_6 CP_4 comprende una torretta al terzo piano, con terrazzo a tetto di proprietà e ad uso esclusivo. Il terrazzo a tetto dei convenuti funge da copertura condominiale e copre parte del soggiorno dell'alloggio degli attori, mentre le restanti porzioni di tale alloggio risultano in corrispondenza della copertura del . CP_1
La conformazione della porzione del fabbricato condominiale oggetto di causa risulta chiaramente dalle planimetrie e dalle fotografie in atti. Ciò posto, al fine di accertare la sussistenza delle infiltrazioni lamentate dagli attori, le loro cause e l'ammontare dei danni da esse derivanti, occorre necessariamente rifarsi alle conclusioni della CTU svolta nel corso di questo giudizio, che il Tribunale condivide e fa proprie, in quanto esito di una analisi dettagliata degli atti e dei documenti di causa, nonché di una accurata verifica dello stato dei luoghi, esaustiva e immune da vizi logici;
l'Ausiliario ha condotto le indagini tecniche nel contraddittorio delle parti e ha risposto in modo compiuto ed esauriente alle osservazioni dei rispettivi CTP. Queste, in sintesi, le risultanze della (seconda) Consulenza Tecnica:
- in due zone del soggiorno dell'alloggio degli attori (corrispondenti ai punti A e B della planimetria a pag. 9 dell'elaborato definitivo, a cui si rimanda) sono presenti modeste infiltrazioni d'acqua piovana provenienti dalla pavimentazione del sovrastante terrazzo, con l'ammaloramento degli intonaci e dei tinteggi delle aree del soffitto e delle parteti limitrofe, interessate da evidenti bagnamenti (cfr. fotografie a pagg. 10 e 11);
- è presente una terza, modesta infiltrazione d'acqua da gocciolamento e condensa proveniente dal comignolo in copertura, localizzata in una zona del corridoio dell'alloggio degli attori con un piccolo ammaloramento degli intonaci e dei tinteggi dell'area del soffitto del corridoio e della camera attigua, interessate da bagnamenti (corrispondente al punto C) della planimetria);
- le infiltrazioni erano già presenti nel 2020 e nella stessa entità, infatti, dal raffronto con le risultanze della consulenza svolta nel procedimento preventivo, risulta che il danno - rispetto a quell'epoca - non si è aggravato: pertanto, benché non vi sia stato un tempestivo intervento risolutivo, l'entità delle infiltrazioni è modesta e stagionale e non ha prodotto ulteriori danni permettendo l'utilizzabilità degli ambienti, seppure gravati da condizioni di disagio per gli occupanti;

- in ogni caso, è stato riscontrato che le infiltrazioni sono ancora attive, poiché in occasione di perduranti piovute le corrispondenti aree risultano bagnate;

- i danni nell'immobile degli attori sono una conseguenza diretta delle infiltrazioni d'acqua derivanti dalla copertura condominiale, ossia dal terrazzo a tetto/lastrico solare del terzo piano (proprietà ex , oggi ) che funge da copertura condominiale e dal CP_6 CP_4 comignolo ivi collocato;

- in particolare, le infiltrazioni nelle zone A e B provengono dalla pavimentazione del terrazzo che, nei due punti d'interesse, è in cattive condizioni, poiché presenta distacchi tra pavimentazione ceramica e battiscopa, nonché distacchi tra piastrelle e sottofondo collante: tale
5 condizione permette alle acque piovane di infiltrarsi nel sottofondo che, o privo di impermeabilizzazione o con impermeabilizzazione non efficace, trasmette il bagnamento e l'umidità ai soffitti sottostanti;

- nessuna correlazione, invece, con le impermeabilizzazioni esterne tra copertura e parapetto del terrazzo e dalle copertine del parapetto, che si trovano in buone condizioni e di recente fattura, oltre che non coincidenti con i punti d'infiltrazione;
- quanto alle infiltrazioni nella zona C, questa proviene dal comignolo in rame posto sulla copertura: il manufatto presenta una posticcia impermeabilizzazione tra copertura e tubo, il tubo non risulta coibentato e il cappello si presta a gocciolare acqua sulle pareti esterne del tubo facendo percolare, anche se in minima misura, gocce d'acqua sul solaio orizzontale dell'intercapedine di copertura che tramette il bagnamento e l'umidità ai soffitti sottostanti;

