REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE DI SIRACUSA
Seconda sezione civile
Il Tribunale di Siracusa, in composizione monocratica, in persona del Giudice
Onorario dott. Gianfranco Todaro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n° 521/2024 R.G.
nata a [...] il [...], residente in [...], (C.F. , elettivamente C.F._1 domiciliata in Roma alla Via Pasubio n. 4, presso lo studio degli avv.ti Roberto
Guidi e Lucilla Forte, che la rappresentano e difendono giusta procura in atti
-ricorrente-
CONTRO
(C.F. , con sede in Siracusa Controparte_1 P.IVA_1 alla Via T. Gargallo n. 45, in persona dell'amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Siracusa al V.le Teracati n. 51 Pal. H, presso lo studio dell'avv. Helga Incastrone, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti
-resistente-
OGGETTO: Risarcimento danni - Condominio
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La sig.ra adiva l'intestato Tribunale esponendo di essere Parte_1 proprietaria dell'appartamento sito al secondo piano di Via Tommaso Gargallo n.
45, a Siracusa e lamentando i gravi danni patiti per effetto delle infiltrazioni derivanti dalla copertura del fabbricato. In dettaglio, censurava l'inerzia del convenuto, il quale, pur essendo da tempo risalente consapevole della CP_1 necessità di intraprendere opere di manutenzione straordinaria selle aree comuni, le avrebbe ingiustificatamente ritardate.
Ciò avrebbe indotto l'odierna ricorrente ad esperire dapprima un tentativo di mediazione conclusosi con esito negativo per ingiustificata assenza della parte invitata (cfr. verbale dell'Organismo di Mediazione Forense di Siracusa del
26.01.2022), per poi instaurare innanzi al Tribunale di Siracusa un procedimento ex art. 696-bis c.p.c. finalizzato ad accertare la causa e la consistenza dei danni patiti dall'immobile nonché i rimedi esperibili ed i relativi costi.
All'esito del giudizio di ATP, previa diffida al condominio, la sig.ra si Parte_1 vedeva costretta ad adire nuovamente l'autorità giudiziaria, depositando ricorso semplificato ai sensi dell'art. 281 decies c.p.c. al fine di sentir condannare il
Condominio al pagamento di complessivi € 58.798,98 oltre una indennità di €
910,00 mensili, oltre alle spese sostenute per l'espletamento dell'ATP nonché per la mancata partecipazione, senza giustificato motivo, al procedimento di mediazione obbligatoria ai sensi dell'art. 12-bis comma 2 e comma 3 D.Lgs. 4 marzo 2010 n. 28 ed infine per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. Si costituiva in giudizio il in persona del proprio Controparte_1 amministratore pro-tempore, resistendo alla domanda e contestando sia la ricostruzione dei fatti formulata dalla ricorrente sia la sussistenza di una propria colpevole inerzia. Eccepiva, poi, la non corretta quantificazione dei danni, invocando comunque il concorso del fatto colposo del creditore nella causazione del danno. Pertanto, chiedeva il rigetto delle avverse domande o in subordine, in caso accoglimento, la condanna della ricorrente a contribuire alle spese di manutenzione in proporzione dei millesimi posseduti.
In occasione della prima udienza venivano formulate ex art. 185-bis due proposte conciliative tra loro alternative, rispetto alle quali le parti, però, non addivenivano all' accordo.
pag. 2/12 Concessi i termini di cui all'art. 189 c.p.c. per il deposito di memorie, sulle conclusioni rassegnate dalle parti come in atti, la causa all'udienza del 26.06.2025 veniva assegnata in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'odierno giudizio rappresenta prosecuzione naturale dell'accertamento tecnico preventivo iscritto al n. 912/22 RG del Tribunale di Siracusa, acquisito al fascicolo d'ufficio, all'esito del quale il consulente tecnico d'ufficio nominato ha evidenziato l'esistenza di svariate patologie edilizie e ammaloramenti la cui causa è stata rinvenuta nelle infiltrazioni di acque meteoriche riconducibili alle pessime condizioni manutentive della copertura e dei prospetti del fabbricato condominiale.
Dato atto del soddisfacimento della condizione di procedibilità come da verbale dell'organismo di mediazione, l'accertamento devoluto a codesto Tribunale concerne la responsabilità del per i danni patiti dall'immobile della CP_1 ricorrente in conseguenza degli omessi interventi di manutenzione straordinaria.
