TRIBUNALE DI PAVIA
SEZIONE TERZA CIVILE
Verbale di udienza
(Proc. R.G.N. 1070/2024)
Oggi 29 gennaio 2025, davanti al Giudice dott. Luciano Arcudi, sono comparsi per parte intimante l'avv. Vitali e per parte intimata l'avv. Lobianco.
Le parti precisano le conclusioni come da memorie integrative, precisando che l'intimata ha rilasciato l'immobile di cui trattasi.
IL GIUDICE
udite le conclusioni delle parti si ritira in camera di consiglio per deliberare ed, all'esito, pronuncia la seguente sentenza,
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PAVIA
SEZIONE TERZA CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del Dott. Luciano Arcudi, sulle conclusioni prese all'udienza del 29.1.2025, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. di R.G. 1070/2024, promossa da:
(C.F.: ), in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Maria Luisa Vitali,
- attrice/intimante -
contro
1

(C.F.: ), rappresentata e Controparte_1 C.F._1 difesa dall'Avv. Giorgio Lobianco,
- convenuta/intimata -
Conclusioni
Come da sopra esteso verbale.
Motivi in fatto ed in diritto
1. – L'1.8.2023, stipulava con un Parte_1 Controparte_1 contratto di locazione per un appartamento a Voghera, in via Papa Giovanni XXIII
79. Il canone pattuito era di € 2.400,00 annui, da pagarsi in 12 rate mensili di €
200,00 ciascuna. Con atto di citazione del 4.12.2023, la locatrice Parte_1
intimava lo sfratto per morosità alla suddetta conduttrice, a fronte del mancato pagamento di complessivi € 1.000,00, corrispondente a 5 mensilità. All'udienza di convalida del 1.3.2024 l'intimata compariva personalmente opponendosi allo sfratto, sostenendo che erano in corso procedimenti penali contro il locatore e deducendo di avere sostenuto spese per sistemare l'immobile, che non era idoneo all'uso. Il giudice della fase sommaria emetteva ordinanza provvisoria di rilascio e disponeva la conversione del rito, assegnando i termini per memorie integrative.
Nel rito convertito l'intimata si è costituita con il patrocinio di un difensore, contestando la morosità ed affermando che l'immobile locato è fatiscente e non a norma (sostiene tra l'altro la presenza di un impianto elettrico pericoloso); quindi,
ha chiesto, in via riconvenzionale, la condanna della controparte all'esecuzione dei lavori necessari per renderlo conforme all'uso convenuto. L'intimante, dal canto suo,
ha ribadito la morosità, rilevando di non avere potuto eseguire interventi nell'alloggio
(definite “migliorie”) per il rifiuto della conduttrice, ed ha affermato che questa aveva provocato danni all'immobile nonché arrecato fastidio agli altri condomini. Il
giudice non ha ammesso le istanze istruttorie formulate dalla parte intimata ed ha fissato al 29.1.2025 udienza per discussione e pronuncia della sentenza.
2. – Non è stata fornita prova del pagamento dei canoni. Le stampate delle ricariche che sarebbero state effettuate su una carta intestata a Persona_1
amministratore unico della società locatrice, non costituiscono di per sé prova dell'avvenuto pagamento da parte dell'intimata dei ratei di cui trattasi (peraltro, la tempistica di tali ricariche neppure coincide, in parte, con il periodo di vigenza
2 contrattuale e così anche gli importi che risulterebbero essere stati ricaricati). Deve
pertanto ritenersi accertato il suddetto inadempimento, essendo il creditore onerato unicamente ad allegarlo ed essendo onere del debitore convenuto provare di avere adempiuto o sollevare eccezioni idonee a paralizzare la relativa pretesa (cfr., tra le tante, Cass. S.U. n. 13533/2001, Cass. n. 17626/2002, Cass. n. 1831/2003, Cass. n.
20073/2004, Cass. n. 13674/2006, Cass. n. 9351/2007, Cass. n. 26953/2008, Cass.
15677/2009, Cass. n. 3373/2010, Cass. n. 15659/2011, Cass. n. 826/2015 e Cass. ord.
n. 98/2019), onere come detto non assolto. A norma dell'art. 5 della L. n. 392/1978 - salva la sanatoria prevista dall'art. 55 della stessa legge, nella specie non verificatasi - il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 c.c. e, d'altra parte, la morosità
si è nei fatti protratta per un periodo di tempo più lungo. In proposito, con riferimento agli immobili ad uso abitativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è
predeterminata legalmente ai sensi delle sopra citate disposizioni (cfr., Cass. n.