- va invece esclusa una eventuale correlazione con il secondo camino rilevato, che non risulta allacciato ma solo appoggiato, e andrebbe rimosso per questioni di sicurezza. Il CTU è poi passato a determinare gli interventi di ripristino da eseguire e i relativi costi:
“Per l'eliminazione delle cause che provocano le infiltrazioni nelle zone A e B occorre prevedere il rifacimento completo delle impermeabilizzazioni e pavimentazioni del terrazzo a tetto, va precisato che si tratta di un terrazzo di modeste dimensioni (misurati 20,80 mq), che presenta una pavimentazione ceramica incollata su una sottostante pavimentazione preesistente a sua volta posata sul massetto cementizio, tale condizione non può prescindere da un complessivo rifacimento che prevede la rimozione delle due pavimentazioni e del sottofondo impregnato d'umidità per arrivare a ricreare le pendenze con nuovo idoneo sottofondo posato sul solaio di copertura, sovrastante impermeabilizzare con idonea guaina catramata e nuova pavimentazione possibilmente di tipo flottante (sollevabile in caso di necessità di manutenzione alla guaina di impermeabilizzazione)…. Per l'eliminazione delle cause che provocano le infiltrazioni nella zona C occorre prevedere la riparazione del comignolo in copertura con rifacimento delle converse in piombo, sigillatura e sostituzione delle tegole adiacenti, allargamento anello/tubo/cappello con coibentazione e rimozione del comignolo inutilizzato”. La spesa per i due interventi è stata quantificata in totali € 8.331,62, comprensivi di IVA al 10%, di cui € 7.451,62 per il primo ed € 880,00 per il secondo. Nell'elaborato peritale viene riportato il Computo Metrico Estimativo, redatto con le quantità rilevate e i prezzi unitari reperiti dai prezziari ufficiali e dai listini correnti degli operatori in edilizia, per lavori di manutenzione di modesta entità, compresi oneri di accantieramento e sicurezza;
il CTU ha precisato che, con l'accordo dei Consulenti di Parte, i prezzi esposti nel CME sono stati verificati il con riscontro di una impresa terza, che ha fornito un preventivo, successivamente approvato dall'assemblea condominiale. Quanto alle spese per il ripristino dei danni all'alloggio degli attori, derivanti dalle infiltrazioni, il CTU ha accertato che “occorre prevedere opere di ripristino degli intonaci e delle pitture ammalorate, va precisato che si si tratta di un intervento mirato alle superfici di intonaco ammalorate quantificate in 4 mq per la zona A e B e 2 mq per la zona C, con raschiatura, rasatura e applicazione fissativo, mentre per le pitture si sono quantificate le complessive misure di pareti e soffitti dei vani interessati al fine di rendere omogeneo il risultato finale. Vista l'attuale tipologia di pittura presente nel soggiorno degli attori si è aggiunto il costo della pittura con effetto spugnato e cornice decorativa”. I relativi costi sono stati determinati in € 3.114,21, comprensivi di IVA al 10%, come da Computo Metrico Estimativo (di cui € 2.729,54 per i danni a pareti e soffitto del soggiorno derivanti dal terrazzo ed € 384,67 per i danni localizzati nel corridoio e derivanti dal
6 comignolo). 3. Sempre sul piano patrimoniale, gli attori hanno dedotto di avere patito anche dei danni da
“svalutazione dell'immobile” e da “impossibilità/mancata tempestiva vendita dell'immobile”, da determinarsi in via equitativa quantomeno nella somma di € 30.000,00. La domanda è però inammissibile, sia in quanto tardiva – poiché proposta per la prima volta nella memoria ex art. 183, comma VI n. 1) c.p.c., pur non essendo conseguente alle difese dei convenuti – sia in quanto formulata in modo del tutto generico, non essendo stati allegati i relativi fatti costitutivi. Essa è in ogni caso è infondata, poiché rimasta completamente sfornita di prova. 4. Sul versante non patrimoniale, hanno chiesto il risarcimento del Parte_4 danno alla salute derivante dalle infiltrazioni, del danno da pregiudizio esistenziale per il peggioramento della qualità di vita familiare, e del danno alla vita di relazione della loro famiglia, da quantificarsi in via equitativa nella somma di € 4.000,00, poi aumentata a € 10.000,00. Partendo dalla prima voce, gli attori hanno dedotto che le muffe e l'umidità correlate alle infiltrazioni presenti nell'immobile avrebbero provocato un peggioramento dell'asma di cui il soffre da anni. Parte_1
