REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SAVONA
SEZIONE CIVILE
Nella persona del Giudice dott. Giovanni Maria Sacchi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile n. R.G. 1739/2024 promossa tra le seguenti parti:
, nato a [...] il [...] (c.f. ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'avvocato LOREDANA SCALMANA, come da procura allegata al ricorso

- ricorrente -

contro
(C.F. con sede in Savona, viale Scotto nn. Controparte_1 P.IVA_1
16/18/20, in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato DANIELA
GIACCARDI, come da procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
- resistente -
OGGETTO: responsabilità ex art. 2051 c.c. - risarcimento del danno.
CONCLUSIONI: i procuratori delle parti, nel termine assegnato, hanno precisato le conclusioni come segue:
Per parte ricorrente:
“1) In via istruttoria, - previa acquisizione agli atti del giudizio della CTU svolta in sede di ATP ai sensi dell'art. 698 c.p.c., - previo licenziamento di una CTU diretta a quantificare la perdita di valore dell'immobile di proprietà dell'ing. , come in atti richiesta Pt_1 ammettere quali formali capitoli di prova per interrogatorio, le circostanze dedotte ai punti 1-21 delle premesse del ricorso 2) nel merito, riconoscere la responsabilità ex art. 2051 c.c. del per i danni subiti dall'immobile di proprietà dell'Ing. Controparte_1
, e per l'effetto condannare parte resistente al risarcimento dei danni patiti dal ricorrente nella misura pari ad € 18.000,00 Parte_1 oltre € 3.782,00 (importo che andrà maggiorato degli interessi legali, oltre € 1.245,40 (importo che andrà maggiorato dell'iva) o nella misura meglio vista e ritenuta anche denegatamente inferiore che emergerà in corso di causa;
3) sempre nel merito, dichiarare tenuto e condannare il a dare esecuzione, entro breve prefiggendo termine, agli interventi di manutenzione Controparte_1 straordinaria individuati dal C.T.U. Ing. nella sua perizia e nel computo metrico alla medesima allegato;
4) con vittoria Persona_1 di compensi ed esborsi della presente fase nonché di compensi, esborsi e spese di C.T.U. e C.T.P. nella fase di A.T.P.”
Per parte resistente:
1 “Piaccia al Tribunale Ill.mo reiectis contrariis;
previa rinnovazione della CTU e/o audizione del CTU – in contraddittorio con i CCTTPP - a chiarimenti;
ritenuti insussistenti i presupposti di cui all'art. 2051 c.c.; accertato che vi siano i presupposti
e gli elementi tecnici per definire quali siano le opere effettivamente necessarie al fine di riparare i danni derivanti dalle infiltrazioni condominiali, voglia assumere le decisioni più opportune, contenendo nel minimo i costi. Con vittoria delle spese ed onorari di giudizio e sentenza esecutiva come per legge.”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. ha adito il Tribunale di Savona esponendo che: Parte_1
- dal 20/04/2021 il ricorrente è proprietario di un'unità immobiliare nel condominio Controparte_1 di Savona, via Scotto 16-18-20, ubicata al secondo piano del civico 16;
- il ricorrente è nipote di precedente proprietario dell'immobile, del quale era Controparte_2 amministratore di sostegno;

- a partire dal 2019 il ricorrente, anche in qualità di a.d.s. di segnalava Controparte_2 all'amministrazione condominiale la presenza di costanti fenomeni infiltrativi, che ammaloravano le pareti interne dell'immobile, locato a terzi;

- nel 2020 incaricava l'ing. di redigere una perizia tecnica per Controparte_2 Persona_2 verificare lo stato e le condizioni sia dell'immobile di sua proprietà, sia della facciata lato nord del condominio;

- quanto all'immobile del ricorrente, l'ing. rilevava evidenti tracce di muffe e condense, nonché Per_2 di infiltrazione;

- quanto alla facciata nord, il tecnico evidenziava la presenza di una serie di fessurazioni orizzontali, possibile causa di infiltrazioni, e rilevava altresì numerose macchie da sfarinamento dell'intonaco, segno che esso aveva perduto l'originaria consistenza e permetteva all'acqua di penetrare, veicolando umidità all'interno dell'alloggio;
- l'ing. affermava quindi che le infiltrazioni derivavano dalla non corretta tenuta della facciata Per_2 esterna lato nord, e suggeriva di procedere alla manutenzione straordinaria della medesima e alla realizzazione del cappotto;

