REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SALERNO
SECONDA SEZIONE CIVILE
in persona del giudice Andrea Luce, ha deliberato di pronunziare la seguente
SENTENZA
nel processo civile iscritto al n. 3693/2023 del ruolo generale degli affari contenziosi,
rimesso in decisione all'udienza del 12 maggio 2025 e pendente
TRA
, nata a [...] il [...] (C.F. ), Parte_1 C.F._1
rappresentata e difesa, per procura speciale allegata alla citazione, dagli avvocati Andrea
Carrano (C.F. ) e Francesco Dipino (C.F. ), C.F._2 C.F._3
elettivamente domiciliati presso lo studio del primo, alla Piazza Spirito Santo n. 9 di Amalfi
-attrice-
E
Condominio Frà GE AS del fabbricato di Salita Frà GE AS n.5 di
Amalfi (C.F. ), in persona dell'amministratore in carica, rappresentato e P.IVA_1
difeso, per procura speciale allegata alla comparsa di costituzione, dall'avvocato Barbara
Spadafora (C.F. ), presso il cui studio elettivamente domicilia in C.F._4
Salerno, alla Via Michele Conforti n. 3
-convenuto-
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
1.- Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. dell'8 maggio 2023, Parte_1
ha lamentato che la sua unità immobiliare, ubicata all'ultimo piano del fabbricato
[...] condominiale di Salita Frà GE AS n. 5 di Amalfi, era interessato da infiltrazioni d'acqua provenienti dalla copertura dell'edificio, costituita da un terrazzo e da un tetto falde,
fonti di umidità e insalubrità degli ambienti sottostanti. La ricorrente, premesso che la gravità della situazione era stata appurata dal suo tecnico di fiducia, ing. , Controparte_1
e dal tecnico di altri condomini, geometra ha riferito che il Condominio aveva Persona_1
deliberato l'esecuzione dei lavori necessari per porre rimedio al detto fenomeno, affidandoli in appalto alla ma, con delibera del 12 aprile 2023, aveva deciso di non Controparte_2
farli più eseguire sulla seconda falda del tetto. , quindi, ha Parte_1
invocato la responsabilità del Condominio a norma dell'art. 2051 c.c., quale custode del tetto di copertura dell'edificio, e dell'art. 2043 c.c., anche per avere ingiustificatamente rifiutato di estendere l'intervento di recupero alla seconda falda del tetto, contravvenendo all'impegno in precedenza assunto, ed ha chiesto: “

1. Dato atto, come accertato con
relazione dei Tecnici e della “necessità di eseguire il rifacimento dell'intera CP_1 Per_1
copertura del tetto attesa la presenza all'intradosso di ferri ossidati e macchie sintomatiche
di future infiltrazioni…”, 2. Dichiarare il unico Controparte_3
responsabile delle infiltrazioni descritte in narrativa e dei danni arrecati all'immobile della
dichiarante e, per l'effetto, 3. Condannare il medesimo Condominio alla esecuzione dei
lavori di manutenzione straordinaria dell'intero tetto di copertura a falda con relativa
coibentazione a norma di legge, come indicato nella relazione del 22.09.2022 e, da ultimo,
ribadito dall'Ing. nella relazione del 04.05.2023, 4. Condannare esso medesimo CP_1
Condominio Frà GE AS all'immediata esecuzione delle opere di ripristino
dell'appartamento di parte attrice, nonché di tutte quelle idonee ad eliminare i danni e le
cause infiltrative al fine di scongiurare il ripetersi di infiltrazioni dannose;

5. Condannare, in
ogni caso, il al risarcimento dei danni subiti e subendi Controparte_3
dall'attrice, prudenzialmente quantificati in € 12.000 ovvero nella maggiore o minore
somma da quantificarsi in via equitativa o, in subordine, a mezzo ctu che sin d'ora si chiede.