Come anticipato in premessa, nel corso della fase istruttoria è stata svolta una CTU medico-legale volta ad accertare il dedotto aggravamento e la eventuale correlazione con le condizioni dell'abitazione. Queste le conclusioni cui è pervenuto l'Ausiliario: “In conclusione vi sono numerosi studi, reperibili nell'ambito della letteratura medica specialistica, che consentono di correlare l'esposizione a muffe da infiltrazioni ambientali alla insorgenza di un asma allergico estrinseco e all'aggravamento di una broncopneumopatia cronica ostruttiva allergica. Nel nostro caso peraltro non vi sono elementi clinici o strumentali, supportati da metodiche diagnostiche di prima o seconda istanza, che consentano di documentare un aggravamento della broncopneumopatia asmatiforme e di porlo in nesso causale con la accertata esposizione a muffe e umidità correlate alle infiltrazioni presenti dell'immobile secondo quanto previsto dai principi di causalità materiale applicabili nella indagine medico legale. Non sono presenti in atti accessi in Pronto Soccorso nè visite specialistiche pneumologiche o del medico curante per episodi di dispnea acuta o broncospasmo, nè esami spirometrici o emo-gas-analitici che documentino episodi acuti nè un concreto aggravamento della patologia bronco-polmonare cronica. Unico elemento incontrovertibile è il peggioramento, verificatosi dal 2014 dello stato di sensibilizzazione allergica con aumento delle IgE, passate da 613 UI / ml nel 2014 a 893 UI / ml nel 2021 e 1.127 UI / ml nel 2023, che peraltro costituisce un dato aspecifico. Infine l'esame spirometrico del 13.06.2019 confrontato con il precedente del 2014 (vedi certificazione pneumologica del 28.02.2014) non rilevava sostanziali variazioni della funzionalità respiratoria. Non sono inoltre presenti a livello documentale certificazioni specialistiche o del curante che dimostrino l'insorgenza di disturbi psicopatologici del tono dell'umore inquadrabili nell'ambito di un disturbo dell'adattamento. E' peraltro giustificato ritenere che la esposizione a muffe e umidità da infiltrazioni di acqua piovana, presenti nell'immobile da ben sette anni, come da immagini fotografiche in atti, in un soggetto affetto da una forma di broncopneumopatia con asma grave, abbia determinato una persistente condizione di esasperazione, disagio e stress psicologico nel periziando con episodi, anche ricorrenti, di transitoria acutizzazione del quadro dispnoico. Tuttavia non sono documentati in atti episodi di dispnea acuta ed ipossia grave con aspetti patologici comportanti la necessità di ricorrere a cure urgenti di Pronto
7 Soccorso o a ricoveri ospedalieri. Non è pertanto possibile dimostrare, secondo criteriologia medico legale, un aggravamento della condizione di salute del signor indotto dalle muffe e dall'umidità correlate alle Parte_1 infiltrazioni presenti dell'immobile in proprietà degli attori”. Tali conclusioni meritano piena condivisione da parte del Tribunale, in quanto logiche, esaustive e coerenti con gli atti di causa, con i principi scientifici evidenziati dallo stesso CTU, nonché con gli esiti della visita diretta del . Parte_1
Nulla, pertanto, può essere riconosciuto in favore di costui a titolo di danno biologico. Le domande risarcitorie aventi ad oggetto asseriti danni morali ed esistenziali sono state formulate in modo del tutto generico, ai limiti della inammissibilità, sono gravemente carenti sul piano allegatorio (non essendo stati dedotti i fatti costitutivi) e sono rimaste del tutto sfornite di prova, dunque vanno senz'altro rigettate.
5. In definitiva, quindi, gli unici danni riconoscibili sono quelli accertati dalla CTU sull'immobile, descritti al paragrafo n. 2 che precede.
6. Così verificati lo stato dei luoghi, le cause delle infiltrazioni, i danni da esse provocati e gli interventi necessari, va affrontata la questione relativa alle rispettive responsabilità gravanti sulle parti di questa causa, posto che gli attori hanno chiesto la condanna dei convenuti, da un lato, all'esecuzione delle opere di ripristino (con la previsione di astreintes ex art. 614 bis c.p.c. per sanzionare il ritardo) e, dall'altro lato, al risarcimento dei danni. Le disposizioni di riferimento sono:
- l'art. 2051 c.c. “Danno cagionato da cosa in custodia”: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”;
- l'art. 1126 c.c. “Lastrici solari di uso esclusivo”: “Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”. Secondo l'ormai consolidata interpretazione di dottrina e giurisprudenza, il criterio di ripartizione delle spese fissato dall'art. 1126 c.c. si applica analogicamente anche alla c.d. terrazza a livello, ossia la terrazza di copertura del fabbricato, di proprietà esclusiva di un condòmino, che viene dunque equiparata al lastrico solare, con il quale, nonostante la differente natura, presenta una parziale affinità funzionale, poiché funge da copertura e protezione dei piani sottostanti. Più esattamente, è stato chiarito che per “terrazza a livello” deve intendersi la superficie scoperta posta al vertice di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso livello di un altro di proprietà esclusiva, così da rappresentare una proiezione all'aperto di quest'ultimo; occorre inoltre che essa sia destinata all'uso esclusivo di quel dato appartamento e che solo da questo vi si acceda. Quanto al rapporto fra le due norme, la Corte di Cassazione ha precisato che “In tema di condominio negli edifici, dei danni derivanti dall'omessa manutenzione del lastrico solare (o della terrazza a livello), che non sia comune a tutti i condomini, rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo, quale custode del bene, ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli
8 necessari alla conservazione delle parti comuni, ex artt. 1130, comma 1, n. 4 e 1135, comma 1, n. 4, c.c., ed il concorso di tali responsabilità va risolto, di regola, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno” (C. 3239/17; si veda anche C. 516/22). Laddove, poi, l'unità immobiliare con terrazza a livello nella quale si sono verificate le infiltrazioni responsabili dei danni provocati all'unità sottostante venga ceduta a terzi, il conseguente obbligo risarcitorio non si trasferisce all'acquirente, ma rimane in capo al venditore quale custode del bene che ha cagionato il pregiudizio (cfr. C. 18855/13: “l'obbligazione di risarcire il danno immobiliare da infiltrazione, ai sensi dell'art. 2051 c.c., non è un'obbligazione propter rem, che si trasferisce dal venditore al compratore insieme alla proprietà dell'immobile da cui il danno stesso proviene, trattandosi, invece, di un'obbligazione connessa alla qualità di custode dell'immobile nel momento in cui esso ha cagionato il danno”). Tanto premesso, e assodato che nel caso di specie i fenomeni infiltrativi che hanno provocato i danni nell'appartamento degli attori provengono in parte Parte_4 dal terrazzo “a livello” dell'unità immobiliare di proprietà (poi alienata a CP_6
e in parte dal comignolo posto sulla copertura condominiale, si osserva: CP_4
- è incontroverso, e comunque documentato, che, nelle more di questo procedimento, il 26.03.2024, l'assemblea condominiale abbia deliberato l'esecuzione degli interventi di ripristino dettagliatamente indicati dal CTU nella sua relazione e incaricato, per la loro esecuzione, l'impresa consultata dall'Ausiliario ai fini di determinare i relativi costi (cfr. verbale assembleare, nonché l'ulteriore documentazione depositata dal in data 29.05.2024); CP_1
- è parimenti incontroverso e documentato che, ad oggi, i lavori siano stati eseguiti pressoché per intero: all'udienza ex art. 281 sexies c.p.c. tenutasi in data 9.04.2025 è infatti emerso che l'unico intervento non ancora completato, ma in fase di ultimazione, fosse quello relativo al comignolo (cfr. documentazione allegata alle note conclusive del ); CP_1
- conseguentemente, va dichiarata cessata la materia del contendere con riferimento alla domanda attorea di condanna dei convenuti all'esecuzione delle opere di ripristino, tranne che per ciò che concerne quelle strettamente relative al comignolo, ove non eseguite alla data della presente sentenza;