Si osservi che il , siccome custode delle parti comuni, è responsabile CP_1 dei danni da esse promanati a cose o persone ai sensi dell'art. 2051 c.c., a mente del quale, “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”. La citata norma prevede un'ipotesi di responsabilità oggettiva radicata nell'obbligo del di attuare ogni CP_1 misura idonea a prevenire i pericoli e i danni derivanti dalla cosa affidata alla sua custodia (cfr. ex multis Tribunale Catania sez. III sentenza 1881 del
17/10/2024). Pertanto, provata la sussistenza del nesso di causalità tra la cosa in custodia e il danno che da essa sia promanato, come in effetti risulta dall'accertamento tecnico preventivo esperito, la responsabilità del custode può dirsi esclusa solo ove questi fornisca adeguata prova liberatoria.
Dall'esame della copiosa documentazione allegata dalle parti (cfr. verbali assembleari) sono emerse circostanze la cui rilevanza ai fini del decidere impone pag. 3/12 una rapida disamina delle stesse. Il condominio necessitava interventi di manutenzione straordinaria già sin dal 11.12.17, tanto che in occasione dell'assemblea tenutesi in quella stessa data, stante l'approssimarsi della scadenza della concessione edilizia (15.12.17), si deliberò di affidare in via provvisoria i lavori ad una ditta, salva la riformulazione dell'offerta da parte delle ditte potenzialmente esecutrici in considerazione della necessità di aggiornare il computo metrico. Il condominio ebbe contezza delle infiltrazioni interessanti proprietà esclusive sicuramente a far data dall'assemblea del 7.5.18, ove si conferì mandato all'amministratore p.t. di affidare i lavori urgenti all'impresa aggiudicataria, Impresa Edile Artigiana di Baglieri.
I successivi verbali assembleari, pur affrontando sistematicamente tra i punti all'o.d.g. il tema degli interventi manutentivi, non dimostrano la concreta attuazione di misure anche solo urgenti/provvisorie, di cui manca in atti la prova. I successivi verbali dimostrano semmai la sostanziale sterilità dell'assemblea nell'adottare ed attuare interventi urgenti. Così l'intervenuta revoca della concessione edilizia per inefficacia dell'inizio lavori portò al vaglio di procedure alternative, con ulteriori dilatazioni temporali. Talché ancora nell'assemblea condominiale del 13.4.21 fu posta in discussione la possibilità di far fronte agli interventi manutentivi fruendo delle agevolazioni fiscali al tempo disponibili e si deliberò affinché l'amministratore conferisse incarico (conferimento di cui non vi è prova) all'arch. per studiarne la fattibilità in termini tecnici ed Per_1 economici di accesso al bonus edilizio. Solo in seno all'assemblea del 15.3.22 si deliberò di “affidare i lavori relativi al sismabonus all'impresa edile Di Tommasi” la quale si offriva disponibile ad effettuare un'offerta (affidamento di cui non ci è prova). Ad ogni modo, per come è dato evincersi dal verbale assembleare del
24.2.2023 l'impresa edile avrebbe rinunciato allo svolgimento dei lavori. Dopo la non valida costituzione dell'assemblea del 21.4.2023, all'assemblea del 5.5.2023 si deliberò l'affidamento dei lavori di manutenzione straordinaria ad altra impresa.
Tuttavia, il verbale del 4.12.23 evidenzia che la bozza di contratto di appalto era ancora sottoposta al vaglio assembleare, con consequenziale delibera di dare pag. 4/12 mandato all'amministratore per la firma del contratto stesso.
In ogni caso, si evidenzia che il certificato di pagamento della seconda rata relativa ai lavori di ristrutturazione intrapresi dalla non Parte_2 costituisce prova sufficiente del fatto che le opere di manutenzione richieste dall'odierna ricorrente siano state effettivamente compiute o intraprese. Il documento versato in atti attesta infatti che “l'ammontare dei lavori eseguiti e delle spese fatte ascende [..] al 70%”, non essendo invece dimostrata l'esatta consistenza dei lavori eseguiti o contrattualmente pattuiti e dell'idoneità degli stessi a porre rimedio alla situazione di ammaloramento denunciata.
