REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
SEZIONE II CIVILE in persona del giudice dott. Stefano Fava ha emesso la seguente
SENTENZA
ai sensi dell'art. 429 c.p.c. nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2256/2024 del
R.G.A.C. decisa all'odierna udienza cartolare del 15 maggio 2025
TRA
- ( Parte_1 C.F._1
rappresentato e difeso dall'avv. Amleto CORONELLA per delega in calce dell'atto di citazione;

PARTE ATTRICE
E
- ( ) Controparte_1 C.F._2
rappresentata e difesa dagli avv.ti Paola CATANI e Fabrizio TOMEI per delega in calce all'atto di costituzione;

PARTE CONVENUTA
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità. Mutamento del rito.

CONCLUSIONI
Per l'udienza del 15 maggio 2025 parte attrice intimante concludeva come da note scritte depositate in data 14 maggio 2025 e parte convenuta intimata come da note scritte depositate in data 12 maggio 2025 da intendersi richiamate.
FATTI DI CAUSA
con atto di intimazione di sfratto per morosità del 26.04.2024 citava in Parte_1
giudizio deducendo di essere proprietario dell'immobile sito in Latina Controparte_1
Via Isonzo 220, noto con la denominazione “Villa Latina” e di averne concesso una parte in locazione commerciale alla predetta in data 03.01.2023. Riferiva, altresì, Controparte_1
che il canone annuo di locazione era stato convenuto in euro 12.000,00 (euro 1.000,00 mensili) e che la SI.ra non aveva adempiuto alla propria obbligazione di Controparte_1
pagamento del suddetto canone dal mese di gennaio 2023 al mese di maggio 2023 per un totale di euro 5.000,00 (cinquemila/00).
Di conseguenza concludeva chiedendo al Tribunale di Latina: “

