N. R.G. 1698/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Messina
GOP1 - Prima Sez. Civile Bis
R.G. 1698/2025
Il Giudice Onorario, dott. Salvatore Irullo, in funzione di Giudice Unico, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1698/2025 R.G., posta in decisione, ai sensi dell'art. 429 c.p.c. all'udienza del 27.11.2025 e promossa tra
, c.f. rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 P.IVA_1
IZ RO
- Attrice –
CONTRO
(c.f. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante pro-tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. AGNELLO DANIELA
- Convenuto –
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso

CONCLUSIONI: come da verbale d'udienza.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto notificato il 27.02.2025 intimava Parte_1 sfratto per morosità nei confronti di chiedendo Controparte_1 di: “1°- Convalidare con ordinanza immediatamente esecutiva lo sfratto per morosità sopra intimato.
2°- Dichiarare risolto il contratto per grave inadempimento del conduttore, anche in virtù della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 3 del contratto di locazione. 3°- Emettere ai sensi dell'art. 664 c.p.c. decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo di pagamento in favore della istante di tutte le somme che risultano dovute al momento dell'emissione dello stesso provvedimento per canoni scaduti ed accessori, oltre interessi sino al soddisfo, nonché al pagamento dei canoni e delle ulteriori pagina1 di 6 spese che andranno a maturare sino al rilascio e gli interessi sulle stesse, oltre alle spese, diritti e onorari relativi all'intimazione. 4°- In caso di opposizione non fondata su prova scritta, emettere ordinanza non impugnabile di rilascio, provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 665 c.p.c., con riserva delle eccezioni avversarie. 5°- Condannare in ogni caso l'intimata al pagamento delle spese e dei compensi del presente giudizio e dell'eventuale giudizio di opposizione.”.
Con memoria di opposizione ai sensi dell'art. 665 c.p.c. con domanda riconvenzionale, si costituiva la esponendo che Controparte_2 Parte_2
aveva sempre pagato i canoni e onorato i propri impegni ad eccezione degli ultimi mesi ove
[...] era stata gravata dalle rate di pagamento della onerosa ristrutturazione. Si precisa che la deducente ha dovuto sopportare oltre 66.000,00 euro per la ristrutturazione dei locali allo scopo di rendere l'immobile accessibile e confacente alla destinazione cui doveva essere adibito, ossia un locale panificio. Eccepiva, pertanto, che non poteva essere pronunciato l'inadempimento del contratto di locazione, attesa la scarsa rilevanza dell'inadempimento del conduttore, ai sensi dell'art. 1455 cc.
Formulava domanda riconvenzionale chiedendo la ripetizione delle spese sostenute per adibire l'immobile alla destinazione d'uso pattuita nel contratto di locazione., invocando l'art. 8 del contratto di locazione, secondo cui” il conduttore “potrà apportare eventuali modifiche o aggiunte al locale, fatta eccezione per modifiche strutturali o vietate per legge, rimanendo salva la facoltà del promittente locatore di ritenerle o di farle rimuovere, al termine della locazione, a cura e spese della conduttrice”.
Con ordinanza del 29.4.2025, il Giudice, stante l'opposizione del convenuto non convalidava lo sfratto intimato per morosità del conduttore, emettendo ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile locato, ai sensi dell'art. 665 c.p.c.; disponendo l'avvio della procedura di mediazione e il mutamento del rito da sommario a locatizio, con concessione di termini per memorie integrative.
Mutato il rito, parte ricorrente dava prova dell'esperimento della procedura di mediazione, depositando il verbale negativo del 23.07.25 e depositando, altresì memoria integrativa con la quale chiedeva al Tribunale di:” 1°- Dichiarare risolto il contratto per grave inadempimento del conduttore, anche in virtù della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 3 del contratto di locazione. 2°- Condannare il conduttore al pagamento in favore della deducente di tutte le somme dovute al momento della emissione della sentenza per canoni scaduti (ad oggi pari ad € 30.000,00) ed accessori, oltre interessi sino al soddisfo, nonché al pagamento dei canoni da scadere e delle ulteriori spese che andranno a maturare sino al rilascio effettivo e gli interessi sulle stesse. 3°-
Condannare la contendente alla rimozione di tutte le addizioni senza “nocumento alla cosa” ai sensi dell'art. 1593 c.c.. e nel caso in cui alcune modifiche – addizioni non sono separabili senza nocumento alla cosa (v. art. 1593, 2° comma c.c.), in assenza del consenso scritto del locatore, alla
pagina2 di 6 luce della disposizione dell'art. 1592 c.c., dichiarare che il conduttore non ha diritto a indennità per
i miglioramenti apportati alla cosa. 4°- Rigettare l'opposizione con domanda riconvenzionale avversaria poiché totalmente infondata, per le suesposte ragioni. 5°- Condannare in ogni caso la convenuta al pagamento delle spese e dei compensi del presente giudizio e dell'eventuale giudizio di opposizione. Si allega: 5°- istanza di mediazione, convocazione, fattura spese e verbale negativo del
23.07.25; 6°- notifica del precetto in data 16.09.25; 7°- notifica del 13.10.25 dell'avviso di rilascio per il 26.11.2025.”.