Complessivamente, si ritiene che i numerosi verbali assembleari prodotti denotino al più che le innumerevoli delibere non si siano poi tradotte in interventi effettivi.
Infatti, pur contemplando quasi ad ogni o.d.g. il tema della manutenzione straordinaria, il non ha documentato le azioni concretamente CP_1 intraprese in conseguenza delle delibere, mancando agli atti la prova dell'affidamento dei lavori, della loro proficua esecuzione o, viceversa, del fatto che la mancata esecuzione sia poi dipesa da circostanze esterne non imputabili al
. Va da sé, infatti, che ogni delibera e conseguente azione manutentiva CP_1 intrapresa, se non portata a compimento entro i tempi tecnici propri di essa, corre il rischio (che si aggrava quanto più si dilatano i tempi di azione) di incontrare imprevisti, arrestarsi del tutto o risultare tardiva o inadeguata rispetto agli ammaloramenti già insorti. Altrettanto evidente è il fatto che il rischio derivante dall'inerzia grava su colui che secondo l'ordinamento è gravato dall'obbligo di custodire il bene, tutelando i terzi dai pericoli che dal bene possono scaturire in conseguenza dell'omessa manutenzione. Né il ha fornito la prova CP_1 liberatoria del caso fortuito che avrebbe interrotto il nesso causale tra la propria condotta omissiva e il danno acclarato in sede di ATP.
La domanda di risarcimento appare dunque fondata, dovendosi solamente circoscrivere i limiti entro i quali la stessa può trovare accoglimento. A tale scopo,
pag. 5/12 si rende opportuno sgomberare il campo da alcune questioni che assumono rilevanza preliminare rispetto al tema della quantificazione dei danni risarcibili.
Diversamente da quanto sostenuto da parte resistente, il documento prodotto dall'arch. in sede di ATP non può esser qualificato come proposta Per_1 transattiva. Infatti, tale documento si limita a individuare alcuni interventi provvisori da attuare nelle more dei lavori di manutenzione integrale. Tale documento, tuttavia, non enuclea alcuna volontà transattiva, non risultando in esso trasfusa (già dal solo punto di vista grammaticale), alcun intento transattivo né
l'impegno del ad attuare gli interventi indicati sì da porre fine al CP_1 giudizio già pendente.
Non assume rilievo la circostanza dedotta da parte resistente, per cui l'appartamento della ricorrente non sarebbe interamente coperto dal tetto a falde ma in parte anche dal terrazzino di proprietà esclusiva della stessa ricorrente.
Come chiarito dalla Suprema Corte in tema di condominio di edifici “il lastrico solare - anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini - svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c. Ne consegue che il , quale custode CP_1 ex art. 2051 c.c. - in persona dell'amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l'uso esclusivo - risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare” (cfr. Cass. civile sez. II - 16/12/2015, n. 25288). Tale principio ha trovato poi, più compiuto svolgimento nella sentenza pronunziata dalla Cassazione civile SS.UU. n.
9449/2016. La Corte ha infatti chiarito che, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo, sia il condominio obbligato alla conservazione delle parti pag. 6/12 comuni. La Corte chiariva altresì che, salva la rigorosa prova della specifica imputabilità soggettiva del danno, il concorso di tali responsabilità debba avvenire secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del
. Alla luce degli enunciati principi, il pagamento di quanto dovuto CP_1 all'attrice dovrà essere ripartito per la parte di immobile che ricade sotto il tetto condominiale in base ai millesimi generali ai sensi dell'art. 1123 c.c., mentre per la parte di immobile che ricade sotto il terrazzo di proprietà esclusiva dell'attrice con i criteri previsti dall'art. 1126 c.c., prevedendo, in entrambi i casi la partecipazione pro quota dell'attrice (nel primo caso con la quota alla stessa spettante in ragione dei propri millesimi di proprietà – mill. 152,14, mentre nel secondo caso solo con la quota di 1/3 dei costi).
Pertanto, il riparto di responsabilità, così come quello relativo al danno risarcibile, si dovrà compiere attenendosi alle coordinate appena tracciate.
