N.21785/2024 R.Cont.
T R I B U N A L E
DI N A P O L I
IV Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo Italiano
Il Giudice, dott.ssa Barbara Tango, ha pronunciato la seguente sentenza , riservata ex art 281
terdecies con provvedimento dell'11/11/2025 nella causa civile di primo grado iscritta al n.21785/2024 R.G.Cont.
tra nato a [...] il [...] C.F.: e Parte_1 C.F._1 CP_1
nata a [...] il [...] C.F.: ed ivi residenti al Vico Limoncello
[...] C.F._2
n.44, elettivamente domiciliati in Napoli alla Via Maddaloni n. 6,presso lo studio dell'Avv. Enzina
La Vecchia, giusta procura in atti Attori
e nata a [...] il [...] elettivamente Controparte_2 C.F._3
domiciliata in Napoli alla via Piave n. 218 presso lo studio dell'Avv. Fabiana Sansone
PI giusta procura in atti Convenuta C.F._4 P.IVA_1
nonché
n persona del suo Controparte_3
amministratore e legale rappresentante p.t. Convenuto contumace oggetto: risarcimento danni conclusioni per le parti: come da atti introduttivi e successivi verbali e note
MOTIVI DELLA DECISIONE
La presente controversia ha ad oggetto la domanda proposta da e , Parte_1 CP_1
proprietari di un immobile sito in Napoli al , censito al N.C.E.U al foglio 1, Controparte_3
part. 30, sub.40, cat. A/4 Classe 3, nei confronti del suddetto, nonché di CP_3 CP_2
, proprietaria di un terrazzino che svolge funzione di copertura del fabbricato e confina
[...]
verticalmente con la zona giorno e con il bagno della unità immobiliare dei coniugi
, volta al risarcimento dei danni e alla eliminazione delle cause delle infiltrazioni Parte_2
subiti a causa del degrado del terrazzino in pessimo stato di conservazione;
nel corso del processo , in contumacia del condominio si è costituita contestando la domanda e deducendo Controparte_2
l'invalidità della notifica del ricorso introduttivo del procedimento di ATP ex art 696 cpc n
29651/2022 RG Cont quindi, acquisito il procedimento cautelare, depositata documentazione ed espletato l'interrogatorio delle parti, la causa è stata riservata in decisione .
Va rilevato, in via preliminare, che le domande sono state avanzate in modo corretto e sufficientemente determinate sia con riferimento alla causa petendi che al petitum formale e sostanziale , che sussiste la competenza per valore del giudice adito atteso il cumulo di più domande
( rifacimento del terrazzo e risarcimento danni, art 10 cpc), che l'azione promossa è quella di cui all'art 2051 cc per la quale non è richiesta la mediazione quale condizione di procedibilità, e che la titolarità sostanziale attorea e passiva non è contestata ( cfr in tema sent Cass SU n. 2951/2016)
e verificata ed accertata dal C.T.U. della fase di ATP;
quanto al rituale svolgimento della fase cautelare, acquisita come prova ex art 698 cpc, agli atti è stato prodotto il ricorso ex art 696 cpc ritualmente notificato ex art 143 cpc dopo un primo tentativo di notifica non andato a buon fine in quanto attestato dall' che risultava trasferita altrove : sul punto giova CP_4 Controparte_2
richiamare i principi espressi in tema dalla S.C. secondo cui: “I presupposti, legittimanti la notificazione a norma dell'art. 143 c.p.c., non sono solo il dato soggettivo dell'ignoranza, da parte del richiedente o dell'ufficiale giudiziario, circa la residenza, la dimora o il domicilio del destinatario dell'atto, né il mero possesso del certificato anagrafico, dal quale risulti il destinatario stesso trasferito per ignota destinazione, essendo anche richiesto che la condizione di ignoranza non sia superabile attraverso le indagini possibili nel caso concreto, da compiersi ad opera del mittente con l'ordinaria diligenza. A tal fine, la relata di notificazione fa fede, fino a querela di falso, circa le attestazioni che riguardano l'attività svolta dall'ufficiale giudiziario procedente e limitatamente ai soli elementi positivi di essa, mentre non sono assistite da pubblica fede le attestazioni negative, come l'ignoranza circa la nuova residenza del destinatario della notificazione” ( Ord Cass n. 19012/2017, n 10881/2020 ) .
