N. R.G. 8335/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
Sezione V CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Alessia Busato ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 8335/2022 promossa da:
Parte_1
(C.F. ), (C.F. , e P.IVA_1 Parte_1 C.F._1 Pt_2
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CITRON LORENZO MARIO,
[...] C.F._2
elettivamente domiciliati presso il difensore
ATTORI contro
(C.F. ) quale mandataria di (C.F. Controparte_1 P.IVA_2 CP_2
), con il patrocinio dell'avv. LUDINI ELIO, elettivamente presso il difensore P.IVA_3
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Per parti attrici:
Nel merito, in via preliminare. Accertarsi l'avvenuta prescrizione del diritto azionato dalla convenuta opposta e dichiararsi la nullità ovvero l'inefficacia del decreto ingiuntivo opposto. Nel CP_2
merito. Dichiararsi, per tutti i motivi di cui in narrativa, la nullità ovvero l'inefficacia del decreto ingiuntivo opposto ed accertarsi l'inesistenza del credito vantato dalla convenuta opposta.
pagina 1 di 15 Nel merito, in via subordinata. Dichiararsi, per tutti i motivi di cui in narrativa, la nullità ovvero l'inefficacia del decreto ingiuntivo opposto ed accertarsi l'entità del minor credito, laddove esistente, vantato dalla convenuta opposta, con le proprie procuratrice e mandataria, nei confronti degli attori opponenti.
Con vittoria di spese, onorari e competenze legali.
In via istruttoria.

1.Respingersi l'eventuale domanda di provvisoria esecuzione del decreto opposto per tutti i motivi esposti in narrativa.

2. Nella denegata e non creduta ipotesi in cui alla prima udienza non venga dichiarata la prescrizione del diritto, autorizzarsi gli attori opponenti, ai sensi dell'art. 269 e 106 cpc a chiamare in causa
[...]
(c.f. e p. Iva ), sedente in via Livio Cambi n. 5, 2051 Milano, nella persona CP_3 P.IVA_4
del l.r.p.t, per sentirla condannare a mantenere indenne e i fidejussori, signori e Pt_1 Pt_1
nei confronti di di tutte le somme da questa richieste e comunque Parte_2 CP_2
venga condannata, per le ragioni di cui in narrativa e nel limite dello scaglione di valore, a pagare a a titolo di restituzione contrattuale ovvero di risarcimento del danno subito) la differenza tra Pt_1
il maggior valore di mercato che i beni avevano nel 2019 e la pretesa creditoria oggi vantata da CP_2
[...]

3. Concedersi l'esperimento di c.t.u. volta a determinare il valore di mercato che il contratto oggetto di locazione finanziaria, sito in Gorgo al Monticano, via Fermi n. 7/2, aveva nel corso dell'anno 2019, data della vendita tra IT Leasing Spa e di cui in Controparte_4
narrativa.

4. Ordinarsi ex art. 210 cpc alle controparti tutte l'esibizione della documentazione catastale afferente l'immobile sito in Gorgo al Monticano, via Fermi n. 7/2.
Per parte convenuta:
Voglia il Giudice del Tribunale di Arezzo adito, ogni contraria istanza ed eccezione respinta, così pronunciare:
- In via preliminare:
a) accertare e dichiarare inammissibile ed in ogni caso tardiva l'opposizione promossa dalla
[...]
per le causali di cui al presente atto, con ogni conseguente Parte_1
statuizione;
pagina 2 di 15 b) concedere la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto per le causali di cui in premessa;

- In via principale nel merito, accertare e dichiarare, per le causali di cui in narrativa, l'infondatezza della spiegata opposizione e, per l'effetto, confermare il decreto ingiuntivo opposto, con ogni conseguente statuizione sul punto;

- In ogni caso, con vittoria di spese e compensi di causa.
IN FATTO E IN DIRITTO
Con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio gli odierni attori proponevano opposizione avverso il decreto n. 931/2022 con il quale era stato ingiunto a
[...]
, quale creditrice principale, nonché a Parte_1 Parte_1
e in qualità di fideiussori della stessa, il pagamento della somma Controparte_5 Parte_2
di euro 408.202,34, oltre interessi e spese, dovuto in conseguenza della risoluzione di un contratto di leasing sottoscritto con Fineco Leasing s.p.a., pagamento da effettuarsi a favore di Controparte_2
mandataria di allegata cessionaria del credito. CP_6
In particolare, le parti attrici opponenti eccepivano la prescrizione del credito, l'illiceità delle modalità di vendita dell'immobile in quanto non conformi alla disciplina di cui alla l. 124/2017, la vendita a prezzo vile del cespite nonché la dolosa duplicazione degli interessi.
