REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE SESTA CIVILE
in persona del dott. Sergio Salvatore Manca, giudice onorario in funzione di giudice unico, ha pronunciato, all'esito della camera di consiglio assunta all'udienza del 26 settembre 2025, la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al numero 48203 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
, Sezione Parte_1 Controparte_1
anche detta II Sezione, già
[...] [...]
e meglio nota come in persona del Controparte_2 Controparte_3
legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Gianmichele
Fadda ed elettivamente domiciliata presso il di lui studio, sito in Roma, viale Parioli,
180
PARTE RICORRENTE
E in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_4
rappresentata e difesa dall'avvocato Loredana Caruso ed elettivamente domiciliata presso il di lei studio, sito in San Cesareo (RM), via Filippo Corridoni, 160
PARTE RESISTENTE

1 OGGETTO : risoluzione per inadempimento.
FATTO E DIRITTO

1. Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida il
[...]
Controparte_5
anche detta II Sezione, già
[...] Controparte_2
e meglio nota come conveniva in giudizio
[...] Controparte_3 Controparte_4
affinché venisse convalidato lo sfratto per morosità nel pagamento dei canoni inerenti il rapporto locatizio ad uso commerciale (affittacamere e/o casa vacanze) avente ad oggetto il compendio immobiliare sito in “Roma, Viale Tito Livio 28 piani T-
1- 2-3, in Catasto identificati al foglio 368, particella numeratore 329, subalterno 502, categoria
A/7, rendita catastale 5.992,19 euro, oltre al locale box in Catasto al foglio 368, particella numeratore 328, categoria C/6, rendita catastale 168,57”.
Nell'atto di intimazione introduttivo del giudizio e segnatamente nell'allegato estratto conto cui rinviava i canoni di locazione oggetto della morosità posta a fondamento dello stesso venivano ad essere indicati in quelli decorrenti dal mese di giugno 2024 (corrisposto solo parzialmente) a ottobre della stessa annualità per un complessivo importo di € 32.237,78, posto che l'ammontare di ciascuno di essi è stato precisato essere quello di € 7.000,00 oltre aggiornamenti ISTAT previsto nel contratto di locazione stipulato con decorrenza 1 febbraio 2020, versato in atti e debitamente registrato.

2. Si è costituita con apposita comparsa di costituzione e Controparte_4
risposta in cui si è opposta alla convalida dell'intimato sfratto, attesa l'insussistenza alla data dell'udienza fissata per la definizione della fase sommaria, della morosità dedotta nell'atto di intimazione perché successivamente alla notifica di questo sanata.

3. All'udienza fissata per la definizione della fase sommaria questa è stata
2 definita senza la concessione dell'invocata ordinanza di rilascio, alla luce del venir meno a tale data della morosità dedotta con l'atto introduttivo del giudizio e stante comunque l'interesse dell'intimante alla risoluzione del contratto manifestato in quella sede e motivato alla luce della ritenuta gravità dell'inadempimento, atteso il ritardo nel pagamento e la mancata corresponsione delle spese legali e degli interessi.

4. E' stato, pertanto, disposto il mutamento del rito per la prosecuzione del giudizio nelle forme del processo – ordinario – locatizio, assegnando al riguardo alle parti termini ai sensi dell'art. 426 c.p.c. per il deposito di eventuali memorie e documenti integrativi.

