N. 2246/2025 R.G.
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. 2246/2025 R.G.
Oggi 16 dicembre 2025 alle ore 10,40, innanzi al giudice Cariolo, sono comparsi:
- l'avv. IO AN PATANE' per sé stesso;

- l'avv. Grazia PULVIRENTI per TA IO
E' pure presente, ai fini della pratica forense, la dott.ssa Carmela Serafina PREVITERA.
L'avv. PATANE', preliminarmente, rassegna di avere depositato documentazione comprovante la ritualità della notifica nei confronti di Parte_1
Il giudice dà atto dell'avvenuto deposito nei termini in dicati dall'avv. PATANE'.
Il giudice invita le parti a procedere alla discussione finale.
L'avv. PATANE' si riporta a tutte le domande svolte con la intimazione e con i successivi scritti;
contesta tutto quanto dedotto nell'interesse della signora TA, contesta specificamente la eccezione di nullità e chiede che la causa venga decisa.
L'avv. PULVIRENTI insiste in tutte le difese così come rassegnate con i propri scritti difensivi e fa rilevare che l'immobile è stato consegnato nel mese di settembre 2024, prima della scadenza contrattuale, ed il rilascio deve considerarsi provato in quanto il locatore ha notificato tutti gli atti successivi a Giarre, via Leonardo da Vinci, così confessando di avere avuto la piena disponibilità dell'immobile; inoltre, il grave inadempimento del locatore deve intendersi provato sulla base della pagina 1 di 12 documentazione video e fotografica versata in atti sin dalla costituzione della conduttrice;
indi, l'avv.
PULVIRENTI chiede il rigetto delle domande svolte da controparte.
L'avv. PATANE' contesta quanto specificamente sostenuto con riguardo al rilascio evidenziando che le notifiche all'indirizzo di Giarre, via Leonardo da Vinci, sono state eseguite a quell'indirizzo a seguito di stipula di atto notarile avvenuto in data 19.12.2024 (il figlio dei signori PATANE'/TA ha acquistato l'immobile ubicato a quell'indirizzo ove, come da certificazione anagrafica, risultano lì residenti anche i genitori signori PATANE'/TA); quanto al momento del rilascio, questo è collocabile solo in data 03.07.2025, a seguito di accesso dell'Ufficiale Giudiziario in sede di esecuzione dell'ordine di rilascio (momento nel quale nessuno era presente per parte conduttrice); pertanto, l'avv. PATANE' ribadisce tutte le domande come sinora svolte (evidenziando ancora mancata consegna di chiavi di cancelletto d'ingresso, di porta di ingresso all'immobile e della lavanderia).
L'avv. PULVIRENTI contesta le deduzioni svolte dal Collega e reitera le istanze istruttorie
(interrogatorio formale su tutti i capitoli e prova testi) come formalizzate nei precedenti scritti difensivi;
ribadisce conclusioni in termini di rigetto delle domande svolte da parte attrice.
L'avv. PATANE' contesta le richieste istruttorie reiterate dalla Collega siccome tardive e, quindi, inammissibili.
Il giudice si ritira in Camera di Consiglio.
I procuratori delle parti illustrano le rispettive difese riportandosi agli atti già depositati in atti e richiamano le conclusioni già formalizzate;
dopo breve discussione orale, il giudice pronuncia sentenza dandone lettura.
IL GIUDICE
dott. VA Cariolo
pagina 2 di 12 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, nella persona del giudice VA Cariolo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2246/2025 R.G. promossa da:
PATANE' IO AN (C.F. ), difeso da sé stesso C.F._1
ATTORE contro
TA IO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Grazia C.F._2 PULVIRENTI convenuta (C.F. , Parte_1 C.F._3 convenuto contumace
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Il presente giudizio, nascente dal procedimento di sfratto per morosità iscritto al n. 984/2025, è teso ad ottenere la dichiarazione di risoluzione del rapporto locatizio ed il pagamento dei canoni relativi al contratto del 30.04.2024 stipulato tra PATANE' IO AN (locatore e pagina 3 di 12 odierno attore) e i coniugi e (conduttori e odierni CP_1 Parte_1
convenuti).