Nel merito, in base alla prospettazione attorea, si verte in tema di responsabilità ex art 2051 cc che sancisce la responsabilità di coloro che hanno un effettivo potere sulle cose ed un conseguente obbligo di vigilanza in modo da impedire che arrechino danni ai terzi;
in particolare, trattandosi, secondo le allegazioni della di danni subiti a causa ed in conseguenza di infiltrazioni Pt_3
provenienti dal lastrico solare di proprietà privata ma anche fungente da copertura dell'intero stabile, trovano applicazione i principi sanciti dalla S.C. che in tema ha rilevato che “La responsabilità per i danni derivanti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello il cui uso non sia comune a tutti i condòmini deve essere ricondotta nell'ambito della responsabilità di cui all'art. 2051 c.c., con la conseguenza che dei relativi danni rispondono sia il proprietario, o usuario esclusivo quale custode del bene, sia il condominio in forza degli obblighi inerenti all'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore, ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condòmini ex art. 1135, comma 1, n. 4
c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria. Ne consegue che il rapporto di responsabilità che si instaura tra i diversi soggetti obbligati va ricostruito in termini di solidarietà, ai sensi dell'art. 2055 c.c., con esclusione del litisconsorzio necessario di tutti i presunti autori dell'illecito, sicché il danneggiato ben può agire nei confronti del singolo condòmino, senza obbligo di citare in giudizio gli altri” (ord Cass n. 516/2022 e sent Cass S.U. n. 9449/2016).
Partendo da tali premesse, esaminando le dichiarazioni delle parti in particolare Controparte_2
escussa il 13/5/2025 ( “Il terrazzino di mia proprietà è di circa 30 mq ed è a livello della mia abitazione e si accede da casa mia ma non da Però vi è un palazzo vicino al mio CP_3
terrazzino da cui credo che qualcuno sia entrato nel mio terrazzino. Sono proprietaria della casa e del terrazzino da oltre 20 anni e ho ricevuto in donazione da una mia vicina Non abito nella casa perché non è agibile da quando crollò il solaio di una delle mie stanze La mia casa è all'ultimo piano Sotto al terrazzino vi è la casa dello e che abitano al terzo piano.. Una o Parte_1 CP_1
due volte sono andata a casa dei ricorrenti circa 5 anni fa ed ho constato i danni da infiltrazioni provenienti dal mio terrazzino. Ho visto la macchia di umidità nel soffitto della cucina e ingresso.
Siamo circa 22 condomini Non sono mai stata convocata per l'assemblea relativa ai lavori da farsi sul terrazzino e l'amministratore non mi risponde. Ho fatto venire più volte delle persone per vedere i lavori a farsi sul terrazzino ma i ricorrenti pretendono di fare loro i lavori e nessuno vuole venire più da me e non ho preventivi. Sul terrazzino l'impresa edile del condominio che doveva rifare il solaio di una mia camera ha lasciato tutto il materiale di risulta e mi hanno chiesto
3000,00 euro per toglierli e non ho i soldi”) . e le risultanze dell'acquisita C.T.U. del 16/10/2023 a firma dell'ing. , redatta in modo corretto e condivisibile emerge che ( pag 6 e Persona_1
Cont ss): “APP.TO: PROP. - – - P.3 − Trattasi Parte_1 CP_1
dell'appartamento posto al piano terzo della scala unica , interno n.° 16 , adibito ad abitazione principale del nucleo familiare dei coniugi . − DESCRIZIONE : o Parte_4
L'appartamento è costituito da un ambiente cucina – pranzo (K/P) , da un ambiente bagno (WC) con accesso dall'ambiente pranzo e da altro ambiente letto (CL). Asserviti all'appartamento vi sono due balconi che affacciano direttamente su vico Limoncello e, piu precisamente, il balcone
(B1) è asservito all'ambiente pranzo e il balcone (B2) è asservito alla camera da letto. o
All'intradosso degli ambienti vi è un controsoffitto in cartongesso ………APP.TO: PROP.TA' -
ROSARIA - PIANO 4 Trattasi dell'appartamento , adibito ad abitazione , posto al piano CP_2
quarto della scala unica;
esso in parte è soprastante l'appartamento dei ricorrenti .
