REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PESCARA
in persona del giudice unico dott. Stefania Ursoleo ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2839/2024 R.A.C.C.
TRA
(cf ), rappresentato e difeso dall'Avv. Osvaldo Parte_1 C.F._1
Bellocchio giusta procura in atti;

-ATTORE-
E

(cf ) e (cf Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
, rappresentati e difesi dall'Avv. Maurizio Mililli, giusta procura in C.F._3 atti;

-CONVENUTI-

Oggetto: vendita di cose immobili
Rimessione della causa in decisione: all'udienza del 10.6.2025, le parti hanno precisato le conclusioni come in atti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato ha evocato in giudizio Parte_1
e al fine di ottenere la risoluzione del contratto di Controparte_1 Controparte_2 compravendita stipulato con questi ultimi in data 24.4.2015 (atto di cui al rogito del Notaio
, rep. 2135, racc. n. 1944) e la condanna degli stessi alla restituzione del Persona_1
pagina 1 di 9 prezzo versato (per € 100.000,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria) e al risarcimento del danno (pari al rimborso delle spese notarili per € 6.100,00 e di mediazione immobiliare per € 2.000,00, oltre interessi e rivalutazione); in subordine ha chiesto la dichiarazione di nullità del contratto in questione ex art. 40 l.47/85, con ordine alle parti di restituzione di quanto reciprocamente ricevuto per effetto del contratto stesso.
A fondamento della domanda proposta ha dedotto:
- di aver acquistato dai convenuti, in virtù del contratto cennato, la piena ed esclusiva proprietà di un appartamento sito in Pescara, in via dei Peligni n. 99 (riportato nel catasto fabbricati del Comune di Pescara al foglio 26, particella 147, sub. 24), al prezzo complessivo di € 100.000,00 interamente versato;

- che nel contratto era stato specificato che “la costruzione di quanto venduto è iniziata in data anteriore al 1.9.1967” e, quanto al certificato di agibilità, che: “non è stato possibile reperire il certificato di agibilità, ma che purtuttavia si procede alla stipula della presente vendita essendosi tenuto conto di ciò nella definizione del prezzo”;
- che avendo intenzione di eseguire, all'interno dell'appartamento, lavori di manutenzione straordinaria con opere interne, l'attore aveva presentato al Comune una C.I.A.E.L. (prot. n. 106493 del 26.8.2015);
- che, tuttavia, con determina 9.2.2016 (prot. 17509) l'Ufficio tecnico comunale ne aveva disposto la non assentibilità, avendo accertato che “lo stato di fatto riportato negli elaborati progettuali di cui alla C.I.A.E.L. in oggetto, risulta difforme alla sopracitata L.E. approvata dalla Commissione Edilizia il 20.04.1963, per variazioni prospettiche”;
- che, a seguito di ricerche ed approfondimenti, era emerso che il costruttore, nell'erigere il fabbricato aveva realizzato due piani in più (il quarto ed il quinto) rispetto a quanto assentito nella licenza edilizia e che l'immobile, che aveva acquistato era ubicato in uno dei due piani (il quarto) completamente abusivo;

