r.g. 2951/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI
Prima CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona del giudice Angelo Baffa ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2951/2018 promossa da:
( ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, quale erede di C.F. con C.F._2 Persona_1 C.F._3 il patrocinio dell'avv. CECCARELLI TONY
ATTORE contro
(C.F ) con il patrocinio dell'avv. BUCCI Controparte_1 C.F._4
DANIELA
E nei confronti di
) con l'avv. Anna Fraioli CP_2 C.F._5
C.F. ) e ( C.F. CP_3 CodiceFiscale_6 CP_4 C.F._7
) quali figlie del fratello germano premorto cod. fisc.
[...] Parte_3 [...]
) con l'avv. GIOVANNI MONDAZZI C.F._8
CONVENUTI
) CP_5 CodiceFiscale_9
CONVENUTA CONTUMACE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni del 16.09.2024. Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
e , premesso di essere eredi legittimi di , deceduto in IA Pt_1 Controparte_6 SO il 7.09.2010, hanno convenuto in giudizio , nonché Controparte_1 CP_7 CP_8
e , al fine di ottenere lo scioglimento della comunione ereditaria.
[...] CP_9
, costituitosi, ha aderito alla domanda di scioglimento della comunione. CP_7
, costituitasi, ha ampliato il thema decidendum, rappresentando che a, far Controparte_1 parte della massa ereditaria, non fossero solo i beni per come indicati nell'atto di citazione, ma altresì le immobilizzazioni e l'attivo della società di fatto, mai regolarizzata per inerzia degli eredi del de cuius, comprensive del lotto di terreno sito in IA, RG LE (censito al foglio 28, part. 883) acquistato da nell'anno 2004 e conferito da quest'ultimo alla IT individuale SO
, il cui patrimonio è poi confluito nel fondo della società di fatto creatasi tra gli eredi SO per effetto della morte del de cuius; che, ugualmente, al momento della stipula del rogito di acquisto del suddetto lotto, non sono state inserite, sebbene ricomprese e oggetto di corrispettivo, le particelle censite al foglio 28, nn. 292 e 293, dove insistevano due magazzini poi demoliti in conformità al progetto di cui al rilasciato permesso di costruire;
che le parti del presente giudizio si sono sempre rifiutate, sia di regolarizzare la società in fatto, nonché di rettificare l'atto di acquisto (anno 2004) presso il notaio, oltre a non contribuire alle spese di gestione degli immobili e alla relativa manutenzione, con ciò cagionando un danno per perdita del valore commerciale. Che, inoltre, P_
, cedendo al fratello la quota ereditaria di 2/24 degli immobili invece afferenti
[...] CP alla società di fatto , ha disposto parzialmente di beni non suoi, con conseguente Controparte_12 inefficacia e/o nullità dell'atto traslativo (atto del 4.12.2015, Notaio . In sintesi, la convenuta, PE previa integrazione del contraddittorio ha domandato, in via riconvenzionale, l'accertamento dell'avvenuta costituzione delle società in fatto con accertamento dei relativi Controparte_12 beni conferiti e scioglimento della comunione ereditaria comprensiva della quota sociale e previo riconoscimento del diritto di abitazione sull'immobile sito in Via Cascia n. 7, int. 5; ha poi chiesto il rimborso delle spese sostenute (circa 60.000,00 Euro) per la gestione degli immobili, con richiesta di risarcimento del danno per 50.000,00 Euro (cfr. memoria ex art. 183 co. VI n. 1 c.p.c.) in ragione della perdita di valore commerciale degli immobili a causa dell'inerzia dei coeredi in relazione agli obblighi di manutenzione (queste le conclusioni di cui alla memoria ex. art. 183 co. VI n 1 c.p.c. “a) accertare e dichiarare l'avvenuta costituzione tra gli eredi , , , CP CP_8 CP_9