In particolare, parte attrice ha lamentato il mancato pagamento dei canoni a partire dal mese di settembre 2024 fino alla data del rilascio dell'immobile (avvenuta il 02.07.2025, giusto verbale dell'ufficiale giudiziario versato in atti) per un totale di euro 6.000,000, nonché il mancato versamento degli importi relativi alle utenze di energia elettrica da aprile 2024 fino a marzo
2025, per un totale di euro 2.451,60.
Ha, altresì, chiesto il rimborso delle spese sostenute per il procedimento di mediazione obbligatoria, nonché le spese sostenute per la fase esecutiva di rilascio dell'immobile.
EO IO, unica parte convenuta costituita, per contro, ha contestato, in via preliminare, la nullità della notifica dell'intimazione nei confronti di nel Parte_1
merito, ha eccepito l'infondatezza del preteso pagamento dei canoni, sostenendo sia la nullità del contratto di locazione, sia l'avvenuto rilascio dell'immobile al momento della scadenza contrattuale, eccependo, infine, l'inadempimento del locatore per il mancato espletamento degli obblighi manutentivi ex art. 1575 c.c.
§§§§§
Stante la opposizione alla convalida, veniva disposto mutamento di rito ed ordinato rilascio
(cfr. provvedimento dell'01.03.2025).
§§§§§
Parte attrice depositava memorie ex art.426 c.p.c. chiedendo la condanna dei convenuti al pagamento dei canoni di locazione insoluti e delle somme per consumi Enel, nonché la risoluzione del contratto per morosità dei conduttori.
La difesa di parte attrice ribadiva che fra le parti era stato stipulato contratto di locazione per uso transitorio in data 30.04.2024, regolarmente registrato, relativo a porzione di immobile sito in Mascali. Nonostante diffide verbali, i conduttori si erano resi morosi dal settembre 2024,
pagina 4 di 12 omettendo altresì il pagamento delle bollette Enel per complessivi € 2.306,86, accumulando un debito totale di € 5.180,86 oltre ulteriori canoni e consumi fino al rilascio (non ancora avvenuto).
Ciò premesso, la difesa sosteneva che:
• l'eccezione di nullità della notifica sollevata dalla conduttrice TA con riferimento alla posizione di era infondata, essendo stata regolarmente effettuata CP_2
ex art. 140 c.p.c. e comprovata dalla raccomandata informativa;

• l'eccezione di nullità del contratto transitorio ex art. 5 L. 431/1998 era priva di fondamento, poiché la transitorietà era stata specificamente dichiarata dai conduttori e confermata dall'acquisto di altro immobile da parte del figlio;

• l'eccezione di inadempimento del locatore ex art. 1571 c.c. era insussistente, non essendo mai stati denunciati vizi dell'immobile, consegnato in buono stato e utilizzato regolarmente dai conduttori;

• i conduttori erano tenuti al pagamento dei canoni fino alla riconsegna ex art. 1591 c.c., oltre al rimborso dei consumi Enel.
§§§§§
Anche la difesa di depositava memorie ex art.426 c.p.c. Controparte_3 chiedendo il rigetto delle domande di risoluzione del contratto di locazione per morosità ed inadempimento dei conduttori, in quanto infondate in fatto e in diritto.
La difesa di esponeva che i conduttori avevano sempre provveduto Controparte_3
al pagamento dei canoni di locazione e degli accessori, rilasciando l'immobile alla scadenza del contratto transitorio. L'immobile era stato consegnato anzitempo a causa di gravi infiltrazioni d'acqua che lo avevano reso inutilizzabile e inabitabile.
Ciò premesso, la difesa sosteneva che:
• non sussisteva alcuna morosità, essendo stati i canoni regolarmente corrisposti;
pagina 5 di 12 • il grave inadempimento era invece del locatore, che non aveva mantenuto l'immobile in buono stato locativo, violando gli artt. 1571 e ss. c.c.;
• i vizi della cosa locata legittimavano la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578
c.c.;
• trovava applicazione l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., essendo venuta meno la corrispettività delle prestazioni;

• la consegna delle chiavi al locatore costituiva risoluzione consensuale del contratto, con dichiarazione dello stesso di non avere ulteriori pretese.
