N. R.G. 4553/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice Arianna Toppan, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 4553/2021 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. Parte_1 P.IVA_1
Cinzia Massaini e dell'Avv. Simone Francesco Bonetti, elettivamente domiciliata presso il loro studio in Porlezza, Via Prati, 8
- parte attrice - nei confronti di
(C.F. ), Controparte_1 C.F._1 [...]
(C.F. ), (C.F. CP_2 C.F._2 Controparte_3
, (C.F. ), C.F._3 Controparte_4 C.F._4
(C.F. ) e (C.F. CP_5 C.F._5 CP_6
), con il patrocinio dell'Avv. Riccardo Corbetta e dell'Avv. Sara C.F._6
Dotti, elettivamente domiciliati presso il loro studio in Como, Via Rezzonico, 30
- parti convenute -
Conclusioni di parte attrice
In via principale nel merito:

1. Accertare e dichiarare, con ogni opportuna formula, la totale infondatezza ed illegittimità della risoluzione contrattuale e/o del recesso intimati dai convenuti;

2. Accertare e dichiarare la legittimità del recesso manifestato dalla Parte_1
(ora in conseguenza del grave inadempimento contrattuale
[...] Parte_2 imputabile ai convenuti;

3. Condannare conseguentemente i sig.ri , Controparte_1 CP_5
e quali eredi della defunta ,
[...] CP_6 Persona_1
, e in Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 persona del tutore sig. al pagamento in favore CP_7
pagina 1 di 15 dell'attrice dell'importo di €.20.000,00 cadauno, pari al doppio della caparra confirmatoria ricevuta dagli stessi, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal 26.1.2018 al saldo. In subordine:

4. accertare e dichiarare che i convenuti trattengono senza titolo la complessiva somma di
€.50.000,00 e, pertanto, condannare gli stessi al pagamento dell'importo di €.10.000,00 ciascuno in favore dell'attrice, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal 26.1.2018 al saldo. In via istruttoria:
Si chiede ammettersi prova per testi e interrogatorio formale dei convenuti sui seguenti capitoli:
1) Vero che in data 26.01.2018 la stipulava con i signori Parte_1
e , nella sua qualità di delegato delle signore Controparte_1 Controparte_8
Persona_2
, e (di seguito anche
[...] Persona_1 Controparte_2 Controparte_3 solo signori - Parte Promittente Venditrice), un contratto preliminare di CP_1 compravendita, avente ad oggetto i seguenti terreni (aventi una superficie catastale di mq.
2827 e una superficie reale di mq. 2843), tutti siti nel territorio del Comune di Dongo (CO) e censiti nel N.C.E.U. competente con i seguenti dati catastali: mappale n. 1987 di mq.
2370, distinto al C.T. fg. 9 – mappale n. 7801 di mq. 360, distinto al C.T. fg. 9 – mappale n. 7801 di mq. 97, distinto al C.F. fg. 8 cat. C/2 (doc. 1)?
2) Vero che il prezzo complessivo di vendita veniva convenuto in euro 450.000,00?
3) Vero che contestualmente alla sottoscrizione del predetto contratto preliminare, la versava, a titolo di caparra confirmatoria, a mezzo bonifico Parte_1 bancario in pari data ai signori la somma complessiva di euro 50.000,00 ai sensi CP_1 dell'art. 4 lettera a) del contratto preliminare, così suddivisi: euro 10.000,00 a favore di euro 10.000,00 a favore di , euro 10.000,00 a favore Persona_2 Persona_1 di , euro 10.000,00 a favore di e euro 10.000,00 a Controparte_2 Controparte_3 favore di ? Controparte_1
4) Vero che le Parti convenivano che la stipula dell'atto definitivo di vendita avrebbe dovuto essere effettuata entro il 31.10.18 avanti Notaio scelto dalla Parte Promittente Acquirente?
5) Vero che le parti consensualmente rinviavano più̀ volte la stipula del rogito?
6) Vero che dopo varie interlocuzioni, veniva fissata la data del 26.6.2019 presso il Notaio
di Como. Persona_3
7) Vero che a tale data l'odierna esponente era pronta alla stipula del rogito, tant'è che per tempo, e cioè in data 24.6.2019 (doc. 2) aveva fatto predisporre gli assegni circolari da consegnare ai promittenti venditori?
8) Vero che da tale circostanza debitamente documentata, si desume che era indiscutibile volontà della di addivenire alla stipula del rogito? Parte_1
9) Vero che nella mattinata del 26.6.2019, il Notaio , nel predisporre l'atto, Per_3 rilevava che sul terreno oggetto del contratto preliminare esisteva una tettoia in cemento armato con copertura in tegole che necessitava di essere accatastata a pena di nullità̀ dell'atto?
10) Vero che tale circostanza, già comunicata verbalmente ai promittenti venditori, veniva confermata dall'attrice con pec del 27.6.2019 (doc.3)?
11) Vero che al fine di consentire ai promittenti venditori di regolarizzare la situazione catastale della tettoia, la stipula del rogito veniva concordemente differita di oltre un mese e, a tale scopo, veniva fissata la data del 29.7.2019?
pagina 2 di 15 12) Vero che in data 26.7.2019 il sig. legale rappresentante dell'attrice, Testimone_1 comunicava telefonicamente al procuratore dei venditori che, per sopraggiunti ed improrogabili problemi personali, non poteva presenziare al rogito fissato per il 29.7.2019 circostanza che veniva ribadita nella e-mail del 29/7/2019 (doc.4)?
13) Vero che con pec del 29/7/2019 alle ore 11:58 (doc. 5) il legale dei venditori comunicava che in caso di mancata stipula del rogito nella stessa giornata “i miei assistiti riterranno il preliminare risolto a tutti gli effetti di legge, riservandosi di agire per il maggior danno subito” e con pec del 29.7.2019 h.18,26 (doc. 6) il legale dei venditori proponeva di stipulare l'atto in data 6.8.2019; in alternativa, invitava la a versare Parte_1 l'importo di €.100.000,00, a titolo di ulteriore caparra confirmatoria, per posticipare la stipula dell'atto di vendita entro la fine del mese di settembre 2019?
14) Vero che con pec del 6.8.2019 (doc. 7) il legale dei venditori comunicava all'attrice che
“nulla essendo pervenuto alla data odierna, nello stigmatizzare la Vs. condotta quale gravemente inadempiente alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare de quo, i proprietari venditori manifestano la volontà di recedere, ai sensi dell'art.1385 c.c. e dell'art.10 del medesimo preliminare”; conseguentemente, gli stessi trattenevano la caparra confirmatoria ricevuta?
15) Vero che con raccomandata 22.10.2019 (doc. 8), la Parte_1 respingendo il recesso manifestato dai promittenti venditori, recedeva a sua volta dal contratto preliminare, chiedendo la restituzione del doppio della caparra corrisposta, nonché́ il pagamento delle spese sostenute” per lo sviluppo dell'ambito di trasformazione, che si riserva di quantificare”?
16) Vero che l'attrice instaurava avanti la Camera di Commercio di Como, il procedimento di mediazione n. 124/19 che, dopo un primo incontro in data 28.11.19, si concludeva con verbale negativo del 12.12.19 (doc. 9), stante la volontà dei signori di non CP_1 proseguire nella procedura di mediazione?
17) Vero che su richiesta della venivano emessi dalla Vs. Parte_1
Banca
BCC di Lezzeno - Icrea assegni circolari come di seguito indicati e che si esibiscono al teste (Docc. 12 – 14):
- Assegno circolare e matrice emesso da BCC – Lezzeno - Icrea Filiale di Porlezza a favore della Sig.ra di euro 50.000,00 del 24 giugno 2019; Controparte_2
- Assegno circolare e matrice emesso da BCC – Lezzeno - Icrea Filiale di Porlezza a favore della Sig.ra di euro 91.250,00 del 24 giugno 2019 nonché Persona_2 assegno circolare emesso da BCC – Lezzeno - Icrea Filiale di Porlezza a favore della
Sig.ra di euro 41.250,00 del 24 giugno 2019; Controparte_2
- Assegno circolare e matrice emesso da BCC – Lezzeno - Icrea Filiale di Porlezza a favore della Sig.ra di euro 91.250,00 del 24 giugno 2019 nonché assegno Persona_1 circolare e matrice emesso BCC – Lezzeno - Icrea Filiale di Porlezza a favore del Sig.re di euro 35.000,00 del 24 giugno 2019; Controparte_1
18)Vero che venivano corrisposti a titolo di caparra da parte della dal Parte_1 proprio conto corrente acceso sulla BCC Lezzeno Filiale di Porlezza gli importi come rappresentati dall'estratto conto del 31 gennaio 2018, Sub. Doc. 11 che si esibiscono al teste?
19)Vero che venivano emessi dalla Vs. Banca Popolare di Sondrio assegni circolari come di seguito indicati e che si esibiscono al teste (Doc. 15 e 16):
pagina 3 di 15 - Assegno circolare e matrice emesso da Banca Popolare di Sondrio Filiale di San Siro a favore della Sig.ra di euro 91.250,00 del 25 giugno 2019; Controparte_3
- Assegno circolare e matrice emesso da Banca Popolare di Sondrio Filiale di San Siro a favore del notaio di euro 40.500,00 del 25 giugno 2019; Persona_3 20) Vero che la provvedeva a pulire l'area a verde in Dongo Parte_1
e di proprietà - individuata all'estratto mappa Doc. 23, alle particelle 8133 (ex CP_1
1987) e 7801 - nel mese di settembre 2018 per un totale di quattro giorni lavorativi con l'operaio ed il titolare signor utilizzando anche mezzi Controparte_9 Testimone_1 meccanici quali pala caricatrice 80Q, scavatore 85Q e camion 260Q per il trasporto?
21)Vero che la con il proprio RC libero professionista Parte_1 ed GN (dipendente della Testimone_2 Tes_3 Parte_1 procedevano nel mese di maggio 2018 ai rilievi topografici sulla proprietà CP_1 meglio individuata alle particelle 8133 (ex 1987) e 7801?
22) Vero che la con il proprio RC libero professionista Parte_1 ed il GN (dipendente della Testimone_2 Tes_3 Parte_1 predisponevano alla fine del 2018 e nel 2019 le pratiche urbanistiche/paesaggistiche relative alla proprietà come indicata in mappa Doc. 23 (alle particelle 8133 (ex CP_1
1987) e 7801), come da docc. da 28 a 32 che si esibiscono al teste?
23)Vero che la faceva richiesta del CDU relativo ai terreni di Parte_1 proprietà̀ individuati alle particelle 8133 (ex 1987) e 7801, come da Doc. 33 CP_1 che si esibiscono al teste?
24) Vero che la nel periodo compreso tra la fine 2018 e 2019 Parte_1 svolgeva una serie di incontri con il Comune di Dongo in merito alla progettazione della parte in cessione di interesse pubblico aventi ad oggetto la proprietà (alle CP_1 particelle 8133 (ex 1987) e 7801)?
25) Vero che l'amministrazione di Dongo predisponeva e distribuiva nell'anno 2019 nel periodo elettorale il volantino rappresentante l'intervento progettato dalla DE relativo alle opere pubbliche in cessione interessanti la proprietà alle particelle CP_1
8133 (ex 1987) e 7801), che si esibisce sub Doc. 26? 26)Vero che il notaio dott.sa il 25 giugno 2019, come da bozza dell'atto Per_3 inviata con e-mail in pari data alla si avvedeva che un Parte_1 fabbricato in Dongo insistente sull'allora particella 1987 di proprietà non CP_1 risultava accatastato come da documenti che si esibiscono al teste Docc. da 19 a 24, 34,
35?
27) Vero che il notaio dott.sa inviava il 26 giugno 2019 e-mail alla Per_3 [...] nella quale allegava normativa in materia di conformità dei dati catastali Parte_1
D.L. 78/2010, dalla quale ne deriva la nullità del rogito di un terreno con immobile non accatastato?
Si indicano quali testi: residente in [...] su tutti Testimone_2
i capitoli di prova;
residente in [...] sul capitolo Controparte_9
20; residente in [...] sui capitoli da 20 a 26; Tes_3
Comune di Dongo, nella persona del Sindaco in carica pro tempore all'epoca dei fatti signor e del responsabile edilizia civile, sui capitoli da 22 a 25. Notaio Parte_3
Dott. , con studio in Como, via Giuseppe Ferrari, 8, sui capitoli Persona_3
6, 7, 9, 26 e 27.
Si chiede di essere ammessi a prova contraria su eventuali capitoli di controparte che dovessero essere ammessi con i testi sopra indicati. In ogni caso: con vittoria di spese, competenze ed onorari, IVA come per legge.
Conclusioni dei convenuti
pagina 4 di 15 Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, in accoglimento dei motivi esposti e disattesa ogni avversa istanza, eccezione, deduzione o conclusione, così provvedere: In via principale nel merito:
- Accertata e dichiarata la legittimità del recesso ex art. 1385 c.c., esercitato dai promittenti venditori, come da comunicazione del 06.08.19, attesa la gravità e colpevolezza dell'inadempimento di al proprio obbligo di stipula del Parte_1 definitivo, nonché, di conseguenza, la legittimità della ritenzione della caparra confirmatoria, per tutti i motivi dedotti, rigettare tutte le domande proposte da parte attrice, in quanto infondate in fatto ed in diritto;

