REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI PALERMO
Sezione II Civile – in composizione monocratica - in persona del Giudi-
ce dott. Paolo Criscuoli ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 cpc, a segui-
to dell'udienza del 4.11.25, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 cpc, la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 8513 del Ruolo Generale degli Affari civili con-
tenziosi dell'anno 2022 vertente
TRA
Parte_1
CF elettivamente domiciliato in Paler-
[...] P.IVA_1
mo, via della Libertà, presso lo studio dell'Avv. COSTA ANTONIO che lo rappresenta e difende per procura allegata al ricorso;

–ricorrente –
CONTRO
cf Controparte_1
, elettivamente domiciliato in Palermo, V. PRINCIPE DI P.IVA_2
BELMONTE N. 99 presso lo studio dell'Avv. BONELLO MARIO che lo rap-
presenta e difende per procura allegata alla memoria di costituzione;

– resistente –
****
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 21.6.22, ritualmente notificato unita-
Tribunale di Palermo mente al pedissequo decreto di fissazione di udienza, la
[...]
con sede in Parte_2
Monreale (PA) Via Roma n. 48, cod. fisc. (di seguito “ P.IVA_1 Pt_1
), conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Palermo l'Ente
[...]
“ ”, con sede in Monreale (PA) Controparte_2
alla via Roma n.48, c.f. , (di seguito “ ) chieden- P.IVA_2 CP_1
do: “Accertare e dichiarare che l'obbligazione di sostituire tutti gli infissi -
finestre e porte-finestre - dell'immobile oggetto di locazione è a carico del
Locatore Ente “ ”, e, per l'effet- Controparte_2
to, ordinare all'Ente “ ” la sosti- Controparte_2
tuzione di tutti gli infissi – finestre e porte-finestre – dei locali oggetto di lo-
cazione;
– Condannare l'Ente “ ”, ex Controparte_2
art. 614 bis c.p.c., a versare al Parte_2
la somma di euro 100,00 (cento/00), o
[...]
quella diversa somma ritenuta di giustizia, per ogni giorno di ritardo
nell'esecuzione del provvedimento;

– Con vittoria di spese e compensi professionali, oltre accessori come per
legge.
In via subordinata:
– Accertare e dichiarare che l'obbligazione di manutenzionare tutti gli in-
fissi - finestre e porte-finestre - dell'immobile oggetto di locazione è a carico
del Locatore Ente “ ” e, per l'ef- Controparte_2
fetto, ordinare all'Ente “ ” di Controparte_2
eseguire la manutenzione di tutti gli infissi – finestre e porte-finestre – dei
Tribunale di Palermo
- 2 - Sezione II Civile locali oggetto di locazione;

– Condannare l'Ente “ ”, ex Controparte_2
art. 614 bis c.p.c., a versare al
[...]
la somma di euro 100,00 (cen- Parte_2
to/00), o quella diversa somma ritenuta di giustizia, per ogni giorno di ri-
tardo nell'esecuzione del provvedimento;