- la perizia redatta dall'Ing. veniva inviata al condominio, con richiesta di inserire l'argomento Per_2 all'ordine del giorno della successiva assemblea. Successivamente, veniva trasmessa altresì una relazione dell'ing. , il quale perveniva alle stesse conclusioni dell'ing. ; Per_3 Per_2
- il ricorrente rappresentava che, nonostante l'intervento di ripristino eseguito dal precedente proprietario
- peraltro, mai rimborsato -, l'appartamento presentava nuovamente tracce di muffa, soprattutto nella camera da letto e nella sala;

- le richieste di RZ venivano inserite nell'ordine del giorno dell'assemblea del 19/02/2021, durante la quale veniva deliberato il rifacimento delle facciate, con incarico all'Ing. di redigere un Per_2 capitolato d'appalto da discutere, unitamente ai preventivi, in una successiva assemblea;

2 - il 27/07/2021 l'assemblea deliberava di “intervenire per eliminare le infiltrazioni decidendo il rifacimento della completa facciata non essendo possibile individuare una soluzione puntuale”, e il 13/09/21 approvava il capitolato speciale d'appalto redatto dall'ing. , incaricando l'impresa di procedere ai lavori;
Per_2 CP_3
- tuttavia, il 18/11/2021 l'assemblea condominiale deliberava l'annullamento di quanto deciso il
13/09/2021;
- il ricorrente ribadiva la gravità della situazione e documentava il peggioramento dei fenomeni infiltrativi, senza ricevere riscontro. Quindi, con lettera datata 30/01/23, ribadiva, tramite il proprio legale, le criticità
e la presenza di muffe che rendevano insalubri gli ambienti;

- il 27/03/2023 l'ing. effettuava un sopralluogo dell'immobile del ricorrente per conto Persona_4 del condominio, riscontrando la presenza di infiltrazioni e muffe;

- perdurando l'inerzia del condominio, il ricorrente introduceva, presso codesto Tribunale, la procedura di accertamento tecnico preventivo rubricata al n. R.G. 2229/23;
- la perizia del CTU nominato, ing. individuava, quali opere necessarie a risolvere le Persona_1 problematiche, la completa impermeabilizzazione del lastrico a copertura parziale del civico n. 16 e l'esecuzione di diversi interventi sulle facciate;

- nel computo metrico allegato alla perizia del CTU, il prezzo indicativo dei lavori è stato quantificato in euro 106.267,80 oltre iva;

- quanto invece alle opere da eseguire per ripristinare l'interno dell'immobile di proprietà del ricorrente, il ctu accertava la necessità dei seguenti interventi: - nella camera da letto, igienizzazione con prodotto specifico dei muri interessati dalla muffa, per un costo di euro 320,00 oltre iva;
- a seguito dell'igienizzazione, e dopo l'esecuzione degli interventi finalizzati a eliminare le cause degli ammaloramenti, ripristino delle murature, per un costo di € 925,40 oltre iva, e così per un totale di euro
1.245,40 oltre iva;

- il ricorrente ritiene dovuto altresì il rimborso dei costi sostenuti da nel 2020 per l'intervento CP_2 sulle pareti ammalorate dell'appartamento, eseguito dalla Genius Edile s.r.l. per euro 854,00;
- a causa delle problematiche evidenziate, il valore di mercato dell'alloggio, pari a euro 180.000,00, risulta ridotto dell'8-10%. Pertanto, dovrà essere riconosciuta al ricorrente, a titolo di risarcimento del danno, la soma di euro 18.000,00, pari alla differenza tra il valore di mercato dell'alloggio e il suo valore attuale
(euro 162.000,00);
- stante la sua responsabilità ex art. 2051 c.c., il condominio deve provvedere urgentemente all'esecuzione dei lavori indicati nel computo metrico redatto dal ctu, nonché rifondere al ricorrente i danni subiti.
Concludeva, quindi, chiedendo la condanna del condominio al risarcimento dei Controparte_1 danni, pari a: euro 18.000,00 per il deprezzamento dell'immobile; - euro 854,00 oltre interessi dal versamento al saldo per l'intervento effettuato nel 2020 (cui si aggiungevano, successivamente, euro
2.928,00 per gli interventi effettuati in corso di causa); - euro 1.245,40 oltre iva per le opere da effettuare
3 nell'alloggio indicate dal CTU. Domandava, inoltre, la condanna del a dare esecuzione agli CP_1 interventi di manutenzione straordinaria individuati dal CTU nella perizia redatta in sede di ATP e nel computo metrico alla medesima allegato, fissando altresì un termine breve.
Si costituiva in giudizio il condominio “ , replicando che: Controparte_1
- durante l'assemblea straordinaria del 06/11/2024 è stato conferito all'amministratore l'incarico di corrispondere al ricorrente le spese sostenute e di stabilire con la controparte una modalità di esecuzione dei lavori;