Chiedevano, inoltre, di essere autorizzati ad effettuare la chiamata in causa di IT Leasing S.p.a.
(incorporante di Fineco Leasing s.p.a.) quale creditrice originaria.
Si costituiva la convenuta opposta che, eccepita la tardività e la conseguente inammissibilità dell'opposizione della società attrice, contestata la fondatezza delle allegazioni attoree, chiedeva il rigetto dell'opposizione e la conferma del decreto ingiuntivo opposto.
Respinta la richiesta di chiamata in causa del terzo, all'esito del deposito delle memorie ex art. 183 comma VI c.p.c. e dell'espletamento della consulenza tecnica, la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni come in epigrafe indicate.
I. L'eccepita tardività dell'opposizione
L'eccezione di inammissibilità dell'opposizione proposta da è Parte_1
pagina 3 di 15 fondata.
Il decreto ingiunto le è stato notificato in data 9 marzo 2022 e, in seguito a provvedimento integrativo, in data 27 maggio 2025.
L'atto di opposizione è stato depositato solo il 19 luglio 2022, ben oltre il termine perentorio di 40 giorni concessi agli ingiunti per proporre regolarmente opposizione.
La tardività dell'opposizione proposta dalla società ne determina l'inammissibilità sicché l'opposizione deve essere vagliata solo con riguardo alle ulteriori parti opponenti.
II. Il credito oggetto di ricorso monitorio
Pur essendo la prescrizione una questione preliminare di merito, al fine di individuare il termine di prescrizione e il dies a quo da cui far decorrere la stessa, è necessario qualificare il credito per cui è causa.
Risulta pacifica tra le parti l'avvenuta sottoscrizione di un contratto di locazione finanziaria per immobili da edificare.
Parimenti risulta pacifico, in quanto allegato da parte convenuta opposta nel ricorso monitorio e non contestato dalle parti attrici, l'intervenuta risoluzione dello stesso in data 12 ottobre 2011, per inadempimento dell'utilizzatrice.
L'intervenuta risoluzione del contratto antecedentemente al 29 agosto 2017 esclude, secondo l'insegnamento della Suprema Corte, l'applicabilità della normativa n. 124/2017 in materia di leasing
(cfr. C. Cass. n. 2061/2021 alla cui motivazione di rinvia).
In conformità alla giurisprudenza da ultimo richiamata, la risoluzione, per inadempimento dell'utilizzatore, di un contratto di leasing traslativo, concluso anteriormente all'entrata in vigore dell'art. 1, commi 136 e ss., della legge 124 del 2017, è regolata dall'art. 1526 c.c. applicato analogicamente.
Tale disciplina, nel caso de quo, è stata consensualmente integrata dalle parti con la previsione che, in caso di risoluzione, “i corrispettivi periodici comunque pagati resteranno acquisiti al concedente per
l'intero loro ammontare. Il concedente avrà la facoltà di richiedere il versamento immediato sia degli importi corrispondenti ai canoni scaduti ed impagati, con i relativi interessi moratori al tasso previsto all'art. 22-punto 8-, sia degli importi dei canoni a scadere e del prezzo di acquisto, secondo le previsioni contrattuali, attualizzati al tasso ufficiale di sconto, diminuito di tre punti, in vigore alla data della stipula del contratto, sia ancora l'ammontare di ogni spesa o danno sopportati dal
pagina 4 di 15 concedente in conseguenza dell'inadempimento. Qualora, a seguito della risoluzione del presente contratto l'immobile sia stato riconsegnato al concedente libero da persone e cose, il debito dell'Utilizzatore come sopra determinato verrà ridotto di un importo pari al ricavato dalla vendita dell'immobile o dal reimpiego in leasing dello stesso, ovvero, in caso di immobile invenduto o non reimpiegato in leasing di un importo corrispondente al valore attribuito a tale immobile invenduto o non reimpiegato in leasing di un importo corrispondente al valore attribuito a tale immobile secondo stima commerciale compiuto da un tecnico di fiducia del concedente, che l'utilizzatore già da ora accetta senza riserva alcuna” (cfr. clausola nr. 20 del contratto prodotto sub doc. 1 allegato al ricorso monitorio).