La difesa, pertanto, concluideva chiedendo il rigetto delle domande di risoluzione per morosità
e condanna al pagamento dei canoni, l'accertamento del grave inadempimento del locatore e conseguente risoluzione del contratto per vizi dell'immobile.
§§§§§
Con ordinanza del 17.07.2025 veniva evidenziata questione di possibile nullità del contratto di locazione ad uso transitorio e rigettate le richieste istruttorie.
All'udienza del 18.09.2025 le parti procedevano una prima volta a discussione e, tuttavia, rilevata la mancata notifica nei confronti di del provvedimento che aveva Parte_1
disposto mutamento di rito, veniva disposto in conformità.
Disposto breve rinvio onde acquisire documentazione comprovante la rituale notifica anche nei confronti del secondo conduttore ( , alla odierna udienza, sulle conclusioni Parte_1 come da verbale, la causa veniva posta in decisione.
§§§§§
La domanda attorea deve essere accolta nei termini che seguono.
In primo luogo, occorre evidenziare l'infondatezza dell'eccepita nullità della notifica nei confronti di (con riguardo alla fase sommaria) per le ragioni già esposte con Parte_1 ordinanza dell'01.03.2025, cui si rimanda. pagina 6 di 12 Disposto il mutamento di rito, la conduttrice TA, già costituita, depositava memorie;
nei confronti dell'altro conduttore, litisconsorte necessario, è stata disposta Parte_1
specifica attività di notifica e, nonostante la ritualità della stessa, il predetto riteneva di non doversi costituire, rimanendo contumace.
§§§§§
In secondo luogo, deve considerarsi sussistente la eccepita nullità del contratto ad uso transitorio posto che non è solo sufficiente che la ragione che avrebbe determinato una durata inferiore al limite legale sia 'esposta' in contratto' ma è necessario che la stessa sia anche documentata (con documentazione da allegare sin dall'origine al contratto).
Ora, sulla necessità dei conduttori di abitare l'immobile fino all'ultimo trimestre 2024, epoca in cui avrebbero potuto trasferirsi in altro immobile, non risulta prodotta e allegata ab origine alcuna documentazione.
Ne discende la nullità della sola clausola di durata transitoria, con il conseguente l'assoggettamento dello stesso contratto alla disciplina dettata in via ordinaria dall'art. 2, comma primo, della legge citata: canone libero e durata quadriennale rinnovabile salvo motivato diniego, per altri quattro anni, secondo il consueto operare della regola generale in materia di eterointegrazione del contratto, prevista dall'art. 1339 c.c.
Ne discende, per quanto di interesse, che le parti devono considerarsi legate da contratto locatizio ad uso abitativo della durata ordinaria di quattro anni.
§§§§§
In terzo luogo, venendo all'esame del mancato pagamento dei canoni, parte convenuta da un lato non ha provato in alcun modo l'avvenuto pagamento dei canoni contestati (né delle somme per utenze), dall'altro non ha offerto alcuna prova concreta che legittimasse la sospensione della corresponsione degli stessi ex art. 1460 c.c. per il mancato adempimento da parte del locatore delle obbligazioni sullo stesso gravanti ex lege.
pagina 7 di 12 Per pacifica giurisprudenza, ai fini dell'azione di sfratto per morosità, su parte attrice incombe unicamente l'onere di provare la sussistenza di una legittima fonte di obbligazione
(rappresentata dal contratto di locazione stipulato e registrato), adducendo l'inadempimento grave della conduttrice, mentre grava sul convenuto la prova dei fatti modificativi/estintivi ex art 2697 comma II c.c., onere che, come si è detto, nel caso di specie non è stato assolto.
In particolare, parte convenuta ha, dapprima, eccepito l'avvenuto pagamento dei canoni di locazione fino al mese di settembre 2024 e, poi, ha prodotto foto e un video ritraenti lo stato dell'immobile che, stante il perdurante godimento del bene, non giustificano la sospensione del pagamento dei canoni secondo il meccanismo di cui all'art. 1460 c.c.
Il dato maggiormente dirimente e che qualifica la capziosità della eccezione di controparte è, quindi, costituito dal pacifico godimento per svariati mesi del bene immobile da parte dei conduttori senza eccezioni e senza obiezioni di sorta, mentre eccezioni sulla adeguatezza ed idoneità dei locali sono state formalizzate solo in sede giudiziale, ove i conduttori sono stati convenuti a causa del loro inadempimento.
