N. R.G. 10813/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di Torino
Ottava Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 10813/2025 tra
(P.IVA , con il patrocinio dell'avv. Stefania Maria Parte_1 P.IVA_1
AGAGLIATE, elettivamente domiciliata in Torino, Via Cordero di Pamparato n. 1, presso il difensore
ATTRICE
e
(C.F. Controparte_1 C.F._1
CONVENUTO CONTUMACE
Oggi 6 ottobre 2025 innanzi alla dott.ssa Simonetta Rossi, sono comparsi:
- per l'avv. Eugenia De Nunno. Parte_1
- per nessuno compare Controparte_1
Il Giudice, vista la rituale notificazione dell'ordinanza di mutamento del rito dichiara la contumacia di parte convenuta e invita parte ricorrente a precisare le conclusioni ed a discutere la causa.
L'avv. Di Nunno precisa le conclusioni come da memoria integrativa precisando che a titolo di canoni è dovuto ad ottobre 2025 l'importo di € 14.738,04 e le spese sono pari € 463,83.
Dopo breve discussione orale il Giudice si ritira in camera di consiglio, previo consenso del difensore alla lettura della sentenza in sua assenza.
Terminata la camera di consiglio viene data lettura in udienza del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Il Giudice
dott.ssa Simonetta Rossi REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Ottava Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Simonetta Rossi, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c.
la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 10813/2025
avente a oggetto: contratto di locazione promossa da:
(P.IVA , con il patrocinio dell'avv. Stefania Maria Parte_1 P.IVA_1
AGAGLIATE, elettivamente domiciliata in Torino, Via Cordero di Pamparato n. 1, presso il difensore
ATTRICE
contro
(C.F. Controparte_1 C.F._1
CONVENUTO CONTUMACE
Udienza di discussione 6.10.2025
CONCLUSIONI
Per Parte_1
“Voglia il Tribunale adito:
1) dichiarare risolto per inadempimento il contratto stipulato tra le parti Parte_1
e per morosità nel pagamento delle somme indicate in espositiva;

[...] Controparte_1
2) per l'effetto, condannare il resistente nato a [...] il [...] (C.F. Controparte_1
residente in [...] - Scala: B al rilascio C.F._1 dell'unità immobiliare in oggetto sito in sito in Beinasco (TO) via Grugliasco n. 4 censito al
NCEU del comune di Beinasco cod. cat. A734 foglio 1 num. 83 sub. 1 rend. Cat. € 14.636,39 composto piano rialzato sei vani con accesso dal piano terra tramite cortile comune, in detto locarle sono presenti i servizi igienici e locale centrale termina al piano sotterraneo scala interna per accesso al piano primo in comunione con altri conduttori. Piano primo vano unico con servizi igienici al quale si accede trami scala interna ingresso comune con altro conduttore, scala di accesso al sottotetto con diritto di passaggio a parte locatrice libera da persone e cose;

3) fissare a breve la data dell'esecuzione;
4) condannare il resistente intimato nato a [...] il [...] (C.F. Controparte_1
al pagamento della somma indicata in citazione pari € 14.591,67 (di cui C.F._1
€ 14.127,84 per canoni scaduti ed € 463,83 per spese come da dettaglio allegato) oltre ad €
610,02 per ogni mese successivo fino al rilascio con aggiunta di interessi legali da applicare ad ogni singolo debito (che compone la somma complessiva suddetta) a decorrere dalla relativa scadenza oltre spese.
5) con vittoria di onorari e spese”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida del
24.02.2025 premesso di aver concesso in locazione ad uso non Parte_1
abitativo l'immobile sito in Beinasco Via Grugliasco n. 4, censito al N.C.E.U. al Foglio 1
Particella 83 Sub 1, a con contratto registrato in data 30.04.2019 per la Controparte_1
durata di anni 6 + 6 (dal 1.04.2019 al 31.03.2025), chiedeva che venisse convalidato lo sfratto per morosità intimato al conduttore, essendosi reso inadempiente nel pagamento dei canoni di locazione e delle spese e che venisse condannato il sig. al pagamento della CP_1
somma di € 13.371,63 oltre ad € 610,02 per ogni mese di occupazione dell'immobile sino al rilascio.
All'udienza del 28.05.2025, nessuno compariva per la parte intimata.
Con ordinanza in pari data, rilevato che l'atto di intimazione di sfratto era stato notificato al conduttore ai sensi dell'art. 143 c.p.c., veniva disposto il mutamento del rito ed assegnato alle parti termine per l'esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria.
Parte attrice depositava entro i termini assegnati la memoria ex art. 426 c.p.c., precisando l'ammontare del credito in 14.591,67, mentre il convenuto non si costituiva nonostante la rituale notificazione dell'ordinanza di mutamento del rito perfezionatasi il 17.7.2025. All'udienza odierna parte attrice ha precisato le conclusioni così come riportate in epigrafe.

