N. R.G. 2954/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PADOVA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Margherita Longhi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Ai sensi dell'art 281 sexies comma terzo cpc
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2954/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MOSOLE Parte_1 C.F._1 AR, elettivamente domiciliato in via verdi 34 MESTRE presso il difensore avv. MOSOLE AR
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MOSOLE Parte_2 C.F._2 AR elettivamente domiciliato in via verdi 34 MESTRE presso il difensore avv. MOSOLE AR
Ricorrenti contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GERHARDINGER Controparte_1 P.IVA_1 AN e dell'avv. PEA GASTONE ( ) VIA OSPEDALE 18 C.F._3 MESTRE;
elettivamente domiciliato in VIA OSPEDALE 18 MESTRE VENEZIA presso il difensore avv. GERHARDINGER AN
Resistente

Conclusioni delle parti: le parti hanno concluso come da verbale di udienza del 30.10.2025
pagina 1 di 7 Concisa esposizione delle ragioni in fatto e in diritto della decisione
1.Con ricorso ex art 281 decies cpc ritualmente notificato, e convenivano Pt_1 Parte_2 in giudizio la società chiedendo accertarsi l'inadempimento della Controparte_1 convenuta in relazione alla mancata tempestiva consegna degli immobili oggetto dei contratti preliminari di compravendita stipulati tra le parti e per l'effetto condannarla all'adempimento delle obbligazioni contrattuali, con la fissazione di una penale per ogni giorno di ritardo, nonché al risarcimento dei danni patrimoniali e morali subiti. Si costituiva in giudizio contestando la fondatezza delle pretese dei Controparte_1 ricorrenti. In particolare, la resistente deduceva che tra le parti era stato stipulato il contratto definitivo di compravendita, in data 12.7.2024, fatto che avrebbe determinato la cessazione della materia del contendere. Rilevava, inoltre, che il ritardo nell'ultimazione dei lavori non era ad essa imputabile e che, pertanto, nessun risarcimento poteva essere riconosciuto ai ricorrenti, di cui veniva in ogni caso contestato il quantum. All' udienza di prima comparizione sono stati assegnati i termini ex art. 281 duodecies comma quarto c.p.c. Con la prima memoria i ricorrenti hanno rinunciato alla domanda di adempimento per sopravvenuta carenza di interesse, in considerazione dell'avvenuta stipula, successivamente al deposito del ricorso, del contratto definitivo, mantenendo tuttavia la richiesta di risarcimento del danno da ritardo. Con ordinanza del 30.1.2025 sono state rigettate le istanze istruttorie formulate e la causa è stata istruita documentalmente e rinviata per la discussione e decisione ex art 281 sexies comma terzo c.p.c. In data 05.03.2025 è stata assegnata al ruolo di questo Giudice e trattenuta in decisione all'udienza del 30.10.2025.
2. In via preliminare deve respingersi l'eccezione di decadenza sollevata da parte convenuta con riferimento alla documentazione prodotta e istanze istruttorie formulate dai ricorrenti con la memoria ex art 281 duodecies comma quarto c.p.c. La norma richiamata, nel disposto ratione temporis applicabile, prevedeva, per la concessione delle memorie ivi disciplinate, la richiesta della parte e la sussistenza di un “giustificato motivo”, da valutare da parte dell'organo giudicante. Tale requisito è stato interpretato dalla giurisprudenza di merito in senso ampio, ricomprendendovi qualsiasi motivo idoneo ad assicurare un completo diritto di difesa, e quindi, in primis, la necessità di replicare compiutamente alle difese svolte dal convenuto (ipotesi ora contemplata dalla norma a seguito delle modifiche del d.lgs 164/2024, entrate in vigore dopo l'udienza del 16.10.2024). Cosa avvenuta anche nel caso di specie, considerate le contestazioni svolte dalla convenuta in punto di imputabilità del ritardo agli stessi ricorrenti, e di quantificazione del danno patito.
pagina 2 di 7 Va poi aggiunto che l'art. 281-undecies, pur indicando che sia il ricorso, sia la comparsa di risposta debbano contenere, fra l'altro, l'indicazione specifica dei mezzi di prova dei quali attore e convenuto intendano avvalersi, come dei documenti offerti in comunicazione, non sembrano segnare alcuna preclusione istruttoria, potendo pertanto prodursi, con le memorie ex art 281 duodecies cpc, anche documenti a prova diretta.
3. Dalla documentazione in atti e all'esito del giudizio è emerso che:
-in data 29.7.2021 ciascun ricorrente ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita per un appartamento in immobile in corso di costruzione da parte della convenuta
[...]
Ai sensi dell'art 4.1 (stipula del rogito notarile e consegna delle unità Controparte_1 immobiliari) “la stipula del rogito notarile verrà effettuata, salvo diverso accordo tra le parti, indicativamente entro diciotto mesi (non conteggiando il mese di agosto) dall'avvio effettivo delle opere di costruzione del fabbricato …” (cfr doc. 2 e 2A di parte ricorrente);
-i lavori di costruzione sono iniziati il 23.11.2021 (cfr doc. 3 di parte ricorrente e circostanza non contestata dalla convenuta);
-a marzo 2022, ha ricevuto una proposta di acquisto del proprio appartamento Parte_1 da parte di al prezzo di € 340.000, con consegna dell'immobile entro il Persona_1
31.5.2023;
- che tale proposta non è stata accettata dal ricorrente in quanto l'immobile in corso di costruzione in cui doveva a sua volta trasferirsi non era ancora ultimato;

