Rg. 591/ 2025
TRIBUNALE DI CUNEO
SEZ. CIVILE
il Giudice dr. Luca Staricco considerato che la causa è stata chiamata all'udienza del 11/11/2025 per la decisione ex art. 429 cpc;
considerato che, per il procedimento in esame, si è fatto ricorso alla trattazione scritta ex art. 127 ter cpc;
dato atto della regolare comunicazione del menzionato provvedimento alle parti costituite;
considerato che le parti processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
letto l'art.127 cpc;
pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429, 430 e 127 ter cpc

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di CUNEO
Nella persona del dott. Luca Staricco ha pronunciato la seguente sentenza nella causa civile iscritta al rg n° 591 /2025 promossa da
Cf. Parte_1 P.IVA_1
Avv. VIGLIETTI ALESSANDRO Attore
Contro
C.f Controparte_1 C.F._1
1 Avv. NARCISO ENRICO Convenuto

CONCLUSIONI Le parti hanno concluso come in atti. In fatto
Con atto di citazione veniva intimato lo sfratto per finita locazione, e l'intimante lo fondava esponendo:
- che la società aveva stipulato, in data 17.01.2006, in qualità di conduttore, un Pt_1 contratto di locazione, registrato all'Ag. delle Entrate di Cuneo in data 19.01.2006, relativo all'immobile sito in Cuneo, Via Saluzzo n. 12 censito al NCEU Fg. 89 part. 76 sub. 3 zona C/1, cl. 11 cons. 65 mq e Fg. 89 part. 76 sub. 2 zona A/2 cl. 1 vani 5,5 di proprietà dei sigg. Per_1
- che tale contratto, della durata di anni sei, con decorrenza dal 01.01.2006, prevedeva che l'unità al piano terra (zona C/1) fosse ad esclusivo uso commerciale, con la possibilità di adibire ad abitazione il piano primo (zona A/2 vani 5,5); il comma 16 di tale contratto consentiva al conduttore di sublocare l'immobile, in tutto o in parte;

- che porzione di detta unità immobiliare, arredata, piano primo, Fg. 89 part. 76 sub. 2 zona A/2 cl. 1 vani 5,5, venne data in sublocazione, ad uso abitativo, al sig.
[...]
residente in [...] CP_1
- che tale contratto di sublocazione, venne stipulato in data 19.03.2018, con termine sino al 31.12.2023 e registrato in data 30.03.2018;
-che la società aveva più volte richiesto formalmente la restituzione delle chiavi Pt_1 tramite varie comunicazioni anche via pec, senza ottenere la disponibilità dell'immobile;
- che il subconduttore aveva provveduto al pagamento dei canoni arretrati sino a dicembre 2023 e dell'indennità di occupazione sino ad agosto 2024, ma ciò non rilevava in merito alla richiesta di rilascio;

- che l'immobile risultava, inoltre, subaffittato dallo stesso a terzi fino al CP_1 maggio 2024, con ulteriore conferma della persistente detenzione senza titolo dopo la scadenza contrattuale;

- che pertanto, doveva essere ordinato il rilascio dell'immobile in favore della società
con fissazione del termine per l'esecuzione. Parte_1
Con comparsa del 06.11.2024 si costituiva in giudizio il sig. il quale CP_1 esponeva che :
-contestualmente alla stipula del contratto di sub-locazione del 19.03.2018, il Sig. aveva versato alla la somma di € 1.170,00 a titolo di deposito CP_1 Parte_1 cauzionale;

2 - con successivo contratto di sub-conduzione ad uso abitativo, sottoscritto in data 01.11.2021, il Sig. , a sua volta, aveva sublocato l'immobile alla Controparte_1
Sig.ra con durata della locazione sino alla data del 31.12.2023; Parte_2
- nel 2018 il sig. ha segnalato alla il guasto della caldaia CP_1 Parte_1 dell'alloggio locato, ma poiché la società non è intervenuta, ha dovuto farla riparare a proprie spese (€671,00);
- nel 2019 aveva nuovamente comunicato la necessità di sostituire la caldaia, non più conforme ai limiti di legge. Negli anni successivi il segnalò più volte, anche CP_1 con raccomandata del 27.05.2022, gravi infiltrazioni d'acqua dal tetto che provocarono danni ai muri, ai mobili e ai vestiti, senza ottenere alcun intervento da parte della Parte_1
- nel febbraio 2024 aveva incaricato il geom. di redigere una perizia CP_2 tecnica, dalla quale è emerso che l'alloggio era in condizioni di insalubrità e inagibilità (umidità, muffe, impianti vetusti e rischio elettrico). La relazione venne trasmessa agli organi competenti il 24.06.2024, e l'ASL CN1 offrì la disponibilità per un sopralluogo con il Comune di Cuneo (comunicazione del 26.06.2024);
- il manifestò, anche tramite PEC del 07.08.2024, la propria disponibilità a CP_1 restituire le chiavi dopo il sopralluogo delle autorità;
- il Comune di Cuneo, con nota del 29.08.2024, invitò la proprietaria a ripristinare le condizioni igieniche e di decoro dell'alloggio, ma finora il sopralluogo non è stato effettuato;