1. Sentir convalidare
l'intimato sfratto per morosità;

2. In caso di opposizione sentir emanare ordinanza non impugnabile di rilascio;

3. sentir emanare giusto decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni non corrisposti pari ad euro 5.000,00 nonché per i canoni a scadere all'effettivo rilascio dell'immobile che occupa oltre interessi e spese di lite. Con condanna alle spese, competenze ed onorari di causa. “
Si costituiva parte intimata la quale eccepiva in via preliminare la Controparte_1 carenza di legittimazione attiva dell'attore atteso che non risultava dai documenti allegati all'atto di intimazione di sfratto, la titolarità in capo all'istante del diritto di proprietà dell'immobile sito in Latina Via Isonzo n. 220; nel merito sostenendo l'infondatezza della domanda di convalida dello sfratto per insussistenza della morosità ed inadempimento del SI. . Parte_1
Parte convenuta chiariva che in data 8 marzo 2021, concludeva con il Controparte_1 padre, un contratto di comodato gratuito a tempo indeterminato, Parte_1
regolarmente registrato, in relazione all'utilizzo, a fini imprenditoriali, dell'immobile conosciuto come “Villa Latina”, ubicato in Via Isonzo n. 220. In particolare, Pt_1 concedeva specificatamente l'utilizzo, tra l'altro, di: strada di accesso a Villa
[...]
Latina; parcheggio auto posto alla fine del vialone destro d'ingresso; prato antistante il parcheggio con struttura a vetrate ivi istallata;
locali bagni attigui alla struttura in vetrate;
piccolo appartamento / dependance attiguo alla struttura in vetrata. L'utilizzo dell'immobile a fini imprenditoriali derivava dalla circostanza che la SI.ra CP_1
ricopre la carica di Presidente dell'
[...] Parte_2
e svolge l'attività di formazione e diffusione della cultura del vino e dell'olio, in qualità di delegata della Fondazione Italiana Sommelier, presso la sede dell'Associazione sita in
Latina via Isonzo n. 220, proprio all'interno dell'immobile per cui è causa.
Poiché, nonostante la gratuità del suddetto comodato, l'intimante pretendeva dalla figlia i pagamenti di bollette, utenze ecc., le parti convenivano in data 01.01.2023 di formalizzare il suddetto rapporto con un contratto di locazione, sempre riferito agli spazi su indicati e convenivano un canone mensile, comprensivo di ogni ulteriore spesa, pari ad euro
1.000,00 (mille/00).
ometteva, quindi, di riferire, in relazione proprio ai mesi in cui egli stesso Parte_1
lamentava la presunta morosità della figlia (gennaio - maggio 2023), che era stato lui stesso a richiedere alla SI. di occuparsi di pagare tutta le bollette relative Controparte_1
all'energia elettrica intestate all'intero immobile “Villa Latina” (e quindi relative anche agli spazi non di pertinenza dell'immobile locato ma destinate all'utilizzo esclusivo da parte dell'intimante. , accordandosi per la compensazione delle suddette Parte_1
somme con il canone di locazione. Ed infatti, come emerge dalle quietanze possedute dalla SI.ra la stessa, aveva personalmente pagato con la propria carta di Controparte_1 credito (all. n 2), o in contanti, le bollette intestate al padre per euro 2.659,38 Pt_1
(all.n.3). Non solo. Nel mese di gennaio 2023, è stato lo stesso , costretto a Parte_1 ricoverarsi per questioni di salute presso la Clinica San Marco di Latina assistito h24 dalla figlia , a richiedere alla figlia di pagare il conto della degenza (assicurandole che CP_1
anche tali somme sarebbero state scomputate dal canone di locazione) per € 2.500,00 come da fattura che depositava (all. n.4). Alle somme suddette, si aggiungeva che la SI.ra aveva corrisposto al papà la somma di euro 9.000,00 Controparte_1 Pt_1
(novemila/00), di cui euro 4.000,00 versati in contanti in data 26.05.2023 (come da quietanza sottoscritta da all. n. 5) ed euro 5.000,00 a mezzo bonifico Parte_1
bancario, in data 6 giugno 2023 (all. n 6.). La somma, questa volta, veniva richiesta dal padre - sempre con rassicurazioni circa il fatto che sarebbe stata Parte_1
scomputata dai canoni di locazione - per coprire una perdita economica in conseguenza ad una errata operazione di investimento finanziario del presso la banca Parte_1
Mediolanum.
Come rilevato la SI.ra aveva versato al padre , dal mese Controparte_1 Parte_1
di gennaio 2023 al mese di giugno 2023, la somma complessiva di euro 14.159,38 a fronte dei 4000,00 euro richiesti. Il credito vantato dalla SI.ra , provato in via Controparte_1
documentale, risultava essere certo, liquido ed eSIibile. Di conseguenza andava effettuata la compensazione ai sensi dell'art. 1243 c.c. per quanto riguarda la somma di 4.000,00 € richiesta dal SI. . Parte_1
Per la restante somma di euro 10.159,38 vantata dalla SI.ra nei confronti Controparte_1 del SI. richiedeva all'On. Tribunale di Latina di ordinarne, in danno del Parte_1
SI. la restituzione in favore della SI.ra ai sensi Parte_1 Controparte_1
dell'art. 2033 c.c.