-con comunicazione del 30.6.2023, la convenuta, per il tramite del suo legale, ha comunicato che l'immobile sarebbe stato disponibile per la consegna entro dicembre 2023 (cfr doc. 7 di parte convenuta);
-il ricorrente ha ricevuto nuova offerta di acquisto da parte di con cui ha poi Persona_1 stipulato contratto di compravendita in data 20.11.2023 al prezzo di € 333.000 (cfr doc. 9 di parte ricorrente), con consegna dell'immobile entro dicembre;

-a dicembre 2023 l'immobile non era ancora concluso, mancando in particolare gli infissi e i pavimenti (cfr docc. 38 e 39 di parte ricorrente);
-i ricorrenti hanno richiesto dei lavori extra capitolato (cfr docc. 4 e 5 di parte convenuta), corrisposti direttamente all'impresa costruttrice a maggio 2024;
-il contratto definitivo di acquisto con è stato sottoscritto in data 12.7.2024 Controparte_1
(cfr doc. 8 di parte convenuta).
3.1 Così ricostruiti i fatti rilevanti di causa, i ricorrenti, rinunciata la domanda di adempimento stante l'intervenuta conclusione del rogito, hanno agito in giudizio chiedendo la condanna di controparte al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali patiti a seguito del ritardo nella stipula del definitivo e nella consegna dell'immobile oggetto di lavori di costruzione. Hanno quindi allegato un inadempimento della società convenuta.
pagina 3 di 7 A tal fine è irrilevante la natura non essenziale del termine indicato nel contratto preliminare (“indicativamente entro diciotto mesi dall'inizio lavori”), né occorre verificare la sussistenza di un inadempimento di non scarsa importanza, non essendo stata richiesta la risoluzione del contratto (cfr ex multis Cass. 4640/2021 “la natura non essenziale del termine previsto dalle parti per l'esecuzione di un'obbligazione contrattuale, pur impedendo la configurabilità della risoluzione di diritto ai sensi dell'art. 1457 c.c., non esclude che l'inosservanza di esso, ove superi ogni ragionevole limite di tolleranza da apprezzarsi discrezionalmente dal giudice di merito in relazione all'oggetto e alla natura del contratto, possa costituire inadempimento di non scarsa importanza a norma dell'art. 1455 e determinare quindi la risoluzione del contratto a norma dell'art. 1453 c.c. (Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 11653 del 14/05/2018; Cass., Sez. 2, sentenza n. 4314 del 04/03/2016; Cass., sez. 2, sentenza n. 3688 del 29/03/1995; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 3523 del 10/06/1982)”). Le difese della convenuta, secondo cui vi sarebbe stata una rinuncia per fatti concludenti essendo stato comunque sottoscritto il contratto definitivo, non sono fondate. Essendo stato richiesto il risarcimento del danno, e non la risoluzione del contratto, la pronuncia richiamata non pare attinente, nè può dirsi che vi sia stata acquiescenza alla violazione di una norma contrattuale per il fatto di non aver richiesto una rideterminazione del prezzo parametrato ai costi nel frattempo sostenuti, o non aver formulato una riserva sul punto, avendo i ricorrenti già depositato il presente ricorso con richiesta di condanna. Non si rinviene poi un prezzo maggiorato di acquisto, posto che nel contratto definitivo il prezzo è riportato comprensivo dell'ulteriore importo di € 1750 indicato in entrambi i preliminari per i costi di allacciamento. Non emergono, pertanto, comportamenti inequivoci e incompatibili con la volontà di far valere l'inadempimento. Spettava dunque alla società convenuta provare che l'inadempimento (e quindi il ritardo) non fosse a lei imputabile. Quest'ultima