, , e , della CP_7 Controparte_6 P_ Controparte_1 Controparte_13
, e per l'effetto accertare e dichiarare la regolarizzazione della stessa con la
[...] denominazione “ , , , , Controparte_14 P_ CP CP_9
, e con sede in IA, Via Cascia 7, CP_8 Controparte_6 Controparte_15 in cui le quote di partecipazione dei soci corrispondono alle quote ereditarie, con Partita Iva
”, o nella diversa ragione sociale che riterrà di attribuire ordinando la trascrizione e/o P.IVA_1 il deposito della emananda sentenza presso gli Uffici Competenti a spese delle controparti;
b) accertare e dichiarare che il ritardo della regolarizzazione della suddetta società sia dipeso da colpa grave dei SI.ri , , e per l'effetto porre tutte le spese P_ CP Controparte_6 necessarie per la registrazione dell'emananda sentenza presso gli uffici competenti, comprese le ulteriori imposte, sanzioni ed eventuali interessi ed ogni altra spesa, a carico delle suddette parti. c)
Accertare e dichiarare che il terreno acquistato dal SI. in data 29/10/2004 per atto SO notaio rep 106498 racc. 10996 è stato dallo stesso apportato alla propria impresa Persona_4 individuale per la realizzazione dei tre villini in IA (RM) Via RG LE e per l'effetto dichiarare che le suddette unità abitative devono considerarsi immobilizzazioni della stessa società, ordinando la trascrizione della sentenza presso la conservatoria dei registri immobiliari, con la conseguente voltura catastale;
e) Accertare e dichiarare la parziale nullità, illegittimità, annullabilità ed inefficacia della scrittura privata del 4/12/2015 per atto notaio rep 40448 PE racc. 27853 tra e nella parte relativa al punto 1) avente ad oggetto la CP P_ cessione della quota pari ad 2/24 dell'intero delle porzioni immobiliari e precisamente “1) del Fabbricato sito in RG RG LE snc” censito al Catasto Fabbricati del Comune di IA al foglio 28 particella 883 sub 3 e 7, 4, 5 e 8, 6 e 9, 10, 11, 12, come descritti nella suddetta scrittura, e la quota pari a 26/120 dei locali magazzino, pertinenza del fabbricato sopra indicato, censiti al Catasto Fabbricati del Comune di IA al foglio 28 part. 292 (ora 1910 sub. 501 e sub. 502) e part. 292 (ora part. 1911) per difetto di titolo in capo alla venditrice e per l'effetto ordinarne la trascrizione e/o annotazione alla competente Conservatoria dei registri immobiliari a spese delle suddette parti;
f) Accertare e dichiarare l'avvenuto acquisto a favore del SI. in data SO
29.10.2004 della proprietà dei magazzini (ora area urbana) distinti nel Catasto Fabbricati del Comune di IA al foglio 28 particelle 293 (ora 1911). e 292 (ora aprt. 1910 sub 501 e sub 502), contro i SI.ri , , e , per averli acquistati da CP P_ Controparte_6 CP_16 quest'ultimi ed averne pagato regolarmente il prezzo, in difetto in caso di contestazione, si chiede il riconoscimento dell'acquisto a favore in favore del de cuius e/o la IT , ora SO [...]