- il CTP nominato dal , ing. , ha individuato gli interventi opportuni ed efficaci per CP_1 Per_4 risolvere le problematiche, con spese minori di quelle indicate dal CTU, le cui conclusioni appaiono eccessive e dispendiose;

- il è disponibile a effettuare i lavori effettivamente necessari per sistemare le parti comuni CP_1 di propria competenza;

- l'amministratore ha già versato al ricorrente euro 8.000,00 in acconto sulle maggiori somme dovute;

- in capo al non sussistono i presupposti della responsabilità ex art. 2051 c.c. poiché, come CP_1 rilevato dal CTU, i danni lamentati da sono dovuti, almeno in parte, a fenomeni di condensa, Pt_1 imputabili allo stesso ricorrente.
Concludeva chiedendo, previa l'audizione del CTU e dei consulenti di parte, l'accertamento delle opere necessarie al fine di riparare i danni derivanti dalle infiltrazioni condominiali contenendo nel minimo i costi.
Previa assegnazione dei termini di cui agli art. 189 e 281quinquies c.p.c., all'udienza del 4/11/2025 la causa veniva trattenuta in decisione.
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La domanda del ricorrente è parzialmente fondata, nei limiti e per le ragioni che di seguito si espongono.
Sulla responsabilità del condominio “ . Controparte_1
In base alla consolidata giurisprudenza di legittimità, il è “custode dei beni e dei servizi comuni, CP_1 obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché gli stessi non rechino pregiudizio ad alcuno”; di conseguenza, “ai sensi dell'art. 2051 c.c. risponde dei danni da quei beni cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini”
(ex multis, Cass civ. n. 26051/2008).
La responsabilità che discende dall'applicazione dell'art. 2051 c.c. è di natura oggettiva, ovvero sussiste per il fatto stesso della relazione che intercorre tra la cosa e chi ne ha il controllo effettivo.
Come recentemente chiarito dalla Suprema Corte, la fattispecie che si ritiene applicabile nel caso in esame configura un'ipotesi di responsabilità oggettiva la quale, per essere affermata, non esige un'attività
o una condotta colposa del custode (di talché, in definitiva, il custode negligente non risponde in modo diverso dal custode perito e prudente, se la cosa ha provocato danni a terzi), ma richiede la sussistenza
4 del mero rapporto causale tra la cosa in custodia e l'evento lesivo verificatosi in concreto (Cass. civ.,
SS.UU. ordinanza n. 20943/2022).
Pertanto, ove vi sia rapporto di custodia, la responsabilità ex art. 2051 c.c. è esclusa solamente dal caso fortuito, che è qualificazione incidente sul nesso causale e non sull'elemento psicologico dell'illecito, e che individua un fattore riconducibile a un elemento esterno, avente i caratteri dell'imprevedibilità e dell'inevitabilità.
La radicale oggettivazione dell'ipotesi normativa, che rende più congruo parlare di rischio da custodia
(piuttosto che di colpa nella custodia) e di presunzione di responsabilità (piuttosto che di colpa presunta), comporta evidentemente un'inversione dell'onere della prova, in favore del soggetto danneggiato.
Ne consegue che al danneggiato attore compete provare il fatto lesivo, come verificatosi in concreto,
l'esistenza del rapporto eziologico tra la cosa in custodia e l'evento dannoso, nonché il danno in conseguenza subito;
mentre spetta al custode convenuto, per liberarsi della responsabilità, provare l'esistenza di un fattore estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo a interrompere quel nesso causale.
Alla luce di tali principi, dagli atti del giudizio risulta dimostrato e incontestato sia che è il Parte_1 proprietario dell'immobile oggetto del giudizio, sia che il bene presenta i lamentati ammaloramenti.
Inoltre, all'esito della CTU svolta nell'ambito del giudizio di accertamento tecnico preventivo, è emerso chiaramente che i danni occorsi all'alloggio di proprietà derivano dalle parti comuni dell'edificio, Pt_1 sulle quali il è tenuto a compiere gli atti conservativi, ai sensi dell'art. 1130, comma 1, n. 4, CP_1
c.c.
