REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI PRIMA SEZIONE CIVILE così composto:
RI MA Presidente rel.
Marco Valecchi Giudice
Prisca Picalarga Giudice ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa di primo grado iscritta al n. 2805 R.G.A.C. dell'anno 2019 promossa da
(C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. STEFANO Parte_1 C.F._1
BIAGGI;
- Attore - contro
(C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. MARIA GRAZIA CP_1 C.F._2
RONDONI;
- Convenuto -
OGGETTO: Azione di riduzione.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. ha convenuto in giudizio il fratello esponendo che il 7 settembre Parte_1 CP_1
2016 è deceduto in Rocca di Papa il loro padre senza lasciare beni Persona_1 patrimoniali;
che però con atto pubblico del 25 maggio 2015 il de cuius aveva venduto al figlio , asseritamente in esecuzione di un precedente contratto preliminare, un CP_1 appartamento, due magazzini e due aree pertinenziali situati in La Maddalena e distinti in catasto al Foglio 11, particella 1506, sub. 1, 2, 3 e 4; che l'atto pubblico è simulato e dissimula un atto di donazione, peraltro nullo per mancanza di testimoni, in quanto il prezzo convenuto sarebbe di gran lunga inferiore al reale valore di mercato degli immobili.
Ha quindi concluso chiedendo al Tribunale di «accertare la simulazione relativa all'atto di compravendita immobiliare del 25/05/2015 meglio descritto in narrativa, in quanto dissimulante una donazione;
conseguentemente ridurre la predetta donazione ex art. 560
c.c. in favore dell'attore, erede legittimo del de cuius, al fine della reintegrazione della quota
Pag. 1 di 5 di legittima della massa ereditaria spettante all'attore pari ad 1/6».

2. ha contestato la fondatezza della domanda, della quale ha chiesto il rigetto. CP_1

3. All'udienza del 4 giugno 2025 la causa, istruita mediante produzioni documentali e consulenza tecnica d'ufficio, è stata trattenuta in decisione dal giudice istruttore in funzione di giudice unico, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Con ordinanza del 20 ottobre 2025 il giudice, preso atto che la controversia è attribuita alla cognizione del tribunale in composizione collegiale, l'ha rimessa al collegio per la decisione.

4. Preliminarmente rileva il Tribunale che l'attore ha agito nella sua qualità di legittimario al solo fine di ottenere la reintegrazione della quota a lui riservata, che assume lesa dall'atto dispositivo qui impugnato. Ai sensi dell'art. 1417 c.c., pertanto, la prova della simulazione può essere data con ogni mezzo (v. Cass. Sez. 2, 21/12/2021, n. 41132, Rv. 663792 – 02), ivi incluse le presunzioni, dal momento che in questo caso l'attore riveste la qualità di terzo.
Al riguardo, e fermo restando che gli indizi devono essere valutati non solo singolarmente ma anche nel loro complesso evitando una valutazione “atomistica” degli elementi probatori, la giurisprudenza ha individuato una serie di elementi presuntivi da cui può essere desunta l'esistenza di una donazione dissimulata, tra cui, ad esempio: lo stretto legame di parentela fra venditore e acquirente;
la presenza anomala di due testimoni nell'atto di compravendita ( che non rientra fra quelli per la cui validità è richiesta la forma solenne ai sensi dell'art. 48 della legge 16 febbraio 1913 n. 89); la convivenza fra le parti, soprattutto quando questa continua anche successivamente alla stipula del contratto di vendita, restando così immutata la situazione di fatto (c.d. retentio possessionis); la riserva di usufrutto da parte del venditore;
la sproporzione tra prezzo dichiarato e valore di mercato del bene, tale per cui la vendita avviene ad un “prezzo vile”; la mancanza di prova dell'effettivo e definitivo trasferimento del prezzo dal patrimonio dell'acquirente a quello del venditore;
l'impossibilità economica dell'acquirente di sostenere l'esborso; il pagamento delle imposte da parte del venditore (trattandosi di oneri gravanti normalmente sull'acquirente).

5. Il convenuto ha prodotto il contratto preliminare da lui stipulato con il padre il Per_1
6 marzo 2015, regolarmente registrato il successivo 9 marzo e non disconosciuto, con cui le parti hanno convenuto la compravendita degli immobili per il prezzo complessivo di 220.000
€, di cui 110.000 € già versati con bonifico bancario il 27 agosto 2014, 100.000 € da versare entro il 10 marzo 2015 e il saldo di 10.000 € alla stipula del contratto definitivo
(doc. 6). ha poi prodotto copia degli estratti conto del conto corrente cointestato a CP_1
e alla moglie di questo, EN FM, da cui risulta l'accredito di due Persona_1
Pag. 2 di 5 bonifici eseguiti dal convenuto in favore del padre, rispettivamente in data 28 agosto 2014 per l'importo di 110.000 € con causale «Anticipo Acquisto I Casa» e in data 6 marzo 2015 di
100.000 € con causale «Anticipo Acquisto 1/A Casa Seconda Rata», nonché di un assegno circolare dell'importo di 10.000 € il 28 maggio 2015 (doc. 9, 10 e 11). I medesimi pagamenti sono stati indicati nell'atto pubblico di compravendita del 25 maggio 2015 qui impugnato.
A fronte delle contestazioni sollevate dall'attore – peraltro, solo in forma dubitativa – CP_1 ha quindi dato prova di aver effettivamente versato il prezzo convenuto. Non è stato
[...] poi nemmeno allegato che l'acquirente non avesse le necessarie disponibilità economiche né che il pagamento sia stato meramente apparente per avere il venditore immediatamente dopo restituito l'importo ricevuto, e dagli estratti conto non emergono elementi in questo senso.