, in considerazione della attività di edificazione svolta, in base al principio di CP_12 accessione invertita e per l'effetto si chiede che venga ordinata la trascrizione della emananda sentenza presso i registri della conservatoria immobiliare e conseguente voltura catastale, nonché ordinare l'integrazione della denuncia di successione del de cuius , se necessaria, con SO condanna dei suddetti comproprietari al pagamento delle relative spese;
3) In via riconvenzionale, all'esito dell'espletamento delle formalità sopra richieste e all'esito della ricostruzione dell'esatto asse ereditario e della regolarizzazione della società di fatto, nel merito del giudizio di scioglimento della comunione ereditaria, unitamente allo scioglimento della eventuale comunione ordinaria sulle aree urbane (già magazzini) distinte al Catasto Fabbricati del Comune di IA al foglio 28 particelle 28 part. 292 (ora 1910 sub. 501 e sub 502) e part. 292 (ora part. 1911), dichiarare aperta la successione del de cuius deceduto in data 7/9/2010 e previa valutazione dell'asse SO ereditario nella diversa composizione, anche a mezzo di CTU, considerando le unità immobiliari e il valore della IT Controparte_17
o nella diversa ragione sociale che le sarà
[...] assegnata, dichiarare e disporre: a) lo scioglimento della comunione ereditaria tra gli eredi
, , , , , Controparte_1 CP Controparte_6 CP_9 CP_8 CP_7 disponendo l'assegnazione in natura della quota spettante alla SI.ra mediante CP_1 l'attribuzione alla stessa degli immobili siti in IA, Via Cascia 7 e precisamente: 1) Appartamento in Via Cascia n.7 piano primo distinto con l'interno 4, censito al Catasto Urbano di
IA (RM) al foglio 31, particella 928, sub.507 e sub. 513 cat. N2 c1.4, vani 5,5 mq. catastali
129, rendita euro 866,36, con relativi box, corti e pertinenze;
2) Appartamento in Via Cascia n. 7 piano secondo distino con l'interno 5 censito al Catasto Urbano di IA (RM) al foglio 31, particella 928, sub. 508 e sub. 514 cat. Al2, c1.4, vani 10, mq. catastali24g rendita euro 1.575,19, con relativi box, corti e pertinenze;
3) Box in Via Cascia n.7 al piano interrato distinto con l'interno
A censito al Catasto Urbano di IA (RM) al foglio 31, particella 928, sub.515 cat. Cl6 cl. 5, mq.
28, catastali mq. 33; 4) Box in Via Cascia n.7 al piano interrato distinto con l'interno D, censito al Catasto Urbano di IA (RM) al foglio 31, particella 928, sub.5l8, cat. Cl6 cL.5, mq.31, catastali mq. 39, rendita euro 136,09; 5) Appartamento sito in IA (RM), Via degli Argonauti n.16 piano terra distinto con l'interno 2 censito al Catasto Urbano di IA (RM) al foglio 28, particella l4l, sub.2 e part. 881 cat. N2, c1.2, vani 5 mq.92 catastali rendita euro 568,10, con relative pertinenze;

Ordinando la trascrizione della emananda sentenza presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari con conseguente voltura catastale, e disponendo che ai fini della registrazione si tenga conto del valore catastale dei suddetti immobili. b) Per l'eventuale quota residua spettante alla SI.ra
, disporre contestualmente lo scioglimento della rimanente comunione ereditaria e della CP_1 eventuale comunione ordinaria, nonché lo scioglimento della IT;
c) Controparte_12
Relativamente alla IT si chiede che il Giudice, ne disponga lo scioglimento con la assegnazione dei beni immobili in natura agli eredi, assegnando alla SI.ra in ragione Controparte_1 della quota di partecipazione alla suddetta società: 1) l'appartamento in RG LE sc. piano terra, primo e interrato distino con l'interno 3 censito al Catasto Urbano di IA (RM) al foglio 28, particellapart.883, sub.6, sub.9 cat. A17, c1.4, vani 4, mq. catastali 87 rendita euro 681,72 con relative pertinenze;
2) il Box al piano interrato allo stato grezzo privo di chiusura distinto con
l'interno C censito al Catasto Urbano IA (RM) al foglio 28, particella 883, sub.12 cat. Cl6, cl.7 mq. 22 catastali mq.26 rendita euro 131,80, con relative pertinenze, ordinando la trascrizione della emananda sentenza presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e disponendo che ai fini della registrazione si tenga conto del valore catastale dei suddetti immobili;
d) In difetto, qualora non sia concordata da tutti i soci l'assegnazione degli immobili facenti parte dell'attivo della IT, ex art. 2283 cc, ordinare la liquidazione della suddetta società previa nomina del liquidatore ex art. 2275 cc, disponendo l'assegnazione in natura degli immobili indicati nel precedente punto c) alla;