In via gradata ove occorra

6. Accertare e dichiarare e/o disapplicare la illegittima delibera condominiale del 12.04.2023 poiché contraria ai principi di legge ed in aperto contrasto
anche con il disposto dell'art. 1126 c.c. nel punto in cui il Condominio si dichiara non
favorevole all'esecuzione delle opere di ristrutturazione straordinarie a manutenzione del
tetto . Con vittoria di compensi e spese di lite oltre maggiorazione forfettaria CP_4
del 15%, ed accessori di legge, da attribuirsi ai sottoscritti procuratori antistatari.”
Costituendosi il 22 settembre 2023, il Condominio Frà GE AS del fabbricato di Salita Frà GE AS n. 5 di Amalfi ha eccepito l'infondatezza delle avverse domande, avendo fatto eseguire i lavori necessari ad eliminare le cause delle infiltrazioni,
non più attuali, essendo disponibile al ripristino delle normali condizioni di fruibilità dell'unità
immobiliare della controparte, non essendo giustificata l'azionata pretesa risarcitoria per danni non dimostrati, vieppiù nell'importo reclamato di € 12.000,00, e, infine, essendo stata validamente adottata la delibera assembleare del 12 aprile 2023, non volendo la maggioranza dei condomini assumersi i costi del differimento delle opere richiesto dalla stessa , in attesa delle autorizzazioni amministrative necessarie Parte_1
per i lavori di coibentazione del suo appartamento. Il Condominio ha chiesto che l'adito giudice “rigetti il ricorso e tutte le altre domande da questa formulate ai danni del
condominio e la condanni al pagamento delle spese di lite”.
Con l'ordinanza dell'11 dicembre 2023, il giudice ha dichiarato inammissibile l'istanza di sospensione della censurata delibera assembleare, formulata solo nelle note di udienza autorizzate a norma dell'art. 127 ter c.p.c., ha respinto le richieste istruttorie delle parti ed ha disposto lo svolgimento di una consulenza tecnica d'ufficio.
All'udienza del 12 maggio 2025, sulle conclusioni delle parti, conformi a quelle rassegnate con gli atti introduttivi, la causa è stata trattenuta a sentenza.
2.- La domanda attrice, espressamente e correttamente ricondotta all'alveo della responsabilità del custode ex art. 2051 c.c., trova fondamento nella dedotta responsabilità
del Condominio per i danni che all'unità immobiliare della sono derivati dalle CP_5
infiltrazioni provenienti dalla copertura dell'edificio . Invero, il titolare di una CP_4 unità immobiliare compresa in un edificio condominiale può esperire azione risarcitoria contro il condominio, in base all'art. 2051 c.c., per i danni derivanti dalle condizioni di degrado della copertura dell'edificio comune, in quanto il condominio assume, sin dal momento della sua costituzione, l'obbligo, quale custode dei beni e dei servizi comuni, di adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno,
compresi i condomini, obbligo incombente sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4,
c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.
Nel caso di specie, il nominato consulente tecnico d'ufficio, ing. , Persona_2
ha appurato che l'immobile di proprietà della ricorrente “risultava essere interessato dalle
seguenti problematiche pregresse: a) il disimpegno e la zona notte composta da due
camere da letto comunicanti presentavano localizzati rigonfiamenti dell'intonaco con
fenomeno di ossidazione dei ferri di armatura, sfondellamento del solaio e diffusi fenomeni
di esfoliazione dello strato di tinteggiatura e presenza di macchie di muffa b) le restanti
camere della zona giorno presentavano diffusi ed evidenti fenomeni di esfoliazione dello
strato di tinteggiatura ed in alcune zone presenza di muffe”, problematiche che l'ausiliario ha concluso “essere riconducibili ad infiltrazioni provenute dal sovrastante tetto di
copertura ”; ed ha aggiunto che “il tetto di copertura che sovrasta le camere CP_4
della zona notte dell'appartamento è interessato da i lavori condominiali di rifacimento
impermeabilizzazione” (a pagina 9 e ss. della relazione di CTU del 27 maggio 2024).