Parte resistente non depositava memoria integrativa.
All'udienza 27.11.2025, stante l'assenza di richieste istruttorie, la causa era posta in decisione.
La domanda di parte ricorrente di risoluzione del contratto di locazione appare fondata e deve essere accolta.
Invero, ritenuta l'ammissibilità dell'intimazione di sfratto per morosità, va osservato che essa rappresenta l'esercizio, in forme speciali, di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, congiuntamente ad un'azione di condanna del conduttore al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni ed oneri non corrisposti.
Ne deriva che la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è implicitamente contenuta e, quindi, tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione;
così come nella domanda di convalida di sfratto per morosità ed in quella conseguente di risoluzione del rapporto di locazione per inadempimento del conduttore deve ritenersi implicita l'istanza di rilascio dell'immobile oggetto del contratto.
In termini generali, ancora, appare opportuno premettere che in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione.
Ciò posto, nella fattispecie, risulta, senz'altro, dimostrata, per tabulas, la legittimazione attiva della parte attrice, in quanto dal contratto di locazione del 19.1.2023, registrato il 24/02/2023 con protocollo 23022413335652634, prodotto in giudizio, Controparte_3
pagina3 di 6 è indicato quale locatore dell'immobile, concesso in locazione ad uso diverso alla parte convenuta,
Controparte_1
Va, altresì, osservato che, diversamente dalle locazioni di immobili ad uso abitativo, ove è applicabile l'art. 5 della L. n. 392/78, secondo cui il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455
c.c..; norma che stabilisce in modo tassativo il presupposto dell'inadempimento contrattuale, effettuando in via automatica la valutazione dell'importanza dell'inadempimento nei contratti ad uso abitativo, nelle locazioni negli immobili ad uso diverso è il giudice a dover determinare, con valutazione discrezionale, la gravità dell'inadempimento.
Poiché, quindi, nel caso in esame, si verte in materia di locazione di immobile ad uso diverso, la questione all'esame di questo giudice va risolta attraverso l'applicazione, non del citato art. 5, bensì dei criteri generali che presiedono alla disciplina dei contratti in tema di risoluzione per inadempimento e, in particolare, dell'art. 1455 c.c. che richiede, ai fini della pronuncia risolutoria, un inadempimento di non scarsa importanza di una delle parti, avuto riguardo all'interesse dell'altra. Ne deriva che, in caso di morosità per mancato pagamento del canone, non può reputarsi automaticamente sussistente la gravità solo perché l'inadempimento incide su una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto, dovendosi invece accertare la gravità in concreto, cioè l'idoneità della mora a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a sopprimere l'interesse del locatore alla prosecuzione del medesimo. Secondo la giurisprudenza, infatti, la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento (che nel giudizio di risoluzione del contratto con prestazioni corrispettive deve essere verificata anche di ufficio, trattandosi di elemento costitutivo della domanda) va operata alla stregua di un duplice criterio, applicandosi, in primo luogo, un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto, sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale;
completandosi, poi, l'indagine mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti che possano, in relazione alle particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata.
Spettando al Giudice il giudizio sulla gravità e sulla colpevolezza dell'inadempimento del conduttore, nella fattispecie, ritiene il Tribunale che sia notevolmente grave stante il mancato pagamento del canone di locazione per 12 mensilità (da novembre 2024 a ottobre 2025 per un canone mensile € 2.500,00) per un totale di € 30.000,00.
pagina4 di 6 Alla stregua delle considerazioni che precedono, escluso che l'inadempimento possa essere stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa non imputabile al debitore, dev'essere accolta la domanda attorea e dichiarata la risoluzione del contratto di locazione immobiliare de quo agitur.