Tanto premesso ritiene questo Giudice che la clausola contrattuale di cui sopra sia conforme al dettato normativo dell'art. 1526 cod. civ.
La lettura complessiva dell'art. 1526 cod. civ. che prevede in ogni caso che, al diritto del venditore all'equo compenso per l'uso della cosa, si aggiunga il diritto al risarcimento del danno e che prevede, altresì, la possibilità che le parti deroghino all'obbligo di restituzione delle rate (salva la facoltà per il giudice di ridurre l'entità della somma non restituita “secondo le circostanze”), evidenzia che la ratio della norma è da un lato quella di impedire che il contraente adempiente si arricchisca a fronte della risoluzione del contratto e, dall'altro, quella di permettergli l'integrale risarcimento del danno subito a seguito dell'inadempimento della controparte.
Orbene la clausola contrattuale di cui sopra soddisfa la medesima esigenza dal momento che mira a portare la concedente, contraente adempiente, nella stessa situazione patrimoniale nella quale sarebbe stata a fronte del corretto adempimento della controparte e cioè, nella sostanza, ad ottenere tutte le rate di leasing e il prezzo di opzione (attualizzati) con detrazione del valore del bene che, in caso di regolare adempimento, sarebbe divenuto di proprietà dell'utilizzatore.
La legittimità di tale clausola si desume anche dal tenore dell'art. 1 comma 138 L. 124/2017 che, seppure non applicabile ratione temporis al contratto per cui è causa, disciplina le conseguenze della risoluzione del contratto di leasing per inadempimento dell'utilizzatore con modalità sovrapponibili a quelle pattuite nel caso in esame.
L'inserimento di una clausola di tal tenore nel contratto di leasing è stato ritenuto legittimo dalla
Suprema Corte, la quale ha ribadito che, salva l'applicazione analogica dell'art. 1526 cod. civ., deve ritenersi “...coerente con la previsione contenuta nel secondo comma dell'art. 1526 c.c. la penale inserita nel contratto di leasing traslativo prevedente l'acquisizione dei canoni riscossi con detrazione,
pagina 5 di 15 dalle somme dovute al concedente, dell'importo ricavato dalla futura vendita del bene restituito (tra le altre, le citate Cass. n. 15202 del 2018 e Cass. n. 1581 del 2020, nonché Cass., 28 agosto 2019, n.
21762 e Cass., 8 ottobre 2019, n. 25031). Trattasi, dunque, di patto che, quale espressione di una razionalità propria della realtà socio-economica, ha trovato origine e sviluppo nell'ambito dell'autonomia privata, il cui regolamento è stato, per un verso, assunto dal legislatore a parametro di una disciplina dapprima solo settoriale e specifica (tra cui quella dettata dall'art. 72-quater I.f.) e poi, da un dato momento in avanti, generale (con la legge n. 124 del 2017) e, per altro verso, dalla giurisprudenza a metro di rispondenza alla ratio della disciplina applicata analogicamente al contratto di leasing traslativo” (cfr. C. Cass. 2061/21 cit.).
Da quanto sopra consegue che tutto quanto dovuto a termini contrattuali alla data di risoluzione del contratto costituisce clausola penale, indipendentemente dagli importi che devono essere conteggiati a termini contrattuali e dalla loro causa originaria.
La debenza di un importo pari a quello corrispondente ai canoni scaduti e non pagati, ai canoni a scadere e al prezzo di opzione deve essere verificata tenendo in considerazione il valore dell'immobile
(o quanto ricavato dalla sua vendita) non potendosi escludere che, in ipotesi di leasing risolti in prossimità della scadenza del termine di durata con pattuizione di un prezzo di acquisto particolarmente tenute, all'esito del conteggio di cui sopra, nulla debba corrispondere l'utilizzatore inadempiente.
Ciò posto il credito oggetto di ricorso monitorio, come si evince dall'estratto conto prodotto in allegato al ricorso ha ad oggetto: i canoni scaduti e non pagati alla data di risoluzione;
varie spese sostenute dalla società di leasing nel periodo compreso tra la restituzione dell'immobile e la sua ricollocazione sul mercato nonché una “penalità risarcitoria immobiliare” come da fattura 02/0624050 (cfr. doc. 8 e 9 del fascicolo monitorio).