- il 20.09.2024 si tenne un incontro tra il il geom. e la proprietaria CP_1 CP_2 sig.ra la quale dichiarò di non essere stata informata da della Per_1 Parte_1 situazione;

- nonostante il perdurante disinteresse della il ha più volte Parte_1 CP_1 manifestato disponibilità a soluzioni transattive, che avrebbero consentito la restituzione delle chiavi dell'alloggio.
All'udienza del 07.11.2024 l'intimato restituiva le chiavi dell'alloggio locato e la causa venne rinviata per formalizzare la riconsegna dell'immobile e favorire eventuali trattative, impregiudicati i diritti di prima udienza. All'udienza del 06.03.2025 le parti concordavano sulla cessata materia del contendere in ragione dell'avvenuta riconsegna ma insistevano sulla condanna della rispettiva controparte alle spese del procedimento: contestava il contenuto della comparsa Pt_1 avversaria, insistendo nella richiesta della condanna delle spese di controparte in ragione della virtuale soccombenza;
controparte ribadiva in udienza la richiesta di
3 compensazione delle spese di causa ritenendo giustificata la ritardata consegna delle chiavi per i motivi di cui in comparsa di costituzione.
Con ordinanza del 07.03.2025, preso atto dell'avvenuto rilascio dell'immobile e considerato che l'avvenuta riconsegna dell'immobile impediva la convalida dello sfratto, veniva denegata la convalida di sfratto e l'ordinanza ex art. 665 cpc,; quindi veniva disposto il mutamento di rito ai sensi dell'art. 426 c.p.c , in ragione del fatto che il procedimento doveva proseguire per essere valutata la soccombenza virtuale e la conseguente soccombenza in punto spese;
veniva fissata udienza con termini per memorie integrative e per esperire la mediazione obbligatoria.
Verificata l'esperita mediazione e viste le note delle parti, ritenuta la causa matura per la decisione veniva fissata udienza di discussione a trattazione scritta in occasione della quale le parti così concludevano:
parte attrice: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito,
- previa ammissione dei capitoli di prova per interrogatorio e testi, di cui alle note scritte del 15.09.2025,
- previo l'espletamento degli incombenti necessari, Nel merito:
- dichiarare cessata la materia del contendere per l'avvenuta restituzione delle chiavi alla udienza del 07.11.2024 In ogni caso:
- Con vittoria delle spese e competenze del presente giudizio e della fase relativa all'intimazione di sfratto per finita locazione, oltre accessori di legge, rimborso contributo unificato, marche e tasse di legge”;
parte convenuta così concludeva:
“Voglia codesto Ecc.mo Tribunale adito:
1) NEL MERITO: Preso atto dell'avvenuta consegna delle chiavi alla da Parte_1 parte del Sig. e la immissione nel possesso dell'immobile, Controparte_1 oggetto del contratto di sublocazione di cui al presente giudizio, DICHIARARSI CESSATA la materia del contendere;

2) IN OGNI CASO: Con vittoria delle spese e competenze di giudizio relative sia alla procedura di sfratto per finita locazione che alla fase avanti il Tribunale di Cuneo a seguito del mutamento di rito, oltre IVA e tasse di legge entro i limiti del dovuto, ovvero, in via meramente subordinata, quantomeno con l'integrale compensazione delle spese e delle competenze del l'intero giudizio."

