N. R.G. 2499/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLZANO
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale di Bolzano, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Simon Tschager pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 2499/2023 promossa da in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede legale in AN (BZ), via Parte_1
Stachelburg n. 18, rappresentata e difesa, giusta delega in atti, dall'avv. Rudolf Benedikter presso il cui studio in Bolzano, via Leonardo da Vinci n. 8, ha eletto domicilio
– ricorrente – contro
, nato il [...] a San Giorgio a [...], anche quale titolare della Controparte_1
rispettiva con P.I. con sede in Volla (NA), via Ludovico Ariosto n. 22; P.IVA_1
– resistente, contumace – in punto: locazione ad uso commerciale;
indennità sostitutiva di preavviso per recesso del conduttore;
causa discussa all'udienza del 26/02/25 in ordine alle seguenti
CONCLUSIONI formulate dalla ricorrente “Il procuratore della parte ricorrente conclude come nel Parte_1 ricorso introduttivo di data 09/08/2023.” come da ricorso introduttivo di data 09/08/2023: “Voglia codesto ill.mo Tribunale, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, condannare la con sede in via Controparte_2
Ludovico Ariosto 22, a 80040 Volla (NA) partita IVA , rappresentata dal sig. P.IVA_1 CP_1
residente in [...] c.f. al pagamento
[...] C.F._1
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a favore della in persona e come sopra rappresentata, difesa e domiciliata, della somma Parte_1 di € 6.104,88, oltre agli interessi maturati e maturandi dal dì del dovuto al saldo effettivo,
- con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio, oltre IVA e CPA come per legge;

- con riserva di articolare ulteriori eccezioni processuali e di merito, non rilevabili d'ufficio, nuove argomentazioni, precisazioni e modificazioni ed ulteriori deduzioni istruttorie.”
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con “Ricorso ex artt. 447/bis, 414 e sgg. c.p.c.” l'impresa adiva il Tribunale di Bolzano Parte_1 al fine di ottenere l'indennità sostitutiva per mancato preavviso di recesso dal contratto di locazione stipulato con nonché l'importo di Euro 326,48 a titolo di arretrato dall'anno Controparte_1
2021, da parte del convenuto a cui aveva locato con contratto di Controparte_1 Parte_1
data 1/10/2021 il proprio immobile sito in AN (BZ), in via Stachelburg n. 18 (p.e. 523, p.m. 7,
u. 20) con funzione di magazzino. Il detto contratto era stato stipulato tra le parti per la durata di sei anni da rinnovarsi, salvo disdetta, per altri sei anni (doc. 4 di parte ricorrente); sennonché il conduttore comunicava alla locatrice in data 13/10/2022 la volontà Controparte_1 Parte_1 di rescindere (rectius recedere) il contratto di locazione “per gravi e prevalenti motivi legali” (cit. doc. 2 di parte ricorrente). Seguiva quindi “diffida ad adempiere” da parte della locatrice
[...]
nei confronti di inviata a mezzo di raccomandata a.r. (doc. 3 di parte Pt_1 Controparte_1
ricorrente, con ricevuta di data 17/11/22).
Il giudice fissava con decreto la data dell'udienza di prima comparizione per la discussione della causa e il tentativo di conciliazione. Dopo l'instaurazione del contraddittorio, il giudice prendeva atto della mancata costituzione e comparizione di parte convenuta, dichiarandone la contumacia all'udienza del 31/10/2023.
All'odierna udienza del 26/02/2025, fissata per la discussione e pronuncia della sentenza, la ricorrente concludeva come sopra indicato.