mentre, per la parte residua degli immobili intestati alla IT , in CP_1 Controparte_12 caso di mancata richiesta di assegnazione da parte degli altri soci, ordinarne la vendita al pubblico incanto e per l'effetto, previa liquidazione della società, formare un progetto di distribuzione della somma ricavata, in ragione alle rispettive quote di partecipazione, e tenendo conto dei crediti vantati dalla SI.ra a carico di entrambe le comunioni, procedere alla Controparte_1 assegnazione delle somme ricavate;
4) In via riconvenzionale si chiede, altresì, che il Tribunale di Velletri Voglia: a) Accertare e dichiarare che la SI.ra è creditrice nei Controparte_1 confronti degli eredi , , , , e CP_7 CP P_ CP_18 Controparte_6
per le somme dalla stessa versate dal momento del decesso per il pagamento dei debiti CP_9 ereditari, per le spese necessarie alla conservazione dell'asse ereditario, per il pagamento delle imposte di successione, per la gestione della società di fatto, la manutenzione degli immobili, il pagamento dei debiti societari ecc per l'importo di € 60.000,00 circa, o la maggior o minor somma che verrà accertata in corso di giudizio e per l'effetto previa compensazione con gli affitti percepiti dai contratti di locazione, condannare i suddetti eredi alla rifusione delle somme residue in proporzione alle rispettive quote di partecipazione sia nella comunione ereditaria che nella società di fatto: b) Accertare e dichiarare l'illeceità, sensi dell'art. 2043 c.c., del contegno coeredi/soci SI.ri
, , , , , , per il CP P_ CP_7 CP_9 Controparte_6 CP_8 comportamento omissivo nella gestione dell'asse ereditario, da cui è derivata una riduzione di valore degli immobili stessi e per l'effetto condannare i coeredi/soci al risarcimento del danno patito dalla SI.ra , da quantificarsi nella somma di € 50.000,00 o nella diversa Controparte_1 maggiore o minor somma che dovesse essere ritenuta di giustizia, oltre agli interessi di legge dal dovuto al saldo. c) Accertare e dichiarare ex art. 540 cc il diritto di abitazione a favore della SI.ra
dell'immobile sito in Via Cascia 7 int. 5 censito al Catasto fabbricati del Controparte_1
Comune di IA al foglio 31, part. 928 sub. 508 e 514 (graffati), nonché del locale box pertinenziale e per l'effetto ordinare la trascrizione e/o annotazione dell'emananda sentenza presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Con vittoria di spese legali e compensi professionali”).
, costituitosi, ha parimenti aderito alla domanda di scioglimento della comunione. CP_16 CP_1 Sanità , non si è costituita, e ne è stata dichiarata la contumacia.
La causa istruita mediante acquisizione documentale e CTU è stata infine trattenuta in decisione all'udienza del 16.09.2024, previa concessione alle parti dei termini ex. art. 190 c.p.c. .
Tanto premesso in fatto, si osserva in diritto:
Sulla domanda di accertamento dell'avvenuta costituzione tra gli eredi , CP CP_8
, , , , e ,
[...] CP_9 CP_7 Controparte_6 P_ Controparte_1 della società di fatto, con la denominazione , , Controparte_17 CP_8
, , , e con CP_9 CP_7 Controparte_6 P_ Controparte_15 sede in IA, Via Cascia 7, o nella diversa ragione sociale che verrà ritenuta opportuna, in cui le quote di partecipazione dei soci corrispondono alle rispettive quote ereditarie.
La convenuta , in primo luogo, sostiene che l'acquisto del terreno sito in IA, via LE CP_1
s.n.c. (censito al catasto del Comune di IA al foglio 28, part. 883), da parte di , SO vada computato nell'ambito dell'attivo della società di fatto -mai regolarizzata per comportamento inerte e negligente degli ulteriori eredi- e instauratasi successivamente alla morte del de cuius. A sostegno, la convenuta, argomenta che il predetto bene, sul quale poi sono stati edificati dei villini
(cfr. richiesta permesso di costruire n. 73 del 27.04.2005), sia stato conferito da parte del de cuius, con dichiarazione del 29.10.2004 alla IT (cfr. all. 2 e 2 bis alla comparsa di SO costituzione, inerenti la dichiarazione di cessione del de cuius, l'estratto del registro della fattura di acquisto attestante lo spostamento patrimoniale, nonché attestazione el.da.f. società occupantesi della tenuta contabile dell'attività imprenditoriale di , datata 21.04.2016). SO
L'assunto non è probante. Lo svolgimento di attività imprenditoriale in forma individuale non determina l'insorgenza di alcuna separazione patrimoniale tra l'impresa e i beni personali dell'imprenditore, che rimangono tali. Sul punto, dunque, priva di rilievo giuridico è la dichiarazione del 29.10.2004, valorizzata dalla convenuta e che, al più, potrebbe rilevare come apporto del bene personale di all'organizzazione economica e produttiva dell'impresa. SO
L'impresa non ha autonoma personalità giuridica rispetto all'imprenditore ed è evidente che l'imprenditore non può vendere un immobile a sé stesso, stante il difetto di causa dello spostamento patrimoniale, ai sensi dell'art. 1325 co. 1 n. 2 c.c. .