È evidente che la penalità risarcitoria di cui alla fattura è stata determinata considerando gli importi dei canoni a scadere attualizzati e il prezzo di acquisto, detratto l'importo ricavato dalla vendita del bene come indicato alla clausola nr. 20 del contratto.
Orbene in forza di quanto sopra argomentato tutte le somme oggetto del ricorso monitorio sono da ritenersi dovute a titolo di clausola penale.
III. La prescrizione del credito
All'esito di quanto sopra argomentato è possibile passare ad esaminare l'eccezione di prescrizione.
Avendo il credito per cui è causa natura risarcitoria a seguito di inadempimento contrattuale è indubbia pagina 6 di 15 la durata decennale del termine di prescrizione.
L'art. 2935 cod. civ. prescrive che il termine di prescrizione decorre dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere.
Poiché nel caso in esame la penale poteva essere quantificata solo con la consegna dell'immobile
(“…..Qualora, a seguito della risoluzione del presente contratto l'immobile sia stato riconsegnato al concedente libero da persone e cose, il debito dell'Utilizzatore come sopra determinato verrà ridotto di un importo pari al ricavato dalla vendita dell'immobile o dal reimpiego in leasing dello stesso, ovvero, in caso di immobile invenduto o non reimpiegato in leasing di un importo corrispondente al valore attribuito a tale immobile ….”) è da tale data che, ad avviso di questo Giudice, decorre il termine di prescrizione.
Poiché l'immobile è stato riconsegnato in data 16 novembre 2012 (cfr. doc. 8 di parte convenuta) è da tale data che decorre il termine decennale di prescrizione e dato atto che il ricorso monitorio è stato certamente notificato in data precedente il novembre 2022 l'eccezione di prescrizione non può trovare accoglimento.
IV. L'applicazione della l. 124/2017
In seguito alla risoluzione del contratto, per inadempimento dell'utilizzatore nonché alla restituzione del cespite, IT Leasing S.p.a., in data 20.11.2019, ha provveduto a vendere l'immobile restituito a Controparte_7
Gli opponenti eccepiscono la nullità di tale vendita per asserito contrasto con la previsione contenuta nell'art. 1, comma 138 e 139, l. n. 124/2017, in quanto l'alienazione dell'immobile non è avvenuta “a valori di mercato, ovvero sui valori risultanti dalle pubbliche rilevazioni di cui alla norma. Nè è stato
Part incaricato un soggetto terzo per la stima, come invece impone la legge, di concerto con la Part Tantomeno la società è stata notiziata della procedura e, ancor meno, invitata ad esprimere la propria preferenza nella nomina dello stimatore indipendente”.
L'eccezione non merita accoglimento.
Come precedentemente accennato, infatti, deve escludersi la diretta applicazione della normativa richiamata al caso di specie.
Come noto, le Sezioni Unite della, con la pronuncia n. 2061/2021 più volte richiamata, hanno affermato che “in tema di leasing finanziario, la disciplina di cui all'art. 1, commi 136-140, della legge
n. 124 del 2017 non ha effetti retroattivi, sì che il comma 138 si applica alla risoluzione i cui
pagina 7 di 15 presupposti si siano verificati dopo l'entrata in vigore della legge stessa;
per i contratti anteriormente risolti resta valida, invece, la distinzione tra leasing di godimento e leasing traslativo, con conseguente applicazione analogica, a quest'ultima figura, della disciplina dell'art. 1526 c.c.”.
Nel caso in esame, la risoluzione è stata comunicata con missiva del 18.07.2011, ricevuta nell'ottobre
2011, sicché non può ritenersi applicabile ratione temporis la nuova disciplina legale, entrata in vigore solo il successivo 29.8.2017.
V. La quantificazione del credito
Parte attrice lamenta la vendita dell'immobile ad un prezzo “estremamente vile”.
In particolare, allega che “l'incredibile esiguità del prezzo emerge evidente: - se si considera che i beni immobili non deperiscono per l'uso, ma solo in ragione dell'andamento del mercato;
- che il capannone, detratta l'inflazione, risulta venduto sottocosto anche rispetto al prezzo di acquisto iniziale del 2002, approvato dal lessor”.
La non congruità del prezzo di vendita sarebbe altresì dimostrata dalla produzione di un recente annuncio di vendita dello stesso dove si indica quale prezzo la somma di euro 693.000,00.