Tali considerazioni e conclusioni, coerenti con la rappresentazione fotografica dei luoghi, le perizie di parte e le deduzioni delle parti relative alla cronologia degli eventi (il
Condominio non ha mai negato la sussistenza delle infiltrazioni né la loro provenienza dalla copertura dell'edificio, contestando unicamente la perdurante attualità del fenomeno al tempo dell'introduzione del giudizio), sono immuni da errori e vizi logici e conformi alle regole scientifiche di settore e, perciò, vanno pienamente condivise.
Poiché a carico del Condominio è senz'altro configurabile la responsabilità per cosa in custodia disciplinata dall'art. 2051 c.c., in ragione del particolare rapporto con la cosa (il tetto di copertura dell'edificio) che deriva dalla proprietà, dalla disponibilità e dai poteri di effettivo controllo, il convenuto risponde del sinistro riferibile alla cosa e dei danni conseguenti alla omessa o insufficiente relativa manutenzione della copertura.
Ed invero, secondo il consolidato orientamento di legittimità, che questo giudice condivide appieno, la responsabilità per i danni cagionati dalle cose in custodia, prevista dall'art. 2051 c.c., ha natura oggettiva e trova fondamento nell'esigenza che chi trae profitto dalla cosa assuma anche il rischio per i danni che la cosa medesima possa arrecare a terzi. Essa, dunque, presuppone unicamente l'esistenza del nesso eziologico tra l'evento dannoso e la cosa nonché l'esistenza della relazione custodiale tra quest'ultima e il responsabile, al quale la responsabilità viene imputata a prescindere da ogni accertamento di colpa, per il fatto di essere titolare del “potere di governo” della cosa, inteso come potere di controllarla, di eliminare le situazioni di pericolo che siano insorte e di escludere i terzi dal contatto con essa: incisivamente si è evidenziato, in proposito, che non si deve parlare di “colpa nella custodia” (atteso che il custode negligente non risponde in modo diverso dal custode perito e prudente, se la cosa ha provocato danni a terzi) ma di “rischio da custodia”, in quanto la responsabilità è imputata a colui che, avendo di fatto il potere di effettivo controllo e disponibilità della cosa, è chiamato a sopportarne anche gli incommoda
(Cass. 19/02/2008, n. 4279; Cass. 19/05/2011, n. 11016).
4.- Il consulente tecnico d'ufficio ha dapprima affermato che “Le opere necessarie
per l'eliminazione delle cause che hanno generato le infiltrazioni de quo, devono
interessare, in ragione della loro natura, necessariamente l'intero tetto a due falde con
copertura di tegole, condominiale, posto a copertura delle camere da letto di proprietà della
sig.ra , in quanto un eventuale intervento parziale potrebbe non assicurare la Parte_1
dovuta tenuta idraulica avverso le acque meteoriche cui lo stesso risulta essere soggetto.
Pertanto, gli interventi a farsi devono attuarsi mediante le seguenti attività o lavorazioni:
rimozione della intera copertura di tegole, della guaina: impermeabile e del relativo massetto di sottofondo;
rimozione delle grondaie e delle pluviali;
calo in basso del
materiale di risulta e conseguente trasporto a rifiuto;
fornitura e posa in opera del nuovo
massetto di sottofondo, con formazione di idonea pendenza atta a convogliare le acque
meteoriche verso l'esterno; fornitura e posa in opera di nuova impermeabilizzazione;

fornitura e posa in opera di cordolo in copertura;
fornitura e posa in opera delle nuove
tegole in coppi;
fornitura e posa in opera di nuove grondaie e pluviali” (a pagina 13 della
CTU); ma ha poi precisato, in risposta alle osservazioni del consulente di parte convenuta,
che le infiltrazioni sono “pregresse” alla sua verifica (a pagina 17).
