REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
N. R.G. 12641/23
in persona del GOP dott.ssa Paola Fracassi
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA ex art. 429 cpc
nella causa civile promossa da:

Parte_1
Avv. Giorgio Canal
intimante/opposta contro

Controparte_1
Avv. Marco Zandinella e Daniela Cappon
Intimata/opponente
Conclusioni della parte intimante/opposta
Come da note conclusive:
- Dichiarare la risoluzione del contratto di locazione del 01.5.2002 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Venezia il 29.5.2002 al n. 03188, serie 3 per grave inadempimento di Controparte_1
- Condannare al rilascio immediato dell'immobile, sgombero da Controparte_1 persone e/o cose, condotto in locazione ed oggetto del suindicato contratto;

- Condannare al pagamento dell'importo complessivo di € Controparte_1
75.133,86 (settantacinquemilacentotrentatre/86), oltre interessi moratori al tasso di cui al D.Lgs 231/2002, dalle singole scadenze all'effettivo saldo.
Conclusioni della parte intimata/opponente
Come da note conclusive:
1
1) Dichiarare la prescrizione ex art. 2948 c.c. degli eventuali canoni ed aggiornamenti Istat dovuti da a per le Controparte_1 Parte_1 mensilità antecedenti i cinque anni la proposizione della presente causa.
2) Dichiarare la nullità dell'art.