- che, conseguentemente, trovava applicazione, nella specie, il disposto di cui all'art. 1489 (cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi) c.c. o, in subordine, dell'art. 40 l. 47/85 per assoluta mancanza del titolo abilitativo della costruzione. pagina 2 di 9 Si sono costituiti i convenuti, i quali hanno chiesto la dichiarazione di inammissibilità ovvero il rigetto della domanda proposta;
in subordine, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda di risoluzione ovvero di accertamento della nullità, hanno chiesto di accertare e dichiarare che il ha occupato sine titulo Pt_1
l'immobile oggetto di compravendita e, per l'effetto, di condannarlo alla relativa restituzione (con conseguente statuizione in ordine ai necessari adempimenti presso la
Conservatoria Immobiliare a carico del Conservatore) nonché al pagamento di un'indennità mensile nella misura di € 500,00 (o di altra misura, maggiore o minore ritenuta di giustizia) per l'intero periodo di occupazione, vale a dire dal 24.4.2015 sino all'effettiva riconsegna, con richiesta, per l'effetto, di compensare tale importo con l'eventuale ragione di credito derivante dall'accoglimento, anche parziale, delle domande attoree.
All'esito delle verifiche preliminari ex art. 171 bis c.p.c., le parti hanno depositato le memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c.
La causa è stata, quindi, istruita documentalmente ed è stata rinviata per la rimessione in decisione al 10.6.2025, con assegnazione dei termini di cui all'art. 189
c.p.c.
Qui, all'esito della precisazione delle conclusioni delle parti, è stata riservata in decisione.
Sulla domanda di risoluzione del contratto ex art. 1489 c.c.
La domanda è rimasta sfornita di prova e, conseguentemente, va rigettata.
Va premesso che appare pertinente, nella specie, il richiamo al disposto dell'art. 1489
c.c. che, come noto, prevede che: “se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'art.
1480”.
Ed invero, secondo la Suprema Corte, per il caso (quale quello che l'attore deduce venire qui in rilievo) di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, “non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma pagina 3 di 9 trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile” (Cass.
28.2.2007 n. 4786 e Cass. 23.10.1991 n. 11218).
Ora, con riferimento alla vicenda in esame, v'è da dire che parte attrice, al di là dell'allegazione della licenza edilizia del 20.4.1963 con i relativi elaborati progettuali (dai quali si evince che il fabbricato acquistato era stato originariamente concepito come un fabbricato di tre piani, oltre al piano terra) e delle foto, ad oggi, del fabbricato per cui è causa (dalle quali risulta che vi sono due piani in più), non ha fornito, in concreto, la prova della sussistenza dell'illecito e della persistenza sul punto del potere repressivo della p.a., così come richiesto dalla fattispecie normativa invocata.
Come chiarito, difatti, dalla giurisprudenza al riguardo, perché il compratore possa invocare la garanzia di cui all'art. 1489 c.c., occorre la dimostrazione che il bene compravenduto sia effettivamente gravato da un diritto a favore di un terzo – irregolarità edilizia in questo caso- senza che sia sufficiente una mera situazione di fatto in astratto corrispondente ad un diritto altrui (cfr. Cass. 28.12.2011 n. 29367 e Trib. Grosseto 3.1.2018
n. 1 cit.).
Ciò posto, premesso che non è in contestazione tra le parti il fatto che il fabbricato, di cui fa parte l'appartamento compravenduto, sia stato costruito prima del 1.9.1967 (vale a dire prima dell'entrata in vigore della legge 1967/765, c.d. Legge Ponte che, come noto, ha esteso l'obbligo di licenza edilizia a tutto il territorio nazionale), sicché la fattispecie al vaglio deve essere sussunta nell'ambito di applicazione della legge urbanistica 1150/1942, che prevedeva soluzioni differenziate al livello locale, v'è da dire, tuttavia, che non può considerarsi esaustivo, ai fini che qui interessano, il solo richiamo alla normativa in questione.
Come noto, l'art. 31 della legge cennata ha previsto che “chiunque intenda eseguire nuove costruzioni edilizie ovvero ampliare quelle esistenti o modificare la struttura o l'aspetto nei centri abitati ed ove esista il piano regolatore comunale, anche dentro le zone pagina 4 di 9 di espansione di cui al n. 2 dell'art. 7, deve chiedere apposita licenza al podestà del
Comune”
Ebbene, nella specie, è emerso che il fosse dotato all'epoca di Piano Parte_2
