n. 2449/2022 R.G.A.C.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI
- IV SEZIONE CIVILE - in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa
BI IO ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2449 del Ruolo Generale degli Affari
Civili Contenziosi dell'anno 2022 e vertente tra:
(C.F. ) e Parte_1 C.F._1
(C.F. ), rappresentati e Parte_2 C.F._2 difesi dall'avv. , anche in qualità di procuratrice di se Parte_1
stessa, presso il cui studio, sito in Napoli, al Viale Colli Aminei n. 461, sono elettivamente domiciliati, giusta procura in atti;

-ATTORI-
E
[...]
AL Controparte_1
VIALE COLLI AMINEI N.461 (C.F. ), in persona P.IVA_1
dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso dall'avv. Antonio
Rivarola presso il cui studio, sito in Napoli, al Viale Colli Aminei
n.461/27, è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;

-CONVENUTO-
Oggetto: impugnativa di delibera assembleare;

Conclusioni: nelle note depositate nel termine in sostituzione di udienza fissato, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c, al 17/06/2025 il procuratore di parte attrice: “riportandosi a tutti i propri atti e scritti difensivi, non accettando il contraddittorio su nuove domande, eccezioni e richieste istruttorie tardive, impugnando e contestando integralmente ogni avversa difesa, eccezione e deduzione istruttoria.
Concludono affinchè l'Illustrissimo Tribunale di Napoli Voglia:- dichiarare nulla/annullabile e/o disporre l'annullabilità/annullamento della delibera assembleare del 12.07.2021 (capi 1, 2 e 3 odg) per tutti i motivi passati in rassegna nei propri atti difensivi;
- condannare il convenuto Controparte_2
sito in Napoli al Viale Colli Aminei n. 461,
[...] in persona dell'amministratore p.t., alla refusione delle spese e dei compensi del presente giudizio. Chiedono che la causa venga assegnata
a sentenza con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.”; il procuratore di parte convenuta: “nel riportarsi a tutti gli atti di causa ed alle depositate memorie ex art. 183 VI comma c.p.c., impugnando tutto quanto ex adverso dedotto, prodotto e depositato, conclude chiedendo il rigetto della domanda attorea, in quanto infondata in fatto e in diritto, oltre che non provata, con condanna alle spese di lite, con attribuzione al sottoscritto Procuratore. Si impugnano fin da ora tutte le eccezioni e le conclusioni rassegnate da controparte, e si chiede assegnarsi la causa a sentenza con i termini ex art.190 c.p.c..”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
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Preliminarmente questo Giudice dà atto di redigere la presente sentenza secondo il disposto di cui all'art. 135 c.p.c. e 118 disp. Att.
c.p.c. come novellati dalla l. n. 69/2009, secondo cui la sentenza contiene “la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione”.
Con atto di citazione, ritualmente notificato via pec in data
22/01/2022, e , premesso di essere Parte_1 Parte_2 proprietari di unità immobiliari (rispettivamente del II Pt_1
Comparto lotto 21 e III Comparto box n.5 lotto 18/19 ed del V Pt_2
Comparto lotto 10) all'interno del complesso Controparte_1 sito in Napoli al Viale Colli Aminei n. 461, hanno adito
[...]
l'intestato Tribunale al fine di ottenere la declaratoria di nullità/annullabilità della delibera assembleare assunta in data 12 luglio
2021, vinte le spese di lite.
A sostegno della propria domanda gli attori hanno eccepito che il verbale di assemblea “è privo dei requisiti formali necessari per la sua regolarità. Esso, infatti contiene un mero elenco nominativo dei condomini facenti parte del complesso , Controparte_1
senza alcuna indicazione analitica in ordine ai nominativi dei condomini intervenuti in proprio e/o per delega con i rispettivi valori millesimali”. Con specifico ai capi n. 1,2 e 3 hanno, poi, evidenziato che i relativi deliberati sono affetti da annullabilità dato che “non è dato conoscere neanche i nominativi dei condomini favorevoli, dei contrari e degli astenuti con indicazione delle rispettive quote millesimali”.
Con riferimento al capo n. 1 hanno, altresì, eccepito che il medesimo capo è anche affetto da nullità per eccesso di potere avendo
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l'assemblea deliberato in relazione a un servizio privato, quale quello della vigilanza.
Con riferimento al capo n. 2 all'o.d.g. gli attori hanno, invece, eccepito che con tale deliberato l'assemblea ha approvato un servizio di vigilanza armata H24 esorbitando dalle attribuzioni proprie dell'assemblea generale.
Gli attori hanno, inoltre, rappresentato di aver ritualmente avviato procedura obbligatoria di mediazione, conclusasi negativamente, per mancata partecipazione del Condominio, come da verbale del 13/01/2022 (cfr. all. n. 7 atto di citazione).
In data 1/02/2022 si è costituito in giudizio il
[...]
impugnando estensivamente Controparte_3
l'avversa pretesa e chiedendone il rigetto in quanto infondata in fatto e in diritto, vinte le spese di lite. Nello specifico la difesa dell'Ente di gestione ha evidenziato come l'impugnato verbale di assemblea contenesse tutti gli elementi necessari per garantire la regolarità della delibera, compresi gli elenchi dei partecipanti, anche se riportati su documenti separati in ragione della complessità e dimensione del supercondominio. Inoltre, ha eccepito la legittimità della ratifica della spesa per il servizio di vigilanza, in quanto servizio reso nell'interesse comune, volto alla tutela degli spazi comuni.