Ebbene, è noto che qualora l'attore abbia chiesto in modo inequivoco la condanna del convenuto ad eliminare le cause di alcune infiltrazioni, il giudice che verifichi il sopravvenuto venir meno del fenomeno infiltrativo, e con esso dell'interesse attoreo in ordine a tale domanda, è tenuto a dichiararne l'inammissibilità, potendo emettere una pronuncia di accertamento della responsabilità del convenuto per le infiltrazioni su specifica richiesta di parte e previa verifica della sussistenza di un suo interesse, concreto ed attuale.
È quindi inammissibile la richiesta attorea di condanna del Condominio
all'esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria della copertura dell'edificio (sub
3 delle conclusioni), ma va accolta la domanda di accertamento della responsabilità del infiltrazioni verificatesi (sub. 2 delle conclusioni), avendone l'attrice Controparte_6
interesse in funzione della proposta domanda risarcitoria (sub 3 e 4).
5.- Non osta a tale conclusione la circostanza che il consulente tecnico d'ufficio abbia appurato che “la seconda falda del tetto, a ovest, è interessata da fenomeni di
distacco delle fughe delle tegole con conseguente crescita, all'interno delle stesse, di
vegetazione spontanea”, considerando che, “in considerazione dello stato di
conservazione riscontrato per la seconda falda del tetto non interessata dai lavori di
rifacimento, è ragionevole dedurre che anche la sottostante impermeabilizzazione risulta
essere interessata da perdita di tenuta idraulica, anche in ragione della vetustà della stessa”, sicché “Le condizioni circa lo stato di conservazione riscontrato per il tetto di
copertura a doppia falda condominiale, nelle rilevazioni tecniche effettuate dallo scrivente
in occasione dell'accesso peritale tenutosi nella data del 24.02.2024, quest'ultime
necessarie per verificare eventuali correlazioni tra lo stato di conservazione del tetto e i
danni lamentati da parte attrice, hanno evidenziato concreti elementi probabilistici che
conducono alla conclusione che i danni patiti da parte attorea risultano essere riconducibili
ad infiltrazioni provenute dal sovrastante tetto di copertura ” (a pagina 10 della CP_4
CTU).
La mera possibilità che altre infiltrazioni, diverse da quelle oggetto di causa,
possano in futuro interessare le unità immobiliari sottostanti la falda del tetto non interessata dai lavori di manutenzione deliberati e fatti eseguire dal Condominio non giustifica la condanna del convenuto alla loro anticipata esecuzione.
6.- L'attrice ha anche chiesto la condanna del Condominio all'esecuzione delle opere di coibentazione del tetto (punto 2 delle conclusioni).
Non appare inopportuno osservare che la conservazione del tetto di un edificio condominiale (bene rientrante, per la funzione necessaria all'uso collettivo, tra le cose comuni, in quanto deputato a preservare l'edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua piovana e non riconducibile, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, commi 2 e 3, c.c.) configura un intervento di manutenzione straordinaria, obbligatoria in alcuni casi (ad esempio nell'ipotesi di rifacimento completo del tetto o del lastrico solare, ex D.Lgs. n. 311/2006, ovvero quando il sottotetto è abitabile e riscaldato, perché in questo caso il tetto protegge direttamente ambienti che consumano energia).
Tuttavia, va rammentato che, in tema di regolamentazione dell'uso della cosa comune, la previsione, ad opera dell'art. 1105, comma 4, c.c., del ricorso, da parte di ciascun partecipante, all'autorità giudiziaria per adottare gli opportuni provvedimenti in sede di volontaria giurisdizione (inclusi gli atti di conservazione), preclude al singolo partecipante alla comunione di rivolgersi al giudice, in sede contenziosa, per ottenere provvedimenti di gestione della res, ai fini della sua amministrazione nei rapporti interni tra i comunisti;
ne consegue che non è consentito il ricorso al giudice per ottenere determinazioni finalizzate al migliore godimento delle cose comuni, spettando unicamente al gruppo l'espressione della volontà associativa di autorganizzazione contenente i futuri criteri di comportamento vincolanti per i partecipanti alla comunione (cfr. tra le tante Cass.,
Sez. 2, sentenza n. 11802 del 18/06/2020): il giudice può decidere sulla impugnazione di una delibera assembleare ed eventualmente annullarla, ma non ne può modificare il contenuto, nel senso di dettare una diversa regola in sostituzione di quella annullata, e parimenti non può sostituire la sua determinazione al volere dell'assemblea.