Nel rispetto della clausola contrattuale parte convenuta opposta era tenuta a ricollocare il bene immobile ad un importo corrispondente al valore dello stesso secondo stima commerciale compiuta da un tecnico di fiducia.
Nonostante l'intervenuta vendita nel corso del 2019 del bene da parte di IT Leasing a
[...]
per euro 270.000,00, non viene prodotta da parte convenuta opposta Controparte_4
alcuna stima.
Ciò posto la ricollocazione del bene, conformemente alla più consolidata giurisprudenza, deve essere necessariamente effettuata nel rispetto del principio di buona fede contrattuale tenendo in considerazione il valore commerciale dello stesso.
In caso di alienazione ad un prezzo significativamente inferiore al valore di mercato il Giudice, in applicazione dell'art. 1526 e 1384 cod. civ., può ridurre l'entità della penale.
VI. I risultati della C.T.U.
Al fine di determinare il corretto valore di mercato del bene immobile nonché la congruenza del prezzo pagina 8 di 15 di vendita, e di conseguenza, l'ammontare del credito, è stato necessario l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio.
Il C.T.U., con perizia depositata il 25 settembre 2023, ha quantificato il valore di mercato del bene alla data della alienazione (atto notarile del 20.11.2019 – N.d.R.) da IT Leasing a
[...]
in euro 610.000,00. Controparte_4
Per la determinazione del predetto valore, il C.T.U. ha fatto riferimento alla Banca dati delle quotazioni immobiliari – Agenzia delle Entrate (cosiddetti Valori OMI), Anno di riferimento 2019 – Semestre 2 riferiti alla Tipologia prevalente Abitazioni civili, considerate la destinazione dell'immobile: in parte produttiva e in parte residenziale.
Come metodo di valutazione è stato seguito “il procedimento per confronto diretto che ha il suo principale fondamento nel Market comparison approach;
in base al quale si procede alla quantificazione del valore mediante comparazione del bene oggetto di stima con transazioni avvenute nel medesimo periodo di riferimento, relative a beni analoghi sotto il profilo tipologico, costruttivo, manutentivo, posizionale e produttivo”.
VI.1 Le critiche mosse alla consulenza
Parte convenuta opposta, in sede di operazioni peritali, ha contestato sia la quantificazione delle superfici dell'immobile sia la scelta dei parametri OMI di riferimento.
Con riferimento alla quantificazione parte convenuta rileva come “la superficie commerciale, così come risultante dal calcolo effettuato dal CTU, è stata maggiorata del 10% di mq. 725 che consistono nell'area scoperta che circonda l'immobile. Detta area risulta, tuttavia, dalle visure allegate alla relazione, essere accatastata quale categoria BCNC ovvero Bene comune non censibile”.
Ha sostenuto pertanto che detta destinazione catastale impedisca che la porzione di bene debba concorrere alla determinazione della superficie commerciale oggetto di valutazione, “in quanto, in termini di attribuzione di valore all'immobile, comporterebbe uno scostamento significativo del valore finale da attribuirsi al bene”.
Sul punto il CTU ha segnalato di aver “…effettuato il calcolo della superficie commerciale, detta anche “superficie commerciale vendibile”: tutto ciò che compone l'immobile, compresi muri, balconi, giardini e pertinenze ad uso esclusivo, che come evidenziato a pg.23, è stata correttamente calcolata, anche considerando percentuali differenti” evidenziando altresì che “durante lo svolgimento delle operazioni peritali sono intervenuti per parte convenuta gli avvocati Johnny De Angelis (in data
pagina 9 di 15 12.04.2023) e l'avv. Barbato D'Antonio (in data 29.06.2023). La Sottoscritta ha illustrato metodologia ed importi dei valori, che entrambe le parti in causa hanno condiviso in termini generali, come risulta espressamente dai verbali sottoscritti da tutti i partecipanti, integralmente contenuti nell'ALLEGATO I alla presente”.
All'esito di tali precisazioni alcuna ulteriore osservazione specifica è stata effettuata da parte convenuta sul punto.