All'udienza del 28 maggio 2024 il giudice rilevato, quanto all'eccezione di parte intimata relativa al difetto di legittimazione, che parte intimante aveva allegato il contratto di locazione in essere tra le parti e che questo non veniva contestato, dimostrando pertanto la propria legittimazione;
rilevato che appariva allo stato fondata l'eccezione di compensazione sollevata da parte intimata poiché i crediti certi e liquidi vantati dal conduttore - documentati in atti e non contestati da parte intimante - possono essere opposti in compensazione al locatore per i crediti da questi vantati a tiolo di canone di locazione (Cfr Cassazione Sezione 3^ civile sentenza n. 24265 del 3 novembre 2020) non convalidava lo sfratto e rigettava la richiesta di rilascio e di ingiunzione di pagamento;
vista l'opposizione, disponeva il mutamento del rito;
visti gli art. 5 e 6, D. Lgs. 4.3.2010, n.
28, assegnava alle parti termine di giorni quindici dalla comunicazione della presente ordinanza per la presentazione della domanda di mediazione fissando l'udienza di discussione al 26 novembre 2024.
Parte attrice intimante depositava note conclusive in data 16 aprile 2025 così concludendo “Voglia il Tribunale, ogni diversa e contraria istanza rigettata: “in via principale accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione commerciale stipulato tra
e in data del 01/01/2023 e registrato il 03/01/2023 ai sensi della Parte_1 Controparte_1 clausola risolutiva espressa prevista nel contratto di locazione;
in via subordinata, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c. per grave inadempimento della conduttrice;
disporre la revoca dell'ordinanza del 28/05/2024 ed accogliere la domanda di sfratto per morosità e disporre il rilascio del compendio immobiliare locato da parte di CP_1 ed in favore del locatore rigettare la domanda riconvenzionale di parte
[...] Parte_1 intimata con vittoria di spese e compensi di lite. Si reitera inoltre la richiesta di Controparte_1 ammissione delle prove istruttorie non ammesse e che di seguito si trascrivono, precisando che il teste (figlio dell'intimante e fratello dell'intimata) dovrà essere sostituito con il Testimone_1 direttore della filiale di Viale dello Statuto di Latina, in ragione dell'inaspettato suo Parte_3 decesso avvenuto nelle more del giudizio: • Si chiede l'interrogatorio formale di Controparte_1 sulle seguenti circostanze: 1) vero che le bollette sono a carico della conduttrice? 2) vero che lei aveva la delega ad operare sul conto di suo padre fino a giugno 2023? 3) vero che lei prelevava liberamente dal conto di suo padre? 4) vero che lei deteneva anche il bancomat di suo Parte_3 padre per tale conto Blu banca? 5) Vero che lei ha eseguito i prelievi del 24/01/2023, del 07/03/2023
e del 12/05/2023? • Si chiede prova per testi con il SI. sulle seguenti circostanze: Testimone_1
1) vero che sua sorella aveva la delega ad operare sul conto di suo padre? 2) vero che sua CP_1 sorella prelevava liberamente dal conto di suo padre? 7 • Si chiede ordinarsi l'esibizione in CP_1 giudizio ex art. 210 c.p.c. a degli estratti conto della carta di credito depositata in Controparte_1 atti dall'intimata relativamente all'anno 2023 (carta n. 5167950020288944 di Intesa Sanpaolo); • si chiede disporsi l'esibizione in giudizio ex art. 210 c.p.c. alla filiale di Viale dello Statuto Parte_3 di Latina (vicina al Tribunale) della lettera di revoca ad operare sul conto o, comunque, della documentazione in atti della banca da cui si evince la presenza di deleghe ad operare sul conto corrente rapporto 22 330 20674 intestato ad (5037266) in favore di terzi”. Parte_1
Parte convenuta intimata depositava note conclusionali in data 16 aprile 2025 così concludendo : “Voglia l'On. Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione o deduzione: 1) Nel merito, rigettare la richiesta di convalida dello sfratto per morosità nei confronti di non sussistendone i requisiti in fatto e diritto. 2) Rigettare la domanda Controparte_1 di risoluzione contrattuale non sussistendone i presupposti e non sussistendo alcun inadempimento grave al contrato di locazione da parte della conduttrice. 3) Di conseguenza, attesa l'assenza di qualsivoglia morosità, e per contro accertata la posizione creditoria della SI.ra nei Controparte_1 confronti del SI. per € 9.159,38, (al netto della somma di € 4.000,00 già Parte_1 compensata) in accoglimento della domanda riconvenzionale condannare il a Parte_1 restituire alla SI.ra ai sensi dell'art, 2033 c.c., la somma di € 9.159,38 oltre Controparte_1 interessi e rivalutazione. 4) Con vittoria di spese, competenze ed onorari, da valutarsi anche alla a luce della mancata comparizione del locatore nella procedura di mediazione obbligatoria, da distrarsi in favore dei sottoscritti procuratori antistatari”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda di parte intimante è infondata e deve pertanto essere rigettata.
In sede di opposizione allo sfratto per morosità, il conduttore può eccepire il diritto alla compensazione, allegando la documentazione comprovante le spese sostenute e altre ragioni di credito.