Con provvedimento reso in data 10/05/2022 il precedente istruttore ha assegnato alle parti i termini di cui all'art. 183 co. VI c.p.c.
Nelle more del giudizio è subentrata, a far data dal 5/09/2022, la scrivente nella gestione del ruolo la quale, in assenza di istanze
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istruttorie formulate dalle parti, ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni.
Pertanto, all'udienza del 17/06/2025, sostituita ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. dal deposito di note scritte, la causa è stata riservata in decisione previa assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190
c.p.c.
Preliminarmente osserva il Tribunale che l'azione proposta è procedibile essendo stata validamente preceduta dalla mediazione obbligatoria così come richiesto dall'art. 5 del d.lgs n. 28/2010. A nulla rilevano le contestazioni effettuate solo nella comparsa conclusionale dalla difesa del in ordine alla mediazione esperita da CP_1
controparte in quanto tardive e come tali inammissibili.
Passando, ora, al merito del giudizio la domanda proposta dagli attori è fondata e merita accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
Come noto, secondo il costante orientamento giurisprudenziale
“Il verbale dell'assemblea condominiale rappresenta la descrizione di quanto è avvenuto in una determinata riunione e da esso devono risultare tutte le condizioni di validità della deliberazione, senza incertezze o dubbi, non essendo consentito fare ricorso a presunzioni per colmarne le lacune. Il verbale deve pertanto contenere l'elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, perché tale individuazione è indispensabile per la verifica della esistenza dei quorum prescritti dall'art. 1136 cod. civ.” (cfr. Cass. n. 24132 del 13/11/2009).
In questo senso è orientata la giurisprudenza di legittimità la quale ha, anche, affermato: 1) che non è conforme alla disciplina
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indicata omettere di riprodurre nel verbale l'indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e contrari e le loro quote di partecipazione al , limitandosi a prendere atto del risultato della votazione CP_1 in concreto espresso con la locuzione “l'assemblea, a maggioranza, ha deliberato” (cfr. Cass. Sez. Il, 19 ottobre 1998, n. 10329; Cass. Sez. Il,
29 gennaio 1999, n. 810); 2) che la mancata verbalizzazione del numero dei condomini votanti a favore o contro la delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati, invalida la delibera stessa, impedendo il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze richieste dall'art. 1136 cod. civ., né potendo essere attribuita efficacia sanante alla mancata contestazione, in sede di assemblea, della inesistenza di tale quorum da parte del condomino dissenziente, a carico del quale non è stabilito, al riguardo, alcun onere a pena di decadenza (cfr. Cass. Sez. Il, 22 gennaio 2000, n. 697).
In argomento la Suprema Corte di Cassazione nella sua massima composizione, nella sentenza n. 4806 del 7/03/2005 ha, quindi, in applicazione dei predetti principi, espressamente affermato
“l'annullabilità ex art. 1137 c.c. della delibera il cui verbale contiene delle omissioni, precisando che la redazione del verbale costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, etc.), la cui inosservanza comporta
l'impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità della legge”.
Ciò posto, nel caso di specie, nel verbale di assemblea del
12/07/2021 si legge che “Sono intervenuti di persona o per delega i condomini che risultano tali dagli allegati elenchi redatti per
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appartenenza ai diversi comparti … Sono intervenuti n. 236 condomini su un totale di 368 pari a millesimi 659,24”.
Ebbene, in primo luogo, osserva il Tribunale che al verbale è allegato un elenco di tutti i condomini in cui sono individuati in neretto i condomini, a detta della difesa del presenti CP_1 all'assemblea. In detto elenco, tuttavia, non risulta specificato se i condomini presenti lo sono stati di persona o per delega.
Inoltre, confrontando le deleghe depositate dalla difesa del convenuto per l'assemblea del 12/07/2021 si evince che non tutti i condomini deleganti sono stati inseriti nell'elenco: a mero titolo esemplificativo si evidenzia che il condomino , Persona_1
presente per delega non è indicato in neretto e quindi non risulta presente in assemblea;
parimenti per i condomini , Per_2 Per_3
– . Per_4 Pt_2 Per_5
Già tali elementi sono idonei a ritenere il verbale viziato non essendo possibile comprendere effettivamente quali condomini abbiano realmente preso parte all'assemblea e se effettivamente sono stati rispettati i richiesti quorum costituitivi e deliberativi.
Ma vi è di più.
Come evidenziato da parte attrice le delibere assunte in data
12/07/2021 non indicano neanche il nome dei condomini favorevoli, di quelli dissenzienti e di quelli astenuti con le rispettive quote millesimali.