2. Il presente giudizio trae origine da un'ordinanza di mutamento del rito ex art. 667 del c.p.c. emessa in data 28.05.2025 a seguito dell'avvenuta notifica dell'atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida ai sensi dell'art. 143 c.p.c.
Come noto la notificazione ex art. 143 c.p.c. è considerata incompatibile con il procedimento per convalida di sfratto.
La notifica ex art. 143 c.p.c. è, tuttavia, idonea a introdurre validamente un giudizio di cognizione ordinario in punto di risoluzione del contratto di locazione ex art. 156 c.p.c. (cfr. altresì Corte d'Appello di Milano, sez. III, 4.06.2008, n. 1562, nella quale si ribadisce che la notifica ex art. 143 c.p.c. “è del tutto incompatibile con il procedimento di convalida di sfratto che, per la sua specialità e per la gravità delle conseguenze, richiede che il giudice acquisisca certezza circa la conoscenza effettiva (e non solo legale) dell'atto di intimazione da parte del destinatario, prima di procedere alla convalida”; in termini anche Trib. Nola, 24.01.2013).
Inoltre, parte attrice ha comprovato di aver assolto alla condizione di procedibilità dell'azione prevista dall'art. 5 del d.lgs. 28/2010.

3. La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore
è fondata e merita accoglimento. ha provato la propria legittimazione attiva, quale locatrice, con la Parte_1
produzione del contratto di locazione stipulato ad uso commerciale con il sig. CP_1
per la durata di anni 6 dal 1.04.2019 al 31.03.2025, con previsione all'art. 2
[...]
dell'obbligo del conduttore di pagare ogni 5° giorno del mese il canone mensile di € 570,00
(importo da aggiornarsi in misura pari al 75% della variazione in aumento dell'indice dei prezzi al consumo accertato dall'ISTAT a partire dal quarto anno, nell'ipotesi in cui parte locatrice non si sia avvalsa della facoltà di ridiscutere il canone di locazione e stipulare un nuovo contratto), oltre agli oneri accessori e spese straordinarie specificate all'art. 6 (cfr. doc. 1 attoreo).
L'attrice ha, pertanto, fornito la prova della sussistenza del rapporto contrattuale dedotto e delle conseguenti obbligazioni economiche in capo al conduttore, di cui in questa sede ha lamentato l'inadempimento, non avendo il sig. provveduto al pagamento dei canoni CP_1
di locazione relativi alle mensilità da settembre a dicembre 2021, da gennaio a settembre
2022, da maggio a dicembre 2024 e da gennaio a ottobre 2025 per la complessiva somma di
€ 14. 738,04, oltre ad € 463,83 per spese (portati dalle fatture prodotte come doc. 2 attoreo).
Secondo i principi affermati dalla consolidata giurisprudenza di legittimità in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (Cass. civ., Sez. I, 15 luglio 2011, n. 15659, nonché Cass. Civ.,
Sez. Unite, 30 ottobre 2001, n. 13533).
Il conduttore non si è costituito in giudizio e non ha provato di aver adempiuto.
Alla luce delle considerazioni sovra svolte, risulta provata una morosità per complessivi €
14.738,04 per canoni oltre ad € 463,83 per spese.
Con riferimento all'esecuzione del contratto di locazione si è chiarito che “a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio 1978, n. 392, la valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato - ai sensi degli artt. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva legge 9 dicembre
1998, n. 431) - a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito
o tollerato, fermo restando, tuttavia, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento costituito dall'imputabilità della
"mora debendi" a dolo o colpa grave del debitore” (cfr. Cass. civ., Sez. III, 11 aprile 2006, n.
8418; Id., Sez. III, 18 novembre 2010, n. 23257).
Orbene, tenuto conto dell'attuale canone mensile pari ad € 610,02, l'importo dovuto di €
14.738,04 per canoni oltre ad € 463,83 per spese integra l'inadempimento del conduttore di non scarsa importanza ai fini della risoluzione del contratto di locazione di cui è causa, con conseguente accoglimento della domanda attorea.