Regolatore Generale 1957/59 (all. memoria n. 3 ex art. 171 ter parte attrice) e che vi fosse per il privato l'obbligo di munirsi di preventivo titolo edilizio (all. 5 memoria n. 2 ex art. 171 ter attore).
Senonché, le risultanze in questione non possono ritenersi, di per sé, bastevoli ai fini della valutazione della regolarità urbanistica dell'immobile, oltre che della persistenza del potere repressivo della P.A.
Ed invero, quanto alla regolarità dell'immobile, si osserva che parte attrice non ha dedotto alcunché in merito alla disciplina urbanistica sopravvenuta al livello comunale.
Sia sufficiente limitarsi a rilevare, al riguardo, che il P.R.G. 1957/59 è stato successivamente dichiarato inefficace, non essendosi concluso l'iter procedimentale di approvazione dello strumento urbanistico generale (Cons. Stato, sez. V, 30.5.1979 n. 168 e
29.11.1985 n. 430; Cass. 25.11.1978 n. 5550, SS.UU. 10.11.1976 n. 4113 e 21.5.1973 n.
1461).
Ad ogni buon conto ed anche a prescindere dal rilievo che precede, v'è poi da dire che l'attore non ha provato che la sopraelevazione di cui si discute possa, ad oggi, essere oggetto di un ordine di demolizione o dell'irrogazione di una sanzione da parte del non avendo allegato alcunché in merito alla sanabilità o meno della difformità Pt_2 rilevata.
Né, d'altro canto, appaiono sufficienti le deduzioni svolte, del tutto genericamente, dal circa l'imprescrittibilità dell'abuso edilizio. Pt_1
Appare evidente, al contrario, che, proprio alla luce della circostanza che, all'epoca dei fatti, non vigesse un obbligo generalizzato di munirsi di licenza edilizia, l'attore avrebbe dovuto prestare particolare attenzione alla regolamentazione, anche sopravvenuta, del territorio, avendo riguardo, altresì, anche all'esistenza di eventuali iniziative di regolarizzazione della difformità, che qui viene in rilievo.
pagina 5 di 9 Del tutto coerentemente, dunque, lo stesso dopo aver dato atto della Parte_2 vigenza, all'epoca dei fatti, del “preventivo titolo edilizio”, invitava la parte a munirsi di un tecnico di fiducia al fine di riscontrare la legittimità o meno dell'immobile in questione.
Dunque, deve ritenersi che, nel caso, l'attore non abbia assolto all'onere probatorio incombente sullo stesso.
Si rammenta, infatti, al riguardo, che, come chiarito dalla Suprema Corte, la disciplina del riparto dell'onere probatorio tra compratore e venditore, in materia di azioni edilizie, non può ritenersi ricompresa nell'ambito applicativo dei principi fissati nella pronuncia della Cassazione n. 13533/2001 (per cui, com'è noto, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento o l'inesatto adempimento deve soltanto provare la fonte, negoziale o legale, del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento o dell'inesatto adempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento), trovando, invece, applicazione il principio generale di cui all'art. 2967 c.c. (secondo cui chi vuoi far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento).
In altre parole, poiché il diritto alla risoluzione o alla modificazione (quanto al prezzo) del contratto di compravendita, che vuol far valere il compratore per essere garantito dal venditore, si fonda sul fatto della esistenza dei vizi/oneri/diritti altrui di godimento, la relativa prova non può che gravare sul compratore stesso (Cass. 28.3.2022 n.
9960) e ciò anche in ossequio al principio di vicinanza della prova (cfr Trib. Torino
28.3.2023 n. 1312).
Infine, ad abundantiam, è appena il caso di rilevare che, essendo stato dichiarato in contratto che “non è stato possibile reperire il certificato di agibilità, ma che purtuttavia si procede alla stipula della presente vendita, essendosi tenuto conto di ciò nella definizione del prezzo”, appare evidente che il compratore si fosse determinato a procedere ugualmente alla stipula della vendita, senza svolgere le opportune indagini finalizzate alla verifica della legittimità dell'immobile e, dunque, accettando il rischio che l'immobile stesso potesse non pagina 6 di 9 essere “in regola”, di talché l'illegittimità ora denunziata avrebbe dovuto essere oggetto di una prova ancora più stringente.
In conclusione, la domanda in questione risulta non provata e, conseguentemente, va rigettata.
Sulla domanda di nullità
Anche la domanda, proposta in via subordinata dall'attore, di dichiarazione di nullità del contratto di compravendita, ai sensi dell'art. 40 l. 47/85, per avere ad oggetto un immobile edificato in totale assenza di licenza edilizia, va rigettata.