6. Quanto alla allegata sproporzione tra il prezzo convenuto e l'effettivo valore di mercato degli immobili, il consulente tecnico d'ufficio nominato nel presente procedimento ne ha stimato il valore, con riferimento al maggio 2015, nell'importo complessivo di 315.000 €.
A tali conclusioni l'ausiliario (che ha depositato la propria relazione nel gennaio 2023 e dunque a circa otto anni di distanza e dopo che il convenuto ha eseguito svariate opere di manutenzione straordinaria che hanno modificato lo stato dei luoghi) è giunto:
(i) dando atto che non è stato possibile ricostruire con precisione la distribuzione interna degli spazi all'epoca della compravendita;

(ii) rilevando che all'epoca esisteva un «locale accessorio 1» successivamente interamente demolito perché non autorizzato;

(iii) osservando che all'epoca lo stato di conservazione era «tra il normale e lo scadente» in quanto «l'intonaco delle pareti esterne si presentava in cattive condizioni;
le gronde e i discendenti si presentavano ammalorati;
si rilevavano infiltrazioni in alcuni punti dei soffitti dell'abitazione con la presenza di macchie di umidità e risalita capillare su alcuni punti delle basi delle pareti;
le finestre con le persiane in legno ammalorate, sostituite l'anno successivo;
gli impianti tecnologici non erano a norma»;
(iv) rilevando, tramite un'indagine di mercato svolta presso le agenzie immobiliari della zona, che all'epoca i valori unitari dei prezzi di mercato variavano da un minimo di
2.000 €/mq a un massimo di 2.600 €/mq;
(v) attribuendo agli immobili un valore di 2.100 €/mq in considerazione «dell'ubicazione dell'immobile, delle caratteristiche e delle peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, dello stato di manutenzione e di conservazione».
Pag. 3 di 5 In risposta alle osservazioni formulate dalle parti, poi, il consulente ha precisato che la ricerca da lui effettuata presso la Conservatoria dei registri immobiliari non ha dato esito in quanto non sono stati rinvenuti immobili comparabili da poter utilizzare per la stima del valore di quelli oggetto di causa;
che le agenzie immobiliari della zona hanno fornito i dati riportati senza tuttavia consegnare al c.t.u. la documentazione relativa alle vendite effettuate nel periodo interessato;
che dalle fotografie allegate ad una prima perizia di parte risalente al 2018 risultava che comunque gli immobili erano agibili e abitabili;
che non è stato possibile utilizzare altri metodi di stima, i quali presuppongono di disporre di dati certi degli immobili che a distanza di tempo non è più possibile definire.

7. Così riassunto il quadro emerso dall'istruzione della causa, gli elementi indiziari acquisiti al processo non sono sufficienti a ritenere provata la simulazione relativa del contratto. E in particolare:
- il convenuto ha provato che il prezzo è stato effettivamente versato;

- la differenza tra il valore di mercato stimato dal consulente e il prezzo pattuito è di circa il
30% e dunque non è tanto ampia da far ritenere quest'ultimo “vile”; l'attendibilità e la precisione della stima, del resto, risentono della difficoltà di ricostruire con oggettiva attendibilità il valore che aveva otto anni prima un immobile nel frattempo sottoposto a invasivi interventi di manutenzione straordinaria;
della mancanza di utili dati di raffronto ritraibili da atti di compravendita coevi o dalla banca dati OMI;
del fatto che comunque nell'ambito della variabilità dei prezzi di mercato il valore reale può risentire di una serie di fattori contingenti quali, ad esempio, l'urgenza della vendita, le effettive condizioni del mercato immobiliare, le esigenze di liquidità del venditore e così via;

- lo stretto rapporto di parentela non è di per sé sufficiente a fondare una presunzione di simulazione, anche in considerazione del fatto che è pacifico che il possesso dei beni sia stato effettivamente trasferito all'acquirente;
- l'atto notarile, come posto in evidenza dallo stesso attore, non è stato stipulato alla presenza di due testimoni.
Non è poi indice rilevante il fatto che il primo acconto è stato versato ad agosto 2014 e quindi otto mesi prima della stipula del preliminare: il bonifico, come si è visto, già recava la causale «anticipo acquisto I casa», e quindi deve ritenersi, considerato il rapporto di parentela, che le parti avessero già all'epoca trovato l'accordo circa la compravendita rimandando a un momento successivo la sua formalizzazione.
Deve quindi concludersi nel senso che gli elementi di prova di cui si è detto (la sproporzione del prezzo, il rapporto di parentela, il versamento dell'anticipo in epoca antecedente alla stipula del preliminare) non sono sufficienti a ritenere provata la simulazione della
Pag. 4 di 5 compravendita e la dissimulazione della donazione, tanto più a fronte del comprovato integrale pagamento del corrispettivo.

8. La domanda deve pertanto essere respinta.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo secondo i parametri di cui al d.m. n. 55 del 2014 per le cause di valore compreso tra 26.000 e 52.000
€, in considerazione del valore della quota in contestazione.
Deve infine darsi atto che la mancata partecipazione del convenuto alla procedura di mediazione è giustificata, avendo egli dimostrato di trovarsi all'estero nella data fissata per la comparizione e di aver dato comunicazione di tale circostanza all'organismo di mediazione.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) rigetta la domanda;

2) condanna parte attrice a rimborsare a parte convenuta le spese del giudizio che liquida in 5.077 € per compenso di avvocato, oltre spese generali 15%, IVA e CPA come per legge;
pone definitivamente a carico di parte attrice le spese relative alla CTU.
Così deciso in Velletri, nella camera di consiglio della Sezione, il 31/10/2025
Il Presidente est.
RI MA
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