4. All'accoglimento della domanda di risoluzione consegue l'emissione dell'ordine di rilascio, per la cui esecuzione, a norma dell'art. 56 della legge n. 392 del 1978, viene fissato quale termine la data del 20.11.2025 (cfr. Cass. civ., Sez. III, 10 febbraio 1987 n. 1426, in tema di determinazione d'ufficio del termine) e ciò tenuto conto delle condizioni del conduttore comparate con quelle del locatore, nonché della ragione per cui viene disposto il rilascio, ossia il mancato pagamento dei canoni a far data dal mese di settembre 2021. 5. Per le medesime ragioni esposte merita, altresì, accoglimento la domanda attorea di condanna di parte convenuta al pagamento di € 14.738,04 per canoni oltre ad € 463,83 per spese, pari a quanto complessivamente dovuto a titolo di canoni di locazione e spese sino al mese di ottobre 2025 - di cui il locatore ha lamentato la mancata corresponsione, nonché della somma di € 610,02 per ogni mese di occupazione dell'immobile dal mese di novembre
2025 sino all'effettivo rilascio.
A tal proposito, va richiamata la pronuncia della Suprema Corte laddove chiarisce che “A seguito della conversione del giudizio di convalida di sfratto per morosità in un ordinario giudizio di risoluzione per inadempimento, è ammissibile la condanna del conduttore al pagamento (anche) dei canoni a scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato, non essendo necessario che la relativa domanda sia stata proposta "ab origine" né che lo sfratto sia stato convalidato, giacché essa determina una modificazione soltanto quantitativa della medesima domanda originaria che, pur non derivando dall'applicazione diretta dell'art. 664, comma 1, c.p.c., in tale norma trova la sua "ratio" ove prevede una ipotesi particolare di c.d. condanna in futuro” (cfr. Cass. civ., Sez. 3, n. 24819 del 18.08.2023).

6. Le spese del giudizio seguono la soccombenza di parte convenuta e si liquidano, secondo i parametri medi previsti dal D.M. n. 55/2014 e s.m.i. per le cause di valore ricompreso tra €
5.200,01 ed € 26.000,00, ridotte al minimo in considerazione dell'attività svolta e della semplicità della controversia, comprese le spese di mediazione, come segue:
− fase di studio della convalida: € 460,00
− fase introduttiva: € 389,00
− fase di trattazione a seguito di mutamento rito: € 840,00
− fase decisionale: € 851,00
− mediazione: € 221,00
e così per complessivi € 2.761,00 per compensi, oltre accessori di legge, oltre agli esborsi del presente giudizio pari a € 493,34 e della mediazione pari a € 312,00 e così per complessivi €
805,34.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
ACCERTA e DI la risoluzione per inadempimento di parte convenuta del contratto di locazione ad uso commerciale stipulato da e il Parte_1 Controparte_1

1.04.2019 e registrato il 30.04.2019, avente ad oggetto l'immobile sito in Beinasco Via Grugliasco n. 4, censito al N.C.E.U. al Foglio 1 Particella 83 Sub 1 e, per l'effetto,
ORDINA a di rilasciare l'immobile sito in Beinasco Via Grugliasco n. 4, Controparte_1
censito al N.C.E.U. al Foglio 1 Particella 83 Sub 1, libero da persone e cose in favore di parte ricorrente
FISSA per il rilascio la data del 20.11.2025.
DI UT e AN parte convenuta al pagamento in favore di
[...]
della somma di € 14.738,04 per canoni oltre ad € 463,83 per spese sino Parte_1
al mese di ottobre 2025, nonché della somma di € 610,02 per ogni mese di occupazione dell'immobile dal mese di novembre 2025 sino all'effettivo rilascio
AN a rimborsare a le spese di lite, che Controparte_1 Parte_1
si liquidano in € 2.761,00 per compensi oltre a € 805,34. a titolo di esborsi, al 15 % a titolo di rimborso forfetario, IVA e CPA come per legge.
Torino, 20 ottobre 2025
Il Giudice dott.ssa Simonetta Rossi