Parte convenuta ha, inoltre, rilevato che nella valutazione dell'immobile avrebbe dovuto considerarsi
“quale base di valore, il valore OMI per unità residenziali ma opportunamente ribassati tramite
l'applicazione di coefficienti correttivi che ne adeguino la valutazione alle caratteristiche di zona, servizi, utilità, nonché commerciabilità del bene, tenuto conto della circostanza che si tratta in ogni caso di appartamento destinato al personale di custodia del capannone e, quindi, in maniera duratura ed esclusiva e pertinenziale del capannone industriale” chiedendo pertanto di utilizzare, quali criteri alternativi di valutazione un coefficiente correttivo (“al ribasso”) per i Valori OMI o comparabili differenti dai Valori OMI.
In seguito a tali doglianze è stato chiesto al C.T.U. l'elaborazione di un criterio alternativo di valutazione dell'immobile così da verificare un possibile ulteriore valore di mercato.
Nell'espletamento del supplemento di incarico, è stata “confermata l'impossibilità di addivenire alla determinazione di un “coefficiente correttivo [da applicare ai Valori OMI] adeguato e condiviso, dal momento che lo stesso deve conformarsi a criteri oggettivi, imparziali, supportati da argomentazioni esclusivamente tecniche, come impongono i principi e le buone prassi dell'estimo immobiliare”.
Per quanto riguarda la possibilità di applicare comparabili differenti dai valori OMI come prospettato da parte convenuta, il CTU ha correttamente evidenziato che, dopo aver effettuato infruttuosamente ricerche al fine di reperire comparabili utili alla definizione del valore di stima “si è giunti alla conclusione che in accordo con le parti – è possibile affermare che NON sono stati recuperati riferimenti diversi [rispetto ai Valori OMI], per la stima, provenienti da fonti pubbliche ed autorevoli”.
Preso atto dell'impossibilità di determinare un coefficiente correttivo, da applicare ai Valori OMI, adeguato e condiviso nonché dell'impossibilità di recuperare riferimenti diversi, provenienti da fonti pubbliche ed autorevoli, il C.T.U., in accordo con le parti, ha provveduto a verificare la stima effettuata, utilizzando la media aritmetica dei Valori OMI, di cui alla Banca dati delle quotazioni immobiliari – Agenzia delle Entrate, Anno di riferimento 2019 – Semestre 2, già utilizzati nella pagina 10 di 15 determinazione del valore dell'immobile (inclusi nell'ALLEGATO V della prima relazione peritale).
Così procedendo ha inoltre verificato le stime escludendo l'area scoperta.
Infine, ha confrontato i due risultati così ottenuti con quello della prima relazione.
I risultati sono riassunti nella tabella a pagina 11 del supplemento di CTU in cui il valore di mercato dell'immobile alla data della vendita - determinato con la modalità utilizzata nella relazione di CTU e con la c.d. prima modalità indicata nel supplemento - è pari indicato in euro 610.000,00 mentre è indicato in euro 580.000,00 utilizzando la c.d. seconda modalità indicata nel supplemento.
Poiché il CTU ha precisato che tutti gli esiti sono da ritenersi affidabili il valore di mercato, effettuando la media ponderata, è pari ad euro 600.000,00.
Irrilevanti, infine, sono le doglianze del convenuto secondo cui “l'immobile, anche a voler ammettere che abbia il valore indicato dalla CTU, non avrebbe, a quel prezzo, trovato alcun acquirente. La stessa odierna proprietà che lo ha posto in vendita è stata costretta a dimezzare il prezzo di vendita”.
La stima del valore di mercato è effettuata al fine di identificare “….la somma di denaro a cui il bene potrebbe essere compravenduto, al momento della stima, fra un compratore e un venditore entrambi interessati alla transazione, in assenza di interessi particolari, dopo un'adeguata commercializzazione, assumendo che entrambe le parti agiscano liberamente, prudentemente ed in modo informato primo luogo non non dimostrando l'allegazione alcunché se non la loro carenza di diligenza del creditore nella vendita del cespite….” come precisato a pagina 21 della relazione del CTU.
Asserire che nessuno avrebbe acquistato il bene al prezzo determinato dal CTU equivale a negare - senza alcuna effettiva argomentazione - che tale prezzo corrisponda al valore di mercato.
Né parte convenuta ha allegato o si è offerta di provare di aver adeguatamente pubblicizzato la vendita dell'immobile e di non aver ricevuto alcuna offerta, circostanza che avrebbe potuto essere valutata ai fini di una eventuale confutazione delle valutazioni del CTU.