A siffatta pronuncia segue la condanna del conduttore Controparte_1 lla restituzione, in favore del locatore, dell'immobile locato, libero da persone e
[...] sgombro da cose ex art 56 della legge n. 392/78, con conseguente conferma dell'ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile locato
A siffatta pronuncia segue la condanna del conduttore Controparte_1
l pagamento dei canoni di locazione non corrisposti pagamento del canone di
[...] locazione per 12 mensilità (da novembre 2024 a ottobre 2025 per un canone mensile € 2.500,00) per un totale di € 30.000,00 fino al rilascio effettivo dell'immobile. Oltre gli interessi legali dalle singole scadenze fino al soddisfo.
Quanto alla domanda del resistente, formulata in atto di opposizione alla convalida di sfratto per morosità di riconoscimento del diritto di parte resistente all'indennità per le migliorie apportate all'immobile, va osservato che l'art. 1593 — nel disciplinare le addizioni eseguite dal conduttore sulla cosa locata — non enuncia una facoltà di costui, ma regola soltanto le conseguenze della sua iniziativa
— consentita o meno — prescindendo dalla sua legittimità e dalla reazione del locatore, senza escludere che questi per tutelare il proprio interesse leso può invocare anche la sanzione della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, salvo poi a regolare con lo stesso i rapporti dipendenti dalle eseguite addizioni, avvalendosi dello ius retinendi ovvero pretendendo la loro eliminazione (Cass. n. 6871/1983). Da ciò consegue che lo ius tollendi di cui all'art. 1593 può essere esercitato anche successivamente alla cessazione del rapporto locatizio, in quanto la disposizione, che riconosce al conduttore il diritto di togliere le addizioni, separabili senza nocumento della cosa locata, non fissa un termine per l'esercizio di tale diritto, ma condiziona soltanto l'esercizio di esso alla volontà del proprietario di non voler ritenere per sé le addizioni (Cass. n. 14871/2000).
Sennonché nella presente controversia, tale diritto è stato invocato dal conduttore, ancor prima della cessazione del rapporto di locazione e del rilascio dell'immobile locato, direttamente con la memoria di opposizione all'intimazione di sfratto per morosità, sicché la domanda è, di per sé inammissibile.
Rimane assorbita ogni altra questione.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidite come da dispositivo secondo i valori minimi nella misura di Fase di studio della controversia, valore minimo: € 851,00; Fase introduttiva pagina5 di 6 del giudizio, valore minimo: € 602,00; Fase istruttoria e/o di trattazione, valore minimo: €
903,00; Fase decisionale, valore minimo: € 1.453,00; Compenso tabellare (valori minimi) €
3.809,00.

P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Messina, in composizione monocratica, definitivamente decidendo sulla causa N.R.G. 1698/2025, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa e respinta:
Disattesa ogni altra domanda eccezione e difesa:
Accoglie la domanda di nei confronti di Controparte_3
e dichiara la risoluzione del contratto di Controparte_1 locazione immobiliare del 19.1.2023, registrato il 24/02/2023 con protocollo 23022413335652634,
Condanna lla restituzione, in favore del Controparte_1 locatore, dell'immobile locato, libero da persone e sgombro da cose ex art 56 della legge n. 392/78, con conseguente conferma dell'ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile locato del 29.4.2025
Condanna al pagamento a favore di Controparte_1 dei canoni di locazione non corrisposti pari a 12 Controparte_3 mensilità (da novembre 2024 a ottobre 2025 per un canone mensile € 2.500,00) per un totale di €
30.000,00 fino al rilascio effettivo dell'immobile. Oltre gli interessi legali dalle singole scadenze fino al soddisfo.
Dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale di parte resistente.
Condanna a rifondere a l Controparte_1 [...]
e spese di lite, che liquida ex D.M. n. 147 del 13/08/2022 in Controparte_3 complessive € 3.809,00 per compensi professionali, oltre € 690,50 per anticipazioni, forfetarie, tributi e contributi come per legge;
euro 190,32 per spese della procedura di mediazione, oltre spese generali
(15%), iva e cpa se dovute.
Così deciso in Messina il 27.11.2025.
Il Giudice onorario
Dott. Salvatore Irullo
In caso di diffusione della presente sentenza si omettano le generalità e gli altri identificativi delle parti.
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