In ogni caso:
- Con vittoria di spese e competenze di causa;

In via istruttoria:
- Ammettersi prova per testi sui seguenti capitoli:
1) vero che, con riferimento al contratto preliminare di compravendita per cui è causa - di cui al doc. 3 che si rammostra al teste - e, in particolare, alla fissazione della data del rogito, indicata per il 31.10.18, era e per essa il sig. Parte_1 Tes_1
, a richiedere tale termine, per avere a disposizione le tempistiche ritenute
[...] necessarie per ultimare il proprio progetto edilizio;

2) vero che i promittenti venditori accordavano a la data Parte_1 del 31.10.18 per la stipula del rogito - inerente il contratto preliminare per cui è causa, di cui al doc. 3 che si rammostra al teste - pur facendo presente che vi era necessità di pervenire il prima possibile alla compravendita in ragione dell'età anagrafica dei venditori stessi e che, successivamente alla scadenza di detto termine, i promittenti venditori sollecitavano, sia tramite e-mail, in data 30.08.18, 09.10.18, 14.11.18, 11.01.19, 07.02.19,
17.04.19, 03.05.19, 14.05.19, 04.07.19 - come da doc. 4 che si rammostra al teste - sia telefonicamente, a fissare appuntamento presso il Notaio per Parte_1 adempiere;
3) vero che, a seguito dei solleciti di cui al punto che precede, volti a pervenire alla fissazione della data di stipula del rogito - inerente il contratto preliminare per cui è causa - indicava dapprima il mese di dicembre 2018 (prima di Natale), Parte_1 successivamente richiedeva un rinvio alla fine del mese di gennaio 2019 e, quindi, al mese di marzo 2019 e ulteriormente al mese di maggio 2019, per indicare, infine la data del 26.06.19;
4) vero che, pochi giorni prima della data del 26.06.19, fissata per il rogito, presso lo
Studio del Notaio in Como, scelto da parte acquirente, per la prima Persona_3 volta, sollevava dubbi in merito al mancato accatastamento di Parte_1 una tettoia e di un pollaio presenti sul terreno oggetto di compravendita, sito in (CO) Dongo;