- l'assemblea condominiale ha inoltre deliberato di ripartire le relative spese in base al criterio di cui all'art. 1126 c.c. – ossia 1/3 a carico del proprietario del terrazzo e 2/3 a carico del sottostante – per ciò che concerne il terrazzo, e in base al generale criterio CP_1 di cui all'art. 1123 c.c. – ossia per intero a carico del – per ciò che riguarda il CP_1 comignolo;

- inoltre, nelle note conclusive il si è espressamente riconosciuto CP_1 debitore nei confronti degli attori dei danni derivanti dalle infiltrazioni provenienti dal comignolo, quantificati dal CTU, come detto sopra, nella somma di € 384,67 IVA compresa;

- il verbale di assemblea pacificamente non è stato impugnato e nessuna delle parti di questa causa ha svolto contestazioni sul punto;

- sicché, il Tribunale non può che prendere atto di quanto sopra, evidenziando che la determinazione cui è addivenuta l'assemblea è conforme ai principi di diritto applicabili alla fattispecie;

- rimane dunque controversa la questione relativa alla responsabilità per i danni accertati
9 nel soggiorno degli attori, causalmente riconducibili alle infiltrazioni provenienti dal terrazzo e quantificati dal CTU in € 2.729,54 (IVA compresa);
- il nega ogni addebito in proposito deducendo, in sintesi, che le CP_1 infiltrazioni sono state determinate da fatto e colpa dei convenuti CP_6
(precedenti proprietari dell'unità cui accede il terrazzo in copertura), i quali non solo avrebbero omesso di segnalare al il degrado del manto di copertura, ma in passato CP_1 avrebbero effettuato, di propria iniziativa, dei lavori non a regola d'arte, incollando una seconda pavimentazione su quella già esistente, e violando così gli obblighi manutentivi connessi alla custodia dell'immobile;
- deduce inoltre di essersi sempre solertemente attivato, tramite l'Amministratore, per risolvere la problematica sin dal 2018 (epoca in cui sollevarono le Parte_5 prime lamentele), ma, a fronte della condotta di , gli era preclusa qualsiasi CP_6 possibilità di intervento;

- i convenuti , dal canto loro, negano di avere mai eseguito di propria CP_6 iniziativa alcun intervento sulla pavimentazione del terrazzo e deducono di avere anzi tenuto un atteggiamento collaborativo e diligente, avendo peraltro svolto, nel 2019, delle verifiche igrometriche e termografiche (cfr. doc. 5 comparsa costitutiva) che avevano escluso la presenza di perdite e infiltrazioni;

- il convenuto respinge ogni addebito per avere acquistato l'immobile CP_4 CP_5 nel luglio 2022, quando l'attuale vicenda era già in corso da tempo;

[...]
- così riassunte le posizioni delle parti, la questione va risolta sulla base delle disposizioni e dei principi di diritto sopra richiamati e in particolare quello per cui la responsabilità per i danni derivanti da infiltrazioni provenienti dal terrazzo a livello grava in via solidale su e proprietario dell'unità immobiliare di cui fa parte il terrazzo ex art. 2051- CP_1
2055 c.c., e va ripartita internamente nella misura di 2/3 e 1/3, salva la prova contraria della esclusiva imputabilità dell'evento al secondo;

- nel caso di specie, tale prova contraria non può dirsi raggiunta: fermo restando che l'esecuzione di lavori non a regola d'arte da parte di è rimasta indimostrata (i CP_6 capitoli di prova orale formulati dal su questo aspetto sono inammissibili CP_1 poiché del tutto generici), il CTU ha comunque espressamente chiarito che, anche in tale eventualità, l'incollaggio di una seconda pavimentazione sopra a quella preesistente e sul sottostante massetto di impermeabilizzazione non può comunque avere provocato le infiltrazioni per cui è causa, che sono invece legate alla vetustà della componente: “pare ovvio che, vista l'età dell'edificio, il lavoro migliore dovesse comprendere il rifacimento completo della pavimentazione e dei sottofondi con nuova guaina d'impermeabilizzazione, ma in nessun modo si può affermare che l'incollaggio della nuova pavimentazione su quella vecchia abbia compromesso la tenuta delle sottostanti impermeabilizzazioni”;
- trova pertanto applicazione la regola generale di cui all'art. 1126 c.c. e il relativo criterio di ripartizione;

