N. 265/2021 R.G.A.C.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI
TERMINI IMERESE
in composizione monocratica e nella persona del dott. Andrea Quintavalle, ha pronunziato, la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta al n. 265 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2021 e vertente
TRA
, nato a [...] il [...], C.F. , ed ivi Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato nella via Libertà n. 167, presso lo studio dell'avv. Salvatore Caputo che lo rappresenta e difende giusta procura in atti
ATTORE
E
, nato a [...] il [...], C.F. , Controparte_1 C.F._2 elettivamente domiciliato in Bagheria (PA), via B. Mattarella n. 20, presso lo studio dell'avv.
TT AI che lo rappresenta e difende giusta procura alle liti in atti
CONVENUTO
E

, nata a [...] il [...], C.F. Controparte_2 C.F._3
CONVENUTA CONTUMACE
NONCHÉ
n. 265/2021 r.g.a.c. Pag. 1 , nato a [...] il [...], C.F. , Controparte_3 C.F._4 elettivamente domiciliato in Bagheria (PA), via Libertà n. 26, presso lo Studio dell'Avv. Pietro
Galioto che lo rappresenta e difende giusta procura in atti
RZ AM

oggetto: azione nullità compravendita;
restituzione; risarcimento danni conclusioni: come da verbale d'udienza del 11.06.2025

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, conveniva in giudizio e Parte_1 Controparte_1
deducendo: Controparte_2
a) che, in data 11.06.2019, aveva sottoscritto, in qualità di acquirente, un atto di compravendita
(registrato in Palermo in data 25.06.2019, rep. n. 20176, racc. 11879) con CP_1
e (venditori), avente ad oggetto un appartamento sito al
[...] Controparte_2 secondo piano nel Comune di Bagheria, nella via Albert Einstein n. 24; immobile in corso di costruzione, catastalmente identificato al foglio 15, particella 1863, sub 8 del catasto fabbricati del comune di Bagheria;

b) che la parte venditrice, al momento del rogito, dichiarava e attestava nel contratto “che per
l'intero edificio di cui quanto in oggetto fa parte veniva rilasciata dal Comune di Bagheria concessione edilizia in sanatoria n. 97/02 in data 07.08.2002; che in data 05.06.2019 veniva presentata pratica SCIA prot. N. 38388 (pratica edile 3866/C) per lavori di completamento dell'unità immobiliare in oggetto”;
c) che il prezzo di vendita veniva pattuito in € 41.000,00; somma corrisposta a mezzo di vaglia postali emessi da;
CP_4
d) che, con istanza n. 18440 del 31.03.2020, chiedeva voltura della concessione edilizia 97/02
e della agibilità n. 56/06, relativamente all'immobile acquistato;

a) che, a seguito dell'istanza, l'amministrazione comunale verificava che la realizzazione del piano secondo era avvenuta in epoca successiva al rilascio della concessione edilizia in sanatoria e, stante l'irregolarità, il con nota del 17.07.2020 n. 39086, Controparte_5 comunicava l'avvio del procedimento di revoca in autotutela della concessione edilizia;

n. 265/2021 r.g.a.c. Pag. 2 b) che, con successivo atto n. 59588 del 2.11.2020, il procedeva Controparte_5 all'annullamento in autotutela della Concessione edilizia in sanatoria n. 97/02 del
18.07.2002 e dell'autorizzazione di abitabilità/agibilità n. 56/06 del 07.06.2006.
Tutto ciò posto, deduceva che l'irregolarità riscontrata comportava la nullità assoluta dell'atto di compravendita del giorno 11.06.2019 registrato in Palermo in data 25.06.2019, rep. 20176 racc. n.
11879, adducendo anche una responsabilità dei venditori per avergli alienato il cespite nonostante l'incommerciabilità dello stesso.
Pertanto, chiedeva di: “- dichiarare la nullità dell'atto di compravendita repertorio 20176
Raccolta 11879 registrato in data 25 giugno 2019 n. 928 Serie IT;
- dichiarare il contratto privo di effetti;
- condannare i convenuti alla restituzione della somma di euro 41.000,00 relative alla compravendita;
la somma di euro 2000,00 versate in contanti per spese varie, nonché la somma di euro 1900,00 per le spese notarili relative al rogito;
- condannare i convenuti al risarcimento del danno in via equitativa nella misura di euro 7.000/00. - Condannare i convenuti al pagamento della somma complessiva di euro 51.900/00. Con vittoria di spese e onorari di giudizio.” (cfr. atto di citazione).
Si costituiva in giudizio con comparsa di costituzione risposta Controparte_1 depositata il 24.05.2021, formulando anche domanda riconvenzionale verso l'attore e richiesta di chiamata in causa di . Controparte_3
Chiedeva, nello specifico: “1) In rito: Autorizzare ed all'uopo fissare nuova udienza per consentire la chiamata in causa del terzo arch. a norma dell'art. 269 c.p.c. 2) Controparte_3
In via preliminare: disporre che parte attrice o la parte più diligente promuova il tentativo di mediazione, rientrando l'oggetto del giudizio tra le materie obbligatorie ed in ragione dei motivi di cui in premessa. 3) nel merito: respingere la domanda attrice perché infondata in fatto e in diritto.
In subordine 4) Dichiarare che il chiamato in causa arch. è tenuto a manlevare Controparte_3 il convenuto , nonché la sig.ra da ogni pretesa attorea Controparte_1 Controparte_2 condannando lo stesso a rifondere a quanto sarà eventualmente tenuto a pagare Parte_1 all'attore che dovrà essere dichiarato responsabile per concorso ex art.1227 c.c. e ciò anche ai fini dell'eventuale liquidazione del danno. In via riconvenzionale In caso di accoglimento della domanda attorea, condannare alla restituzione dell'immobile per cui è causa, previa Parte_1 rimessione in pristino dell'immobile oggetto della vendita eliminando tutte le opere abusive realizzate ovvero con versamento della somma che verrà determinata in fase istruttoria per i costi di demolizione un conguaglio e a versare l'indennità di occupazione di €.400,00 mensili o nella misura maggiore e/o minore che verrà determinata in fase istruttoria sino all'effettivo rilascio. Autorizzata
n. 265/2021 r.g.a.c. Pag. 3 la chiamata di terzo condannare l'arch. a restituire in favore del sig. Controparte_3
i compensi percepiti nella misura complessiva di €.9.800,00 o nella misura Controparte_1 che verrà determinata in corso di causa, nonché condannarlo al risarcimento del danno patrimoniale subito e subendo stante l'intervenuta revoca in autotutela da parte del con nota Controparte_5 del 02.11.2020 n.52588 della concessione in sanatoria per cui è causa. Con vittoria di spese.”.
Con decreto del 24.05.2021 veniva autorizzata la chiamata del terzo, chiesta da parte convenuta.
Con comparsa del 21.12.2021 si costituiva in giudizio , terzo chiamato, il Controparte_3 quale:
- in via preliminare, eccepiva l'inammissibilità della domanda di manleva proposta da
, anche nell'interesse di , per difetto di legittimazione Controparte_1 Controparte_2 attiva, chiedendo, in ogni caso, di limitare la domanda di manleva alla quota di proprietà del convenuto (pari a ¼);
- nel merito, deduceva l'infondatezza della domanda di manleva, stante che lo stesso non aveva curato, né richiesto, alcuna documentazione urbanistica relativa all'immobile, ma aveva ricevuto la concessione edilizia in sanatoria n. 92/2002 e l'agibilità, direttamente dai venditori e che lo stesso si era limitato soltanto a presentare, su incarico dei venditori, la per il CP_6 completamento dell'unità immobiliare;
- deduceva, inoltre, l'infondatezza della domanda di restituzione dei compensi e di risarcimento del danno avanzata dal convenuto.
Chiedeva, pertanto il rigetto delle domande tutte spiegate contro lo stesso.
Non si costituiva in giudizio e, pertanto, all'udienza del 12.01.2022 ne veniva Controparte_2 dichiarata la contumacia.
In corso di giudizio veniva disposta una CTU, al fine di verificare la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile di cui è causa, nonché al fine di verificare il corrispettivo percepibile potenzialmente dall'immobile qualora locato ad uso abitativo con libera contrattazione.
All'udienza del 11.06.2025, la causa veniva assegnata in decisione con concessione dei termini ex art.190 c.p.c., “ratione temporis” vigente.