ha eccepito la non imputabilità a sé del ritardo stante le problematiche dovute alla pandemia Covid, nonché quelle conseguenti all'entrata in vigore della normativa sui c.d Bonus edilizi. La difesa non persuade. Il termine per la consegna era indicato nel contratto in 18 mesi indicativi (senza considerare il mese di agosto) dall'inizio dei lavori. Questi sono iniziati il 23.11.2021 e dovevano pertanto concludersi circa a giugno del 2023. Per quanto indicativo, il termine rappresentava una stima della durata dei lavori considerate le attività da svolgere. La convenuta si è limitata a richiamare le difficoltà causate dalla pandemia, prima, e dalla normativa in tema di bonus edilizi, poi, senza allegare e provare come tali situazioni abbiano inciso concretamente sui lavori per cui è causa. Non vi è prova di carenze di personale – considerato anche che i lavori sono iniziati successivamente ai periodi di lockdown - di ritardi nella consegna delle merci o difficoltà nel pagina 4 di 7 loro reperimento, non potendo ritenersi sufficienti articoli di giornale depositati, peraltro, solo con la memoria di replica. Analoghe considerazioni valgono quanto alle difficoltà provocate dall'entrata in vigore dei
“bonus edilizi”, nulla essendo stato allegato di preciso sul punto. Né emerge che il ritardo sia dovuto al mancato pagamento da parte dei ricorrenti, prima di maggio 2024, dei lavori extra-capitolato commissionati direttamente all'impresa costruttrice. Dall'analisi del loro elenco prodotto sub docc. 4 e 5 di parte convenuta si evince che questi avevano sì ad oggetto la pavimentazione degli appartamenti, ma non gli infissi (il doc. 4 relativo a fa riferimento, come infissi, solo ad una porta interna scorrevole) o il Parte_1 sistema elettrico in generale, posto che le richieste riguardavano ulteriori punti luci o un maggior numero di interruttori e prese elettriche. E dalla documentazione prodotta sub docc 38 e 39, non specificamente contestata da parte della convenuta, si evince chiaramente che a dicembre 2023 gli infissi non erano ancora stati montati, né la convenuta ha fornito prova che ciò sia avvenuto dopo un breve periodo. Né è stato provato (non essendo detta circostanza oggetto della prova per testi articolata con la memoria di costituzione, che risulta pertanto irrilevante ai fini del decidere) che il mancato pagamento ha comportato una interruzione dei lavori di costruzione. Pertanto, manca la prova che la consegna di luglio 2024 sia stata determinata dal pagamento, solo a maggio 2024, dei lavori ulteriori richiesti dai ricorrenti. Anche a voler considerare un “periodo di tolleranza” nell'ultimazione, da individuare sino a dicembre 2023, data indicata dalla convenuta con la comunicazione sub doc. 7, non appare giustificabile, alla luce degli elementi sopra richiamati, un ritardo di ulteriori sette mesi per la consegna dell'immobile. Va quindi affermata la sussistenza di un inadempimento della convenuta per il ritardo lamentato. Quanto poi alla scelta dell'attore di mettere in vendita il proprio immobile, questa è stata compiuta dopo la ricezione della comunicazione sub doc. 7.
