REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI RIETI in composizione monocratica, in persona del Giudice onorario Dott.ssa Francesca Tosi, ha pronunciato mediante lettura contestuale del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero 867 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi dell'anno
2024, discussa e decisa all'udienza del 27.06.2025 vertente
TRA
(c.f. e p.iva ), in persona del legale rappresentante pro tempore Parte_1 P.IVA_1
Sig.ra (c.f. ), con sede legale in Roma, Viale Umberto Parte_2 C.F._1
Tupini n°103, elettivamente domiciliata in Roma, Viale Umberto Tupini n. 103 presso lo studio degli Avvocati Arturo Florimo (c.f. ) e Gabriele Gianese (c.f. C.F._2
) dai quali è rappresentata e difesa in via disgiuntiva tra loro come da C.F._3
procura in atti
Intimante
E
– C.F./P.Iva con sede legale in Roma, Via Algajola n. Controparte_1 P.IVA_2
26/C, in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante (C.F. Controparte_2
), elettivamente domiciliata in Roma Via di Villa Pepoli n°4 presso lo C.F._4 studio dell'Avv. Alessandro Coluzzi del Foro di Roma (C.F. ) che la C.F._5
rappresenta e difende come da procura in atti.
Intimata
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato il 26.6.2024, la ha convenuto in giudizio, dinanzi al Parte_1
Tribunale di Rieti, la intimandole sfratto per morosità in riferimento alla locazione Controparte_1 dell'immobile ad uso commerciale di mq. 5650 sito in Cittaducale (RI), Viale delle Scienze Snc;
chiedeva la convalida dello sfratto e la emissione di decreto ingiuntivo per mancato pagamento dei canoni di locazione e, in caso di opposizione, pronuncia di ordinanza di rilascio dell'immobile locato.
Si costituiva in giudizio la società conduttrice la quale contestava la morosità e precisava che la sospensione del pagamento dei canoni era dovuta al mancato rimborso delle spese sostenute per i lavori di manutenzione effettuati sull'immobile.
Il giudice, vista l'opposizione fondata su prova scritta non ordinava il rilascio dell'immobile suddetto, disponeva il mutamento del rito con invito alle parti ad esperire il procedimento di mediazione obbligatoria.
Esperito il tentativo di mediazione con esito negativo, la causa veniva istruita con la documentazione in atti.
La domanda dell'intimante è fondata e deve essere accolta.
Il locatore ha dimostrato con il deposito del contratto di locazione di aver diritto alla corresponsione dei canoni non pagati.
In applicazione del principio di diritto affermato dalle Sezioni Unite della Suprema Corte con la sentenza del 30 ottobre 2001 n. 13533, a mente del quale «in materia contrattuale, sia che agisca per la risoluzione che per l'esatto adempimento, che per il risarcimento del danno, l'attore si può limitare a provare la fonte del suo diritto e ad allegare l'inadempimento, mentre grava sul convenuto dimostrare l'esatto adempimento, cioè il pagamento dell'importo dovuto, così estinguendo il diritto azionato, ovvero l'impossibilità sopravvenuta a sé non imputabile».
L'intimata avrebbe dovuto provare di aver corrisposto i canoni di locazione per i periodi indicati in ricorso, estinguendo così le relative obbligazioni, secondo le regole sulla distribuzione dell'onere della prova codificate dagli artt. 1218 e 2697 c.c.. mentre si è limitata a sollevare una serie di eccezioni e, inoltre, a eccepire la compensazione dei canoni non pagati con l'importo delle spese di manutenzione effettuate mettendo, pertanto, in correlazione l'altrui asserito inadempimento con il proprio.
Come più volte affermato dalla Suprema Corte, la sospensione totale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, altrimenti, un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, atteso che il principio
“inadimplenti non est adimplendum” non può prescindere dall'osservanza dei canoni di correttezza e buona fede. (ex plurimis, Cass., Sez. 3 - , Ordinanza n. 11783 del 12/05/2017).