*****


1. Sull'eccezione di improcedibilità della domanda avanzata da Controparte_1
n. 265/2021 r.g.a.c. Pag. 4 Preliminarmente, in rito, occorre rigettare l'eccezione di improcedibilità formulata da avverso le domande avanzate da . Controparte_1 Parte_1
Tale eccezione è stata fondata non su un omesso esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria, quanto piuttosto su una pretesa invalidità della procedura esperita. In particolare, secondo le prospettazioni del convenuto, è stato affermato che l'altra convenuta, Controparte_2 pur citata per la procedura conciliativa, vi era materialmente impossibilitata a comparire in quanto soggetto incapace di intendere e di volere, e, quindi, necessitante dell'ausilio di un amministratore di sostegno.
In particolare, in comparsa così è stato dedotto: “Codesta difesa ritiene preliminare e pregiudiziale disporre il procedimento di mediazione stante che non è stato dato modo alla sig.ra
ovvero a chi la dovrà rappresentare di partecipare al detto procedimento. La Controparte_2 stessa non era presente perché incapace come da documentazione che si allega (all.3). Circostanza di cui è stato reso edotto l'odierno attore”.
Orbene, deve ritenersi non titolato ad avanzare, sulla regolarità Controparte_1 dell'esperita procedura di mediazione, alcuna contestazione che risulti fondata su un preteso difetto di capacità di agire di un soggetto a lui terzo. Soggetto riguardo al quale egli non ha dato prova di avere alcun potere di rappresentanza processuale.
Del resto, nulla è stato poi dimostrato nel corso di questo giudizio su una misura di protezione disposta in favore di (interdizione o amministrazione di sostegno), e, quindi, sulla Controparte_2 nomina di un soggetto espressamente preposto eventualmente a rappresentare le ragioni della stessa in questo giudizio;
soggetto che, tra l'altro, ove nominato e dotato dei relativi poteri di rappresentanza, avrebbe potuto intervenire volontariamente in questo procedimento.
L'eccezione deve essere, allora, rigettata.