5) vero che la tettoia ed il pollaio presenti sul terreno oggetto di compravendita, sito in
(CO) Dongo, di proprietà dei sigg.ri , avevano natura precaria e, come tali, esenti CP_1 dall'obbligo di iscrizione al catasto, in base alla normativa catastale. Come da doc. 12 che si rammostra al teste;

6) vero che sin dal 26.01.18 - data di sottoscrizione del contratto preliminare per cui è causa, di cui al doc. 3 che si rammostra al teste - i promittenti venditori consegnavano al sig. , legale rappresentante di le chiavi per Testimone_1 Parte_1 poter accedere ai terreni siti in Comune di Dongo (CO), oggetto di compromesso, come da richiesta dello stesso per svolgere i debiti sopralluoghi, misurazioni e accertamenti;

7) Vero che l'ing. , a fronte dell'eccezione di Controparte_8 Parte_1
inerente il mancato accatastamento della tettoia e del pollaio insistenti sui terreni
[...]
pagina 5 di 15 oggetto di compravendita, predisponeva relazione tecnica - doc. 13 che si rammostra al teste - che sottoponeva al Notaio , attestante l'esclusione Persona_3 dall'obbligo di accatastamento di detti manufatti, in base alla normativa catastale;
8) Vero che, stante la richiesta del Notaio , di accatastamento Persona_3 della tettoia e del pollaio insistenti sui terreni oggetto di compravendita, parte venditrice incaricava proprio tecnico, geom. , il quale evadeva la pratica in data Persona_4
03.07.19, come da doc. 5 che si rammostra al teste e che detta documentazione veniva trasmessa al Notaio, con mail, in data 04.07.19, come da doc. 4 che si rammostra al teste;
9) vero che in data 26.07.19 il sig. contattava telefonicamente l'ing. Testimone_1
- procuratore speciale dei sigg.ri , , Controparte_8 Persona_1 Controparte_2
- chiedendo di poter rinviare il rogito fissato Persona_2 Controparte_3 per il successivo 29.07.19; 10) vero che il pomeriggio del 29.07.19 l'ing. - procuratore speciale Controparte_8 dei sigg.ri Persona_1 Controparte_2 Persona_2 CP_3
-, il sig. , unitamente all'avv. Vincenzo Bosisio e
[...] Controparte_1 all'avv. Riccardo Corbetta, si recavano presso lo studio del Notaio Persona_3 in Como per la stipula dell'atto di compravendita inerente il contratto preliminare per cui è causa;

11) Vero che il pomeriggio del 29.07.2019 e per essa il sig. Parte_1
ometteva di comparire presso lo studio del notaio rogante, scelto dalla Testimone_1 stessa parte acquirente, dott.ssa in Como;
Persona_3
12) vero che lo stesso pomeriggio del 29.07.19, attesa la mancata presenza del promissario acquirente al rogito - dopo aver atteso per oltre mezz'ora - il Notaio Persona_3
, alla presenza dei sigg.ri ing. , ,
[...] Controparte_8 Controparte_1 avv. Vincenzo Bosisio e avv. Riccardo Corbetta, contattava telefonicamente il sig. Tes_1
, legale rappresentante di il quale confermava la
[...] Parte_1 propria assenza al rogito. Si indicano a teste sulle predette circostanze:
- ing. , con studio in Como, via Milano, n. 94, su tutti i capitoli;
Controparte_8
- Notaio con studio in Como, via Giuseppe Ferrari, n. 8, sui Persona_3 capp. 10, 11, 12.
- Avv. Vincenzo Bosisio, con studio in Como, via Rezzonico n. 30, sui capp. 1, 3, 4, 6, 9, 10, 11, 12. Ci si oppone all'ammissione delle istanze istruttorie ex adverso formulate e, nella denegata ipotesi di loro ammissione, si chiede di essere ammessi a prova contraria con i testi sopra indicati.
Ci si oppone a qualsiasi nuova domanda ed eccezione formulata da controparte, in ordine alle quali non si accetta il contraddittorio.
Motivi della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in Parte_1
giudizio Controparte_1 Persona_1 Controparte_2 CP_3
e (in qualità di erede di , deducendo che:
[...] Controparte_4 Persona_2
- in data 26.01.2018, in qualità di promissaria acquirente, Parte_1
aveva stipulato con , , Controparte_1 Persona_2 Persona_1
e (queste cinque ultime, rappresentate dal Controparte_2 Controparte_3
pagina 6 di 15 loro procuratore ), in qualità di promittenti venditori, un Controparte_8
contratto preliminare di compravendita di terreni siti nel Comune di Dongo;

- il prezzo complessivo della vendita era stato pattuito in € 450.000,00;
- contestualmente alla stipula del preliminare, l'attrice aveva versato ai promittenti venditori la somma di € 10.000,00 ciascuno e, quindi, di € 50.000,00 complessivi, a titolo di caparra confirmatoria;