Il mancato pagamento del canone di locazione da parte del conduttore, e dunque l'inadempimento della principale obbligazione posta a suo carico, non può intendersi legittimato dalla eccezione di compensazione con importi relativi a spese straordinarie effettuate senza la preventiva autorizzazione e/o avviso della locatrice.
Sul punto la Suprema Corte ha escluso, infatti, qualsiasi diritto alla compensazione tra le predette spese ed il canone di locazione (cfr. Cass. n. 25899/2013).
La società conduttrice non ha dimostrato in giudizio la necessità delle opere di manutenzione che assume aver effettuato e pagato, ne ha dimostrato di averle mai denunciate alla locatrice a quanto risulta dalla produzione documentale in atti.
La locatrice ha dichiarato, infatti, di non aver mai ricevuto comunicazione delle problematiche e/o cattive condizioni dell'immobile.
D'altra parte, lo stesso contratto di locazione sottoscritto tra le parti in giudizio prevede all'art. 9 che: “ove dovessero essere eseguite manutenzioni straordinarie a carico del locatore, il conduttore sarà tenuto a segnalarle per iscritto e dovrà consentire la loro esecuzione” e che: “ove il locatore, in un congruo termine (non superiore a 15 gg.), non eseguisse le opere straordinarie richieste, il conduttore, se del caso, procederà alla loro esecuzione addebitandone i costi al locatore, essendo sin d'ora autorizzato alla detrazione di tali costi dai canoni di locazione successivi”.
In tema di locazioni, l'art. 1577 c.c. prevede espressamente che quando la cosa locata necessita di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore e che in caso di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore adempimento, quest'ultimo, ritenuto necessario in quanto la circostanza della urgenza di riparare l'immobile potrebbe essere a lui sconosciuta.
Pertanto, secondo le regole sulla distribuzione dell'onere della prova codificate dagli artt. 1218 e
2697 c.c., mentre la parte intimante ha dimostrato di aver diritto alla risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della obbligazione del pagamento dei canoni di locazione, l'intimata, opponendosi in sede di convalida, riconoscendo la morosità avendo comunque eccepito la compensazione degli importi dovuti a titolo di canoni di locazione con le spese sostenute per riparazioni straordinarie, nella fase di merito non solo non ha dato prova della fondatezza del proprio assunto ma, soprattutto, non ha dimostrato di aver adempiuto all'obbligo principale a lei derivante dal contratto di locazione ossia, il pagamento del canone.
Viene, pertanto, dichiarata la risoluzione del contratto di locazione degli immobili siti in
Cittaducale, Loc. Santa Rufina, Viale delle Scienze snc, per grave inadempimento della società conduttrice al pagamento dei canoni di locazione dal mese di ottobre 2023 alla Controparte_1
data odierna per Euro 194.897,97. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo sulla base dei parametri di cui al DM 147/22, ridotti in considerazione della non complessità della materia trattata e della mancante fase istruttoria.

PQM

Il Giudice, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:
1) Dichiara la risoluzione per grave inadempimento del contratto di locazione degli immobili siti in Cittaducale, Loc. Santa Rufina, Viale delle Scienze snc, per grave inadempimento della società conduttrice al pagamento dei canoni di locazione dal mese Controparte_1
di ottobre 2023 alla data odierna per Euro 194.897,97;
2) Condanna la società conduttrice all'immediato rilascio dell'immobile Controparte_1
suddetto libero da persone e cose in favore della parte locatrice;

3) Condanna la società conduttrice in persona del legale rappresentante, alla Controparte_1
refusione delle spese di lite in favore della società locatrice per complessivi Controparte_3
Euro 11.268,00 per compensi professionali oltre Iva e Cap come per legge e rimborso spese al 15%.
Rieti, 27.06.2025.
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Francesca Tosi