Sul punto, non può sicuramente essere accolta l'eccezione avanzata dal resistente che invoca il concorso del fatto colposo del creditore. CP_1
L'eccezione, oltre che genericamente formulata, non è corredata dalla prova di quei fatti che ne costituirebbero fondamento ex art. 2697 c.c., ovvero di quanti e quali danni l'odierna ricorrente avrebbe potuto scongiurare ed attraverso l'adozione di quali specifiche contromisure, invece colpevolmente omesse. Sul punto, deve quindi darsi seguito al principio, a più riprese ribadito dalla Suprema Corte, secondo il quale spetta al debitore-danneggiante provare che il creditore- danneggiato avrebbe potuto evitare i danni dei quali chiede il risarcimento (cfr.
Cassazione civile sez. I, 04/09/2023, n.25712), prova che nel caso di specie si rileva del tutto mancante.
Giace invece in atti la prova del fatto che la ricorrente si sia diligentemente adoperata al fine di far intraprendere al (n.q. di custode) le opere CP_1 manutentive necessarie sui beni comuni e che, viceversa, l'assemblea, consapevole della necessarietà di tali interventi e a più riprese compulsata per la loro pag. 7/12 realizzazione, abbia più volte deliberato sul punto, senza tuttavia provare l'effettiva esecuzione delle opere o l'assenza di responsabilità per la loro omessa/tardiva esecuzione. Come tale, deve ritenersi che l'imputabilità dei danni prodottisi ricada esclusivamente sul convenuto. CP_1
Per quanto concerne il danno da lucro cessante, esso scaturisce dalla indisponibilità dell'immobile da parte del titolare, ovvero da quella compressione del diritto dominicale che si manifesta nell'impossibilità di fruire direttamente del bene e di ritrarne le utilità congruenti alla sua destinazione. La risarcibilità di tale danno dipende dunque dalla prova, raggiungibile anche per via presuntiva, delle caratteristiche materiali e delle specifiche qualità giuridiche del bene che consentano di presumere, con ragionevole certezza e secondo l'id quod plerumque accidit, che quel tipo di immobile sarebbe stato destinato ad un impiego fruttifero o che l'avente diritto ne avrebbe ritratto, immediatamente e direttamente, un'utilità, specificamente indicata, corrispondente alle sue caratteristiche (cfr. Cassazione civile sez. III, 07/11/2024, n.28621). Pertanto, si rivela insufficiente ad integrare la pretesa risarcitoria il mero ammaloramento dell'immobile, essendo invece indispensabile che il danneggiato fornisca prova (come detto raggiungibile in via presuntiva) idonea a inferire che quel tipo di immobile sarebbe stato destinato ad un impiego fruttifero o che l'avente diritto ne avrebbe ritratto, immediatamente e direttamente, un'utilità specificamente indicata, corrispondente alle sue caratteristiche. Sul punto, la domanda di parte ricorrente si manifesta sfornita di adeguata prova in quanto, carente, sul piano della mera allegazione, delle utilità che la ricorrente avrebbe potuto trarre dal bene. In tema di risarcimento del danno riconducibile alla compressione della facoltà di godimento di un bene, si sono di recente espresse le Sezioni Unite della Suprema Corte con sentenza n.
33645/2022 del 15 novembre 2022. Tale pronuncia esclude che si possa configurare un danno in re ipsa in quanto il danno conseguenza deve essere oggetto di specifica prova, eventualmente anche a mezzo di presunzioni.
pag. 8/12 Ciò che rileva a fini risarcitori, dunque, è la lesione dell'effettiva e concreta facoltà di godimento inteso quale diritto di “godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”, in tal modo potendosi configurare un danno ingiusto risarcibile.
Affinché sussista un danno ingiusto risarcibile è necessario che, al profilo dell'ingiustizia, garantito dalla violazione del diritto, si associ quello del danno conseguenza, e perciò la perdita subita o il mancato guadagno che, sulla base del nesso di causalità giuridica, siano conseguenza immediata e diretta dell'evento dannoso.
Con riguardo alla lesione della proprietà, dunque, il danno ingiusto risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione del "diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo".
Ne consegue che, ai fini risarcitori, è richiesta l'allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento (diretto o indiretto) andata persa;
il non uso, invece, costituente una delle facoltà nelle quali si manifesta il diritto di proprietà, non è di per sé suscettibile di risarcimento.