L'esame della documentazione fotografica e video risulta comunque insufficiente a dimostrare la sostenuta inidoneità dei locali e la sussistenza criticità nella manutenzione ascrivibili al locatore in termini di inadempimento grave.
Ed invero, dalle foto risulta raffigurato un 'esterno' di cui non sono perfettamente comprensibili le criticità né le ripercussioni sulla abitazione, ancora dei muri con tracce di umidità su una parte e nel vano bagno e, infine, foto del corridoio con bacinelle sul pavimento e un video che riproduce acqua che cade da sopra.
Ebbene, la documentazione fotografica relativa ai primi due 'blocchi' predetti è del tutto irrilevante (le stesse tracce di umido sulla parte bassa delle pareti sono contenute, non risulta a quando risalgano – in ipotesi, anche ad epoca antecedente all'avvio della locazione e, quindi, accettate – né che concreta incidenza abbiano sulla abitabilità); ma anche le foto che pagina 8 di 12 riproducono il corridoio non sono sufficienti da un lato in quanto non è stata supportata la descrizione con documentazione tecnica utile per comprendere le cause dell'acqua che cade (in ipotesi, potrebbe anche trattarsi delle finestre al soffitto non perfettamente chiuse), dall'altro non è possibile apprezzarne la concreta incidenza ove si consideri che parte conduttrice ha persistito nella occupazione dell'immobile smentendo, di fatto, la inagibilità (peraltro riguardante una piccola porzione).
§§§§§
Da quanto sopra, deve considerarsi sussistente il mancato pagamento dei canoni (e delle utenze) fino al rilascio (su cui si dirà): in quanto circostanza negativa, il mancata pagamento è sufficientemente sostenuto dalla allegazione operata da parte attrice;
in ogni caso, parte conduttrice costituita lo ha solo genericamente contestato e, anzi, sostenendo di avere rilasciato l'immobile a settembre 2024, ha sostanzialmente ammesso di non avere versato somme a partire da tale mensilità.
Inoltre, non può considerarsi sussistente alcun inadempimento grave ascrivibile al locatore e riverberantesi sulla idoneità dei locali a servire all'uso pattuito.
§§§§§
Il rilascio non può considerarsi provato come avvenuto all'epoca indicata dalla conduttrice costituita (settembre 2024).
E' noto che il 'rilascio' è attività ben precisa che segna il termine di occupazione dell'immobile locato con specifica valenza, nei rapporti fra le parti, di ricognizione dello stato dei luoghi in contraddittorio.
Tanto più ciò rileva ove si consideri che il contratto, per la rilevata nullità nella indicazione del termine di durata, ha durata quadriennale e, pertanto, il rilascio può segnare anche la conclusione del rapporto.
Non è sufficiente, al riguardo, né una comunicazione né altre forme (quali consegna delle pagina 9 di 12 chiavi o altro) diverse da quelle della ripresa di possesso dei locali da parte del locatore in contraddittorio con parte conduttrice.
Né, a fronte di contratto scritto, è possibile provare il presunto rilascio a mezzo testimoni.
Pertanto, da un lato non può considerarsi sussistente l'avvenuto rilascio se non adeguatamente provato, dall'altro parte conduttrice è tenuta al pagamento del canone fino a quando non risulti formale rilascio.
Irrilevanti risultano altresì le considerazioni svolte nell'interesse della conduttrice TA e, in particolare, che il locatore sarebbe stato consapevole del rilascio avendo indirizzato le notifica ad un diverso indirizzo.
Dando atto del fatto che il locatore ha inteso legittimamente indirizzare gli atti dello sfratto al nuovo indirizzo di residenza onde potere perfezionare le notifiche nel luogo di residenza, ciò che rileva ai fini del formale 'rilascio' e, quindi, del venir meno dell'obbligo del conduttore al pagamento del canone non è il fatto, in sé, di non occupare l'immobile ma, per l'appunto, la diversa circostanza, formale, che la detenzione sia stata formalmente interrotta e che la disponibilità dell'immobile sia di nuovo in capo al locatore.