4 La causa veniva quindi decisa. In diritto
Ai sensi dell'art. 1590 c.c. il conduttore, alla data di cessazione del rapporto, deve restituire al locatore la cosa locata. La restituzione deve consistere incondizionata, ossia consistere in una effettiva immissione dell'immobile nella disponibilità del locatore. Così, è inadempiente all'obbligazione di riconsegna il conduttore che non restituisce tutte le chiavi, oppure il conduttore che lascia, all'interno, arredi o attrezzature che impediscano l'utilizzo del bene da parte del locatore. Parimenti è inadempiente il conduttore che abbia sublocato il bene a un terzo (sub-conduttore) che alla data di cessazione della locazione non rilasci i locali e, ancora, il conduttore che abbia causato all'immobile danni tali per cui la riparazione comporterebbe l'impiego di somme ingenti da parte del locatore. Nei casi di mancata consegna delle chiavi, danni gravi, presenza di attrezzature e mobilio il locatore può rifiutare la restituzione del bene. Secondo l'art. 1591 c.c., il mancato rilascio alla scadenza o di legittimo rifiuto del locatore a prendere in consegna l'immobile determinano l'obbligo del conduttore di pagare al locatore il “corrispettivo convenuto fino alla consegna” (c.d. indennità di occupazione). Salva la corresponsione del maggior danno. Dunque, ai sensi dell'art. 1591 c.c., il ritardato rilascio dell'immobile, rispetto alla scadenza contrattuale, genera due distinte obbligazioni a carico del conduttore:
• il pagamento di un importo corrispondente ai canoni della locazione;
da pagare fino alla data dell'effettiva restituzione del bene al locatore (indennità di occupazione). A cui vanno aggiunte le eventuali maggiorazioni intervenute nelle more (a esempio, l'adeguamento Istat);
• la corresponsione (eventuale) di una somma a titolo di “maggior danno”, nel caso in cui il locatore, non avendo ricevuto la disponibilità del bene alla data in cui ne era prevista la sua riconsegnata, non abbia potuto utilizzarlo in maniera più vantaggiosa (perché non venduto, perché non locato a canone più elevato, etc.).
Entrambe le parti chiedono dichiararsi cessata la materia del contendere nel merito alla restituzione dell'immobile. Come è noto, la cessazione della materia del contendere può essere dichiarata dal giudice (anche d'ufficio) quando sia sopravvenuta una situazione riconosciuta ed ammessa dalle parti che ne abbia eliminato la posizione di contrasto anche circa la rilevanza giuridica delle vicende sopraggiunte, ed abbia perciò fatto venire meno oggettivamente la necessità della pronuncia del giudice su quanto
5 costituiva oggetto di controversia (cfr. per tutte Cassazione civile, sez. III, 10 febbraio 2003, n. 1950).
Le parti agiscono quindi qui solamente per la richiesta di condanna alle spese della procedura a seguito dell'avvenuta consegna in ritardo delle chiavi avvenuta alla prima udienza fissata a seguito della citazione di sfratto. Invero risulta che il contratto è scaduto in data 31/12/2023 e , nonostante i diversi solleciti documentali come da pec agli atti , l'immobile è stato consegnato in data 07/11/2024.
Le motivazioni addotte da parte convenuta a giustificazione del ritardo, anche se eventualmente fondate, non possono essere accolte. Invero le varie questioni relative all'insalubrità dell'immobile o alla sua inidoneità e quant'altro, dovevano essere risolte in corso di contratto, o successivamente, attraverso le idonee azioni legali. Il conduttore poteva chiedere una riduzione del canone, la risoluzione anticipata, il risarcimento dei danni o esperire altre azioni volte a far valere gli eventuali suoi diritti. Alla scadenza del contratto il conduttore deve, a mente delle disposizioni sopra indicate, restituire incondizionatamente l'immobile. Anche a richiamare il principio di buona fede che deve permeare i rapporti contrattuali, non si rinviene un appiglio giuridico che giustifichi il comportamento del conduttore, viste le numerose occasioni di incontro e comunicazioni intercorse tra le parti.
Conclusioni
Va pertanto dichiarata cessata la materia del contendere circa la restituzione dell'immobile sito in Cuneo, Via Saluzzo n. 12 censito al NCEU Fg. 89 part. 76 sub. 3 zona C/1, cl. 11 cons. 65 mq e Fg. 89 part. 76 sub. 2 zona A/2 cl. 1 vani 5,5. Deve essere invece accolta la domanda di condanna dell'intimato al pagamento delle spese processuali per la procedura sommaria di sfratto che si ritiene equo liquidare, in euro 800,00 come da tabella in uso al Tribunale, oltre spese generali, iva e cpa se dovute. Segue la condanna alle spese della fase a cognizione piena che si liquidano, vista la non complessità della causa e senza duplicazioni di voci con la fase sommaria, in euro 900,00 oltre esborsi anche per la mediazione, spese generali, iva e cpa se dovute.



PQM


il Tribunale definitivamente pronunciando:
- dichiara cessata la materia del contendere relativamente alla restituzione dell'immobile sito in Cuneo, Via Saluzzo n. 12 censito al NCEU Fg. 89 part. 76 sub. 3
6 zona C/1, cl. 11 cons. 65 mq e Fg. 89 part. 76 sub. 2 zona A/2 cl. 1 vani 5,5 di proprietà dei sigg. Per_1
- condanna l'intimato al pagamento delle spese processuali, fase sommaria, che si liquidano in euro 800,00 oltre spese generali, iva e cpa;

- segue la condanna alle spese del procedimento per la fase a cognizione piena che si liquidano in euro 900,00 oltre esborsi, anche per la mediazione, spese generali, iva e cpa.
Cuneo 11/11/2025
Il Giudice
Dott. Luca Staricco
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