DESCRIZIONE : L'appartamento , così come risulta dalle planimetrie censuarie è costituito da diversi ambienti e servizi . In particolare , asservito all'appartamento , vi è una superfice terrazzata
(T) che affaccia sul vico Limoncello: esso è interamente soprastante gli ambienti cucina pranzo
(K/P) e bagno (WC) del sottostante appartamento di proprietà dei ricorrenti. ………………….
Cont
APP.TO: PROP. - – - P.3 − Parte_1 CP_1 Controparte_6
Pranzo (K/P) o In tale ambiente, nel controsoffitto , sono presenti estese e diffuse macchie ed alonature di percolazione e , in particolare , mediante un foro praticato nella controsoffittatura si è potuto rilevare che il solaio è composto da travi portanti lignee e orditura secondaria in NC . Inoltre , trasversalmente all'orditura principale delle travi lignee e a rinforzo del solaio , sono presenti travi rompitratta metalliche. Dalla ispezione eseguita si è rilevato quanto segue : o Nelle zone in cui si verificano le infiltrazioni di acqua meteorica si rileva marcescenza delle travi in legno e dei NC . La presenza di acqua che imbeve il legno comporta la proliferazione di muffe, funghi in grado di decomporre il legno e farlo marcire. o In prossimità degli appoggi delle travi in legno sono presenti piccole fessure delle travi . o In prossimità dell'appoggio delle travi in legno si rilevano rigonfiamenti di intonaco del maschio murario . o Nel controsoffitto in cartongesso dell'ambiente sono presenti imbibizioni , ingiallimenti , ed esfoliazioni estese caratterizzate da rigonfiamenti , sollevamento e e del materiale di finitura .Danneggiamento
e non funzionamento di alcuni faretti a incasso. Ambiente Bagno (WC) Nel controsoffitto in cartongesso di tale ambiente sono presenti imbibizioni , ingiallimenti , ed esfoliazioni estese caratterizzate da rigonfiamenti , sollevamento e distacco della pellicola pittorica e del materiale di finitura . Danneggiamento e non funzionamento di alcuni faretti a incasso. Ambiente Camera letto
(CL) In tale ambiente non si rilevano eventi infiltrativi APP.TO: PROP.TA' – CP_2
- P.4 In data 27/11/2022 a seguito di intervento dei VV.FF. di Napoli veniva eseguita
[...]