– Con vittoria di spese e compensi professionali, oltre accessori come per
legge”..
All'uopo esponeva di essere conduttrice di un immobile della resistente che necessitava di interventi di manutenzione degli infissi e delle porte,
omessi dalla locatrice, nonostante le ripetute richieste.
Il contratto nulla prevedeva sul punto ad eccezione dell'art. 4 che im-
pone al Conduttore esclusivamente la realizzazione e le spese “per ristrut-
turazione ordinaria e straordinaria necessarie per rendere i locali idonei per
l'attività da iniziare”.
Clausola contrattuale che non poteva interpretarsi nel senso che tutte le spese straordinarie, necessarie ab origine o sopravvenute per naturale logorio del tempo, siano a carico del Conduttore.
Concludevano, quindi, come sopra indicato.
Ritualmente costituitasi, la resistente, contestando le allegazioni di parte attrice, chiedeva il rigetto delle domande di parte attrice, con vitto-
ria di spese.
Deduceva, al riguardo, che il contratto agli artt.4/12 prevedeva obbli-
ghi di manutenzione in capo al conduttore che, dunque, era il soggetto tenuto a sostenere i relativi costi.
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- 3 - Sezione II Civile Nel corso del processo veniva svolta attività istruttoria documentale e con ctu tecnica.
Mutato il giudicante, in esito all'udienza del 4.11.25, sostituita dal de-
posito di note scritte di udienza, la causa, intese le conclusioni delle parti,
veniva decisa.
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La controversia concerne la condizione degli infissi dell'immobile locato e, di conseguenza, l'individuazione del soggetto tenuto alla loro manuten-
zione.
La ctu svolta nel corso del giudizio ha consentito di acclarare che gli infissi dell'immobile locato sono certamente inidonei all'uso e necessitano di una integrale sostituzione, sia per l'età, tipologia e consistenza, sia per la condizione attuale.
Inoltre, in risposta a specifico quesito, il ctu ha osservato che “conside-
rata la tipologia degli infissi, la loro obsolescenza tecnologica e il loro stato
di usura, l'attuale condizione di ammaloramento non ha potuto determinar-
si in soli cinque anni. Si tratta invece di una fisiologica obsolescenza e usu-
ra, dovuta sia all'età degli infissi, che supera quasi certamente gli ottanta
anni, sia alla impossibilità ad un certo punto, di intervenire con la manu-
tenzione ordinaria, perché questa è di difficile realizzazione, stante lo stato
d'uso del legno, che potrebbe sbriciolarsi, appena si provasse a sostituire i
cardini o i vetri, con conseguente necessità di rifare una intera anta o
l'intero infisso”.
Gli interventi richiesti certamente esulano dalla ordinaria manutenzio-
ne (una manutenzione ordinaria sarebbe per lo più antieconomica e, pe-
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- 4 - Sezione II Civile raltro, inidonea ad ovviare alla condizione nella quale si trovano).
Ciò posto in merito alla condizione degli infissi, quanto alla individua-
zione del soggetto tenuto alla loro sostituzione, va rilevato che il contratto,
diversamente da quanto allegato dall'ente locatore, non poneva in capo al conduttore l'obbligo di sostenere le spese per la manutenzione straordina-
ria.
La clausola contenuta all'articolo 4, all'evidenza, si riferiva agli inter-
venti urgenti e necessari per l'avvio dell'attività.
L'attività è stata avviata – circostanza pacifica – e non vi è stata neces-
sità di sostituire fin dalla sottoscrizione del contratto gli infissi che, alla luce della ctu, erano già in cattivo stato di conservazione.
Del resto proprio il tenore dell'art. 12, pure invocato da parte convenu-
ta, induce a ritenere che vi era la consapevolezza, per il dedotto stato di cattiva conservazione, di interventi di manutenzione quantomeno ordina-
ria.
Come esposto, però, l'attuale condizione degli infissi richiede ora inter-
venti di manutenzione straordinaria, non assolvendo più detti infissi la loro funzione tecnica.
E' noto che la nozione di manutenzione straordinaria include anche la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso e delle opere connesse, come gli interventi di rifacimento, riparazione e tinteggiatura esterna, trattandosi di interventi non connessi al godimento normale della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione finalizzate non già
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- 5 - Sezione II Civile alla mera conservazione del bene, ma ad evitarne il degrado edilizio.
In applicazione del criterio ordinario di legge, dunque, non trovando deroga pattizia nel contratto sottoscritto dalle parti, è il locatore a dover sopportare tali spese.
Infondata, invece, la domanda ex art. 614 bis cpc non potendo il con-
duttore imporre al locatore l'esecuzione di interventi sulla cosa, trovando l'inadempimento del locatore compiuta regolamentazione, quanto ai rime-
di concessi al conduttore, negli artt.1578 e 1581 cc.
Inapplicabile, comunque, la previsione ex art. 614 bis cpc ad una sta-
tuizione di accertamento.
In base al principio della soccombenza, le spese del giudizio vanno po-
ste a carico di parte convenuta e si liquidano nella misura indicata in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività in concreto svolta, nelle fasi del giudizio, alla luce dei parametri di cui al
DMG 55/2014, applicando i valori tra minimi e medi.
Parimenti le spese di ctu vanno poste definitivamente a carico di parte convenuta.

P.Q.M.


Il Tribunale, uditi i procuratori delle parti costituite, ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa, definitivamente pronunciando:
− Accerta e dichiara che l' Controparte_3
è obbligato ad eseguire la manutenzione straor-
[...]
dinaria degli infissi (finestre – porte/finestre) della porzione dell'immobile sito in Monreale (PA) alla via Roma n. 48, originaria- mente identificato al N.C.E.U. del Comune di Monreale al foglio MU,
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- 6 - Sezione II Civile part. 545, sub 8, piano terra e destinato ad uso diverso dall'abita-
zione, oggetto del contratto di locazione sottoscritto tra lo stesso ed il Controparte_3
Parte_2
[...]
− Rigetta la domanda ex art. 614 bis cpc proposta da parte ricorrente;

− condanna l Controparte_3
al pagamento in favore del
[...] [...]
delle spese del Controparte_4
giudizio, liquidate in complessivi euro 3750,00, oltre le spese generali al
15%, I.V.A. e C.P.A. nella misura legalmente dovuta;

− pone le spese di C.T.U., liquidate come da decreti in atti, definitiva-
mente a carico dell Controparte_3
.
[...]
Così deciso in Palermo in data 4/11/2025.
Il Giudice
dott. Paolo Criscuoli
Tribunale di Palermo
- 7 - Sezione II Civile