2. Sulla nullità dell'atto pubblico di compravendita
Tutto quanto sopra detto in rito, con riferimento alla domanda di accertamento della nullità dell'atto di compravendita, repertorio 20176 Raccolta 11879, registrato in data 25 giugno 2019 n. 928
Serie IT, si osserva quanto segue
L'art. 46 co. 1 del D.P.R. n. 380/2001 (Testo unico dell'edilizia), prevede che: “gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17
n. 265/2021 r.g.a.c. Pag. 5 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o della concessione in sanatoria”.
Altresì, al co. 6, il sopracitato articolo, prevede che: “Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa”.
Con sentenza del 22 marzo 2019 n. 8230, le SS.UU. della Corte di Cassazione, hanno affermato i seguenti principi:<“La nullità comminata dall'art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli art. 17 e 40
l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del 3° comma dell'art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità «testuale», con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile.” “In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”>>.
Orbene, in base all'interpretazione del dato normativo fornito dalla Suprema Corte, affinché
l'atto di trasferimento non sia affetto da nullità è necessario che, alla data di stipula del negozio, esista il titolo edilizio abilitativo dell'immobile, ed i suoi estremi siano riportati nell'atto stesso. Ove il titolo esista ma non vengano riportati i relativi estremi troverà applicazione il comma sei dell'art. 46, con possibilità, così, anche di una sola delle parti di integrare il negozio, mediante un atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente che contenga la menzione.
Diversamente, ove con riguardo all'immobile compravenduto non esista alcun permesso di costruire al tempo della stipula, l'atto sarà necessariamente affetto da nullità.
Nello specifico, tale ipotesi di invalidità si manifesterà non solo ove nell'atto manchi ogni riferimento agli estremi di un titolo abilitativo per via della sua inesistenza, ma anche nel caso in cui siano riportati gli estremi di un titolo edilizio e questi risultino falsi (non riferibili quindi ad alcun reale titolo edilizio), oppure nel caso in cui quel titolo edilizio, riportato nell'atto, non possa ritenersi riferibile, in realtà, a quell'immobile oggetto di negoziazione.
Proprio sotto il profilo della riferibilità di un titolo edilizio ad un dato immobile, occorre procedere a delle considerazioni ulteriori.
n. 265/2021 r.g.a.c. Pag. 6 Come sopra evidenziato, nella pronuncia n. 8230/2019 la Suprema Corte ha statuito che non si configura una ipotesi di nullità negoziale nel caso in cui il titolo urbanistico è riferibile all'immobile oggetto di trasferimento e, ciò nonostante, sussistono profili di difformità tra quanto autorizzato nel titolo abilitativo e la situazione di fatto dell'immobile.
Detto in altri termini, ove l'immobile presenti abusi edilizi, quand'anche insanabili, come incrementi di volumetria (pur sempre però riferibili a quel cespite di cui al permesso di costruire e non tali da generare un ulteriore e diverso immobile), deve ritenersi che non si configura alcuna nullità del negozio di trasferimento.
Fatti salvi i profili di responsabilità penale in capo all'autore dell'abuso, nonché i profili di natura amministrativa in merito alla rimozione degli abusi stessi (l'autotutela ripristinatoria della PA non soggetta ad alcun termine di prescrizione), l'atto tra privati resta pur sempre valido, dovendo trovare piuttosto l'acquirente, in questo caso, tutela nel diverso rimedio della risoluzione contrattuale per grave inadempimento ex art. 1453 cc (in particolare, in presenza di permesso di costruire riferibile all'immobile, la presenza comunque nello stesso di abusi edilizi non sanabili determina un'ipotesi di
“aliud pro alio”, in quanto la loro insanabilità integra una circostanza ostativa al rilascio del certificato di agibilità dell'immobile; certificato che costituisce un requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, in quanto in assenza dello stesso il bene, pur essendo materialmente identico a quello pattuito in contratto, è privo giuridicamente di quei caratteri essenziali che consentono di identificarlo come appartenente alla categoria;
diversamente la presenza di abusi edilizi sanabili, integrando un caso di mancanza di qualità essenziali della “res”, abilita il promittente venditore all'esercizio delle azioni di garanzia – riduzione prezzo o risoluzione-; cfr. Cass. n. 8749/2024 che ha affermato che:
“[…]in tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l'ipotesi di vendita di aliud pro alio, qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione”).
Sempre con riferimento al profilo della riferibilità del titolo edilizio all'immobile oggetto di trasferimento, ritiene lo scrivente che un parametro per statuire la sussistenza della fattispecie di nullità può essere individuato in ragione del tipo di tutela amministrativa esperibile nel caso concreto.
Ove cioè l'abuso presente nel cespite sia insanabile, ma non tale da determinare la sua integrale demolizione, ma solo la rimozione della parte non oggetto di alcuna autorizzazione amministrativa,
n. 265/2021 r.g.a.c. Pag. 7 deve ritenersi che il permesso di costruire esistente si riferisca comunque a quell'immobile
(nonostante esso presenti profili di grave irregolarità edilizia) e, quindi, l'atto di trasferimento non sarà affetto da nullità, ma (poste pur sempre le responsabilità penali per l'autore dell'abuso, e la tutela ripristinatoria della PA), all'acquirente sarà data l'azione di risoluzione ex art. 1453 cc. Diversamente, non potrà procedersi ad una valida compravendita, ove, sebbene esista un permesso di costruire, gli interventi abusivi risultino tali da aver inciso in maniera da rendere non più identificabile e ripristinabile quanto regolarmente edificato in forza della concessione, essendo a quel punto il rimedio previsto dall'ordinamento quello della demolizione integrale del fabbricato e dovendo, quindi, ritenersi il titolo edilizio ormai non più riferibile a quel fabbricato (cfr. Consiglio di Stato n.
3179/2015 secondo cui: “il Collegio rileva l'illegittimità dell'ordine di demolizione, impugnato in primo grado, sotto il duplice profilo del già accennato travisamento, circa la natura degli interventi effettuati, nonché della falsa applicazione degli articoli 31e 34 del citato d.P.R. 6 giugno 2001, n.
380 (Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia). Dette norme infatti, nella parte in cui prevedono la " rimozione " delle difformità rilevate, rispetto al progetto assentito, debbono trovare lettura conforme ai principi - di rilevanza anche comunitaria - di proporzionalità e ragionevolezza. In base a tali principi, ove sussista un manufatto regolarmente assentito ed autonomamente utilizzabile, l'esecuzione di altre opere, che comportino la realizzazione di un " quid novi ", ugualmente suscettibile di utilizzazione autonoma, comporta applicazione del citato art. 31 solo per quanto abusivamente realizzato, quando lo "scorporo " della parte assentita sia materialmente possibile (come nel caso in esame, potendosi riportare il terreno al livello originario, con ripristino del carattere di fondazione della parte interrata). Per le difformità parziali della parte regolarmente edificata, invece, la sanzione deve essere pure di tipo demolitorio, ma ai sensi dell'art. 34 del medesimo d.P.R. n. 380, per quanto riguarda il volume aggiuntivo, ricavato con mere tamponature del porticato autorizzato ed eventuale sanzione pecuniaria per altre difformità minori, ove non eliminabili " senza pregiudizio della parte eseguita in conformità " (come sembra ipotizzabile per il modesto eccesso di altezza e di superficie, fatto salvo in ogni caso anche il ripristino della destinazione d'uso, a suo tempo assentita). Deve infatti ritenersi che la demolizione di un intero fabbricato, realizzato in parte con regolare titolo abilitativo, sia ammessa solo quando gli interventi abusivi risultino tali, da rendere non più identificabile e ripristinabile quanto regolarmente edificato”).
Orbene, alla luce di tutti i principi sopra esposti, la domanda di nullità avanzata merita accoglimento.
n. 265/2021 r.g.a.c. Pag. 8 L' atto di compravendita Rep. N. 20176 – Racc. N. 11879, ai rogiti del Notaio Persona_1 di Palermo, registrato a Palermo in data 25.06.2019 al N. 928/1T e trascritto a Palermo, in data