Non è neppure convincente la tesi dell'insorgenza, di una società di fatto, mai regolarizzata, da cui comunque dovrebbe determinarsi l'avvenuto conferimento di tale bene, con conseguente acquisto dei villini sopra edificati in capo alla società. In primo luogo, l'unico documento a supporto dell'intenzione espressa, da parte degli eredi di
, di voler costituire una società, sarebbe deducibile dalla scrittura privata del SO
25.02.2015, prodotta in atti (cfr. all. 7 comparsa di costituzione) e sottoscritta da Controparte_1
, per delega di Vincenzo Sanità EN, , e
[...] Controparte_19 CP_7 CP_9
. CP_8
In tale scrittura, le parti prospettano la divisione degli immobili di Via Cascia e via degli argonauti e dichiarano di acconsentire alla costituzione della società, riservandosi entro trenta giorni di decidere la forma.
Anche tale documento è privo di particolare rilevanza probatoria. L'esercizio di attività imprenditoriale, sia essa esercitata individualmente, ovvero collettivamente in forma società, deve distinguersi per l'effettivo esercizio di un'attività economica con scopo di lucro, di cui allo stato degli atti non è risultato alcun riscontro.
In altri termini, al fine di provare l'esistenza di una società di fatto, non regolarizzata e soggetta alla disciplina della società di persone (la società in accomandita semplice, ovvero la società in nome collettivo) è necessario provare l'affectio societatis, ossia l'esistenza tra i soci di una vera e propria attività economica organizzata, destinata alla produzione e allo scambio sul mercato, al fine di ricavarne un'utilità.
Nel caso in esame, la produzione documentale versata in atti dalla convenuta , non va oltre CP_1
l'attestazione dello svolgimento di atti di tipo conservativo, ovvero amministrativo della comunione, anche in vista del relativo scioglimento, come desumibile dai verbali delle assemblee dei comunisti ai sensi dell'art. 1105 c.c. (cfr. stipulazione del contratto di locazione dell'immobile sito in Via
Cascia, nonché verbali di riunione di amministrazione delle comunione, cfr. art. 10 e 10 bis;
stipula contratti di locazione allegati alla memoria istruttoria).
Gli unici documenti da cui poter desumere l'esistenza di un'attività imprenditoriale sarebbero le dichiarazioni dei redditi intestate a società di persone e un prospetto contabile Controparte_12
(peraltro fornito in copia e comunque privo dei requisiti di cui all'art. 2215 c.c. (cfr. doc. all. 14 e 15 comparsa di costituzione), che nulla provano in ordine alla titolarità degli immobili edificati sul fondo di , mentre quanto all'effettivo svolgimento dell'attività sociale, le stesse allegazioni SO della convenuta in ordine all'omessa manutenzione degli immobili siti in Via LE, CP_1 conduce a ritenere che non sia in alcun modo proseguita l'attività sociale il cui oggetto sociale avrebbe dovuto essere proprio la vendita a terzi dei villini. La circostanza, pacifica, che la si sia CP_1 occupata di tutte le spese inerenti la gestione degli immobili, esclude in radice la partecipazione di qualsivoglia affectio societatis, anche in punto di mero fatto, in capo agli ulteriori eredi legittimi del de cuius. Non vi è quindi prova che si sia effettivamente costituita una società di fatto, come invece prospettato dalla coniuge del de cuius. In ogni caso, si ribadisce, tale assunto non inciderebbe in alcun modo sulla titolarità del bene.