5. Entrambe le parti hanno depositato tali memorie ove hanno insistito, ciascuna, nelle proprie richieste.
Ciò la parte divenuta, a seguito del mutamento del rito, ricorrente effettuava, sostenendo in particolare, la operatività di una “condizione risolutiva espressa ex art. 1453
c.c.” (n.d.r.: rectius, deve intendersi, anche alla luce della giurisprudenza di questa
Tribunale in tale memoria richiamata, clausola risolutiva espressa ai sensi dell'art. 1456 c.c.) mai, sebbene anche nell'atto di intimazione del giudizio genericamente affermata, precisata nei suoi termini e nei suoi eventuali riferimenti e fondamenti nel testo contrattuale per cui è causa (se non con l'argomentazione, della stessa parte ricorrente, che “in merito alla gravità dell'inadempimento, le parti hanno contrattualmente stabilito che in caso di mancato pagamento del canone la parte locatrice potrà valersi del disposto dell'art. 1453 c.c. senza bisogno di diffida o di messa in mora” con un disposto che, tuttavia, alcuna condizione – rectius: clausola – risolutiva espressa prevede, né contempla, né richiama).
Inoltre, il Dicastero ricorrente documentava il ritardo (“il 17/10/2024 per luglio;
30/10/24 per agosto;
5/11/24 per settembre ed ottobre;
14/11/24 per novembre” dello stesso anno) in cui era incorsa la conduttrice intimata nel pagamento dei canoni.
Infine, l'ente ricorrente deduceva, per valutare la gravità dell'inadempimento, tre precedenti significative morosità manifestatesi nei precedenti anni 2021, 2022 e
2023 e tuttavia sanate prima di alcuna definizione con provvedimenti giudiziali.
3 La società per parte sua, nelle sue memorie integrative Controparte_4
ha insistito per il rigetto della domanda di risoluzione contrattuale.
Questo la conduttrice resistente effettuava:
− evidenziando e documentando l'assenza di alcuna ulteriore morosità successivamente all'intervenuta, sebbene successivamente alla notifica dell'atto di intimazione introduttivo del giudizio, sanatoria di quella dedotta nel presente procedimento;

− sostenendo, con riferimento al presente procedimento, l'assenza di gravità nel relativo adempimento tardivo, posto che “soltanto per le mensilità di luglio ed agosto 2024 il ritardo sia stato di poco superiore ai 60 giorni”, a differenza dei “canoni di settembre ed ottobre 2024”;
− quanto alle morosità, richiamate da parte ricorrente, per dedurre la gravità dell'inadempimento dell'obbligazione relativa al pagamento del canone sotto il profilo temporale, con riguardo alle annualità precedenti come solo per l'anno 2021 la stessa diede luogo alla – peraltro, solo - iscrizione a ruolo degli atti di intimazione allegati dalla parte ricorrente alle sue memorie integrative;

− la riduzione delle prenotazioni che avrebbe determinato o, comunque, concorso a determinare difficoltà economiche che si sarebbero riflesse sulla tempestività nel pagamento del canone, comunque, sempre avvenuto;

− il superamento delle stesse “a partire dal mese di ottobre 2024” con il conseguente da allora tempestivo pagamento del canone di locazione.

6. Esperito con esito negativo il procedimento di mediazione obbligatoria, la causa, ritenuta matura per la decisione è stata al riguardo rinviata per decisione all'odierna udienza in cui viene decisa alla luce della seguente motivazione.