25.06.2019 ai NN. 27683/21050, ha ad oggetto la cessione della piena proprietà dell'unità immobiliare in corso di costruzione, sita nel Comune di Bagheria (PA) alla Via Albert Einstein n. 24, ubicata al piano secondo ed identificata catastalmente al C.F. del medesimo Comune al Fg. 15, P.lla
1863, Sub 8.
In particolare, il CTU ha dichiarato che l'immobile, al momento delle verifiche effettuate: “si presenta privo di massetto e di pavimentazione, con l'estradosso del solaio a vista, sul quale sono visibili alcune tubazioni in PVC per gli scarichi dei bagni ed altre in polipropilene per l'impianto elettrico. Le tramezzature interne sono per lo più finite ad intonaco civile e su di esse sono montati i falsi telai delle porte. Il tetto, costituito da una falda inclinata con pendenza verso la Via A. Einstein,
è realizzato in legno, con travi lamellari e tavolato, in parte dipinto di bianco ed in parte lasciato “al naturale”. […] Nel tramezzo che divide i due ampi vani prospicienti la citata Via A. Einstein, è collocato un controtelaio metallico per porte scorrevoli a scomparsa. Entrambi i balconi sono privi di pavimentazione e soltanto quello del prospetto principale è dotato di ringhiera in ferro”.
Dunque, è emerso trattarsi di un bene che, sebbene, non ancora ultimato, risulta idoneo a lavori ultimati ad essere adibito a civile abitazione, presentando così potenzialità di autonomia funzionale e reddituale e quindi, risultando qualificabile come unità immobiliare autonoma ai sensi dell'art. 2 co.
1 del Decreto Ministero delle Finanze del 2 gennaio 1998 n. 28.
Il CTU ha poi precisato che tale immobile in corso di costruzione “[…] costituito da muri di tompagnamento esterni, tramezzature interne e copertura a tetto con falda inclinata, è stato realizzato sul solaio di copertura del primo piano dell'edificio ubicato in Bagheria alla Via Albert
Einstein n. 24, a partire dall'anno 2012, come già evidenziato nella precedente risposta al “Quesito
N. 1”, con le immagini tratte dalle riprese satellitari estratte dal software “Google Earth Pro” D)
Lo stesso corpo di fabbrica, come già detto, nel corso degli anni è stato ampliato sino a ricoprire totalmente il predetto solaio del primo piano,[…]”.
Dunque, i lavori di costruzione dell'immobile “de quo” sono iniziati nell'anno 2012, risultando tale manufatto come il frutto di una sopraelevazione del fabbricato preesistente.
Quanto alle caratteristiche dello stabile, prima degli interventi edilizi iniziati a partire dall'anno
2012, si osserva che il perito ha così affermato: “[…] Dalla verifica della documentazione prodotta dalle parti, nonché, da quella reperita presso i pubblici uffici e sopra ampiamente descritta, si rileva con certezza che il fabbricato per il quale la sig.ra , in data 03.12.1986, presentava Controparte_2 al Comune di Bagheria un'istanza di condono edilizio ai sensi della L. 47/85, con il c.d. “Modello
n. 265/2021 r.g.a.c. Pag. 9 47/85-A” (All. N. 1), era quello “già realizzato ed ultimato entro il giorno 30.01.1983, costituito da
“n. 2 piani fuori terra con un volume totale di mc 735,00”. A corredo di tale istanza ed ai fini del completamento dell'istruttoria della pratica di condono, negli anni successivi furono, inoltre, depositati al Comune di Bagheria alcuni documenti, sopra citati e descritti, quali: la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (All. N. 2), le planimetrie catastali dal Geom. (All. Controparte_7
N. 3), la perizia giurata dello stesso Geom. (All. N. 4), la certificazione di idoneità CP_7 sismica dell'Ing. , già depositata al Genio Civile di Palermo (All. N. 5), tutti Persona_2 attestanti che l'immobile in corso di sanatoria era costituito da n. 2 elevazioni fuori terra (P.T. e P.
1) con copertura a terrazzo. A conferma di ciò, si possono riscontrare i calcoli effettuati dall'ufficio comunale competente (All. N. 6), per la determinazione delle cifre da versare al a titolo di CP_5 oblazione ed oneri concessori”.
Quindi, il fabbricato era costituito da due elevazioni fuori terra (P.T. e P. 1), con una copertura a terrazzo sulla quale furono poi iniziati, nell'anno 2012, i lavori di sopraelevazione che hanno portato alla realizzazione dell'unità immobiliare oggetto di compravendita tra le parti in causa nell'anno
2019, sebbene l'opera, in quel momento (ed anche allo stato) non fosse ancora ultimata.
Quanto al profilo dei titoli abilitatiti, come precisato dal CTU nelle risposte alle osservazioni la
“Concessione edilizia in sanatoria n. 97/02 del 18.07.2002, emanata dall'Amministrazione comunale in data 02.11.2020, riguarda il titolo edilizio rilasciato per il fabbricato originario, composto dalle unità edilizie ubicate al piano terra ed al primo piano […]” (cfr. pag. 46 relazione).
Al contrario l'immobile oggetto del trasferimento, come accertato dal CTU, “1) Risulta totalmente abusivo, ai sensi degli art.li 31 e 32 del D.P.R. 380/01, in quanto realizzato in assenza del permesso di costruire e, soprattutto, in violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica;
2) Non è sanabile ai sensi dell'art. 36 del D.P.R. 380/2001, poiché non conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente” (cfr. pag. 46 relazione).
Dunque, la concessione edilizia in sanatoria dell'anno 2002, alla luce dei principi sopra esposti, non può certamente riferirsi, né estendersi, all'immobile venduto a . Parte_1
Ciò in quanto, oggetto del trasferimento è stata una unità immobiliare autonoma rispetto al restante corpo di fabbrica, rappresentato dalle unità abitative site a piano terra e primo piano.
Detto in altri termini, l'abuso realizzato non rappresenta una modifica illegittima delle unità abitative preesistenti, ma la realizzazione di un nuovo ed ulteriore corpo di fabbrica suscettibile di ordine di demolizione integrale da parte delle autorità competenti, tenuto conto, come evidenziato dal consulente della sua realizzazione in assenza “ab origine” di permesso di costruire e della sua n. 265/2021 r.g.a.c. Pag. 10 integrale non sanabilità, ex art. 36 DPR D.P.R. 380/2001, poiché non conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente.
Sempre sul punto, al fine di ribadire l'assenza del necessario permesso di costruire al momento del rogito, si riporta quanto ulteriormente evidenziato dal CTU, che così ha affermato: “[…] si specifica che l'unico titolo edilizio esistente riferito all'immobile oggetto di causa è rappresentato da una S.C.I.A. edilizia per opere di completamento e finitura dei prospetti, presentata in data
05.06.2019 dalla sig.ra n.q. di proprietaria;
tale Segnalazione Certificata di Inizio Controparte_2
Attività, come già detto, veniva asseverata da parte dell' arch. n.q. di tecnico Controparte_3 incaricato. Tuttavia, poiché gli interventi edilizi per i quali veniva presentata la S.C.I.A. in oggetto, ai sensi dell'art. 22 del citato D.P.R. 380/01, erano inerenti ad un fabbricato privo di “Stato
Legittimo”, in quanto realizzato in assenza del permesso di costruire, ai sensi del citato art. 31 dello stesso D.P.R., lo stesso titolo edilizio rappresentato dalla S.C.I.A. risulta privo di legittimità”.
In definitiva, l'assenza di ogni permesso di costruire effettivamente riferibile all'immobile di cui è causa porta a ritenere configurata l'ipotesi di nullità di cui all'art. 46 del DPR n. 380/2001, dovendo statuirsi la non veridicità della dichiarazione resa dagli alienanti nell'atto di compravendita dove essi dichiaravano “che per l'intero edificio di cui quanto in oggetto fa parte veniva rilasciata dal Comune di Bagheria concessione edilizia in sanatoria n.97/02 in data 07.08.2002”. Ciò si ribadisce, ulteriormente, in quanto il titolo edilizio predetto si riferisce esclusivamente alle due elevazioni fuori terra (P.T. e P. 1) con copertura a terrazzo (copertura a terrazzo, poi venuta necessariamente meno tra l'altro a seguito della sopraelevazione con cui si realizzava il bene oggetto di compravendita). Si precisa che ai fini del presente decidere alcun rilievo assume la decisione del di annullare, a seguito della scoperta dell'abuso di cui è causa, anche la Controparte_5 concessione edilizia in sanatoria in precedenza rilasciata. Infatti, quand'anche non fosse stata annullata, per tutte le ragioni ampiamente evidenziate, in ogni caso sarebbe rimasta profilata per l'immobile di cui è causa la nullità di cui all'art. 46 del DPR n. 380/2001.
In accoglimento, allora, della domanda, viene accertata la nullità dell'atto di compravendita del 11.06.2019, stipulato da con e (atto Parte_1 Controparte_2 Controparte_1 di compravendita Rep. N. 20176 – Racc. N. 11879, ai rogiti del Notaio di Palermo, Persona_1 registrato a Palermo in data 25.06.2019 al N. 928/1T e trascritto a Palermo, in data 25.06.2019 ai NN.
27683/21050).