la seguente relazione tecnica di intervento : “….Il SI. proprietario Parte_1
dell'appartamento al 3°piano nella via sopracitata ci fa notare una copiosa infiltrazione d'acqua nella cucina del suo appartamento (vedi foto allegate), e ci informa che nella stessa verticale al 4° piano c'è un appartamento in fase di ristrutturazione di proprietà della SI.ra ”. Parte_5
“….II SI. ci comunica che le chiavi della porta d'ingresso dell'appartamento le ha in Parte_1
custodia la mamma (della proprietaria SI.ra che risiede nel appartamento sullo stesso CP_2
pianerottolo. In considerazione di quanto sopra si provvedeva …”. “……Ci portiamo al 4 piano per la verifica e troviamo una porta chiusa da un lucchetto;
visto ciò proviamo a bussare l'appartamento della SI.ra (mamma della proprietaria dell'appartamento da Persona_2
visionare), e ci apre il SI. fratello della SI.ra al quale chiediamo sé è in Persona_3 CP_2
possesso delle chiavi dell'appartamento poiché dobbiamo effettuare una verifica per le infiltrazioni d' acqua causate all' appartamento sottostante…” “……Lo stesso ci informa che momentaneamente non e in possesso delle chiavi e che probabilmente le abbia la mamma che al momento non era in casa e non sapeva a che ora potesse rientrare….”. “……Il SI. si CP_2
mette in contatto telefonico con la sorella per informarle dell'accaduto la quale chiede di parlare con noi ma non si mostra collaborativa per farci aprire la porta e detto ciò chiudiamo la conversazione ringraziandola comunque….”. “…..Nel frattempo contattiamo la ns. sala operativa per far intervenire sul posto la Polizia di Stato Vicaria Mercato per una collaborazione per tagliare il lucchetto e aprire la porta. Dopo pochi minuti giunge la polizia di stato mentre gli spieghiamo il nostro problema giunge la SI.ra che ci informa che è in possesso delle chiavi Persona_2
del lucchetto dell'appartamento della figlia…”. “……Entriamo nell'appartamento e nella verticale dove vi è l'infiltrazione nell'appartamento sottostante vi è un terrazzo privo di pavimentazione rivestito di guaina completamente rovinata con segni evidenti di fallature lo stesso terrazzo aveva a terra un telo in Pvc che probabilmente è stato messo a terra per impermeabilizzare e tamponare momentaneamente il problema delle infiltrazioni del terrazzo….” “…..Risultati ottenuti danni a persone, beni, risorse, risorse ambientali o naturali persone infortunate e/ decedute : presumibile causa del sinistro cattiva impermeabilizzazione….”. Dalla documentazione fotografica versata in atti , sia da quella allegata alla perizia giurata del tecnico di parte ing.re , sia dal Testimone_1
report fotografico dei VV.FF. nonché da foto aeree eseguite dal fabbricato frontistante il corpo di fabbrica ,si risconta quanto segue : Completa e marcata condizione di degrado dell'intero terrazzo a livello asservito all'appartamento di proprietà della SI.ra . In particolare , Controparte_2
sulla intera superficie di calpestio del terrazzo , è posto , per la impermeabilizzazione, un telone in plastica su cui sono presenti notevoli accumuli di calcinacci e materiali quali , lamiere , antenne , pezzi di infissi in legno , vasi di piante ed altro . Mancata canalizzazione delle acque dei lastrici solari soprastante l'appartamento della SI.ra Mancanza assoluta di un regolare deflusso CP_2
della acque meteoriche che , a causa dei calcinacci presenti, non riescono a raggiungere gli imbocchi pluviali e permangono sulla superfice del terrazzo dando luogo a percolazioni nella sottostante unità abitativa dei ricorrenti. 5.0.0”.
Ora, considerato che il C.T.U. ha basato le sue considerazioni non solo sulle sue indubbie capacità e conoscenze tecniche e sull'esame dei luoghi attorei ma anche sull'esame della relazione redatta dai
V.V.F.F. .dopo la visione e l'accesso anche nella proprietà possono senza dubbio CP_2
condividersi le sue conclusioni sia con riferimento alle cause dei danni che ai lavori e spese a farsi per eliminarsi le cause ed i danni ( cfr pag 16 e ss): “ CAUSE DEI DANNI LAMENTATI : Dai rilievi e dai sopralluoghi esperiti , dall'esame della documentazione versata in atti e , in risposta al
Mandato peritale , lo scrivente relaziona quanto segue (cfr. aereofoto n.° 1 ÷ 4 , allegati n.° 1 ÷ 3 , tavole di rilievo n° 1 ÷ 2 , foto di rilievo n.° 1 ÷ 22 ). − La causa dei danni lamentati nell'appartamento di proprietà e per gli ambienti cucina - pranzo Parte_1 CP_1
(K/P) – camera da letto (CL) sono: o Pessime condizioni , degrado e mancata tenuta della impermeabilizzazione del terrazzo a livello asservito alla abitazione della SI.ra , Controparte_2
soprastante gli ambienti dell'appartamento di proprietà dei ricorrenti. Le infiltrazioni meteoriche
, provenienti dal soprastante terrazzo , vanno ad imbibire in modo marcato , sia la struttura lignea del solaio , sia la sottostante controsoffittatura degli ambienti .