Il CTU nominato in sede di ATP, ing. all'esito di indagini accurate, tecnicamente corrette Persona_1
e logicamente motivate, le cui conclusioni si intendono integralmente richiamate in questa sede, ha ricondotto tutti i danni riscontrati nell'alloggio di parte ricorrente al cattivo stato di conservazione delle parti comuni dell'edificio.
Segnatamente, quanto agli ammaloramenti presenti nella camera da letto, l'ausiliario ha accertato che:
“durante l'ultimo sopralluogo del collegio peritale in concomitanza con un abbondante acquazzone, si è manifestato il fenomeno dello stillicidio già descritto nel capitolo “operazioni peritali”. Detto fenomeno ha fugato ogni dubbio sull'origine anche infiltrativa degli ammaloramenti senza peraltro poter escludere come concausa un fenomeno di condensa. Il sopralluogo al piano superiore, (appartamento int.5), e il degrado evidenziato sull'angolo del vano in corrispondenza del quale al piano sottostante si presenta lo stillicidio, ha indotto il collegio peritale ad ipotizzare un percolamento di acque meteoriche proveniente dai piani superiori tramite l'intercapedine della muratura a cassa vuota. Ciò ha indotto il collegio peritale a verificare lo stato della copertura a lastrico, copertura di cui si è già parlato nei capitoli precedenti e che a parere del sottoscritto deve essere integralmente sottoposta ad intervento di manutenzione straordinaria. Lo stato del cornicione facente funzione di gronda è totalmente in condizioni di pregressa obsolescenza e tale da non garantire più la funzione allo stesso assegnata. La guaina impermeabilizzante mostra segni di rigonfiamento e fessurazioni e pertanto deve essere sostituita. Un altro problema evidente sono i piantoni della ringhiera, veicolo di infiltrazioni, così come le guaine elettriche emergenti dal calpestio senza
5 adeguato passacavi, gli sfiati ed in generale tutti gli spiccati, punti di “debolezza” delle impermeabilizzazioni. Anche lo strato di guaina “ardesiata” mostra segni di vetustà anche se ad un attento controllo non evidenza segni di distacco. Le problematiche infiltrative, seppur interessate a limitate porzioni degli appartamenti sottostanti e quindi con ogni probabilità ad una limitata porzione della copertura in prossimità degli spiccati della ringhiera e del cornicione non consentono, se non con un rifacimento totale dell'impermeabilizzazione del lastrico soprastante ad uso esclusivo dell'int. 7 di fornire una definitiva garanzia di eliminare in modo definitivo le manifeste infiltrazioni.” (cfr. pagg. 8 – 10 CTU).
Quanto invece al deterioramento nell'angolo del soffitto del soggiorno, il Consulente ha appurato che:
“Sul terrazzo in corrispondenza del danno interno, si evince la presenza di un vetusto pluviale a sezione quadrata, in lamiera, passante per i fori praticati sulla soletta dei terrazzi, contigui al muro perimetrale, fori che con ogni probabilità sono privi di impermeabilizzazione. La vetustà del pluviale, unita alla mancata impermeabilizzazione della soletta nel foro passante, permette, soprattutto in caso di eventi metereologici con venti provenienti dal quadrante meridionale, un notevole bagnamento del terrazzo ed un'infiltrazione delle acque meteoriche nella struttura in corrispondenza del foro di passaggio contiguo alla muratura perimetrale del fabbricato, il cui lato interno corrisponde proprio al soggiorno di parte Ricorrente.
L'infiltrazione quindi a livello del solaio come già evidenziato nelle foto allegate oltre ad ammalorare il cielino ed il muro perimetrale permea all'interno della muratura interessando l'angolo a soffitto nel vano soggiorno di parte Ricorrente.
(ALLEGATO 4 foto 10) Questo fenomeno infiltrativo sulla soletta dei terrazzi, si manifesta peraltro sui cielini di tutti
i terrazzi in corrispondenza del passaggio del pluviale nella soletta come evidenziato dal repertorio fotografico allegato fotografico allegato. (ALLEGATO 4 foto 21, 22 )” (cfr. pag. 10 CTU).
Ciò posto, appurato che i danni occorsi all'immobile di proprietà del ricorrente provengono dalle parti comuni dell'edificio, sussiste la responsabilità del custode nella loro causazione, ex art. 2051 CP_1