3. Sulle domande restitutorie avanzate da e da Parte_1 Controparte_1

n. 265/2021 r.g.a.c. Pag. 11 Alla declaratoria di nullità dell'atto di compravendita, consegue, ex art. 2033 cc, l'accoglimento della richiesta di restituzione del prezzo di vendita corrisposto dall'attore ai convenuti dell'ammontare complessivo di € 41.000 (cfr. Cass. 2993/2019).
In merito si evidenzia che risulta in atti copia di un vaglia postale circolare, di € 38.000, emesso su richiesta di in favore di , riportante come causale Parte_1 Controparte_1 quella di “ACQUISTO IMMOBILE”. Nulla è stato in merito contestato da né Controparte_1 sulla riferibilità di tale importo proprio al pagamento del prezzo di acquisto del cespite di cui è causa, né sul fatto che il titolo “de quo” gli sia stato effettivamente consegnato da . Parte_1
Deve, quindi, ritenersi raggiunta la prova dell'effettivo pagamento di tale somma e statuirsi, quindi, ex art. 2033 cc, l'obbligo di restituzione da parte di a Controparte_1 Parte_1 dell'importo di € 38.000.
[...]
Altresì, deve disporsi la condanna di alla restituzione a Controparte_2 Parte_1 dell'importo di € 3.000, sempre versato da quest'ultimo a titolo di pagamento del prezzo di acquisto dell'immobile. A prova dell'avvenuto versamento si osserva che parte attrice ha depositato in atti copia di un vaglia rilasciato da il giorno 01.06.2019 in favore di per CP_4 Controparte_2
l'importo di € 3.000,00, su richiesta proprio di (cfr. documentazione in atti, ivi Parte_1 compreso il documento attestante l'avvenuto incasso del vaglia in data 03.06.2019). Nulla è stato eccepito da (non costituita) sulla imputabilità di tale somma proprio al prezzo di Controparte_2 acquisto del cespite di cui è causa.
Nulla deve, invece, essere statuito a titolo di interessi maturati sulle somme sopra dette, in mancanza di espressa domanda da parte dell'attore. Trattandosi, infatti, di debiti di valuta e non di valore, la debenza degli interessi prevista dall'art. 2033 cc, si ricollega al carattere normalmente fruttifero del denaro, strutturandosi così come una obbligazione, seppur accessoria, comunque, diversa da quella principale di restituzione. Pertanto, in mancanza di espressa domanda, nulla deve statuirsi a riguardo.
Deve poi accogliersi, sempre in conseguenza dell'accertata nullità contrattuale, ai sensi dell'art. 2037 cc., la richiesta di restituzione dell'immobile di cui è causa.
, nei cui confronti alcun trasferimento della proprietà si è mai realizzato, Parte_1 deve così essere condannato al rilascio e alla restituzione del cespite a , Controparte_1 comproprietario dello stesso, che ha avanzato espressa domanda a riguardo.