5.1 del contratto di locazione in essere tra le parti e di cui è causa nella parte in cui statuisce l'aggiornamento del canone nella misura del 100% dell'indice Istat e per l'effetto dichiararsi che il canone contrattuale non è soggetto ad aggiornamento per tutta la durata contrattuale.
3) Accertarsi che in forza di accordi intercorsi tra le parti dal terzo sessennio di locazione è stato concordato un nuovo canone annuale di Euro 40.200,00 (quarantamiladue-cento/00) in sostituzione del precedente.
4) Accertati gli esatti canoni dovuti e gli importi corrisposti da a Controparte_1
a tale titolo, in assenza di morosità rigettarsi la domanda di Parte_1 risoluzione per grave inadempimento del contratto di locazione del 1° maggio 2002 in essere tra le parti e di cui è causa in assenza dei presupposti di legge.
5) Accertato che ha versato a titolo di canoni di locazione a parte Controparte_1 somme maggiori di quanto dovuto, disporsi la compensazione Parte_1 dell'eccedenza con i prossimi canoni a scadere.
***
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto datato 17 marzo 2023 - nella qualità di locatrice - ha Parte_1 citato in giudizio – nella qualità di conduttrice - per chiedere la Controparte_1 convalida dello sfratto per morosità con riferimento al contratto di locazione avente ad oggetto un immobile destinato a “centro di condizionamento fisico” situata in Venezia - Castello siglato in data 1.5.2002 per la durata di anni sei, rinnovabile salvo disdetta;
parte locatrice, costituendosi in giudizio, ha lamentato una morosità importante in capo a parte conduttrice, dando atto delle vicende che avevano interessato il contratto negli anni, tra cui alcune riduzioni del canone concordate tra le parti.
A seguito di un rinvio disposto per permettere alle parti di verificare la “correttezza dei conteggi indicati nell'atto di intimazione” (dopo che parte intimata si era costituita a mezzo di difensore), e a seguito di deposito di memorie autorizzate, il Giudice dr. Enrico Merlo, con ordinanza 11.9.23 ha negato il rilascio, disposto il mutamento del rito, nonché l'esperimento del tentativo di mediazione, con fissazione di udienza ex art. 420 cpc.
Fallita la mediazione e svolta l'udienza ex art. 420 cpc, il nuovo Giudice assegnatario della causa dr.ssa Paola Fracassi ha tentato la conciliazione formulando una proposta transattiva con ordinanza 26.24.24; il tentativo non è riuscito per aver la parte conduttrice dichiarato di non aderire alla proposta;
successivamente la causa è stata istruita a mezzo consulenza tecnica e l'elaborato è stato depositato il 30.10.24.
Alla udienza 21.11.24, ritenuta la causa matura per la decisione, il Giudice ha fissato udienza per discussione e decisione.
Oggi si è svolta la discussione orale della causa.
Parte locatrice precisando le conclusioni, ha chiesto di dichiarare Parte_1 la risoluzione del contratto per grave inadempimento di condannare la CP_1 conduttrice al rilascio immediato del bene e al pagamento delle somme non corrisposte per un importo complessivo di € 75.133,86.
Parte conduttrice ha sempre sostenuto in atti di essere creditrice a sua CP_1 volta di somme, per aver corrisposto più del dovuto;
nel precisare le conclusioni, dopo aver ribadito l'eccezione di prescrizione ex art. 2948 cc e di nullità (assoluta) della clausola del contratto 5.1. relativamente alla rivalutazione del canone, ha chiesto di accertare l'esistenza di un accordo di riduzione del canone dal 1.5.14 e - di conseguenza – determinare gli importi dovuti, operando la compensazione.
Per ragioni logiche, prima di esaminare la domanda di risoluzione del contratto formulata da parte locatrice, vengono trattate le questioni sollevate da parte conduttrice relative alla prescrizione, alla nullità della clausola 5.1 del CP_1 contratto di locazione in punto di aggiornamento del canone, alla sussistenza e validità dell'accordo modificativo del canone nel 2014.
Con riferimento alla prescrizione, parte conduttrice invoca l'art. 2948 cc, a mente del quale si prescrivono in 5 anni i corrispettivi delle locazioni. L'eccezione è infondata per i motivi già esposti con precedente ordinanza 12.6.24: Parte_1 instaurando il giudizio, non ha chiesto la corresponsione di canoni maturati da oltre 5 anni. Invero con l'atto introduttivo del giudizio (intimazione di sfratto) la locatrice ha prodotto una lettera di contestazione e messa in mora inviata via pec nel febbraio 23 (doc. 8) con riferimento ad una morosità riferibile agli anni 2020, 2021, 2022 e 2023.
Con riferimento alla clausola 5.1 del contratto, con il quale le parti hanno previsto che “successivamente al primo anno il canone sarà aumentato nella misura del 100% dell'indice ISTAT”, anziché del 75%, ritiene che la stessa sia nulla per CP_1 contrarietà alla disciplina legislativa, in particolare agli art 32 e 79 l. 392/78.
La tesi è infondata. E' vero che l'art. 32 della legge citata sancisce che “le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all'articolo 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall'ISTAT” ed è vero che l'art. 79 della medesima dispone che è nulla ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore qualsiasi “vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge”. Tuttavia, secondo costante giurisprudenza, la ratio delle norme citate è quella di contrastare e impedire veri e proprie aumenti del canone, pertanto la Suprema Corte ha a più riprese affermato che “il diritto del
conduttore a non erogare somme eccedenti il canone legalmente dovuto (corrispondente a quello pattuito, maggiorato degli aumenti c.d. Istat, se previsti) sorge nel momento della conclusione del contratto, persiste durante l'intero corso del rapporto e può essere fatto valere, in virtù di espressa disposizione di legge, dopo la riconsegna dell'immobile, entro il termine di decadenza di sei mesi” (ex multis, C.C. 6124/18); con la conseguenza che la clausola 5.1 del contratto de quo deve essere considerata produttiva di effetti nei limiti del 75% dell'indice Istat.
Per quanto riguarda l'accordo modificativo del canone che secondo CP_1 sarebbe operante dal primo maggio 2014, bisogna fare riferimento al contratto (doc. 1 parte intimante) e al numero che compare a penna vergato sopra la prima riga della clausola 5.1.; in forza di questo, la parte conduttrice sostiene di aver diritto alla riduzione del canone annuo da € 40.284,00 a € 40.200,00.
Leggendo gli atti delle parti in successione, risulta che in primo Parte_1 momento, con l'atto di intimazione, ha effettivamente affermato che era stata concordata la riduzione del canone, in un secondo momento, con la memoria autorizzata depositata il 28.6.23 - sempre nella fase sommaria – ha negato che l'accordo modificativo fosse intervenuto, così riconoscendo - seppur non esplicitamente - il proprio precedente errore e rendendo chiara la propria contestazione sino al termine del giudizio.
Al di là del fatto che l'importo in discussione è davvero poco significativo, questo giudice ritiene che un numero vergato a penna sul contratto non possa integrare valida modifica dello stesso;
non si conosce l'identità della persona che avrebbe apposto tale numero sul contratto (le parti nulla allegano sul punto), non risulta nessuna firma a margine;
queste considerazioni sono sufficienti - da sole - a rendere inconsistente ed infondata la tesi della parte opponente sulla modifica del canone.
Da quanto sopra esposto, discende che ha diritto alla Parte_1 corresponsione dei canoni aggiornati al 75% degli indici Istat, senza che sia dato rilievo a modifiche del canone diverse da quelle relative all'anno 2020 e 2021 - che non sono oggetto di contestazione.
La consulenza tecnico d'ufficio svolta dalla dr.ssa e depositata in data Persona_1
30.10.24 appare logica e priva di vizi;
come ha osservato la stessa consulente nell'elaborato, entrambe le parti non hanno mosso eccezioni o osservazioni sui conteggi effettuati.
Sulla scorta della CTU agli atti, risultano congrui i conteggi riportati da parte locatrice alle pagg. 9 e seguenti delle note conclusive, sino al Parte_1 riepilogo di pag. 15, che si riporta per praticità:
“i) dal 2010 al 2019 compresi, va debitrice nei confronti di Parte_1 della somma di € 26.232,31; Controparte_1
ii) dal 2020 al 2024 compresi, va creditrice nei confronti di Parte_1 della somma di € 101.366,17. Controparte_1
Operata la debita compensazione dei debiti, la morosità di Controparte_1 ammonta, salvo errori e/o omissioni, a ben € 75.133,86 (settantacinquemilacentotrentatre/86)”
Parte conduttrice nelle proprie note conclusive ha confermato di Controparte_1 aderire alle risultanze della dr.ssa (a pagina 3 si legge: “la consulenza Persona_2 della CTU ha trovato la condivisione della sottoscritta difesa, che ha partecipato personalmente alle operazioni peritali”); alla udienza che si è celebrata oggi non ha mosso alcuna contestazione – nemmeno in via generica - relativamente ai conteggi esposti dalla parte locatrice nelle pagg. 9 e segg. delle note conclusive.
Ne deriva che va accertato il credito di nei confronti di Parte_1 [...] nella misura di € 75.133,86 al 31.12.24, oltre interessi e salvo ulteriori CP_1 successive mensilità dovute per il procrastinarsi della occupazione ex art. 1591 cc..
L'inadempimento della conduttrice – relativo alla obbligazione principale nascente dal contratto (pagamento canoni) - risulta grave al punto da giustificare la risoluzione del contratto ex artt. 1453-1455 cc;
dovrà essere dichiarata la risoluzione del contratto e disposto il rilascio, con condanna al pagamento della somma quantificata da e non contestata da Parte_1 Controparte_1
Al termine della lite, sussiste soccombenza totale in capo alla opponente CP_1
[... che giustifica la sua condanna alla rifusione delle spese di lite, come da dispositivo.