7. La domanda di parte ricorrente di risoluzione contrattuale di parte ricorrente non si ritiene debba trovare accoglimento.
4 Le ragioni della decisione sono le seguenti in assenza, per quanto espresso in premessa e alla luce della lettura della pattuizione contrattuale sottoscritta dalle parti, di alcuna clausola risolutiva espressa che, con la sua espressa sottoscrizione, possa esonera questo Tribunale da una valutazione della gravità dell'inadempimento
(appunto, perché in tal caso sarebbe stata già effettuata con la sottoscrizione – qualora fosse avvenuta – di tale clausola), salvo che, per quanto concerne l'imputabilità soggettiva alla parte che l'ha sottoscritta, dei fatti posti a base della – operatività – della clausola risolutiva espressa stessa (cfr. Cassazione Civile, Sezione
Terza, 06 febbraio 2007 n. 2553, e, più di recente, Cassazione Civile, Sezione Prima,
15 ottobre 2014, n. 21836).
Pertanto, si osserva quanto segue.
Questo giudicante richiama in proposito, innanzitutto, l'orientamento – che condivide – della giurisprudenza di legittimità per cui “in tema di risoluzione del contratto per inadempimento nel pagamento dei canoni, per aversi grave inadempimento tale da legittimare la risoluzione del contratto la valutazione non può essere settoriale e fatta per compartimenti stagni, ma va attuata avendo presente non solo la scadenza dei canoni, non solo il loro importo, ma anche il comportamento della parte inadempiente, operandosi un equilibrato bilanciamento tra il legittimo diritto del locatore alla puntuale prestazione del conduttore e il legittimo diritto del conduttore a non vedersi risolto il contratto, in mancanza di una sua colpa generatrice di grave inadempimento”
(così Cassazione Civile, 13 dicembre 2011, n. 26709).
Inoltre, si evidenzia, altresì come questo ufficio sia ben conscio che l'adempimento delle obbligazioni deve essere esatto sotto ogni aspetto, ivi compreso quello temporale.
Il ritardo nel pagamento dei canoni di locazione oggettivamente verificatosi, proprio in considerazione dell'esattezza che deve caratterizzare l'adempimento di ogni obbligazione, dunque, sicuramente in linea astratta può assumere rilevanza per valutare la gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c. e ss, venendo in rilievo una locazione ad uso diverso da quello abitativo.
5 Di esso, dunque, si deve tenere conto.
Sennonché,
- l'intervenuta sanatoria della morosità dedotta con riferimento, per intero, a quattro mensilità (luglio, agosto, settembre e ottobre 2024) e parzialmente (per € 933,50 rispetto all'importo di € 7.826,00 dovuto per il canone aggiornato agli indici ISTAT riguardo alla mensilità di giugno 2024) per una di esse con un ritardo oggettivamente apprezzabile per solo due di queste;

- la non reiterazione da allora di alcun ritardo nel pagamento dei canoni di locazione;

- la circostanza che questi sono stati, comunque, nel corso del rapporto contrattuale sempre stati corrisposti;

- l'irrilevanza in questa sede, per valutare la gravità, di cui trattasi delle morosità relative ad annualità precedenti richiamate da parte ricorrente non solo perché estranee alla morosità posta a fondamento e dedotta con l'atto di intimazione introduttivo del presente giudizio ma altresì per l'acquiescenza e tolleranza all'allora ritardo – trattandosi di morosità anch'esse sanate – che il Dicastero ha manifestato non proseguendo, a suo tempo, con riferimento ad esse l'azione giudiziale (neanche per far accertare tale ritardo, se effettivamente esistente) inducono a ritenere l'inesattezza temporale nell'adempimento dell'obbligazione avente ad oggetto il pagamento dei canoni di cui all'atto introduttivo del presente giudizio non tale da poter implicare una valutazione dell'inadempimento in cui la resistente è incorsa in termini di gravità tali da determinare, ex art. 1453 c.c. e ss., lo scioglimento del vincolo contrattuale.
Sono, dunque, queste le ragioni della decisione.

8. L'oggettiva originaria morosità dedotta con l'atto introduttivo del giudizio e sanata solo dopo la notificazione di questo e, quindi, (con ritardo e la) virtuale
6 soccombenza della conduttrice nella fase sommaria che, pur in assenza di un provvedimento di convalida (incompatibile con la suddetta intervenuta sanatoria), ne
è conseguita e la successiva soccombenza, nella fase di merito, dell'ente ricorrente integrano la fattispecie della reciproca soccombenza che, ex art. 92 c.p.c., giustifica la compensazione delle spese di lite.


PER QUESTI MOTIVI


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, per le ragioni di cui in motivazione, ogni altra eccezione ed azione respinta:
▪ rigetta la domanda di risoluzione del contratto proposta da parte ricorrente;

▪ compensa le spese di lite;

Così deciso in Roma il giorno 26 settembre 2025. IL GIUDICE
dott. Sergio Salvatore Manca

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