Risultando il bene su cui sono stati edificati i villini in titolarità del defunto, con conseguente acquisto per accessione degli immobili ivi costruiti, la costituzione successiva di una società di fatto tra gli eredi di non assumerebbe rilievo relativamente al profilo della titolarità dell'immobile SO in questione. Infatti, stante l'assenza di separazione patrimoniale tra l'imprenditore e i beni dell'impresa, al momento della morte dell'imprenditore i suddetti beni cadono in successione tra tutti gli eredi.
Solo qualora gli eredi intendano costituire ovvero proseguire in via di fatto l'attività imprenditoriale, potrà porsi un problema di conferimento dei beni caduti in successione nella società che, comunque, dovrebbe necessariamente rivestire la forma scritta attestante la comune volontà dei soci in fatto di trasferire la proprietà nel fondo comune (cfr. Cass. 24961/2011).
Conclusivamente va rigettata la domanda di accertamento dell'avvenuta costituzione tra gli eredi di di una società in accomandita semplice, con socio accomandatario nella persona della SO coniuge . Controparte_1
Sulla domanda di accertamento dell'acquisto, in capo al de cuius, delle particelle di cui al foglio
28, nn. 1910-1911- sub. 501, già censite al catasto al foglio 28, particelle n. 292 e 293 e sulla domanda di accertamento dell'inefficacia parziale della scrittura privata del 4.12.2015 per difetto di titolo in capo alla parte venditrice.
La domanda è infondata. Ai sensi dell'art. 1362 c.c., nell'interpretazione del contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. Per determinare la comune intenzione delle parti si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto.
Nel caso in esame il contratto, stipulato per atto pubblico, circoscrive espressamente l'attribuzione patrimoniale al terreno censito al foglio 28, part. 883, con specifica delineazione della metratura (mq.
427). La circostanza che risulti omessa, nonostante la presenza del notaio rogante, la consistenza non di una pertinenza della cosa principale, bensì di ulteriori e autonome porzioni di fondo corrispondenti a distinte particelle, dovrebbe trovare un obiettivo e univoco riscontro documentale nella specie insussistente (d'altronde non è ammissibile la prova per testi in ordine ai patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento per i quali si alleghi che la stipulazione è stata anteriore o contemporanea, cfr. art. 2722 c.c.) .
Le matrici dell'assegno, di per sé, non costituiscono un documento dal SInificato univoco, in quanto nella motivazione, ovvero nella causale delle relative matrici si rinviene il generico riferimento al terreno e all'atto notarile stipulato, senza specificazione alcuna circa l'eventuale necessità di integrazione legata alla mancata inclusione delle particelle oggi rivendicate.
L'ulteriore prova documentale, consistente nell'atto d'obbligo, è imputabile ad una sola delle parti e non alle ulteriori, così che ne risulta preclusa la possibilità di desumerne una volontà più ampia per come manifestata in sede notarile.
Anche il contegno di assenso rispetto alla presentazione della richiesta di concessione edilizia e dell'atto d'obbligo non assume un SInificato univoco, posto che le parti avrebbero potuto anche in data successiva modificare la realtà giuridica delle particelle in questione, mediante un successivo atto traslativo.
D'altronde, essendo pacificamente i fratelli a conoscenza dell'atto d'obbligo, se si fosse trattato di errore materiale, avrebbero potuto agevolmente emendarlo in epoca prossima alla stipula del contratto.
In altri termini, non sussistono elementi presuntivi gravi, precisi e concordanti, che consentano di accogliere la prospettata tesi della convenuta. Per le tutte le ragioni sopra esposte va conseguentemente poi rigettata la domanda di accertamento dell'inefficacia parziale della scrittura privata del 4.12.2015 per difetto di titolo in capo alla parte venditrice.
Sull'accertamento del valore della massa ereditaria e sulla domanda di scioglimento della comunione.