c.c.
Sul punto si rileva che, stante il protrarsi nel tempo dei fenomeni di infiltrazione, è evidente che i medesimi, come affermato altresì dal CTU, sono dovuti alla vetustà del palazzo, che necessita di interventi manutentivi, e non possono in alcun modo essere ricondotti al caso fortuito, che porterebbe a escludere la responsabilità del custode.
Secondo i principi sopra richiamati, infatti, il caso fortuito è integrato da un fatto naturale, oppure da un atto del terzo o dello stesso danneggiato, connotati da imprevedibilità ed eccezionalità da intendersi dal punto di vista oggettivo, sotto il profilo della causalità adeguata.
In particolare, il fatto del danneggiato assume rilievo assorbente se si sostanzia in un comportamento oggettivamente imprevedibile e inevitabile, ovvero in una condotta del tutto singolare e anomala, che sfugge alle normali regole di comportamento e non integra un'evenienza accettabile secondo un criterio probabilistico di regolarità causale, indipendentemente dalla condotta diligente del custode.
Il giudizio circa la colpa del danneggiato che, come stabilito dalla Suprema Corte, va condotto anche sulla base del generale dovere di prudenza imposto dal principio di solidarietà di cui all'art. 2 Cost., può
6 condurre all'applicazione dell'art. 1227, comma 1, c.c. nel caso in cui la condotta non integri il caso fortuito per mancanza dei requisiti richiesti.
Ebbene, nel caso di specie, il resistente ha eccepito che a vada addebitato un CP_1 Pt_1 concorso di colpa in quanto gli ammaloramenti, almeno in alcune parti dell'immobile, potrebbero derivare da fenomeni di condensa, la cui responsabilità sarebbe attribuibile anche al ricorrente.
Tali affermazioni appaiono prive di pregio, posto che l'ing. nella sua risposta alle osservazioni del Per_1 ctp di parte resistente (all.to 10 alla CTU), ha chiarito che: “ovviamente non è possibile escludere un contributo anche se minimo di effetto condensa vista l'esposizione e la stratigrafia delle murature del fabbricato” precisando altresì che la facciata “ […] risulta in condizioni di vetustà, con ampie fessurazioni e cavillature, e dalla quale dipende una probabile concausa alle infiltrazioni che è il fenomeno della condensa.”
Risulta quindi provato che la presenza dei fenomeni di condensa non è riconducibile alla condotta del ricorrente, bensì – così come per le infiltrazioni - alle condizioni del fabbricato.
Può dirsi, pertanto, accertata l'esclusiva responsabilità ex art. 2051 c.c. del condominio CP_1
nella causazione dei danni occorsi all'alloggio di proprietà
[...] Pt_1
Sugli interventi da eseguire per eliminare le cause delle infiltrazioni.
Il CTU ha individuato con precisione le tre tipologie di opere da effettuare per eliminare i fenomeni infiltrativi e di condensa riscontrati nell'alloggio del ricorrente. Egli, infatti, ha così concluso: “Gli interventi necessari ad eliminare le cause delle predette infiltrazioni ed eventualmente anche fenomeni di condensa possono essere ricondotti a tre gruppi. Un primo gruppo riguarda la completa impermeabilizzazione del lastrico a copertura parziale del civico 16 ad uso esclusivo dell'appartamento interno 7. Su detto lastrico previa rimozione di tutti gli arredi, deve essere rimossa la guaina esistente rimosso il sottofondo sino al raggiungimento del solaio, quindi debbono essere verificate le idonee pendenze, essere applicata una mano di bitume sul quale andrà posizionato un pannello coibentante in schiuma poliuretanica
e successivamente due strati di guaina elastomerica ed uno strato di guaina ardesiata di finitura. L'intervento dovrà essere eseguito con particolare attenzione ai risvolti sugli spiccati e deve interessare almeno una porzione di muratura pari ad una quota di cm 20 dalla pavimentazione. Le opere dovranno essere eseguite meticolosamente laddove si riscontra la presenza di passacavi sfiati o piantoni delle ringhiere che costituiscono i “punti deboli” per l'impermeabilizzazione. Dovranno essere rimossi e sostituiti i marmi sulla porzione di parapetto perimetrale del lastrico in quanto internamente privi di gocciolatoio