23257/2010).
3. – Venendo alle ulteriori eccezioni sollevate dalla parte intimata – ed, in particolare, quella legata alla presenza di vizi nell'immobile locato - si deve premettere che essa intimata ha l'evidente volontà di conservare il rapporto locatizio, non avendo,
a sua volta, formulato domanda di risoluzione del contratto ex art. 1578 c.c. Sul punto,
si rileva che, secondo un orientamento della giurisprudenza di legittimità, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., tanto quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore quanto nell'ipotesi di suo inesatto adempimento tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte (così, Cass. n. 2154/2021).
La giurisprudenza di legittimità ha, inoltre, avuto modo di evidenziare che nei contratti con prestazioni corrispettive, in caso di denuncia di inadempienze reciproche, è necessario comparare il comportamento di entrambe le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente
3 rilevanti ed abbia causato il comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma (così, Cass. ord. n. 3273/2020).
Nella specie, si ha, da un lato, l'integrale sospensione del pagamento del canone da parte della conduttrice, che non ha validamente provato di avere pagato neppure una mensilità dall'avvio della locazione, e, dall'altro, l'inadempienza del locatore all'effettuazione dell'adeguamento dell'impianto elettrico, il quale, dalle fotografie prodotte, risulta obiettivamente in stato tale da porre chi abita l'immobile a rischio per la propria salute.
Se ci si limita alla “oggettiva entità” degli inadempimenti, appare più serio quello della locatrice: se è vero che nel contratto la conduttrice ha espressamente dichiarato di “rinunciare a pretendere dal locatore l'adeguamento degli impianti”
(clausola che potrebbe fare supporre l'assunzione da parte sua relativi oneri), v'è da considerare che, nello stesso contratto, la locatrice ha “garantito la conformità degli impianti alla normativa di sicurezza vigente all'epoca in cui sono stati realizzati”, e, pacifica essendo la non conformità attuale, non è stata fornita la prova del fatto che all'epoca della realizzazione dell'impianto (neppure indicata) questo fosse stato a norma. Tuttavia, assume rilievo determinante il profilo soggettivo ed, in particolare, il comportamento della conduttrice, che non può ritenersi rispondente a buona fede: nella specie, essa ha assunto in locazione un immobile che presentava vizi
(in particolare, l'impianto elettrico) di evidente riconoscibilità, concordando un canone di importo modesto per poi, sin dall'avvio del relativo rapporto, omettere il pagamento del canone stesso continuando comunque ad usufruire dell'immobile. La sospensione integrale del canone accompagnata dalla protrazione nel godimento dell'immobile,
anche per le modalità con le quali è stata attuata (tali da fare supporre la sua preordinazione, essendo avvenuta sin dall'avvio dell'avvio del rapporto a fronte di vizi che l'intimata evidentemente conosceva al momento della stipula del contratto), legittima la mancata esecuzione degli interventi stessi e, quindi, la domanda di risoluzione contrattuale da parte del locatore.
4. – Quanto al rilascio dell'immobile, le parti hanno dichiarato che l'intimata vi ha già provveduto a fronte dell'ordinanza emessa dal giudice della fase sommaria.
5. – In merito alle spese di lite, la presenza di reciproci inadempimenti e la necessità di svolgere una (non semplice) comparazione tra gli stessi, ne giustifica l'integrale compensazione.
4 In merito alla mancata partecipazione dell'intimata alla mediazione, può ritenersi che quest'ultima, in quanto di origine extracomunitaria, non sia stata in grado di valutare le conseguenze che potevano derivare da tale omissione e, pertanto, non si ritiene di applicare la sanzione di cui all'art. 12 bis comma 2° D.Lgs. n. 28/2010.

P.Q.M.

il Tribunale di Pavia, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra istanza ed eccezione:
I. dichiara la risoluzione per inadempimento dell'intimata Controparte_1
del contratto di locazione per cui è causa;

[...]
II. dichiara l'integrale compensazione tra le parti delle spese di lite.
Così deciso il 29 gennaio 2025.
Il Giudice
Dott. Luciano Arcudi
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