La circostanza, non contestata, che l'immobile sia stato posto in vendita dalla società acquirente ad un prezzo prossimo (e superiore) a quello individuato dal CTU come valore di mercato è un elemento indiziario della correttezza delle valutazioni del CTU, essendo ben implausibile che un operatore economico, quale l'attuale proprietario dell'immobile, ponga in vendita un bene ad un prezzo più che raddoppiato rispetto al valore di mercato.
Se può essere prassi porre sul mercato un bene in vendita ad un prezzo superiore a quello della valutazione per dare spazio ad una eventuale trattativa, l'offerta in vendita ad un prezzo più che pagina 11 di 15 duplicato rispetto al valore di mercato non può che scoraggiare qualsiasi seria trattativa.
La circostanza che il bene sia ad oggi offerto ad un prezzo inferiore, oltre ad essere meramente allegata,
è altresì scarsamente provante non essendo neppure stato indicato quale sarebbe il prezzo “inferiore”.
VII. La contestazione in merito alla contabilizzazione della penale
Solo in comparsa conclusionale parte attrice, richiamata una non chiara allegazione contenuta nel ricorso monitorio, contesta la contabilizzazione della penale come effettuata da parte convenuta opposta.
Nello specifico parte attrice rileva che a pagina 7 del ricorso è precisato “che, a seguito della vendita dell'immobile, veniva versata una penale risarcitoria di € 231.402,64, come risulta da fattura n.
02/0624050 del 25.11.2019 che si allega e come da estratto conto (doc. nr. 8)”.
Allega l'attrice che si tratta di “un'ammissione pacifica. Suffragata da opportuna fattura rilasciata da
IT Leasing il 25.11.2019 …”.
Sempre secondo parte attrice “Appena venduto il bene oggetto di leasing per € 270.000, IT
Leasing ha trattenuto parte della somma a titolo di penale, fatturando a tale titolo alla Trs. Tuttavia non poteva fare tanto! Perchè la penale non era prevista dal contratto, né dalle sue modificazioni, scritti tutti versati nel doc. 1 fasc. mon. Ancor meno soccorre la fattura stessa afferente la penale (doc.
8 fasc. mon.) a chiarire per quali cause si sia verificata tale illecita ritenzione di danaro. Ed in effetti
l'unico riferimento normativo che vi si rinviene è quello al decreto ministeriale (del Ministero dell'Economia) del 17.6.2014, art. 6, che regola l'imposta di bollo sui documenti elettronici. Non vi è alcun dubbio, dunque, in ordine all'illiceità dell'applicazione della penale. Ma oltre che ad essere incassata abusivamente, essa è stata contabilizzata come voce di credito, anziché quale denaro già incassato”.
Come già ampiamente argomentato il credito oggetto di causa è stato determinato ai sensi dell'art. 20 del regolamento contrattuale e ha, nel suo complesso, natura di clausola penale, per tale intendendosi la clausola che determina pattiziamente l'entità del risarcimento conseguente l'eventuale risoluzione per inadempimento.
All'esito della vendita del bene, parte opposta ha pacificamente incamerato quanto ricavato dalla vendita mentre l'importo di euro 231.402,64 portato dalla fattura 02/0624050 emessa con causale
“penalità risarcitoria immobiliare” non può che corrispondere all'importo dei canoni a scadere alla data di risoluzione attualizzati e al prezzo di opzione al netto dell'importo di euro 270.000,00 già
pagina 12 di 15 incamerato all'atto della vendita.
Dalle allegazioni del ricorso e dall'estratto conto non emerge alcun riconoscimento del versamento, da parte dell'ex utilizzatrice, dell'importo di euro 231.402,64 portato dalla fattura di cui sopra, versamento peraltro non allegato dalla stessa opponente.
VIII. La duplicazione degli interessi
Parti attrici opponenti lamentano la duplicazione degli interessi.
Nel ricorso per decreto ingiuntivo parte convenuta opposta chiede la condanna al pagamento della somma di euro 408,202,34 comprensiva degli interessi moratori, come desumibile dall'estratto conto ivi prodotto.
Contestualmente è chiesto il pagamento della somma capitale, come risultante dagli estratti conto, nonché degli interessi dal momento della risoluzione del contratto.
Posto, pertanto che la somma ingiunta era già comprensiva degli interessi fino al 30 novembre 2020, come calcolati dal creditore nell'estratto conto, non possono evidentemente essere condannate le parti attrici al pagamento degli interessi dalla data risoluzione in quanto già stati computati nella somma richiesta.