e dovrà essere sottoposta a ciclo armato di rasatura la porzione di parapetto interna al lastrico (esternamente è rivestita in piastrelle di clinker) previa raschiatura e stabilizzazione del supporto (lavaggio ed applicazione di fissativo). Un secondo gruppo consiste nell'intervento sulle facciate del fabbricato di cui alle foto (ALLEGATO 4 foto 31, 32, 33, 34 ). Le facciate in questione come già accennato nei precedenti capitoli sono in parte in muratura con finitura al civile in parte rivestite in piastrelle di Clinker. Quest'ultima porzione deve essere controllata mediante l'uso di un cestello elevatore, e laddove risultassero elementi in fase di distacco, eseguiti interventi puntuali di ripristino mediante colla per esterni previa raschiatura e rifacimento del supporto. Ad una prima visione, ed una battitura nelle porzioni raggiungibili, non emergono comunque ad oggi particolari criticità o distacchi tali da far propendere per una rimozione totale del rivestimento. La porzione
7 di muratura che, attigua al clinker, e con percorso antiorario arriva sul retro dell'edificio sino agli ex poggioli della spazzatura, parete sinistra di questi ultimi compresa, deve essere invece oggetto di un intervento con posa di cappotto termico, come già sottolineato al fine di garantire alla struttura una idonea coibentazione ed eliminare eventuale problematica di condensa interstiziale. Per l'esecuzione di tali opere, risulta necessario il montaggio di una idonea ponteggiatura, completa di ascensore di cantiere, di mantovana parasassi e di tutti quegli accessori che ai sensi della D.Lgs.81/08 e s.m.i. consentano di eseguire le lavorazioni con la massima tutela per la sicurezza e la salute dei lavoratori. Per il ripristino delle suddette facciate, debbono essere rimosse e rifatte quelle porzioni di intonaco che mediante battitura presentassero segni di distacco, fessurazioni e/o cavillature, essere integralmente lavate le facciate e ad asciugatura avvenuta trattate con sottofondo consolidante. Successivamente è possibile procedere con l'applicazione di cappotto termico, mediante la posa di pannello in schiuma poliuretanica spessore cm.10, e quindi procedere con la finitura mediante ciclo armato di rasatura con rasatura finale pigmentata silossanica. Il terzo gruppo di interventi riguarda la facciata lato portone, ove, in tal caso attraverso l'uso di un cestello elevatore è possibile impermeabilizzare il cornicione a livello copertura, spostare i pluviali all'esterno della facciata sul rivestimento in clinker ( sostituendoli con nuovi in acciaio), tamponare i fori di passaggio e attraverso le solette dei terrazzi impermeabilizzando localmente circa 50 cm ² la pavimentazione tamponata attraverso l'utilizzo di un prodotto
a spatola tipo “ Mapelastic ” ripiastrellando la zona interessata dal ripristino. Contestualmente sarà necessario carteggiare, rasare le porzioni in fase di distacco sia nel sottocornicione sia sui cielini dei terrazzi in prossimità del passaggio del pluviale rimosso e tinteggiare tutti i cielini previa stesura di fissativo. Detto intervento può essere eseguito con l'ausilio di cestello elevatore così come quello relativo al controllo delle porzioni di facciata rivestite in clinker per verificarne lo stato di aderenza”
(cfr. pagg. 11 – 13 ctu).
Il computo metrico redatto dall'ausiliario quantifica i relativi costi in euro 106.267,80 oltre iva (all.to n. 6 alla CTU).
In merito alle conclusioni del CTU, il CTP di parte resistente ha osservato che: “Relativamente alla risposta al quesito 2, si concorda con l'esame dello stato di vetustà ed ammaloramento delle facciate e con le ipotesi di ripristino, ma si osserva che le infiltrazioni oggetto della causa, non sono causate dallo stato della facciata ma dal decadimento locale dell'impermeabilizzazione a tetto, e si ritiene opportuno concentrare l'attenzione sugli interventi a tetto, rimandando eventuali altri interventi di ripristino del fabbricato che risultano molto meno urgenti rispetto all'eliminazione delle infiltrazioni” e inoltre che: “Relativamente alla risposta ai quesiti 4 e 5, si concorda che le opere descritte siano consigliabili per il fabbricato, ma si ritiene necessario concentrarsi come già detto sull'eliminazione delle infiltrazioni e sul risanamento dell'immobile di proprietà .” (all.to n. 8 alla CTU). Pt_1