Ed invero con riferimento al capo n. 1 del verbale assembleare si legge “hanno votato contro 30 condomini, per un totale di 84,24 millesimi. Hanno votato a favorevolmente 206 condomini per un totale di 575,00 mm. L'assemblea approva a maggioranza il primo punto all'ordine del giorno”; in riferimento al capo n. 2 “L'assemblea vota a favore della proposta con mm 599,747 per 229 Parte_3
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condomini, votano contrari con mm 26,94 13 condomini ( , CP_4 [...]
, ). Pertanto l'approvazione CP_5 CP_6 CP_7 CP_8 CP_9
avviene a maggioranza”; infine con riferimento al capo n. 3 “ Votano a favore del prosieguo mm 602,02 per condomini 232, votano contro 9 condomini per mm 21,87”.
Ciò posto la Suprema Corte di Cassazione già citata ha sul punto affermato “l'annullabilità delle deliberazioni assembleari nel caso in cui non siano individuati, e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, ed i valori delle rispettive quote millesimali (Cass. 22.1.2000, n. 697; 29.1.1999, n. 810)” (cfr.
Cass. a S.Un. n. 4806/2005).
L'omissione di questi dati essenziali per il controllo della regolarità della votazione integra, infatti, un vizio che attiene al procedimento di formazione della volontà assembleare.
Tuttavia questo Tribunale non ignora che la giurisprudenza, pur mantenendo fermo il principio della necessità di una chiara verbalizzazione, ha introdotto un importante temperamento laddove ha previsto che: “In tema di assemblea di condominio, sebbene il relativo verbale dovrebbe contenere l'elenco nominativo dei condomini intervenuti, indicando assenti e dissenzienti, nonché il valore delle rispettive quote, la mancanza di tale indicazione non incide sulla validità della delibera, ove a tale incompletezza possa rimediarsi mediante un controllo "aliunde" della regolarità del procedimento.
Sicché non è annullabile la deliberazione il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, cionondimeno contenga l'elenco di tutti i condomini presenti, con i relativi millesimi e rechi, altresì, l'indicazione nominativa di quelli che si sono astenuti e di quelli che hanno votato contro, nonché del
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valore complessivo delle rispettive quote millesimali, consentendo tali dati di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il "quorum" richiesto dall'art.
1136 c.c.” (cfr. Cass. sent. n. 40827 del 20/12/2021 conforme a Cass. sent. n. 18192 del 10/08/2009 secondo cui “In tema di delibere di assemblee condominiali, non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l'altro, l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione, "nominatim", dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il "quorum" richiesto dall'art.
1136 cod. civ.”).
Tale temperamento, però, non può trovare applicazione nella fattispecie sottoposta all'attenzione del Tribunale in cui neanche per differenza è possibile individuare concretamente i nominativi dei condomini contrari o astenuti e i relativi millesimi.
A quanto finora detto si aggiunga anche che con riferimento al capo n. 2 sebbene si legga nel verbale che hanno votato contro n. 13 condomini sono, poi, stati indicati i nomi di solo 7 condomini ingenerando in tal modo ulteriori incertezze in merito al raggiungimento del quorum deliberativo.
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Per tutto quanto sopra argomentato l'impugnativa proposta merita accoglimento con assorbimento degli ulteriori motivi di impugnazione dedotti dalla parte istante.
Va, quindi, dichiarata l'annullabilità della delibera assunta in data 12/07/2021.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate, come in dispositivo, in conformità ai parametri dettati dal D.M. 55/2014 e s.m., applicando i parametri medi di liquidazione, tenuto conto del valore della causa (valore indeterminabile – complessità bassa) e dell'attività concretamente espletata (fase di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale) con la precisazione che si applica una riduzione del 30% rispetto ai parametri medi di liquidazione stante l'assenza di questioni di fatto e/o di diritto particolarmente complesse.
Infine, ai sensi dell'art. 8, comma 4 bis, del d. lgs. 28/2010, il convenuto, il quale non ha partecipato senza giustificato CP_1
motivo all'incontro di mediazione del 13/01/2022, deve essere condannato al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, IV sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da ed nei confronti del Parte_1 Parte_2
Controparte_2 sito in Napoli al Viale Colli Aminei n.461, così
[...]
provvede:

1. Accoglie la domanda di parte attrice e per l'effetto annulla la delibera assembleare assunta in data 12 luglio 2021;
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2. condanna il Controparte_2
sito in Napoli al Viale Colli Aminei
[...]
n.461, in persona dell'amministratore p.t., al pagamento, in favore degli attori, delle spese del giudizio che si liquidano in complessivi
€ 5.876,20 di cui € 545,00 per spese ed € 5.331,20per compensi oltre 15% rimb. forf., IVA e CPA come per legge, con attribuzione in favore dell'avv. dichiaratasi antistataria;
Parte_1

3. condanna il al Controparte_10
versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.
Così deciso in Napoli, 13/10/2025.
Il Giudice
dott.ssa BI IO
La presente sentenza è sottoscritta con firma digitale.
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