- le parti avevano convenuto che la stipula del definitivo dovesse avvenire in data
31.10.2018, ma avevano successivamente più volte consensualmente rinviato la stipula del rogito, sino a quella del 26.06.2019;
- in data 26.06.2019, l'attrice era pronta alla stipula del contratto definitivo, tanto che, in data 24.06.2019, aveva fatto predisporre gli assegni circolari da consegnare ai venditori;

- tuttavia, la stessa mattina del 26.06.2019, il notato, nel predisporre l'atto, aveva rilevato che sul terreno oggetto del preliminare esisteva una tettoia in cemento armato con copertura di tegole, non regolarmente accatastata, circostanza che avrebbe potuto comportare la nullità dell'atto;
- al fine di consentire ai promittenti venditori di regolarizzare la situazione catastale della tettoia, la stipula del rogito era quindi stata concordemente differita al
29.07.2019;
- in data 26.07.2019, il legale rappresentante dell'attrice aveva comunicato al procuratore dei venditori che, per sopraggiunti problemi personali, non avrebbe potuto essere presente al rogito fissato per il 29.07.2019, circostanza ribadita con comunicazione email del 29.07.2019, nella quale lo stesso aveva chiesto di fissare una nuova data per la stipula, successiva al 15.09.2019;
- con messaggio pec in pari data, il legale dei venditori aveva comunicato che, in caso di mancata stipula del rogito per quel giorno, gli assistiti avrebbero ritenuto risolto il contratto preliminare, riservandosi di agire per il risarcimento del danno;

- con successivo messaggio pec della sera 29.07.2019, il legale dei venditori aveva poi proposto di stipulare l'atto il 06.08.2019 o, in alternativa, di versare l'ulteriore importo di € 100.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e posticipare la stipula del definitivo entro la fine del mese di settembre 2019;
pagina 7 di 15 - in data 06.08.2019, il legale dei venditori, premesso che nessuna risposta gli era giunta dall'attrice, aveva manifestato la volontà degli stessi di recedere dal preliminare ex art. 1385 c.c., trattenendo la caparra confirmatoria;

- in data 22.10.2019, l'attrice aveva contestato, con lettera raccomandata, il recesso esercitato dagli attori, recedendo a sua volta dal contratto e chiedendo la restituzione del doppio della caparra e il pagamento delle spese sostenute per lo sviluppo
“dell'ambito di trasformazione”, che si riservava di quantificare e, successivamente, aveva instaurato il procedimento di mediazione, conclusosi con esisto negativo;

- in data 29.11.2019 era deceduta lasciando erede Persona_2 [...]
; CP_4
- nessun inadempimento potrebbe essere contestato all'attrice, la quale era pronta a stipulare il contratto definitivo il 26.06.2019, mentre era stata impossibilitata a presenziare all'appuntamento successivo fissato avanti il notaio per il 29.07.2019;
- in ogni caso, la mancata presenza all'appuntamento del 29.07.2019 non potrebbe considerarsi inadempimento grave, posto che il termine per la stipula non sarebbe stato essenziale, l'attrice ne aveva chiesto la posticipazione, giustificando la propria assenza, e, comunque, i promittenti venditori non avevano alcun inderogabile interesse a stipulare il definitivo entro la data proposta del 06.08.2019:
- in ogni caso, i convenuti avrebbero rinunciato alla risoluzione intimata, avendo poco dopo proposto una nuova data per la stipula o il pagamento di una somma a titolo di ulteriore caparra, mentre la mancata adesione alla nuova proposta, da parte dell'attrice, non potrebbe costituire inadempimento;

- al contrario, sarebbero stati i promittenti venditori a rendersi inadempienti, di fatto rinunciando alla stipula del definitivo dopo il 15.09.2019;
- in subordine, avendo i promittenti venditori intimato, con comunicazione del
29.07.2019, la risoluzione del contratto, sarebbe stato loro onere provare il danno subito, ex art. 1385, c. 3, c.c., risultando illegittima la ritenzione della caparra;
per contro, sarebbe inammissibile il recesso esercitato con la comunicazione del
06.08.2019, avendo i convenuti già risolto il contratto.
Ha quindi chiesto di accertare l'illegittimità della risoluzione contrattuale e del recesso intimati dai convenuti e, di converso, la legittimità del recesso esercitato dall'attrice e, quindi, di condannare i convenuti a pagarle la somma di € 20.000,00 ciascuno, pari al doppio della caparra confirmatoria ricevuta, oltre interessi e rivalutazione monetaria.
pagina 8 di 15 In data 15.03.2022 si sono costituiti in giudizio , e Controparte_3 Controparte_4
, deducendo che: Persona_1
- sin dalla data di conclusione del preliminare per cui è causa, Parte_1
era stata immessa nella detenzione dei terreni oggetto del contratto per potervi
[...]
svolgere i sopralluoghi e gli accertamenti necessari allo sviluppo del proprio progetto edificatorio e all'attrice erano state consegnate la documentazione catastale, le planimetrie e i rilievi già eseguiti;