Venendo alla domanda di scioglimento della comunione, dev'essere così accertata la massa ereditaria del de cuius:
Appartamento in Via Cascia n°7 piano primo distinto all'int.4, censito al Catasto Urbano di IA
(Rm) al foglio 31, particella 928, sub 507 e sub 513 cat. A/2 cl. 4 , vani 5,5, mq catastali 129, rendita
€ 866,36; Appartamento in Via Cascia n°7 piano secondo, con annesso magazzino, distinto all'int.5 Censito al Catasto Urbano di IA (Rm) al foglio 31,particella 928, sub 508 e sub 514,sub 515 cat. A/ 2, cl
4, vani 10, mq catastali 247,rendita € 1.575,19 Box in Via Cascia 7 piano interrato distinto all'interno A, censito al Catasto Urbano di IA (Rm) al foglio 31, particella 928, sub 515, cat.C/6, cl 5, consistenza mq 28, mq catastali 33, rendita € 122,92; Box in Via Cascia 7 piano interrato distinto all'interno D, censito al Catasto Urbano di IA (Rm) al foglio 31, particella 928, sub 518, cat C/6 cl 5, consistenza mq 31, mq catastali 39, rendita 136,09;
Appartamento in Via degli Argonauti n°16 piano terra all'int 2 Censito al Catasto Urbano di IA
(Rm) al foglio 28, particella 141, sub 502,cat.A/2 , cl 2, vani 5, mq catastali 91,rendita 568,10;
Edificio trifamiliare : Appartamento in RG LE sc piano terra, primo e interrato distinto all'interno 1, censito al Catasto Urbano di IA (Rm) al foglio 28 , particella 883,sub 3/ 7, cat A/7, cl 4, vani 4, mq catastali 26, rendita 681, 72; Appartamento in RG LE sc piano terra, primo e interrato distinto all'interno 2, censito al Catasto Urbano di IA (Rm) al foglio 28 , particella 883,sub 4/5//8, cat A/7,cl 4, mq catastali 85, rendita
681,72; Appartamento in RG LE sc piano terra, primo e interrato distinto all'interno 3, censito al Catasto Urbano di IA (Rm) al foglio 28 , particella 883,sub 6/9, cat A/7, cl 4, mq catastali 87, rendita
681,72; Autorimessa in RG LE sc piano interrato distinto all'interno A censito al Catasto Urbano di IA (Rm) al foglio 28 , particella 883,sub 10, cat C/6, cl 7, consistenza mq 22, mq catastali 26, rendita € 131,80 ; Autorimessa in RG LE sc piano interrato distinto all'interno B censito al Catasto Urbano di
IA (Rm) al foglio 28 , particella 883,sub 11, cat C/6, cl 7, consistenza mq 24, mq catastali 27, rendita € 143,78 ;
Autorimessa in RG LE sc piano interrato distinto all'interno C censito al Catasto Urbano di IA (Rm) al foglio 28 , particella 883,sub 12, cat C/6, cl 7, consistenza mq 24, mq catastali 26, rendita € 131,80. Trattandosi di successione legittima, stante il concorso tra la coniuge e i fratelli e le sorelle viene in rilievo l'applicazione dell'art. 582 c.c. che, riservando alla coniuge la quota di 2/3 e ai restanti chiamati la quota di 1/3, eSIe a sua volta la distinzione tra i fratelli e le sorelle germani e unilaterali, ai sensi dell'art. 571 c.c. .
Tanto premesso, gli eredi legittimi di sono: la coniuge;
la SO Controparte_1 sorella germana;
, quale figlio del fratello germano premorto;
P_ CP_7 Persona_5
e quali figlie del fratello germano premorto;
, CP_8 CP_9 CP_16 CP fratello unilaterale;
quale figlio della sorella unilaterale Parte_2 Controparte_6
A spetteranno, pacificamente, i 2/3 della massa ereditaria. Controparte_1
Il restante terzo dovrà dividersi tra i fratelli e le sorelle, con la precisazione che i fratelli e le sorelle unilaterali, ovvero gli eredi di costoro in rappresentazione, nella specie e CP Parte_2
conseguiranno la metà della quota destinata ai fratelli e alle sorelle (ovvero gli eredi di costoro
[...] in rappresentazione) germani, nella specie , , e P_ CP_7 CP_8 CP_9
(successione per stirpi ex art. 469 c.c.). Il progetto divisionale dovrà tenere conto, nell'individuazione delle quote, dei criteri sopra richiamati
(art. 582 c.c. e 571 c.c), mentre il valore del diritto di abitazione, ai sensi dell'art. 540 co. II c.c., andrà detratto dall'asse prima di procedere alla divisione dello stesso tra tutti i coeredi (Cass. n. 4847/2013).