Nel caso specifico, il rilascio può collocarsi alla data del 02.07.2025, momento in cui è avvenuto l'accesso del locatore con l'ausilio di Ufficiale giudiziario e prima occasione formale in cui l'odierno attore ha potuto riavere piena, completa e legittima disponibilità (e, quindi, possesso e godimento, come indicato in verbale di rilascio) del proprio immobile.
§§§§§
A fronte del mancato pagamento di canoni per dieci mensilità, oltre che di spese per forniture di importo rilevante, l'inadempimento dei conduttori deve qualificarsi grave e tale da determinare la risoluzione del contratto per loro morosità.
§§§§§
Dunque, in relazione alla domanda di pagamento dei canoni non pagati, ne consegue la pagina 10 di 12 condanna al pagamento da settembre 2024 sino alla data di effettivo rilascio (euro 600,00 mensili, senza considerare euro 30,00 mensili per consumi idrici), che nel caso di specie è pari ad euro 6.000,00 (dieci mensilità, come da domanda), oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo.
Difatti, ai fini dell'obbligo di cui all'art. 1591 c.c., ovvero del versamento del corrispettivo convenuto sino alla riconsegna del bene, il conduttore è costituito in mora dalla data di proposizione della domanda;
inoltre, l'obbligazione di pagamento dei canoni, ai sensi dell'art. 1591 c.c., è correlata alla semplice mancata restituzione del bene (si vedano Cass., sent. n.
15146 del 2017; sent. n. 16110 del 2009; ord. n. 10926 del 2018).
La resistente deve, inoltre, essere condannata anche al pagamento degli ulteriori oneri dedotti dal locatore, che trovano riscontro nel contratto di locazione depositato agli atti, pari ad euro
2.306,86 (per mancato versamento degli importi relativi alle utenze ENEL dal mese di aprile
2024 fino al mese di novembre 2024) ed in relazione ai quali nulla ha dedotto la resistente.
§§§§§
Non può, viceversa, trovare accoglimento la domanda in relazione alle ulteriori somme richieste, in quanto, pur essendo stata fatta menzione in calce alla memoria integrativa, agli atti non risulta essere depositata idonea documentazione che provi l'esatta entità dell'importo (vale a dire, ulteriori fatture per consumi).
Ogni ulteriore questione, pur prospettata dalle parti in lite, rimane assorbita nella motivazione di cui sopra.
§§§§§
Le spese di lite vanno poste a carico dei convenuti, in solido, in osservanza del principio di soccombenza, e liquidate in favore della parte attrice PATANE' IO AN, come da dispositivo, sulla base dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014 (e successive modifiche), avuto riguardo ai valori minimi, avuto riguardo alle ragioni della decisione, alle difese in concreto svolte ed alla natura della controversia. pagina 11 di 12

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- in accoglimento della domanda proposta da PATANE' IO AN, previa dichiarazione di nullità della clausola di durata (transitoria), dichiara risolto il contratto di locazione del 30.04.2024 (registrato in data 07.05.2024 al n.666-3T) in relazione all'immobile identificato in atti per grave inadempimento dei conduttori TA IO e;
Parte_1
- condanna TA IO e , in solido, al pagamento in favore Parte_1 di PATANE' IO AN di euro 6.000,00, a titolo di canoni dovuti e non pagati sino alla data di effettivo rilascio, oltre interessi come in motivazione;

- condanna TA IO e in solido, al pagamento della Parte_1 somma di euro 2.306,86 per mancata corresponsione dell'importo relativo alle forniture di energia elettrica dal mese di aprile 2024 fino al mese di novembre 2024, così come indicato in motivazione;

- condanna TA IO e , in solido, al pagamento in favore Parte_1 di PATANE' IO AN delle spese di lite, che si liquidano in complessivi euro 2.055,82 (di cui euro 145,50 per spese vive ed euro 210,32 per spese di mediazione) per compensi professionali, oltre 15% su diritti ed onorari per rimborso spese generali, oltre IVA e CPA, se dovute, come per legge.
Alla redazione del presente provvedimento ha collaborato il dott. in Persona_1 CP_4
servizio presso questo Ufficio.
Letto in udienza.
Catania, 16 dicembre 2025
IL GIUDICE
VA Cariolo
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE EX ART. 15 D.M. 44/2011
pagina 12 di 12