- la data fissata in origine per la stipula del contratto definitivo (31.10.2018) era stata stabilita a seguito di richiesta dell'attrice che aveva necessità di tempi più dilatati per ultimare il proprio progetto edilizio ed era stata rinviata ripetutamente in ragione dell'atteggiamento dilatorio della stessa promissaria acquirente, avendo invece i convenuti, persone anziane, interesse alla sollecita conclusione del contratto definitivo;

- era pienamente edotta dell'esistenza sul terreno dei Parte_1
manufatti (relitto di una tettoia e pollaio) dei quali aveva poi richiesto procedersi all'accatastamento, mai nulla obiettando sino alla data del rogito, fissata per il
26.06.2019, allorquando il notaio, scelto dalla stessa attrice, aveva richiesto, per massimo scrupolo, di procedere all'accatastamento dei beni;

- peraltro, i venditori avevano già fatto predisporre una perizia di parte in merito alla non necessità di accatastamento dei manufatti, in quanto di natura precaria e in conformità a quanto previsto nel PGT e, comunque, non incidenti sulla commerciabilità dei terreni;

- in ogni caso, le pratiche catastali erano state regolarmente eseguite e, convocate le parti avanti il notaio per il giorno 29.07.2019, solo pochi giorni prima
[...]
aveva contattato telefonicamente il procuratore dei venditori, Tes_1 CP_8
, manifestando la volontà di voler annullare l'appuntamento, non avendo
[...]
disponibilità economica per concludere la vendita in quella data;

- a seguito delle contestazioni e richieste per iscritto di , nulla Controparte_8
aveva replicato l'attrice, sicché, la stessa mattina del 29.07.2019, il legale dei promittenti venditori aveva invitato l'attrice a confermare la volontà di annullare il rogito;
solo a seguito di detta diffida, aveva risposto chiedendo un Testimone_1 rinvio dell'appuntamento per “improrogabili impegni personali”, senza ulteriore motivazione;

pagina 9 di 15 - i venditori si erano presentati all'appuntamento presso il notaio, ove nessuno era comparso per la parte attrice;

- in ottica conciliativa, quella stessa sera il legale dei promittenti venditori aveva prospettato all'attrice di stipulare il definitivo il 06.08.2019 o alla fine del mese di settembre, a fronte del pagamento di ulteriore caparra confirmatoria, senza tuttavia ricevere risposta;

- manifestata la volontà di recedere dal contratto con pec del 06.08.2019, solo in data
22.10.2019 parte attrice aveva riscontrato le richieste dei convenuti;

- l'inadempimento dell'attrice si sostanzierebbe nell'atteggiamento procrastinatorio posto in essere dopo la stipula del preliminare e nella mancata comparizione senza giustificazione all'appuntamento per il rogito del 29.07.2019, nonché nel mancato riscontro alle plurime comunicazioni inviate dai promittenti venditori;

- con la comunicazione del 29.07.2019, il legale dei venditori non avrebbe potuto risolvere il contratto, trattandosi di scioglimento del vincolo che richiede pronuncia costitutiva del giudice e, comunque, perché privo di poteri rappresentativi delle parti;