Dal progetto divisionale dovranno essere espunti gli immobili sforniti di conformità catastale oggettiva, per le ragioni di seguito esposte: L'art. 29 comma 1 bis della L. 27 febbraio 1985, n. 52, aggiunto dal D.L. 31 maggio 2010, n.
78, art. 19, comma 14, conv. in L. 30 luglio 2010, n. 122 , prescrive che:" Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari".
Tale disposizione, nel suo primo periodo, reca il riferimento alla cd. conformità catastale oggettiva intesa quale corrispondenza tra lo stato materiale effettivo dell'immobile oggetto del contratto e la rappresentazione catastale del medesimo. L'art. 29 co. 1 bis l. 52/1985 impone un contenuto necessario del contratto (identificazione catastale, riferimento alle planimetrie depositate in catasto, dichiarazione degli intestatari o attestazione di un tecnico aventi ad oggetto la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie) e attiene alla sfera della validità del medesimo.
L'assenza della c.d. conformità catastale oggettiva si ripercuote nel giudizio di divisione, posto che la pronuncia giudiziale, avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti, né comunque, un effetto che eluda le norme di legge che limitano, nella forma e nel contenuto, la loro autonomia negoziale.
Osserva il Tribunale, dunque, che la cd. conformità catastale oggettiva, costituisce una condizione dell'azione di divisione sotto il profilo della possibilità giuridica;
la sua carenza, quindi, determina il rigetto della domanda. Gli esborsi documentati e sostenuti dalla coniuge superstite (cfr. doc. all. 17, da 1 a 55, nonché doc.
27 e 28 memoria istruttoria) andranno computati nel valore della massa secondo le quote sopra delineate (due terzi imputabili alla coniuge, un terzo ai fratelli ferma la distinzione tra germani e unilaterali sopra richiamata); dovrà altresì tenersi conto degli introiti incamerati dalla coniuge superstite a titolo di locazione (cfr. immobile Via Cascia int. 4). Il CTU è altresì chiamato a quantificare con autonomo e distinto calcolo rispetto alla massa ereditaria, il valore di perdita commerciale degli immobili in relazione al riscontrato stato di manutenzione.
La causa va rimessa sul ruolo affinché il CTU integri l'elaborato peritale secondo le specifiche sopra delineate.
Spese al definitivo.


PQM


Il tribunale, non definitivamente pronunciando, così provvede:
- Dichiara aperta la successione legittima di , nato a [...] il [...] e SO deceduto in IA il 7.09.2010.
- Rigetta la domanda di accertamento dell'avvenuta costituzione tra gli eredi , CP
, , , e CP_8 CP_9 CP_7 Controparte_6 P_ Controparte_1
, della società di fatto, con la denominazione ,
[...] Controparte_17
, , , e CP_8 CP_9 CP_7 Controparte_6 P_ Controparte_15 con sede in IA, Via Cascia 7, o nella diversa ragione sociale che verrà
[...] ritenuta opportuna, in cui le quote di partecipazione dei soci corrispondono alle rispettive quote ereditarie.
- Rigetta la domanda di accertamento dell'acquisto, in capo al de cuius, delle particelle di cui al foglio 28, nn. 1910-1911- sub. 501, già censite al catasto al foglio 28, particelle n. 292 e
293.
- Rigetta la domanda di accertamento dell'inefficacia parziale della scrittura privata del

4.12.2015 per difetto di titolo in capo alla parte venditrice.
- Accerta che i beni caduti nella massa ereditaria sono quelli indicati in parte motiva.
- Rimette la causa sul ruolo come da separata ordinanza.
- Spese al definitivo.
Si comunichi
Velletri, lì 18/04/2025
Il Giudice
Angelo Baffa