REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Catania
Prima sezione civile
Il Giudice Dott.ssa CE GE, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al N. 8902/2018 R.G. promossa da:
, in persona del legale rappresentante p.t., rappr. e dif. dall' Controparte_1
avv. ARENA BARTOLO, presso il cui studio legale in Catania è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti;
ricorrente contro
, n. a Catania (CT) il 23/04/1973 (C.F.: , Controparte_2 C.F._1
e , nata a [...] il [...] , rappr. e dif. dall'avv. PORTO Controparte_3
OB, presso il cui studio legale in Catania è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;
resistente
Posta in decisione all'udienza del 01/10/2025 sulle conclusioni precisate come da verbale in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 05.10.2008, citava in giudizio Controparte_1
e al fine di “accertare che è maturato il diritto alla Controparte_2 Controparte_3 provvigione per la mediazione e per l'effetto condannare parte convenuta al pagamento in favore della esponente licenziata della complessiva Controparte_1 Controparte_4
somma di € 19.032,00, pari all'importo delle provvigioni di intermediazione maturate comprensive di IVA”, e ciò in relazione a una proposta di compravendita immobiliare formulata dai convenuti a mezzo della società attrice in data 18.7.17, concernente un immobile di proprietà di , sito in Aci Bonaccorsi Via Valverde 55. Controparte_5
La società attrice esponeva di aver prestato opera di mediazione, facendo visionare più volte il suddetto immobile ai convenuti, e che in seguito a tale attività i convenuti formulavano in data 18.7.2017, a firma del solo proposta irrevocabile di Controparte_2
acquisto con prezzo fissato in € 520.000,00 e provvigione contrattualmente convenuta nella misura del 3%, del prezzo di vendita, pari ad €.15.600,00 oltre iva.
Veniva contestualmente consegnato un assegno di € 5.000,00 quale caparra confirmatoria ed acconto prezzo, che veniva incassato dalla venditrice in data 24.8.17.
In seguito, allorquando venivano invitati a sottoscrivere il preliminare, i convenuti si rifiutavano, sostenendo di non avere la liquidità necessaria e che non si era perfezionato alcun vincolo contrattuale.
L'attrice riteneva, tuttavia, di aver maturato il diritto alla provvigione, pari ad € 15.600,00,
e chiedeva di condannare i convenuti in tal senso.
e si costituivano in giudizio eccependo, in via preliminare, Controparte_2 CP_3
il difetto di legittimazione passiva di e, nel merito, opponendosi alle richieste CP_3 di parte attrice chiedendo, in via riconvenzionale, la restituzione in favore di Parte_1
dell'importo di € 5.000,00 consegnato a titolo di caparra confirmatoria, comprensivo degli interessi dal dì dell'incasso e, comunque, dalla sua messa in mora.
Va precisato che le parti in lite espletavano una convenzione di negoziazione assistita in data 20.03.2018, che dava esito negativo come da documentazione in atti.
All'udienza tenutasi il 03.10.2018, il G.I. rinviava la trattazione della causa per le incombenze istruttorie, ivi compreso il deposito delle memorie ex art. 183 c.p.c.
Tutto ciò premesso, all'udienza del 01.10.2025, dinanzi al subentrato G.I., i procuratori delle parti precisavano le conclusioni chiedendo la decisione della causa senza ulteriori termini;
il Giudice poneva la causa in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda attorea è infondata e va rigettata.
In diritto va premesso che, a norma dell'art. 1755 c.c., il diritto alla provvigione per il mediatore sorge soltanto quando si conclude l'affare, e soltanto se la conclusione è causalmente ricollegabile alla sua attività. La questione controversa nella vicenda che ci occupa attiene al momento in cui possa dirsi concluso un affare e nella specie se, dalla documentazione contrattuale sottoscritta tra le parti, emerga la prova dell'avvenuta conclusione dell'affare, con conseguente maturazione del diritto alla provvigione.
Sul punto, un consolidato orientamento della Corte di Cassazione ha chiarito che “Nella più recente giurisprudenza di questa Corte, partendo dalle affermazioni fatte da Cass. sez. un. n. 4628/2015, è stato affermato che al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 cod. civ., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va, invece, escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un "affare" in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo
a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. "preliminare di preliminare", costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., in caso di inadempimento. Tale ultimo negozio, pur essendo di per sé stesso valido ed efficace, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo, non legittima, tuttavia, la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati
a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l'oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell'autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell'accordo interlocutorio” (Cass.

5.10.2022 n.28879; Cass. n. 7781/2020 non massimata;
Cass.
19.11.2019 n. 30083) (così Cass. Civ. n. 26061/2024).
Nel caso che ci occupa, ha sottoscritto una proposta di acquisto su modulo CP_2
prestampato dell' che non contiene in sé il contenuto essenziale di un contratto Pt_2 preliminare, ma una mera elencazione degli aspetti principali di un preliminare ancora da sottoscrivere;
ciò si evince chiaramente analizzando il documento, che contiene il riferimento a un futuro contratto preliminare, e nessun obbligo di concludere l'affare, suscettibile di esecuzione in forma specifica.
La proposta quindi, non essendo suscettibile di esecuzione in forma specifica, costituisce un atto a monte rispetto al preliminare, una sorta di puntuazione, la cui inosservanza è fonte di responsabilità precontrattuale, ma non può tenere le veci del contratto di compravendita in caso di inadempimento. Peraltro il modulo del 18.7.17 prevede l'obbligo per il proponente ( di corrispondere la provvigione al momento della sottoscrizione del CP_2
preliminare, con ciò palesando che tale proposta costituisce un atto precedente rispetto al preliminare, distinto da quest'ultimo. Pertanto, non essendo tale contratto suscettibile di esecuzione in forma specifica, non determina quella “conclusione dell'affare” necessaria fonte del diritto della provvigione. A ciò si aggiunga che la Corte di Cassazione, con l'arresto sopra illustrato, ha pure osservato che anche laddove il proponente avesse sottoscritto l'obbligo di versare la provvigione indipendentemente dalla conclusione dell'affare, tale clausola sarebbe nulla perché vessatoria.
Va quindi rigettata la domanda principale perché infondata, non essendo sorto alcun diritto alla provvigione in relazione alla proposta sottoscritta dai convenuti il 18.7.17.
Parimenti infondata è la domanda riconvenzionale;
la natura della dazione dell'assegno di
€ 5.000 è stata esplicitata nella proposta di acquisto del 18.07.2017 quale “caparra confirmatoria”, ovvero a valore di garanzia, ma anche risarcitorio in caso di inadempienza contrattuale ex art. 1385 c.c.; è quanto accaduto nel caso di specie in cui i coniugi CP_2 hanno mutato idea rispetto all'acquisto e alla sostenibilità economica dello stesso, e si sono resi responsabili di inadempimento contrattuale, ma non nei confronti dell'attrice, bensì della proprietaria dell'immobile.
L'assegno in questione, peraltro, è stato incassato dalla suddetta proprietaria, stando alla narrativa dell'attore, circostanza questa che i convenuti non hanno specificamente contestato, sicchè va respinta la relativa domanda di restituzione delle somme, che non sono rimaste nella disponibilità della società immobiliare odierna attrice.
Vista la soccombenza reciproca si dispone la compensazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.


Il Tribunale di Catania, definitivamente decidendo nella causa iscritta al n. 8902/2018
R.G., così statuisce:
Rigetta la domanda attorea.
Rigetta la domanda riconvenzionale.
Compensa tra le parti le spese del giudizio.
Così deciso in Catania, il 9.10.2025
Il Giudice
CE GE