2. Le domande di parte ricorrente sono fondate nei termini di seguito esposti.
Con lettera datata 13/10/2022 il sig. comunicava alla locatrice la Controparte_1 Parte_1 volontà di interrompere anticipatamente il rapporto di locazione tra loro intercorrente per “gravi e prevalenti motivi legali legati all'attività per la quale ha preso in locazione l'immobile” (cit. doc. 2 parte ricorrente); nel mese di novembre 2022, secondo le allegazioni di parte ricorrente (v. punto 1 della “diffida ad adempiere”, doc.3), è stato rilasciato e sgomberato l'immobile locato.
Ora, la comunicazione del sig. dd. 13/10/2022, il cui oggetto consiste nella “Richiesta di CP_1
rescissione di contratto di locazione di immobile commerciale di Via Stachelburg NR.18-39028-
pagina 2 di 5 AN (BZ)”, va qualificata come comunicazione di recesso anticipato per gravi motivi ai sensi dell'articolo 27, ultimo comma, della legge 1978, n. 292. Il documento in cui il sig. adduce CP_1
i “gravi e prevalenti motivi legali legati all'attività per la quale ha preso in locazione l'immobile”
(cit. doc. 2 parte ricorrente) a sostegno del proprio recesso è stato, infatti, prodotto dalla locatrice ricorrente la quale non contesta (cfr. art. 115 c.p.c.), nel proprio scritto introduttivo, la Parte_1
gravità dei motivi addotti.
La sussistenza di “gravi motivi” secondo quanto stabilito all'art. 27, ult. comma, l. 392/1978 attribuisce la facoltà al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione;
a tal riguardo la
Corte di Cassazione precisa che “l'avviso di recesso diretto dal conduttore al locatore, che indichi un termine inferiore a quello convenzionalmente stabilito dalle parti stesse o inferiore a quello minimo fissato dalla legge, conserva validità ed efficacia ma il termine di esecuzione deve essere ricondotto a quello convenzionalmente pattuito o a quello minimo semestrale fissato dalla legge”
(Cass. n. 18167/2012).

3. Secondo una giurisprudenza ormai costante, a cui questo giudice intende uniformarsi, una volta esercitato validamente il recesso del conduttore per gravi motivi ex art. 27, ult. comma, l. 392/1978 resta fermo “che, in questo caso, il pagamento dei canoni è dovuto fino alla scadenza del termine semestrale preavviso, indipendentemente dal fatto che il rilascio sia avvenuto in un momento anteriore” (cit. Cass. n. 13902/2017, conf. a Cass. n. 12157/2016, Cass. n. 25136/2006). Ne consegue che è fondata la pretesa della ricorrente di ottenere i canoni relativi alle sei Parte_1
mensilità corrispondenti ai mesi di preavviso per il recesso previsti per legge (art. 27, ult. comma, l.
392/1978), posto che nulla è stato diversamente statuito dalle parti nel contratto di locazione.
Va, inoltre, rilevato che la ricorrente ha assolto all'onere probatorio ex art. 2697 c.c. a Parte_1
sostegno della propria pretesa creditoria tramite la produzione in giudizio del contratto di locazione intercorrente tra le parti in causa, nonché della lettera con la manifestazione della volontà di recedere dal contratto del conduttore. Come è noto, in ambito di responsabilità contrattuale, il creditore che agisca per l'adempimento di un'obbligazione deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte (cfr. ex multis Cass n. 826/2015,
Cass n. 15659/2011, Cass. n.13533/2001). A fronte dell'allegazione da parte della locatrice
[...] di inadempimento del conduttore, spettava al conduttore convenuto – Pt_1 Controparte_1 gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa – provare il proprio adempimento: fatto nel caso di specie non avvenuto, non avendo il sig. – data anche la sua CP_1
pagina 3 di 5 contumacia – né provato né offerto di provare cause estintive dell'obbligazione assunta nei confronti di Parte_1
Il sig. risulta obbligato ai sensi dell'art. art. 27, ult. comma, l. 392/1978 al Controparte_1
pagamento di sei mensilità di canone a titolo di indennità sostitutiva di mancato preavviso a partire dal momento della manifestazione della volontà di recedere dal contratto di locazione stipulato con corrispondenti al periodo compreso tra il giorno 14/10/2022 (giorno seguente alla Parte_1
comunicazione di recesso d.d. 13/10/2022) e il giorno 13/04/2023.
I canoni mensili sono quantificati al punto III del contratto di locazione stipulato tra le parti in causa (doc. 1 di parte ricorrente) in Euro 789,40 + IVA e, dunque, in Euro 963,068. Essendo incontestato che il conduttore abbia corrisposto al locatore il canone di ottobre 2022 (fatto che si evince al punto 3 del ricorso introduttivo della presente causa, nonché dalla diffida ad adempiere prodotta sub. doc. 3), l'importo ancora dovuto corrisponde alle mensilità relative al periodo che intercorre tra il 01 novembre 2022 e il 13 aprile 2023.
Il sig. deve, dunque, corrispondere a favore di l'importo di euro Controparte_1 Parte_1
Euro 4.289,07 + IVA (sul fatto che anche l'indennità sostitutiva è soggetta ad IVA, vedasi tra l'altro in motivazione sentenza Corte di Giustizia dell'Unione Europea dd. 15 dicembre 1993), per un importo complessivo di Euro 5.232,67 oltre interessi legali dal 13/04/2023 (scadenza del termine semestrale di preavviso di recesso) al saldo effettivo.