n. 265/2021 r.g.a.c. Pag. 12 4. Sulla domanda di remissione in pristino dell'immobile avanzata da CP_1
e sulla richiesta di corresponsione di una indennità da occupazione
[...]
Parte convenuta, in via riconvenzionale, oltre alla restituzione dell'immobile, ha anche chiesto la condanna dell'attore alla remissione in pristino del cespite. Nello specifico, è stato chiesto di condannare alla rimozione di ulteriori opere abusive che quest'ultimo avrebbe Parte_1 realizzato sull'immobile, dopo averne conseguito il possesso.
Sul punto, ritiene lo scrivente, che la domanda “de qua” debba essere qualificata come domanda di risarcimento in forma specifica.
Ebbene, si osserva che la richiesta di risarcimento in forma specifica presuppone necessariamente l'esistenza di un danno ingiusto.
Danno ingiusto da individuarsi, nel caso di esecuzione di lavori edilizi abusivi, in un deterioramento del bene, quanto meno sotto il profilo giuridico.
Infatti, in linea di principio, con l'esecuzione di lavori edilizi abusivi, venendo compromessa la regolarità urbanistica del bene, ne consegue, innanzitutto, per il soggetto che si vede restituire l'immobile, una maggiore difficoltà di commercializzazione dello stesso, potendo, giungersi, in ragione dell'abuso, ove questo sia di portata tale da non renderlo più identificabile e ripristinabile, ad una preclusione assoluta di trasferimento per il tramite di negozi “inter vivos” (in base a quanto previsto dall'art. 46 del DPR n. 380/2001, secondo l'interpretazione sopra avanzata).
Inoltre, deve considerarsi che il proprietario che si vede restituito il bene, in ragione del suo diritto di proprietà, diventa egli stesso destinatario diretto di ordini di demolizione e di ripristino da parte della PA, soggiacendo, quindi, quanto meno in via immediata, anche all'onere dei relativi costi di demolizione e rimessione in pristino.
La richiesta di risarcimento in forma specifica, dunque, mira a condannare il danneggiante all'esecuzione di una prestazione finalizzata alla rimozione dell'abuso, e, quindi, all'eliminazione del preteso ingiusto deterioramento della “res” patito.
In tal senso, l'azione “de qua” si distingue dai rimedi di cui all'art. 2037 co. 2 e co. 3 cc., dove il deterioramento preso in considerazione è quello derivante da fatto lecito, e cioè riconnesso all'uso ordinario della “res”, tant'è che è previsto dalla norma, in caso di mala fede dell'“accipiens”, un mero diritto all'indennizzo, e, in caso di buona fede, che l'“accipiens” risponda per il deterioramento solo nei limiti del proprio arricchimento.
Ciò precisato, tuttavia, nel caso di specie, la domanda risarcitoria non merita accoglimento.
n. 265/2021 r.g.a.c. Pag. 13 In particolare, non può ritenersi configurato un deterioramento sotto il profilo giuridico del bene.
Infatti, in sede di memoria primo termine, ha individuato i presunti Controparte_1 lavori realizzati abusivamente da in quelli di sostituzione del tetto e nella Parte_1 realizzazione di una finestra;
nelle circostanze poi capitolate, al fine di deferire interrogatorio formale a controparte, ha poi indicato quali lavori effettuati quelli di: “rifacimento del tetto, realizzazione di una finestra, opere di completamento del balcone, prospetto e divisione interna degli spazi” (cfr. memoria secondo termine).
Ebbene, prescindendo da ogni valutazione riguardo la prova della realizzazione effettiva di tali lavori ad opera di parte attrice, deve, in via dirimente, osservarsi che, quand'anche in via ipotetica effettuati, tali lavori non potrebbero, innanzitutto, comportare un deterioramento del cespite sotto il profilo della sua trasferibilità, risultando “ab origine”, in assenza di ogni licenza edilizia ad esso riferibile, non trasferibile per atto “inter vivos”.
Inoltre, in ragione della natura dei lavori indicati, essi non si profilano come idonei ad incrementare ulteriormente i già dovuti costi per la demolizione integrale del cespite addebitabili a e in ragione del loro diritto di comproprietà. Detto in altri Controparte_1 Controparte_2 termini, i lavori contestati a non risultano lavori tali da determinare un ulteriore Parte_1 incremento della volumetria realizzata, e quindi, potenzialmente in grado di incrementare ulteriormente i costi della demolizione del fabbricato.
Per tutte le ragioni esposte, alcun danno ingiusto appare profilato, e questo, si ribadisce a prescindere dalla prova effettiva della realizzazione dei lavori.
La domanda deve essere, allora, rigettata;
così come, di conseguenza, sempre in mancanza di un ingiusto deterioramento, va rigettata anche la richiesta, avanzata in alternativa, di versare un conguaglio per i costi di demolizione.
Quanto, invece, alla domanda di condannare l'attore a versare una indennità di occupazione si osserva quanto segue.
Innanzitutto, deve osservarsi che tale azione è stata avanzata unitamente all'azione di restituzione dell'immobile.
Pertanto, ritiene lo scrivente che la domanda debba riqualificarsi come richiesta di corresponsione dei frutti non percepiti, ex art. 2033 cc., in ragione del mancato godimento del bene.
In particolare, deve affermarsi che, quando vi è stata una consegna volontaria del cespite (a prescindere dal se un titolo mancasse “ab origine” per nullità, o sia venuto meno successivamente), una volta avanzata una azione di restituzione, non può poi parlarsi di obbligazione risarcitoria per n. 265/2021 r.g.a.c. Pag. 14 mancato godimento del bene (configurabile, invece, nel caso di apprensione unilaterale della “res”), ma deve profilarsi una richiesta di corresponsione dei frutti, ai sensi dell'art. 2033 cc. (cfr. Cass. n.
35280/2022, che richiamando precedenti orientamenti della giurisprudenza di legittimità, in tema di preliminare ad effetti anticipati, afferma che: “il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipata del bene promesso in vendita deve non solo restituirlo al promittente alienante, ma anche corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso (Cass. n. 6575 del 2017; Cass. n. 28381 del 2017) […]”; cfr. anche Cass. n. 16629/2013).
Deve poi precisarsi che non appare ostativo al diritto alla corresponsione dei frutti la circostanza della natura abusiva dell'immobile di cui è causa.
Infatti, come sopra osservato, l'art. 46 del DPR 380/2001 commina la sanzione della nullità di quegli atti “inter vivos” aventi ad oggetto la costituzione, la modificazione o l'estinzione di diritti reali (ad eccezione dei diritti reali di garanzia e di servitù) su immobili privi di ogni licenza edilizia agli stessi riferibile. Restano così estranei all'ambito di applicazione della norma gli acquisti a titolo originario, che non presuppongono del resto un trasferimento;
così come gli atti “mortis causa”.
La giurisprudenza di legittimità ha, inoltre, ritenuto la validità anche del contratto di locazione avente ad oggetto un immobile abusivo (cfr. Cass. n. 9558/2017 che richiamando precedenti orientamenti ha affermato: “Il carattere "abusivo" di una costruzione concretandosi in una illiceità dell'opera, può costituire fonte della responsabilità dell'autore nei confronti dello Stato ma non comporta la invalidità del contratto di locazione della costruzione stipulato tra privati, trattandosi di rapporti distinti e regolati ciascuno da proprie norme, venendo e riverberare la condizioni giuridica predetta sulla qualità del bene immobile, e non anche sulla eseguibilità della prestazione del locatore avente ad oggetto la concessione del pieno e continuato godimento del bene (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 583 del 29/01/1982 che ha esaminato il caso di abuso edilizio consistente nella costruzione fatta dal privato su terreno demaniale. Vedi giurisprudenza sopra richiamata:
Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 583 del 29/01/1982; id. Sez. 3, Sentenza n. 4228 del 28/04/1999; id.
Sez. 3, Sentenza n. 19190 de/ 15/12/2003; id. Sez. 3, Sentenza n. 22312 del 24/10/2007; id. Sez. 3,
Sentenza n. 12983 del 27/05/2010; vedi Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 11964 del 16/05/2013)”; cfr. anche Cass. n. 17557/2022 e Cass. n. 27485/2019).
Ne discende che le limitazioni previste dall'ordinamento in ambito di atti aventi ad oggetto immobili abusivi devono essere analizzate sotto il profilo della causa negoziale. Con l'art. 46 del DPR
380/2001 il legislatore ha, infatti, introdotto una limitazione specifica alla circolazione giuridica del bene, in ragione dell'interesse in concreto perseguito dalle parti, ritendo così illecito l'interesse a costituire, trasferire o estinguere un diritto di proprietà, o altro diritto reale di godimento (diverso da n. 265/2021 r.g.a.c. Pag. 15 quello di servitù) su un immobile abusivo. Non si verte così nell'ambito di una nullità per illiceità dell'oggetto, e cioè con riguardo ad un bene “extra commercium”, perché altrimenti ogni atto avente ad oggetto un immobile abusivo dovrebbe essere illecito.
Ciò chiarito, posta l'ammissibilità della domanda, essa deve comunque, nel merito essere rigettata.
Infatti, come evidenziato dal CTU, l'immobile di cui è causa è un immobile destinato ad uso abitativo e, tuttavia, né al momento della compravendita, né allo stato attuale, ne è risultata ultimata la realizzazione
In particolare, il perito ha affermato: “[…] l'immobile de quo non si trova in stato tale da servire all'uso convenuto, in quanto è privo di impianti, pavimenti e rivestimenti, sanitari, porte, serramenti e tutto quanto serve per considerare l'unità immobiliare fruibile o abitabile, con le
“potenzialità di autonomia funzionale e reddituale”, ai sensi dell'art. 2 comma 1 del D.M. n. 28/1998, proprie di una unità immobiliare.”.
In ragione della circostanza sopra detta, deve escludersi ogni diritto alla percezione di frutti da mancato godimento del cespite, non essendo lo stesso, allo stato, funzionale alla sua destinazione abitativa.
In definitiva, la domanda deve essere rigettata.