IX. La riduzione della penale
In considerazione di quanto sopra sussistono certamente i presupposti per procedere alla riduzione della penale, manifestamente eccessiva nella parte in cui è stata calcolata defalcando l'importo di euro
270.000,00 invece che l'importo di euro 600.000,00, pari all'effettivo valore di mercato del bene già oggetto del contratto di leasing.
La vendita del bene ad un valore di molto discostante dal valore di mercato, in violazione del principio di buona fede ex art. 1375 c.c., infatti, rende la penale manifestamente eccessiva, andando a risarcire non il danno effettivamente subito dalla concedente a seguito della risoluzione ma il danno cagionato dalla risoluzione e dalla vendita ad anni dalla risoluzione e ad un prezzo significativamente inferiore a quello di mercato.
Come visto la fattura nr. 02/0624050 espone l'importo di euro 231.402,64 da ritenersi pari alla differenza tra i canoni a scadere attualizzati ed il prezzo di opzione detratto l'importo di euro
270.000,00 ricavato dalla vendita.
Se dall'importo dovuto fosse stato detratto il valore di mercato, all'esito del conteggio di cui sopra pagina 13 di 15 sarebbe emerso un credito per l'utilizzatore di euro 98.597,36.
Tale importo dovrà pertanto essere detratto da quanto esposto per canoni scaduti e spese che, per quanto più sopra argomentato, sono voci che nell'insieme costituiscono “penale contrattuale”.
L'estratto conto riporta un debito complessivo in linea capitale pari ad euro 347.520,37.
Da tale importo deve essere detratta la penale di cui alla fattura 02/0624050 pari ad euro 231.402,64 non dovuta per quanto visto sopra.
Deve inoltre essere detratto l'ulteriore importo di euro 98.597,36 che, all'esito del conteggio del dare e avere, costituisce voce di credito dell'utilizzatore.
All'esito di quanto sopra la penale contrattuale è dovuta per il minor importo di euro 17.520,37 in linea capitale.
Quanto agli interessi, trattandosi di un importo che, per i motivi già sopra esaminati, è divenuto esigibile solo con il rilascio dell'immobile, è da tale data che dovranno decorrere gli interessi di mora nella misura convenzionalmente pattuita.
X. La revoca del decreto ingiuntivo
Alla luce di quanto premesso il credito, esposto per l'importo di euro 408.202,34, deve essere rideterminato nell'importo di euro 17.520,37 in linea capitale.
Il decreto ingiuntivo opposto deve pertanto essere revocato, con condanna degli opponenti al pagamento - in solido - della minor somma di euro 17.520,37, quale insoluto del contratto di leasing n.
162058 (poi CS 1465872), oltre interessi di mora al tasso convenzionale da debenza al saldo.
XI. Le spese di lite
Stante la parziale soccombenza reciproca le spese di lite possono essere compensate per la metà.
L'ulteriore metà viene posta a carico di parte opponente e viene liquidata, tenuto conto del valore della causa come emergente dalla condanna, già tenuto conto della riduzione a metà, in euro 2.919,28 per compenso, oltre rimborso forfettario e accessori di legge, rimborso CU e marca nei limiti del 50% dell'importo dovuto per i procedimenti del valore di euro 17.520,37.
Stante l'esito della C.T.U. le spese della stessa devono essere definitivamente poste a carico di parte convenuta, salva la solidarietà verso il C.T.U.
XII. Sulla domanda di risarcimento per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.
pagina 14 di 15 Deve essere rigettata la richiesta delle parti attrici opponenti di condanna della opposta ex art. 96 c.p.c. per aver, con una condotta dolosa, “contribuire a rovinare economicamente persone che sapeva – o poteva sapere – non avere alcun debito nei propri confronti”, posto l'accertamento di un credito in suo favore, sebbene di importo inferiore rispetto a quanto ingiunto.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa così giudica:
- dichiara inammissibile l'opposizione proposta da
[...]
Parte_1
- revoca il decreto ingiuntivo n. 931/2022 limitatamente a e Parte_1 Parte_2
- condanna e al pagamento, in solido, in favore di parte opposta, Parte_1 Parte_2
della minor somma di euro 17.520,37, oltre interessi di mora al tasso convenzionale dalla debenza;

- spese di lite liquidate come in parte motiva.
Brescia, 4 febbraio 2025
Il Giudice
dott. Alessia Busato
Atto redatto in formato elettronico e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209
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