La domanda, pertanto, è inammissibile.
6.- Quanto ai danni, l'ausiliario, “utilizzando i prezzi desunti dalla “Tariffa dei Lavori
Pubblici in Campania” del 2024 approvato dalla Giunta Regionale della Campania”, ha appurato che, “Alla luce dei caratteri dimensionali valutati in sede dell'accesso peritale, il
costo derivabile da detti interventi viene stimato nella misura di € 7.646,17 (euro
settemilaseicentoquarantasei/diciasette), oltre oneri tecnici ed amministrativi. Si precisa
che tali costi e onorari sono da considerarsi al netto dell'Iva e di tutti gli oneri previdenziali
previsti dalle leggi vigenti in materia, in quanto tali aliquote possono variare in funzione del
periodo temporale in cui effettivamente si andranno ad effettuare i sopracitati interventi
edili” (a pagina … della CTU).
Tale importo già comprende il costo della “pitturazione completa relativa alle zone
dell'appartamento che ricadono al di sotto del tetto a due falde con copertura di tegole,
escludendo quindi tutte le camere della zona giorno che non sono oggetto di infiltrazioni
dovute al tetto a due falde” (così a pagina 15 della CTU).
La somma di € 7.646,17, maggiorata dell'IVA, va attualizzata al tempo della presente decisione e maggiorata dell'ulteriore danno per non aver potuto l'attrice disporre delle somme dovute nel tempo trascorso dall'epoca del fatto al saldo;
danno a sua volta equitativamente liquidato in un importo pari a quello degli interessi legali che sarebbero maturato su dette somme, prima devalutate fino al primo degli indicati termini temporali secondo la corrispondete variazione dell'indice calcolato dall'ISTAT FOI dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, al netto dei consumi di tabacchi, e poi rivalutate annualmente secondo le corrispondenti variazioni dello stesso indice fino all'attualità. L'equivalente pecuniario del danno, così, ascende a complessivi € 8.715,68.
Sulla sola sorta capitale di € 8.545,36 spettano, infine, gli interessi di mora, al tasso di legge, dalla presente decisione al saldo effettivo.
Va invece respinta la pretesa attrice al risarcimento del danno per il mancato godimento dell'immobile. È certamente vero che la compressione e la limitazione del diritto di proprietà di un immobile, che siano causate dall'altrui fatto dannoso, sono suscettibili di valutazione economica tanto se ne derivi la necessità di una spesa ripristinatoria (c.d. danno emergente) quanto in caso di perdita dei frutti della cosa (c.d. lucro cessante), e che nel caso in esame è oggettiva la presenza delle infiltrazioni e dei danni alla consistenza immobiliare dell'attore; tuttavia, i danni in discusisone, non dimostrati, non paiono tali da tali da non consentire il pieno o quantomeno parziale godimento della proprietà per il tempo occorrente all'individuazione delle cause del fenomeno infiltrativo, alle loro eliminazione ed al completamento dei lavori di riparazione. Inoltre, il danno emergente, anche derivante dall'indisponibilità di un immobile, presuppone l'allegazione (e, in caso di contestazione del convenuto, la prova, anche presuntiva) della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento perduta: nella specie, l'attrice non ha specificamente allegato, tantomeno provato, la perdita di occasioni favorevoli di locazione o di altro impiego remunerativo del cespite né ha dedotto una spesa per la sua temporanea – e limitata – indisponibilità.