- in ogni caso, anche l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto non precluderebbe successivamente l'esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 c.c. per ottenere la ritenzione della caparra.
Hanno quindi chiesto di accertare la legittimità del recesso ex art. 1385 c.c. esercitato con la comunicazione del 06.08.2019 e, conseguentemente, della ritenzione della caparra confirmatoria.
In data 04.04.2022 si sono costituiti in giudizio, con i medesimi difensori degli altri convenuti, anche e , svolgendo le medesime Controparte_2 Controparte_1
difese e rassegnando analoghe conclusioni.
All'udienza del 06.04.2022 sono stati concessi i termini ex art. 183, c. 6, c.p.c..
Depositate le memorie istruttorie, la causa è stata istruita solo documentalmente e rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 24.11.2023.
Alla predetta udienza, rilevato che il difensore di aveva dichiarato il Persona_1
decesso dell'assistita, è stata dichiarata l'interruzione del processo ex art. 300 c.p.c..
Con ricorso in data 14.02.2024, ritualmente notificato unitamente al decreto di fissazione dell'udienza, parte attrice ha riassunto il processo nei confronti degli eredi di
[...]
e di tutte le altre parti del giudizio. Per_1
pagina 10 di 15 In data 19.04.2024, si sono pertanto costituite nel processo riassunto sia tutte le originarie parti convenute, sia, in qualità di eredi di , e Persona_1 CP_5 CP_6
confermando le conclusioni già dimesse dalla loro dante causa.
All'udienza del 25.10.2024 le parti hanno quindi precisato le conclusioni e la causa è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
*** ha agito in giudizio per sentir dichiarare l'illegittimità della Parte_1
risoluzione e del recesso dal contratto preliminare di compravendita stipulato in data
26.01.2018 con , , , Controparte_1 Persona_1 Controparte_2 CP_3
e e dichiarati da questi ultimi con comunicazioni del
[...] Persona_2
29.07.2019 e del 06.08.2019 e, di converso, per sentir accertare la legittimità del recesso dal contratto, dalla stessa attrice esercitato con comunicazione del 22.10.2019 e, conseguentemente, per sentir condannare i convenuti al pagamento del doppio della caparra confirmatoria, pari a complessivi € 50.000,00, versata dalla promissaria acquirente al momento della stipula del preliminare.
A loro volta, , – le eredi della quale, e Controparte_1 Persona_1 CP_5
si sono costituite in giudizio a seguito dell'interruzione e riassunzione del CP_6
processo per morte della convenuta -, , e Controparte_2 Controparte_3 [...]
(in qualità di erede di , si sono costituiti in giudizio CP_4 Persona_2
chiedendo di accertare la legittimità del proprio recesso dal contratto preliminare del
26.01.2018, comunicato all'attrice il 06.08.2019, e, quindi, il diritto a ritenere la caparra confirmatoria da quest'ultima versata.
E', quindi, necessario accertare quale, tra le parti in causa, abbia, con il proprio inadempimento, dato legittima causa all'esercizio, da parte dell'altra, del diritto di recesso ex art. 1385 c.c..
A tal proposito, deve innanzitutto sgombrarsi il campo dall'argomentazione attorea per cui il recesso, esercitato dai convenuti con la missiva del 06.08.2019 (cfr., doc. n. 7 attrice), sarebbe risultato precluso dalla già avvenuta risoluzione del contratto, dichiarata dal legale dei promittenti venditori con messaggio pec del 29.07.2019 (cfr., p. 2, doc. n. 6 attrice).
Difatti, la comunicazione con la quale il legale aveva rappresentato che, in caso di mancata stipula del contratto definitivo in quella data, “i miei assistiti riterranno il preliminare risolto a tutti gli effetti di legge”, non poteva avere l'effetto di sciogliere il vincolo pagina 11 di 15 contrattuale, non potendo provocare la risoluzione di diritto del contratto, in quanto, oltre che appalesarsi come dichiarazione meramente “programmatica”, non era stata preceduta da alcuna diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., né, comunque, si verteva in una delle ipotesi di cui agli artt. 1456 e 1457 c.c.. Pertanto, non potendo dirsi, a seguito di detta comunicazione, risolto il contratto, i convenuti conservavano il diritto di esercitare il diritto di recesso ex art. 1385, c. 2, c.c.
Ciò premesso, ritiene il Tribunale che il recesso dei convenuti sia stato legittimamente esercitato in ragione del grave inadempimento di parte attrice all'obbligazione principale del contratto preliminare stipulato inter partes, costituita dall'obbligo di stipulare il contratto definitivo nella data convenuta.
Deve infatti osservarsi che è pacifico che, fissata, da ultimo, la data del 29.07.2019 per la stipula del contratto definitivo di vendita dei terreni oggetto del preliminare del 26.01.2018, il legale rappresentante di non si presentò all'appuntamento Parte_1
fissato presso il notaio, adducendo non meglio precisati – nemmeno nell'odierno giudizio -
“sopraggiunti e improrogabili problemi personali” (cfr., doc. n. 4 attrice). Pertanto, poiché, in tema di responsabilità contrattuale, il creditore che agisce per la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno – o, nel caso in esame, per l'accertamento della legittimità del recesso ex art. 1385, c. 2, c.c. - deve soltanto provare la fonte del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi all'allegazione dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore è gravato dell'onere di provare l'eventuale fatto estintivo della pretesa fatta valere o che l'inadempimento è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile, deve dirsi accertato l'inadempimento di parte attrice che non ha dimostrato l'impossibilità di adempiere all'obbligazione assunta con la stipula del contratto preliminare e, quindi, di recarsi avanti il notaio, nel giorno convenuto, per manifestare la propria volontà diretta alla stipula del contratto definitivo di vendita.