5. Sull'ulteriore domanda restitutoria avanzata da e sulla sua richiesta Parte_1 di risarcimento danni
Parte attrice ha anche chiesto di condannare i convenuti alla restituzione della somma di euro
3.900, di cui € 2.000,00 versate in contanti per spese varie ed € 1.900,00 per le spese notarili relative al rogito.
Ebbene, tali domande non devono trovare accoglimento.
Innanzitutto, si osserva che l'azione di restituzione di un intervenuto pagamento presuppone il versamento di quella specifica somma al soggetto nei confronti del quale si chiede poi la restituzione.
Orbene, la somma di € 1.900, sopra indicata, trova causale giustificativa in una spettanza non attribuita ai convenuti, ma al notaio per l'attività professionale resa. Tale pretesa restitutoria, dunque, deve essere rigettata.
n. 265/2021 r.g.a.c. Pag. 16 Quanto poi all'ulteriore richiesta di restituire la somma di € 2.000, oltre a non essere stata fornita prova di tale versamento, la pretesa appare assolutamente generica, non essendo state indicate in maniera precisa le causali giustificative di tale importo.
In definitiva, l'azione avanzata nei confronti di e per Controparte_2 Controparte_1 la restituzione dell'importo complessivo di € 3.900 non può trovare accoglimento.
Non può trovare, altresì, accoglimento l'ulteriore richiesta di condannare i convenuti al risarcimento in via equitativa per l'ammontare di € 7.000.
In merito si evidenzia che: “equità non vuol dire arbitrio, perché quest'ultimo, non scaturendo da un processo logico-deduttivo, non potrebbe mai essere sorretto da adeguata motivazione. Alla nozione di equità è consustanziale l'idea di adeguatezza e di proporzione. Ma anche di parità di trattamento” (Cass. n. 12408/2011).
Inoltre, come evidenziato dalla giurisprudenza maggioritaria, “l'esercizio del potere discrezionale di liquidare il danno in via equitativa, conferito al giudice dagli artt. 1226 e 2056 c.c., non esime la parte interessata dall'onere di dimostrare non solo l'"an debeatur" del diritto al risarcimento, ove sia stato contestato o non debba ritenersi "in re ipsa", ma anche ogni elemento di fatto utile alla quantificazione del danno e di cui, nonostante la riconosciuta difficoltà, possa ragionevolmente disporre” (Cass. n. 31251/2021; cfr. anche Cass. Sez. 3, 17/10/2016, n. 20889).
Ebbene, nel caso in esame, dovendo escludersi necessariamente la configurabilità di un danno
“in re ipsa”, deve osservarsi che già in termini di “an debeatur”, e cioè in termini di conseguenze pregiudizievoli patite per i fatti di cui è causa, nulla è stato dedotto, né provato, da parte attrice, risultando la richiesta avanzata assolutamente generica.
La domanda deve essere, allora, rigettata e, di conseguenza, deve dichiararsi assorbita la domanda avanzata, in via subordinata, da di ritenere corresponsabile, per Controparte_1 eventuali pretese risarcitorie da lui dovute, anche . Controparte_3



6. Sulle domande di restituzione del compenso e di risarcimento danni avanzate da
nei confronti di Controparte_1 Controparte_3