6.0.0. INTERVENTI DA
ESEGUIRE PER LA ELIMINAZIONE DEGLI INCONVENIENTI : Dai rilievi e dai sopralluoghi esperiti , dall'esame della documentazione versata in atti e , in risposta al Mandato peritale , lo scrivente relaziona quanto segue (cfr. aereofoto n.° 1 ÷ 4 , allegati n.° 1 ÷ 3 , tavole di rilievo n° 1 ÷ 2 , foto di rilievo n.° 1 ÷ 22 ). Le opere da eseguire per la eliminazione degli inconvenienti riscontrati sono : Completa rimozione di tutte le suppellettili , calcinacci e materiali di risulta esistenti sul terrazzo a livello di proprietà della SI.ra . Verifica del Controparte_2
grado di efficienza degli imbocchi pluviali ed eventuali loro sostituzione . Verifica del grado di efficienza della guaina . In tutte le zone lacerate e/o incoerenti apertura a croce e sfiammatura con gas propano . Fornitura e posa in opera, su quella esistente , di nuova guaina al poliestere di spessore mm 4 previa idonea preparazione con primer bituminoso e idonei risvolti su cm = 20,00 .
Applicazione di vernice acrilica su tutta la superficie del terrazzo …… INTERVENTI DA
: dai Controparte_7
rilievi e dai sopralluoghi esperiti , dall'esame della documentazione versata in atti I lavori per il ripristino dei danni nell'appartamento dei ricorrenti sono : Ambienti : Cucina/Pranzo (K/P) e bagno (WC): Protezione della pavimentazione con opportuni teli di plastica pesante o cartoni antiurto. Rimozione delle lastre in cartongesso danneggiate. Verifica alla martellina dello stato di consistenza degli intonaci interessati all'infiltrazione e rimozione della parte d'intonaco ammalorato della muratura d'ambito. Asportazione della pittura esistente sul soffitto del controsoffitto preservato. Rifacimento parziale dell' intonaco nella zona predetta. Rasatura stuccatura e scartavetratura dei soffitti e delle pareti. Tinteggiatura con idropittura dei soffitti e delle pareti Sostituzione faretti. Verifica impianto elettrico. Ripristino del mobilio accantonato precedentemente Pulizia finale del locale. Verifica degli assi lignei , della panconcelle e delle giunzioni dei conci tufacei ed eventuali interventi di consolidamento. . QUANTIFICAZIONE DEI
LAVORI PER IL RIPRISTINO DELL'APPARTAMENTO DEI SIGG.RI Parte_6
: Dai rilievi e dai sopralluoghi esperiti , dall'esame della documentazione versata in atti
[...]
e ,in risposta al Mandato peritale , lo scrivente relaziona quanto segue (cfr. aereofoto n.° 1 ÷ 4 , allegati n.° 1 ÷ 3 , tavole di rilievo n° 1 ÷ 2 , foto di rilievo n.° 1 ÷ 22 ). QUATIFICAZIONE DELLE
OPERE Per la valutazione economica dei lavori da eseguire per il ripristino dei danni lamentati lo scrivente ha redatto computo metrico utilizzando il prezzario delle OO.PP. della Regione
Campania Edizione 2023 e i prezzi in commercio , praticati in zona , per interventi similari (cfr. computo metrico ). Costo delle opere , Il costo delle opere , come dettagliate, risulta essere pari a:
€ 6.909,25 Oltre Iva come di legge .”