A tal proposito, deve, in primo luogo, osservarsi che non coglie nel segno la difesa attorea laddove argomenta circa la non essenzialità del termine del 29.07.2019 per la stipula del contratto definitivo. Difatti, l'impossibilità di interpretare il termine fissato per la stipula del contratto quale termine essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., al decorso del quale, pertanto, conseguirebbe di diritto la risoluzione del contratto, implica semplicemente che il termine fissato dalle parti per l'adempimento delle reciproche obbligazioni debba considerarsi quale termine di adempimento ex art. 1183 c.c., la cui inosservanza configura, ove ingiustificata, inadempimento contrattuale. Pertanto, il mancato adempimento pagina 12 di 15 all'obbligazione di stipula del definitivo nel termine fissato costituiva senza dubbio inadempimento dell'attrice, e inadempimento grave, avendo ad oggetto l'obbligazione principale del contratto.
In secondo luogo, deve osservarsi che appare altresì giustificata l'assenza di tolleranza dei promittenti venditori per il ritardo considerato che, da una parte, il termine originario per la stipula del contratto definitivo, fissato nel preliminare al 31.10.2018 (cfr., doc. n. 1 attrice), era stato differito sì per volontà concorde delle parti, ma, come si evince dai numerosi messaggi email trasmessi dal procuratore dei venditori all'attrice nel corso del 2018 e del
2019 (cfr., doc. n. 4 convenuta, non contestato dall'attrice), ciò era avvenuto a seguito di continue richieste dei promittenti venditori di addivenire alla conclusione del definitivo, che i convenuti si erano detti pronti e interessati a celermente stipulare sin dalla data in origine prevista;
dall'altra parte, preso atto della mancata partecipazione dell'attrice all'appuntamento fissato presso il notaio, i convenuti avevano proposto una nuova data per il rogito (o, in alternativa, chiesto il pagamento di una somma a titolo di ulteriore caparra confirmatoria, per rinviare ancora la stipula del contratto definitivo – cfr., doc. n. 10 convenuti) e, a tale comunicazione, non aveva fornito alcun Parte_1
riscontro. Pertanto, nessuna tolleranza poteva essere legittimamente pretesa dai promittenti venditori che avevano già in buona fede atteso molti mesi la stipula del contratto definitivo e, comunque, non avevano più ricevuto alcuna comunicazione dalla promissaria acquirente, già inadempiente all'obbligo di contrarre, dopo la loro (contro)proposta di differire la stipula del contratto al 06.08.2019.
A fronte di tutto quanto sopra, pare irrilevante, al fine del giudizio sull'inadempimento dell'attrice all'obbligo di stipulare il definitivo il 29.07.2019, sia il fatto che la stipula del contratto, già fissata per il 26.06.2019, fosse stata rinviata per consentire ai promittenti venditori di sanare le irregolarità catastali dei terreni, sia il fatto che l'attrice avesse predisposto, in vista dell'appuntamento dal notaio del 26.06.2019, gli assegni circolari per provvedere al pagamento del prezzo della vendita.
Con riguardo al primo profilo, infatti, va osservato che, anche a prescindere dalla fondatezza o meno della pretesa della promissaria acquirente di ottenere l'accatastamento di alcuni manufatti (tettoia e pollaio) presenti sui terreni oggetto del contratto, il differimento della data stabilita per la stipula del definitivo, dal 26.06.2019 al 29.07.2019 e, quindi, la fissazione di un nuovo termine per l'adempimento, era stata concordata tra le parti, ed è pacifico che, alla nuova data del 29.07.2019, i promittenti venditori avessero pagina 13 di 15 completato le pratiche catastali richieste dall'attrice per la conclusione del contratto definitivo. Pertanto, non pare pertinente discorrere di precedenti inadempimenti dei promittenti venditori, allorquando il termine per la stipula era stato concordemente prorogato (peraltro, di circa un mese, a fronte di rinvii di quasi otto mesi per venire incontro alle necessità della promissaria acquirente) per volontà di entrambe le parti.
Con riguardo al secondo profilo, è invece sufficiente osservare come la mera volontà di adempiere, anche ove eventualmente provata, appare irrilevante per escludere l'inadempimento, allorquando non sia dimostrato che lo stesso sia dipeso da impossibilità della prestazione per fatto non imputabile al debitore.
Alla luce di tutto sopra, le domande attoree devono essere rigettate, mentre deve essere accolta la domanda dei convenuti di accertamento della legittimità del recesso dal contratto preliminare per cui è causa, esercitato con comunicazione trasmessa all'attrice il
06.08.2019, e, conseguentemente, del loro diritto, ex art. 1385, c. 2, c.c., a ritenere la caparra confirmatoria ricevuta.
Le spese di lite seguono la soccombenza, pertanto deve essere Parte_1
condannata a rifondere a Controparte_1 Controparte_2 CP_3
, , e (queste due ultime, in qualità di
[...] Controparte_4 CP_5 CP_6
eredi di ), le spese sostenute per il presente giudizio che si liquidano - a Persona_1
norma del D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. n. 147/2022, tenuto conto del valore della causa e dell'attività effettivamente svolta - in complessivi € 7.000,00 per compensi, oltre 15% rimborso spese generali e oltre c.p.a. e i.v.a. alle rispettive aliquote di legge.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) rigetta tutte le domande svolte da nei confronti di Parte_1 [...]
, , Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4
e (queste due ultime, in qualità di eredi di CP_5 CP_6 [...]
, deceduta nel corso del processo); Per_1
2) accerta la legittimità del recesso dal contratto preliminare del 26.01.2018, esercitato da , , e Controparte_1 Persona_2 Persona_1 Controparte_2
, con comunicazione trasmessa a Controparte_3 Parte_1
del 06.08.2019, e, conseguentemente, accerta il diritto di , Controparte_1
, , (in qualità di erede di Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4
pagina 14 di 15 , e (queste due ultime, in qualità Persona_2 CP_5 CP_6
di eredi di ) di ritenere le somme versate da Persona_1 Parte_1
a titolo di caparra confirmatoria, ex art. 1385, c. 2, c.c.;
[...]
3) condanna a rifondere a Parte_1 Controparte_1
, , , e Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 CP_5 CP_6
(queste due ultime, in qualità di eredi di ), le spese sostenute
[...] Persona_1 per il presente giudizio che si liquidano in complessivi € 7.000,00 per compensi, oltre 15% rimborso spese generali e oltre c.p.a. e i.v.a. alle rispettive aliquote di legge.
24 gennaio 2025
Il giudice
Arianna Toppan
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