- peraltro, posto che le spese per gli interventi di ripristino sono stati suddivisi - per stessa determinazione dell'assemblea condominiale - in base a tale criterio, non si vede per quale ragione debba essere applicato un regime differente ai danni cagionati all'immobile sottostante
10 da quelle medesime problematiche che i lavori deliberati sono destinati a risolvere;

- nessun dubbio, invece, sull'esclusione di ogni responsabilità in capo al convenuto
, che ha acquistato l'unità immobiliare nel luglio 2022, atteso che i CP_4 CP_6 fenomeni infiltrativi e i relativi danni si sono manifestati in epoca ben antecedente, e il CTU incaricato in questo giudizio ha accertato (e chiarito espressamente in più punti dell'elaborato) che – nonostante le infiltrazioni siano ancora attive – lo stato di fatto è rimasto sostanzialmente immutato rispetto a quello verificato in sede di Consulenza Tecnica Preventiva nel 2021/22 (cfr. giurisprudenza di legittimità sopra richiamata). 7. In definitiva, dunque:
- quanto alla domanda attorea di condanna dei convenuti a eseguire i lavori di ripristino, va dichiarata la cessazione della materia del contendere, eccetto che per ciò che concerne il completamento delle opere relative al comignolo, come dettagliate dalla CTU a pag. 15 della relazione, ove non già eseguite alla data della presente sentenza, e in ogni caso senza la previsione di astreintes per il ritardo ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., tenuto conto sia dell'atteggiamento collaborativo del (che ha solertemente deliberato CP_1
l'esecuzione delle stesse), sia dell'attuale stato di fatto;

- quanto alla domanda risarcitoria, essa va accolta nei limiti di cui al paragrafo 2 che precede e il relativo obbligo va ripartito secondo quanto esplicitato al paragrafo 6, sicché: i danni derivanti dalle infiltrazioni provenienti dal comignolo, pari a € 384,67 (oltre rivalutazione monetaria e interessi legali ex art. 1284, comma 1 c.c. dal dovuto al saldo) vanno posti per intero a carico del , mentre i danni derivanti dalle infiltrazioni provenienti dalla CP_1 pavimentazione del terrazzo a livello, pari a € 2.729,54 (oltre rivalutazione monetaria e interessi legali ex art. 1284, comma 1 c.c. dal dovuto al saldo), vanno posti a carico del CP_1 nella misura di 2/3 e dei convenuti nella misura di 1/3; CP_6
- tutte le domande proposte nei confronti del convenuto vanno respinte. CP_4
8. Venendo, infine, alle spese di lite, fra , Parte_4 CP_1
e vi è soccombenza reciproca e ciò, anche tenuto conto di
[...] CP_6 quanto stabilito da C. Sez. U. 32061/22, giustifica la totale compensazione delle spese di lite del procedimento preventivo n. 2129/21 R.G., della mediazione e del presente giudizio. L'unica parte totalmente vittoriosa è il convenuto che ha dunque diritto al CP_4 rimborso delle spese di lite, a carico degli attori, secondo la liquidazione effettuata in dispositivo, in base al valore delle domande e all'attività svolta. Avuto riguardo all'esito di tutta questa articolata vicenda, le spese relative alla CTU svolta in sede preventiva vanno definitivamente poste a carico solidale di tutte le parti di quel procedimento, in pari misura nei rapporti interni. Le spese relative alla CTU sull'immobile svolta in questo giudizio vanno definitivamente poste a carico solidale di , e Parte_4 Controparte_1 CP_5
e, nei rapporti interni, vanno ripartite nella misura di 2/3 quanto ai primi e 1/3
[...] quanto alle altre due parti (dunque 1/6 ciascuna), tenuto conto dei seguenti elementi:
- i danni complessivamente quantificati dal CTU sono di entità pressoché simile a quelli verificati dal CTU in sede preventiva;