6.- È improcedibile, perché non preceduta dalla mediazione obbligatoria ex D.Lgs.
n. 28/2010, la domanda attrice diretta alla dichiarazione della illegittimità della delibera assembleare del 12 aprile 2023 ed alla sua disapplicazione (da qualificarsi come diretta all'annullamento), comunque proposta “in via gradata” e, quindi, assorbita dall'accoglimento delle domande principali, oltre che nulla, non essendo sorretta da una apprezzabile causa petendi in quanto non denuncia specifici vizi formali o sostanziali della deliberazione dell'assemblea condominiale, tali da inficiarne la validità.
7.- È inammissibile la domanda riconvenzionale del Condominio (“tesa a sentire
condannare la signora a restituire gli importi che l'ente di gestione ha versato Parte_1
all'impresa per la pitturazione e la sistemazione delle ringhiere del terrazzo di proprietà
esclusiva della sig.ra nella misura di €3.500,00, oltre iva ed oneri tecnici, Parte_1
annotata nel computo metrico depositato da questa difesa unitamente alla comparsa di
costituzione (cfr.offerta ediltech del 16 nov 2022, doc 6), mai contestato o disconosciuto
dalla ricorrente”), spiegata oltre le preclusioni di rito, imposte dall'art. 167 c.p.c., solo negli scritti conclusionali (a pagina 6 della comparsa del 9 aprile 2025), attesa la funzione propria di tali scritti, che è solo quella di illustrare domanda ed eccezioni tempestivamente proposte, non anche di ampliare il thema decidendum.
8.- In conclusione, in solo parziale accoglimento delle domande dell'attrice, il
Condominio Frà GE AS del fabbricato di Salita Frà GE AS n. 3 di Amalfi
va condannato a pagare a la somma di € 8.715,68, oltre gli Parte_1
interessi moratori come innanzi.
9.- La maggiore soccombenza del Condominio ne impone la condanna, a norma dell'art. 91 c.p.c., a pagare all'attrice la metà delle spese del giudizio, compensate per il residuo, distratte, per averne gli avvocati Andrea Carrano e Francesco Dipino chiesto l'attribuzione, e liquidate in € 600,00 per la fase di studio, € 700,00 per la fase introduttiva,
€ 900,00 per la fase istruttoria e di trattazione ed € 1.000,00 per la fase decisionale, in applicazione dei parametri dettati dai decreti del Ministro della giustizia 10 marzo 2014, n.
55 e successive modifiche, tenuto conto del valore della lite, della natura delle questioni trattate e dell'attività professionale effettivamente svolta nelle varie fasi del processo.
Le spese della disposta consulenza tecnica d'ufficio vanno poste definitivamente a carico del convenuto Condominio, in ragione della sua maggiore soccombenza e della causalità dell'esborso.


P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno, Seconda sezione civile, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda ed eccezione disattesa o reietta, così provvede:
1) in parziale accoglimento delle domande attrici, condanna il Condominio Frà GE
AS del fabbricato di Salita Frà GE AS n. 3 di Amalfi a pagare a
[...]
la somma di € 8.715,68, oltre gli interessi al tasso legale sulla Parte_1
sola somma di € 8.545,36 dalla presente decisione al saldo effettivo;

2) compensa per la metà tra le parti le spese del giudizio e condanna il Condominio
Frà GE AS del fabbricato di Salita Frà GE AS n. 3 di Amalfi a pagare a la residua metà, spese che per l'intero si Parte_1
liquidano in € 545,00 per esborsi ed € 3.200,00 per compensi professionali, oltre
IVA e CAP come per legge, direttamente attribuendole agli avvocati Andrea Carrano
e Francesco Dipino;

3) pone le spese della disposta consulenza tecnica d'ufficio definitivamente a carico del Condominio Frà GE AS del fabbricato di Salita Frà GE AS n. 3
di Amalfi.
Salerno, 16 maggio 2025.
Il giudice
Andrea Luce