Quanto alla richiesta avanzata da di condannare Controparte_1 Controparte_3 alla restituzione dell'importo di € 9.800, che quest'ultimo avrebbe percepito per l'opera professionale resa, essa deve essere rigettata per difetto di titolarità attiva del convenuto ad avanzate la pretesa “de qua”.
n. 265/2021 r.g.a.c. Pag. 17 Infatti, al di là di ogni considerazione sul merito della richiesta, deve osservarsi che CP_3
oltre a contestare l'ammontare indicato a titolo di compensi da controparte, ha anche
[...] espressamente contestato di aver ricevuto pagamenti da , rappresentando di Controparte_1 aver ricevuto ogni compenso per l'opera professionale resa, ricollegabile all'immobile di cui è causa, esclusivamente da Controparte_2
Ebbene, innanzi a tale contestazione, nulla ha provato sul sé sia stato Controparte_1 effettivamente lui ad effettuare i pagamenti per l'opera professionale resa o, invece, CP_2
.
[...]
Pertanto, in difetto di prova, deve dichiararsi, in via dirimente, il suo difetto di titolarità attiva a pretendere la restituzione dell'importo di € 9.800.
Deve poi essere rigettata anche la richiesta di di condannare Controparte_1 CP_3 al risarcimento del danno patrimoniale subito in ragione dell'intervenuto annullamento in
[...] autotutela, da parte del con nota del 02.11.2020 n.52588, della concessione in Controparte_5 sanatoria per cui è causa.
Infatti, in via dirimente, si osserva che nulla è stato né dedotto, né provato, da CP_1
in merito all'asserito danno patito in conseguenza dell'evento di cui sopra.
[...]
In ogni caso, si rileva che l'accoglimento della pretesa risarcitoria, così per come avanzata, postula, necessariamente, una responsabilità esclusiva di nella determinazione Controparte_3 dell'annullamento della concessione edilizia, con esclusione di ogni profilo di colpa in capo ai proprietari del fabbricato.
In merito, dall'analisi dei motivi che hanno condotto all'atto di annullamento in autotutela della concessione, è possibile asserire che le condotte tenute da non si siano poste Controparte_3 come cause esclusive del provvedimento di autotutela, ma al più come meramente concorrenziali ai fini della determinazione dell'evento lamentato.
Nello specifico, si rileva che nel documento in parola è dato leggere l'assunto dell'ente comunale secondo cui: “[…] risulta palese che la realizzazione del piano secondo sia avvenuta in epoca successiva alla presentazione dell'istanza di condono edilizio ed anche al rilascio della concessione edilizia in sanatoria, modificando di fatto la staticità dell'edificio (così come indicato nel certificato di idoneità sismica, depositato, presso l'Ufficio del Genio Civile di Palermo in data
11.01.1995 al n. 775 ed allegato alla concessione edilizia in sanatoria e creando superfici utili e volumi non contemplati né sulla richiesta di condono edilizio, né tantomeno nella concessione edilizia in sanatoria né nell'autorizzazione di abitabilità/agibilità”.
n. 265/2021 r.g.a.c. Pag. 18 Dunque, risultando quella di cui sopra la causa esclusiva del provvedimento di annullamento, deve poi evidenziarsi che è emerso, dagli accertamenti effettuati, che l'attività di sopraelevazione era iniziata già a far data dall'anno 2012 e che, come evidenziato dal CTU, “Da una […] immagine satellitare del giorno 18.06.2016, […] si rileva un incremento delle opere edili con un aumento considerevole della superficie di copertura, ulteriormente poi ampliata negli anni successivi”.
Quanto, invece, all'attività di , in qualità di tecnico incaricato da Controparte_3 CP_2
(proprietaria), sempre come evidenziato dal perito, egli in data 05.06.2019, depositava “[…]
[...] al SUAP del Comune di Bagheria, Prot. N. 38388, una SCIA per lavori di completamento, relativi all'immobile ubicato in Bagheria alla Via A. Einstein n. 24, piano secondo, censito al catasto dei fabbricati al Fg. 15, P.lla 1863, sub 8, oggi oggetto di contenzioso”.
Deve, allora, desumersi che nell'anno 2019, quando iniziò l'attività professionale del tecnico, la struttura portante del nuovo immobile, mai oggetto di alcun permesso di realizzazione, fosse già stata di fatto in gran parte ultimata, innestandosi l'attività di (a partire dall'anno Controparte_3
2019) come concausa sopravvenuta, funzionale a consentire la realizzazione di ulteriori lavori su un'opera “ab origine” illecita e già delineatasi nei suoi tratti essenziali.
Detto in altri termini, deve affermarsi che al momento dell'intervento di , Controparte_3 già fossero venuti meno i presupposti, ritenuti indispensabili dall'ente comunale, per la conservazione del provvedimento di concessione edilizia in sanatoria (relativo agli altri due piani del fabbricato), risultando, così, l'attività del tecnico come meramente concorrenziale ai fini dell'evento lamentato.
La domanda, in definitiva, deve essere rigettata.



7. Sulle spese di lite e di CTU
Per quanto concerne le spese di lite tra nei confronti di Parte_1 CP_1
e considerato l'accoglimento solo parziale delle richieste avanzate da
[...] Controparte_2 parte attrice, si ritiene che esse debbano essere compensate nella misura del 30%, mentre il residuo segue la soccombenza. Spese liquidate ai valori medi (indeterminabile complessità bassa).
Quanto, invece, alle spese di lite tra e esse Controparte_1 Controparte_3 seguono la soccombenza, dovendo il convenuto essere condannato al pagamento delle stesse nei confronti del terzo chiamato. Spese che vengono liquidate, tenuto conto dell'attività difensiva svolta,
n. 265/2021 r.g.a.c. Pag. 19 ai valori medi per la fase di studio ed introduttiva, ed ai minimi per la fase istruttoria e decisionale
(indeterminabile complessità bassa).
Quanto alle spese di CTU, liquidate come da separato decreto, ferma la solidarietà di tutte le parti nei rapporti esterni con il consulente, nei rapporti interni si pongono interamente a carico di e Controparte_1 Controparte_2


P. Q. M.


Il Tribunale di Termini Imerese, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
a) dichiara la nullità dell'atto di compravendita, del giorno 11.06.2019, stipulato da Parte_1 con e (atto di compravendita Rep. N.
[...] Controparte_2 Controparte_1
20176 – Racc. N. 11879, ai rogiti del Notaio di Palermo, registrato a Persona_1
Palermo in data 25.06.2019 al N. 928/1T e trascritto in Palermo, in data 25.06.2019, ai
NN. 27683/21050);
b) per l'effetto di cui al punto a), condanna alla restituzione, in favore Controparte_1 di , della somma di € 38.000; Parte_1
c) per l'effetto di cui al punto a), condanna alla restituzione, in favore di Controparte_2
, della somma di € 3.000; Parte_1
d) per l'effetto di cui al punto a), condanna alla restituzione a Parte_1 CP_1
dell'unità immobiliare sita nel Comune di Bagheria (PA), in via Albert
[...]
Einstein n. 24, ubicata al piano secondo, ed identificata al catasto fabbricati del medesimo
Comune al Fg. 15, P.lla 1863, Sub 8;
e) rigetta l'ulteriore richiesta restitutoria di e la domanda risarcitoria da Parte_1 egli avanzata;

f) rigetta la domanda di remissione in pristino dell'immobile e di corresponsione dei frutti avanzate da nei confronti di;
Controparte_1 Parte_1
g) rigetta la domanda di restituzione del compenso e di risarcimento del danno avanzate da nei confronti di;
Controparte_1 Controparte_3
h) condanna e in solido tra loro, al pagamento Controparte_1 Controparte_2 delle spese di lite di che, già compensate per il 30%, vengono Parte_1
n. 265/2021 r.g.a.c. Pag. 20 liquidate per il residuo nell'importo di € 377,51 per esborsi ed € 5.331,20 per compensi, oltre IVA (se dovuta), CPA e spese generali come per legge;

i) condanna al pagamento delle spese di lite di Controparte_1 Controparte_3 che vengono liquidate nell'importo di € 5.261 per compensi, oltre IVA (se dovuta), CPA e spese generali come per legge;

j) pone le spese di c.t.u., liquidate come da separato decreto, ferma restando la solidarietà passiva di tutte le parti nei confronti del consulente, nei rapporti interni tra le parti a carico di e , in misura eguale tra loro;
Controparte_1 Controparte_2
k) ordina alla competente Agenzia del Territorio-Servizi di pubblicità immobiliare (ex
Conservatoria dei registri immobiliari) di Palermo di annotare la presente sentenza ai sensi dell'art. 2655 c.c..
09.12.2025
Il Giudice dott. Andrea Quintavalle

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