4. In linea con quanto precedentemente affermato in tema di onere della prova, deve invece ritenersi non pienamente raggiunta la prova relativa alla somma che la ricorrente chiede a titolo di arretrato dell'anno 2021 di Euro 326,48. La ricorrente allega l'inadempimento della parte Parte_1
– sin dalla lettera di diffida ad adempiere dd. 10.11.22 – ma non produce, né Controparte_1
tantomeno indica o allega, nei propri atti il titolo a cui si riferisce l'importo di Euro 326,48 che ritiene ancora dovuto da controparte. Pertanto, la domanda di adempimento proposta nei confronti di relativamente all'importo di Euro 326,48 è infondata e va rigettata. Controparte_1

5. Spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza (art. 91 c.p.c.), sicché il soccombente Controparte_1
va condannato a rifondere alla ricorrente le spese del presente giudizio che sono Parte_1
liquidate ai sensi del decreto ministeriale 10/03/2014 numero 55.

Considerato che

nei giudizi per pagamento di somme o liquidazione di danni occorre avere riguardo, per determinare il valore della controversia ai fini della liquidazione delle spese processuali, alla somma attribuita alla parte vincitrice (cfr. art. 5 d.m. 10/03/2014 n.55) e tenuto conto del pregio dell'attività prestata, dell'importanza, natura e difficoltà dell'affare trattato oltre che della complessità delle questioni pagina 4 di 5 giuridiche e di fatto trattate (cfr. art. 4 d.m. 10/03/2014 n. 55), le spese processuali vengono liquidate prendendo a riferimento i valori presenti nella tabelle n. 2 e 25-bis dell'allegato al d.m.
10/03/2014 n. 55, scaglione da Euro 5.200,01 a Euro 26.000,00 ridotti ai sensi dell'art. 4, comma 1
d.m. 10/03/2014 n. 55 (che consente al giudice di aumentare o diminuire detti valori in ogni caso non oltre il 50 percento) – in ragione del ridotto valore della controversia rispetto al limite massimo dello scaglione. Le spese di lite sono pertanto, così, liquidate: Euro 308,70 per la fase di attivazione del procedimento di mediazione, Euro 643,30 per la fase di studio della controversia, Euro 543,90 per la fase introduttiva del giudizio, Euro 1.190,70 per la fase di trattazione e decisione unitariamente considerate, quindi complessivamente Euro 2.686,60 per compenso totale;
nonché
Euro 264,00 per spese documentate (Euro 237,00 contributo unificato, Euro 27,00 per marca da bollo) e 15% sul compenso totale per spese forfettarie (cfr. art. 2 d.m. 10/03/2014 n. 55), oltre CPA
e IVA sulle poste soggette come per legge.

P.Q.M.

Il Tribunale di Bolzano, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) condanna (in qualità di titolare della rispettiva impresa individuale Controparte_1
- P.I. ) al pagamento dell'importo complessivo di Euro 5.232,67 (di cui Euro P.IVA_1
4.289,07 per capitale ed Euro 943,60 per IVA) a favore di titolo di indennità Parte_1
sostitutiva per mancato preavviso di recesso dal contratto di locazione già intercorrente tra le parti, oltre agli interessi legali dal 13/04/2023 al saldo;

2) condanna (in qualità di titolare della rispettiva impresa individuale Controparte_1
- P.I. ) a rifondere a le spese del presente giudizio che liquida P.IVA_1 Parte_1
complessivamente in Euro 2.686,60 per compenso totale, nonché Euro 264,00 per spese documentate e 15% sul compenso totale per spese generali forfettarie, oltre CPA e IVA sulle poste soggette come per legge.
Sentenza resa ex art. 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza.
Così deciso in Bolzano, il giorno 26/02/2025.
Il Giudice
dott. Simon Tschager
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