Gravava, pertanto, sull'attrice, allegare e provare la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento andata persa. Il non uso, infatti, di per sé non è suscettibile di risarcimento in quanto rientra nel contenuto del diritto ovverosia tra le facoltà riconosciute al proprietario, mentre il danno conseguenza riguarda il pregiudizio al bene della vita che mediante la violazione del diritto si sia verificato.
Per quanto sopra, deve riconoscersi il diritto della ricorrente al risarcimento del danno come quantificato in sede di ATP e ascendente a € 20.300,00 al netto dell'iva e della direzione lavori per ripristino del corretto stato strutturale e manutentivo dell'immobile.
In tema di mediazione obbligatoria, le spese sostenute per l'espletamento del procedimento sono recuperabili come esborsi, ed il soccombente può certamente pag. 9/12 essere condannato al rimborso della relativa somma che la parte vittoriosa dimostri di aver sostenuto quale passaggio obbligato per l'accesso all'accertamento giudiziale della responsabilità del soccombente. Come tale, la spesa di € 48,80 e € 729,56 (per spese di avvio della mediazione ed assistenza legale), come documentata da parte ricorrente, deve definitivamente porsi a carico della resistente.
Inoltre, avendo il omesso in maniera ingiustificata di partecipare CP_1 all'incontro di mediazione, dovrà disporsi la condanna dello stesso al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente a €
1.518,00, ovvero il doppio del contributo unificato dovuto, che per il presente giudizio ammonta a € 759,00, nonché al pagamento in favore della controparte della somma di € 1.000,00 equitativamente determinata, ai sensi dell'art 12-bis comma 2 e comma 3 del D.lgs 28/2010.
Le stesse considerazioni possono ragionevolmente estendersi alle spese relative al procedimento di ATP determinate in € 6.020,16 per il compenso del CTU ed €
3.160,00 per compensi legali, oltre 15% rimborso spese generali, iva e cpa come per legge.
Non si ritengono sussistenti i presupposti per procedere ad una condanna della parte resistente ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
Le spese di lite seguono la prevalente soccombenza e si liquidano come da dispositivo che segue, ai sensi del D.M. 55/2014 e ss.mm., tenuto conto del valore della controversia e delle fasi del giudizio effettivamente svolte, con la compensazione di ¼ delle stesse tra le parti stante la parziale soccombenza della parte resistente.


P.Q.M.


Il Giudice onorario del Tribunale di Siracusa, dott. Gianfranco Todaro, definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al n. 521/2024 R.G., ogni differente istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
pag. 10/12 in conseguenza dell'accertata esclusiva responsabilità del resistente : CP_1
1) Condanna il in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro-tempore al risarcimento dei danni patiti dalla sig.ra
quantificati in € 20.300,00, computati al netto dell'IVA e Parte_1 delle spese di direzione dei lavori per il ripristino del corretto stato strutturale e manutentivo dell'immobile;
2) Rigetta la domanda di risarcimento del danno da lucro cessante;

3) Rigetta la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c.
4) Condanna il in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, alla rifusione delle spese sostenute dalla sig.ra per l'esperimento della mediazione obbligatoria, Parte_1 quantificate in € 48,80 per spese di avvio della mediazione ed €729,56 per spese di assistenza legale;

5) Condanna il , in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente a € 1.518,00 (pari al doppio del contributo unificato versato) nonché al pagamento in favore della sig.ra della somma di € 1.000,00 per ingiustificata omessa Parte_1 partecipazione alla procedura di mediazione obbligatoria ai sensi dell'art 12- bis comma 2 e comma 3 del D.lgs 28/2010;
6) Condanna il in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, alla rifusione delle spese sostenute dalla sig.ra per l'espletamento del procedimento di ATP, Parte_1 quantificate in € 6.020,16 per il compenso del CTU ed € 3.160 per spese legali, oltre 15% rimborso spese generali, iva e cpa come per legge;

7) Condanna il , in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, alla rifusione delle spese di lite di questo giudizio,
pag. 11/12 sostenute dalla sig.ra che si liquidano in € 7.052,00 per Parte_1 compensi, oltre € 800,00 per spese, 15% rimborso spese generali, iva e cpa come per legge, compensandole tra le parti nella misura di 1/4 stante la prevalente soccombenza di parte resistente.
Così deciso in Siracusa il 13.08.2025
Il giudice onorario
dott. Gianfranco Todaro
pag. 12/12