Se tali sono gli elementi raccolti, può sicuramente affermarsi, anche sulla base di indizi gravi precisi e concordanti, dello stato dei luoghi, della posizione dei locali attorei danneggiati rispetto al terrazzino della del contenuto del verbale dei V.V.F.F., che la causa delle infiltrazioni va CP_2
imputata al degrado e al cattivo stato di manutenzione del terrazzino a livello di proprietà esclusiva di che , in base alle pronunce sopra citate della S.C. va condannata in solido con il Controparte_2
sito in Napoli al ad eseguire le opere individuate dal C.T.U. e CP_3 Controparte_3
riportate in dispositivo oltre al risarcimento dei danni per una somma, ancora valida all'attualità, di
€ 6.909,25 oltre Iva come di legge oltre interessi legali dall'1/1/2022 al saldo (a titolo di interessi compensativi, lucro cessante , cfr sent Cass n. 25571/2011 , Cass. n. 3931/2010 e ord Cass n.
7267/2018 secondo cui “In tema di danno da ritardo nel pagamento di debito di valore, il riconoscimento di interessi compensativi costituisce una mera modalità liquidatoria alla quale il giudice può far ricorso col limite costituito dall'impossibilità di calcolare gli interessi sulle somme integralmente rivalutate dalla data dell'illecito. Non gli è invece inibito, purché esibisca una motivazione sufficiente a dar conto del metodo utilizzato, di riconoscere interessi anche al tasso legale su somme progressivamente rivalutate;
ovvero sulla somma integralmente rivalutata, ma da epoca intermedia;
ovvero, sempre sulla somma rivalutata e con decorrenza dalla data del fatto, ma con un tasso medio di interesse, in modo da tener conto che essi decorrono su una somma che inizialmente non era di quell'entità e che si è solo progressivamente adeguata a quel risultato finale;
ovvero, di non riconoscerli affatto, in relazione a parametri di valutazione costituiti dal tasso medio di svalutazione monetaria e dalla redditività media del denaro nel periodo considerato”).
Le spese di C.T.U. come liquidate in decreto e le spese di lite attoree anche di A.T.P, liquidate come in dispositivo in base al DM 55/2014, scaglione entro €26.000,00 valore medio ridotto per la semplicità delle questioni, seguono la soccombenza e vanno poste a carico, in solido, del condominio sito in Napoli al e di , con esclusione delle spese Controparte_3 Controparte_2
vive non provate.

P.Q.M.


Il Giudice, pronunziando nella causa promossa come in narrativa, così provvede :
In accoglimento parziale delle domande attoree condanna in solido il condominio sito in Napoli al e ad eseguire le seguenti opere sul terrazzino della Controparte_3 Controparte_2 CP_2
in conformità dell'acquisita C.T.U.: Completa rimozione di tutte le suppellettili , calcinacci e materiali di risulta esistenti sul terrazzo a livello di proprietà della SI.ra . Controparte_2
Verifica del grado di efficienza degli imbocchi pluviali ed eventuali loro sostituzione . Verifica del grado di efficienza della guaina . In tutte le zone lacerate e/o incoerenti apertura a croce e sfiammatura con gas propano . Fornitura e posa in opera, su quella esistente , di nuova guaina al poliestere di spessore mm 4 previa idonea preparazione con primer bituminoso e idonei risvolti su cm = 20,00 . Applicazione di vernice acrilica su tutta la superficie del terrazzo .
Condanna in solido il condominio sito in Napoli al e a Controparte_3 Controparte_2
versare agli attori la complessiva somma di €6.909,25 oltre Iva come di legge oltre interessi legali dall'1/1/2022 al saldo.
Condanna in solido il condominio sito in Napoli al e al Controparte_3 Controparte_2
pagamento delle spese di C.T.U. come liquidate in decreto e delle spese processuali anche di
A.T.P. sopportate dai ricorrenti che si liquidano in €3.700,00 per compenso (1.200,00+2.500,00) ed €150,00 (100,00+50,00) per spese, oltre iva e cpa come per legge se documentate, rimborso spese generali nella misura del 15% del compenso.
Napoli 14/11/2025 IL G.U.