3.2 Venendo al quantum richiesto, quanto al ricorrente , non si ritiene fondata la Parte_1 domanda di risarcimento di € 7000 pari alla differenza nel prezzo indicato nella proposta Per_ irrevocabile ricevuta da del 27.8.2022 e quello poi pattuito con il contratto definitivo di Per_ novembre 2023. La prima proposta di prevedeva la consegna dell'immobile a maggio 2023, e a detta data non poteva considerarsi sussistente un ritardo in capo all'impresa, non essendo ancora trascorsi i diciotto mesi previsti da contratto. Vanno riconosciuti gli importi per il trasloco della mobilia dall'appartamento di proprietà al magazzino e per il deposito degli stessi per complessivi € 6527 (cfr docc. 47 -52), in quanto il ritardo nella consegna dell'immobile da parte della convenuta ha richiesto un trasloco ulteriore dei mobili rispetto a quanto necessario se vi fosse stato direttamente lo spostamento dal vecchio al nuovo appartamento.
pagina 5 di 7 Quanto alla circostanza che la convenuta aveva consentito al ricorrente di portare la propria mobilia presso l'immobile (cfr doc. 3 della convenuta), questa non appare rilevante, considerato che a dicembre 2024 l'immobile, come detto, non aveva gli infissi montati. Va poi riconosciuto il canone di locazione per l'abitazione temporanea per il mese di dicembre 2023 (pari ad €880), mentre non può essere riconosciuto l'importo di € 500 per i mesi successivi non essendovi prova del pagamento di detto importo alla madre a titolo di equo compenso per l'ospitalità nella propria abitazione. I canoni di locazione sono stati richiesti anche dalla ricorrente (cfr doc 41-46 di Parte_2 parte attrice). La convenuta ha contestato gli importi richiesti in quanto eccessivi. Ritiene il Tribunale che appare congruo riconoscere alla ricorrente l'importo mensile di € 750, (da gennaio, data della prima fattura prodotta, a luglio 2024) non essendo state allegate dalla ricorrente particolari ragioni tali da giustificare così elevato esborso. L'importo complessivamente dovuto per i canoni di locazione ammonta, pertanto, ad 5250€ oltre inclusa. Va infine respinta la domanda di risarcimento del danno non patrimoniale, stante la genericità dell'allegazione e la mancata prova della sua sussistenza.
4. In conclusione, la domanda è fondata seppur per un diverso quantum. La convenuta va condannata al pagamento, in favore di , dell'importo di € Parte_1
7407 e dell'importo di € 5250 oltre IVA al 10% in favore di . Parte_2
Trattandosi di somma liquidata all'attualità, non spetta rivalutazione monetaria, ma solo interessi al tasso di cui all'art 1284 comma quarto c.c. dalla presente sentenza al saldo. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo tenuto conto del valore della controversia (scaglione da € 5200 ad € 26.000), della trattazione esperita (non vi è stata attività istruttoria) e dei parametri di cui al DM 55/2014 secondo i valori medi per quanto riguarda la fase di studio e introduttiva, e secondo i valori minimi per la fase istruttoria e decisionale stante il solo deposito delle memorie ex art 281 duodecies cpc e la decisione della causa senza deposito di scritti conclusivi.


P.Q.M.

Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria ed ulteriore istanza, domanda ed eccezione respinte o assorbite, così provvede: ACCOGLIE la domanda proposta nei limiti di cui in motivazione e, per l'effetto, CONDANNA al pagamento, in favore del ricorrente , Controparte_1 Parte_1 dell'importo di € 7407, e, in favore della ricorrente , dell'importo di € 5250 oltre Parte_2
IVA al 10% a titolo di risarcimento del danno, oltre interessi di cui all'art 1284 comma quarto c.c. dalla presente sentenza al saldo;

pagina 6 di 7 CONDANNA Le al pagamento, in favore dei ricorrenti in solido, delle spese di Controparte_1 lite che liquida in € 518 per spese ed € 3387 per compensi oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Padova 17 dicembre 2025
Il Giudice
Dott.ssa Margherita Longhi

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