11 - gli attori hanno instaurato il presente giudizio lamentando reiteratamente un deterioramento dello stato dei luoghi, che però è stato smentito dagli accertamenti svolti;

- come emerge dalla documentazione in atti (in particolare scambi di corrispondenza fra Amministratori di e condòmini, verbali assembleari ecc.), da parte del CP_1
e dei convenuti vi è stato un atteggiamento CP_1 CP_6 sostanzialmente collaborativo fin dall'inizio della vicenda, anche se non sempre concludente;

- il ha provveduto a deliberare e a far eseguire gli interventi di ripristino CP_1 non appena la relazione provvisoria è stata resa disponibile dal CTU;

- gli attori sono stati gli unici a rifiutare la proposta conciliativa del CTU (cfr. relazione peritale), che prevedeva peraltro un onorario inferiore rispetto a quello poi liquidato dal Tribunale, e al quale avrebbero concorso tutte le parti nella misura di 1/4 ciascuna. Le spese della CTU medico-legale vanno interamente poste a carico degli attori, in quanto essa si è resa necessaria per istruire la domanda di risarcimento del danno biologico asseritamente subìto da , poi risultata del tutto infondata. Parte_1
A ciò consegue la condanna degli attori a rimborsare, in favore del CP_1
e di le spese per il pagamento del CTP medico-legale, pari a €
[...] CP_6
488,00 per ciascuna parte, come documentate in atti.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente decidendo nella causa in epigrafe, ogni diversa domanda, istanza, eccezione disattesa, CONDANNA il a completare le opere di ripristino relative al Controparte_1 comignolo come dettagliate dal CTU in questo giudizio a pag. 15 della relazione definitiva, ove non già eseguite alla data della presente sentenza;
DICHIARA cessata la materia del contendere con riferimento alla domanda attorea di condanna dei convenuti a eseguire tutti gli altri lavori di ripristino individuati dal CTU;
CONDANNA il a risarcire, in favore degli attori, i danni Controparte_1 derivanti dalle infiltrazioni provenienti dal comignolo, come accertati e quantificati dal CTU, pari a € 384,67 (oltre rivalutazione monetaria e interessi legali ex art. 1284, comma 1 c.c. dal dovuto al saldo); CONDANNA il e , in solido fra loro, a Controparte_1 CP_6 risarcire, in favore degli attori, i danni derivanti dalle infiltrazioni provenienti dalla pavimentazione del terrazzo a livello, come accertati e quantificati dal CTU, pari a € 2.729,54 (oltre rivalutazione monetaria e interessi legali ex art. 1284, comma 1 c.c. dal dovuto al saldo), da ripartirsi, nei rapporti interni, a carico del nella misura di 2/3 e dei CP_1 convenuti nella misura di 1/3; CP_6
RIGETTA tutte le ulteriori domande proposte dagli attori;
RIGETTA tutte le domande proposte nei confronti del convenuto CP_4
DICHIARA le spese di lite interamente compensate fra , Parte_4
e , con riferimento al procedimento Controparte_1 CP_6 preventivo n. 2129/21 R.G., alla mediazione e al presente giudizio;
CONDANNA gli attori a pagare, in favore del convenuto le spese di lite, che CP_4 liquida in € 4.000,00 per compensi, oltre 15% per spese generali, CPA e IVA se dovute per legge;

12 PONE le spese della CTU svolta in sede preventiva (proc. n. 2129/21 R.G.) definitivamente a carico solidale di tutte le parti di quel procedimento, in pari misura nei rapporti interni;
PONE le spese della CTU sull'immobile svolta in questo giudizio definitivamente a carico solidale di , e , e nei Parte_4 Controparte_1 CP_6 rapporti interni ripartite nella misura di 2/3 quanto ai primi e 1/3 quanto alle altre due parti (dunque 1/6 ciascuna); PONE le spese della CTU medico-legale definitivamente a carico di , Parte_4 con condanna degli attori a rimborsare al e a Controparte_1 CP_6 le spese per il pagamento del CTP medico-legale, pari a € 488,00 per ciascuna parte. Così deciso a Reggio Emilia il 09/05/2025 Il Giudice Francesca Malgoni
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