Come noto, per gli edifici, o loro parti, la cui costruzione sia iniziata prima dell'entrata in vigore della legge 47/85, la norma di riferimento è l'art. 40, comma 2, secondo cui: “gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'art. 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'art. 35. Per le opere iniziate anteriormente al 10 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'art. 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al
1° settembre 1967”.
In poche parole, la norma cennata consente di stipulare validamente a condizione che nell'atto 1) siano indicati gli estremi della licenza o della concessione in sanatoria, anche con l'allegazione della relativa domanda e versamento delle prime rate di oblazione
2) sia contenuta la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante l'inizio della costruzione in epoca anteriore al 2 settembre 1967.
pagina 7 di 9 Secondo la giurisprudenza consolidata, la nullità in questione va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione e deve qualificarsi come "testuale", con tale espressione intendendosi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità, che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle disposizioni che la prevedono ed è volta a sanzionare la mancata inclusione negli atti de quibus degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile che, tuttavia, deve essere realmente esistente e riferibile proprio a quell'immobile; pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (ex multis Cass. 19.4.2025 n.
10360 e Cass. 16.5.2022 n. 15587).
Quanto all'ipotesi, quale quella che qui viene in rilievo, di costruzione iniziata anteriormente al 1.9.1967, la giurisprudenza ha chiarito che, ai fini della validità del negozio traslativo, è richiesto soltanto che l'alienante dichiari che la costruzione dell'immobile sia anteriore alla data in questione, essendo irrilevante, ai fini della validità dell'atto, sia la presenza di modifiche edilizie realizzate successivamente e non autorizzate, sia la falsità della dichiarazione del venditore circa l'assenza di interventi richiedenti titolo abilitativo (cfr. Cassazione civile sez. II n.23394/2023).
In questo caso, infatti, la nullità comminata dalla legge può dirsi esistente soltanto se la dichiarazione non risulti riferibile all'immobile oggetto dell'atto traslativo ovvero se quanto dichiarato nell'atto (e cioè che l'opera è "iniziata" in data anteriore al 1.9.1967) non corrisponda alla realtà (cfr. Cass. n. 30425/2022).
Ciò posto, con riferimento al caso di specie, si osserva che nel contratto per cui è causa, parte venditrice ha dichiarato testualmente che: “a norma di quanto prescritto dall'art. 40, comma 2, della Legge 28 febbraio 1985 n. 47 del D.P.R., la parte venditrice dichiara, ai sensi dell'art. 47 del D.P.R. n. 445 del 28 dicembre 2000, previo richiamo alle sanzioni penali previste dall'art. 76 del citato D.P.R. nel caso di dichiarazioni mendaci, che la costruzione di quanto venduto è iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967…”
A ciò si aggiunga che non risulta che le parti in causa abbiano mai eccepito che la dichiarazione si riferisca ad altro immobile o abbiano mai contestato il fatto storico pagina 8 di 9 dell'avvenuta costruzione del manufatto anteriormente al 1.9.1967, che quindi deve ritenersi provata ex art. 115 c.p.c.
Conseguentemente, eventuali difformità rispetto allo stato di fatto originario, quand'anche provate, non incidendo sulla riferibilità al bene della dichiarazione sostitutiva resa dai venditori, non rilevano ai fini della nullità dell'atto.
Dal che il rigetto anche della domanda in questione.
Spese di lite
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da d.m.
147/2022 (scaglione da 52.001 a 260.000 euro, fasi di studio, introduttiva, e decisionale secondo i parametri, fase istruttoria secondo i minimi), in € 11.268,00 per compensi, oltre
15% per rimborso forfettario, iva e cap.


P.Q.M.


Il Tribunale di Pescara, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
• rigetta le domande proposte;

• condanna alla refusione delle spese di lite in favore di Parte_1
e , liquidate in € 14.103,00, oltre, oltre 15% per Controparte_1 Controparte_2 rimborso forfettario, iva e cap.
Pescara, 29.7.2025
Il giudice
-dott. Stefania Ursoleo-
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