È fondamentale che le spese siano qualificabili come “straordinarie” e non siano direttamente imputabili al conduttore.
Nel caso di specie, la conduttrice se da un lato risulta essere debitrice per Controparte_1
le mensilità che vanno da gennaio 2023 al mese di aprile 2023 per i canoni di locazione di cui al contratto del 01.01.2023 e regolarmente registrato in data 03.01.2023, dall'altro lato, risulta fondata la sua domanda riconvenzionale e, quindi, il suo credito nei confronti di parte locataria.
Infatti, stante la prova di avvenuto pagamento dei canoni di locazione attinenti alle mensilità da Maggio 2023 a Maggio 2024 con bonifici alla stessa intestati, dalla documentazione in atti rileva il versamento della somma di euro 9.000,00 effettuato dalla stessa conduttrice a favore del locatore suo padre per la questione relativa alla banca
Mediolanum.
Ebbene, esaminata la documentazione, si evidenzia che per taluni pagamenti, come quelli delle utenze alla società Acqualatina nonché alla società Enel, ma anche il pagamento della fattura emessa dalla Casa di Cura S. Marco a seguito della degenza in ospedale del locatore, è molto più probabile che gli stessi siano stati effettuati con denaro del locatore a seguito dei prelievi dal conto corrente dello stesso. Parte_1
Infatti, dall'esame delle date dei prelievi emerge come in giornata o nel giorno successivo avveniva il pagamento delle utenze;
così anche per la fattura per la degenza in ospedale del . Parte_1
Inoltre, i pagamenti avvenivano tramite carta non intestata alla conduttrice CP_1
.
[...] Da quanto suddetto emerge sicuramente l'attenzione che ha avuto la figlia verso il padre locatore non facendo incorrere lo stesso in ritardo nei pagamenti delle utenze o della Casa di Cura San Marco, considerate le condizioni di debolezza fisica del padre.
Quanto detto, non può essere sostenuto per gli altri pagamenti effettuati certamente dalla in quanto avvenuti tramite suo conto corrente o dalla carta di Controparte_1
pagamento alla stessa intestata: si vedano i pagamenti per i canoni di locazione per le mensilità da maggio 2023 sino a maggio 2024 nonché per il pagamento della fattura ENEL di euro 60,14 del 30.01.2023.
Allo stesso modo, alcun dubbio può sussistere sull'avvenuto pagamento effettuato da in favore di per la questione Mediolanum e della Controparte_1 Parte_1
somma di euro 9.000,00.
Agli atti, infatti, emerge che a seguito del versamento in contanti della somma di euro
4000,00 veniva rilasciata quietanza debitamente datata e sottoscritta da parte intimante;
i restanti euro 5.000,00 costituivano oggetto di bonifico bancario emesso dal conto corrente della conduttrice in favore del locatore.
Alla luce di quanto sopra evidenziato, ad oggi risulta fondata la domanda riconvenzionale avanzata dalla parte intimata che, però, viene rideterminata nella somma Controparte_1
di euro 5.060,14 (per il Bonifico eseguito nei confronti del padre in data 06.06.2023 e per l'utenza Enel pagata in data 30.01.2023 direttamente dalla carta di proprietà della conduttrice) stante il suo debito nei confronti del locatore per la somma di euro 4.000,00 e, quindi, per il mancato pagamento delle mensilità da gennaio 2023 sino ad aprile 2023.
La compensazione tra canoni di locazione non pagati e spese straordinarie rappresenta uno strumento difensivo importante per il conduttore che si trova ad affrontare uno sfratto per morosità. Tuttavia, l'esercizio di tale diritto è subordinato al rispetto di specifici requisiti ed alla prova delle spese sostenute.
Infatti, come ha più volte ribadito la Suprema Corte “in tema di morosità nel contratto di locazione si deve compensare il credito del locatore col controcredito del conduttore, prima di poter agire per la risoluzione.”.
Il conduttore, quindi, può recuperare il credito vantato nei confronti del proprietario dell'immobile concesso in locazione, purché la pretesa venga supportata da una efficace documentazione probatoria. Nel caso di specie, accertato il diritto del conduttore, il credito dello stesso può essere portato in compensazione.
La soccombenza di parte intimante nel merito della domanda regola le spese del presente giudizio, che vengono liquidate come in dispositivo sulla base del D.M. 55/14.

P.Q.M.

il Tribunale di Latina, monocraticamente e definitivamente pronunciando nella causa n.
2256/2024, ogni diversa domanda rigettata, così provvede:
- rigetta le domande formulate da nei confronti di Parte_1 Controparte_1
- accoglie parzialmente la domanda riconvenzionale formulata da e Controparte_1 condanna l'intimante al pagamento in favore dell'intimata Parte_1 CP_1
della somma di euro 5.060,14;
[...]
-condanna l'intimante al pagamento delle spese di lite in favore degli Parte_1 avv.ti Paola CATANI e Fabrizio TOMEI dichiaratisi antistatari, che liquida in euro 1.700,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Li 15 maggio 2025
IL GIUDICE dott. Stefano Fava