PQM

il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa n. Rg. 12641/23, rigettata ogni eccezione e domanda di parte opponente in accoglimento delle Controparte_1 domande di parte opposta Parte_1
1)dichiara la risoluzione del contratto di locazione del 01.5.2002, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Venezia il 29.5.2002 al n. 03188, serie 3 per grave inadempimento di parte conduttrice;

2)condanna al rilascio dell'immobile oggetto di contratto, libero Controparte_1 da persone e/o cose, e fissa per la esecuzione la data del 20 febbraio 2025;
3)condanna al pagamento dell'importo complessivo di € 75.133,86 Controparte_1
(settantacinquemilacentotrentatre/86) sino al 31.12.24, salvo ulteriori mensilità maturate e maturande, oltre interessi legali dalle singole scadenze alla domanda e oltre interessi moratori al tasso di cui al D.Lgs 231/2002 dalla domanda all'effettivo saldo;

4)condanna a rifondere a le spese di lite per la Controparte_1 Parte_1 procedura di sfratto per morosità, nonché le spese di lite del presente procedimento, inclusa la fase di mediazione, che liquida in complessivi € 10.000,00 (diecimila) per competenze, oltre CU, marca iscrizione, spese di notifica documentate, 15% spese generali, cpa e iva come per legge;

5)condanna al pagamento del compenso, per intero, della ctu dr.ssa CP_1
quantificato in complessivi euro 2.010,97, oltre accessori di legge, Persona_1 come da separato decreto in data odierna.
Venezia, 20 gennaio 2025
Il Giudice
dott.ssa Paola Fracassi