A tali osservazioni, il CTU ha così puntualmente replicato: “Si concorda con il fatto che risulta preponderante
l'aspetto infiltrativo, proprio a causa del fenomeno dello stillicidio al quale il Collegio peritale ha potuto assistere dopo breve ma intensa pioggia;
ovviamente non è possibile escludere un contributo anche se minimo di effetto condensa vista l'esposizione
e la stratigrafia delle murature del fabbricato. Per tale motivo, infatti, lo scrivente ha ritenuto di dover operare sia sul lastrico sia sulle murature. Si consideri che il rifacimento del lastrico, dal quale dipendono le infiltrazioni, necessita di montaggio di ponteggiatura, il cui costo, come emerge dal computo, è assai rilevante. Ciò giustifica la realizzazione contestuale dei due
8 interventi (rifacimento lastrico e rifacimento facciata), facciata che peraltro risulta in condizioni di vetustà, con ampie fessurazioni e cavillature, e dalla quale dipende una probabile concausa alle infiltrazioni che è il fenomeno della condensa.”
(all.to n. 10 alla ctu).
Alla luce di quanto sopra, è evidente che la causa dei danni subiti dall'alloggio di proprietà vada Pt_1 ricondotta principalmente alle infiltrazioni provenienti dal lastrico sovrastante;
tuttavia, non può trascurarsi l'apporto causale della mancata manutenzione delle facciate che, pur secondario, è comunque significativo, come evidenziato dall'ausiliario.
Ciò posto, si rileva che il resistente, all'udienza del 4/11/2025, ha prodotto l'e-mail del 3/11/2025 con cui l'arch. ha comunicato al legale del condominio l'avvenuta esecuzione dei lavori. Per_5
A tale proposito, si osserva innanzitutto che detta comunicazione è un documento di parte, privo di qualsivoglia carattere di ufficialità e quindi inidoneo a provare alcunché. Inoltre, nella citata e-mail, tra i lavori asseritamente compiuti non si fa menzione delle opere relative alle facciate, che non risultano contemplate neppure nel capitolato prodotto dal condominio con la memoria del 12/06/2025, da cui si evince che il preventivo dell'impresa Omaij Zenun di Savona, dell'importo di euro 47.002,00 oltre iva, non prevedeva il relativo ripristino.
Tuttavia, si ritiene che senza i lavori sulle facciate non sarebbe garantita la radicale risoluzione dei pregiudizi patiti dal ricorrente, in quanto verrebbe eliminata la causa delle infiltrazioni più consistenti, ma non sarebbero risolte le concause concorrenti, pur sempre fonte di danno. Per le illustrate ragioni, quindi,
è evidente che non sussistono i presupposti per dichiarare cessata la materia del contendere e il resistente deve essere condannato ad eseguire le opere di ripristino sia del lastrico, sia delle CP_1 facciate, come risulta dalle conclusioni totalmente condivise cui il CTU è giunto all'esito di accertamenti puntuali e approfonditi.
Giova a questo punto osservare che, secondo la Suprema Corte, il sindacato dell'autorità giudiziaria sull'operato dell'assemblea è limitato alla verifica della legittimità dell'esercizio del potere deliberativo e non può estendersi al merito o alla convenienza delle scelte gestionali, che rientrano nella discrezionalità dell'assemblea stessa (Cass. civ. n. 27699/2025). Detta discrezionalità, tuttavia, non può certo impedire al giudice di adottare un provvedimento necessario a risolvere la situazione di pregiudizio in cui versa un condomino.
Pertanto, restano di competenza dell'assemblea le valutazioni di opportunità e convenienza relative alle modalità di esecuzione dei lavori indicati dal CTU, all'individuazione dell'impresa cui conferire l'incarico e a tutte le scelte operative ed esecutive, ferma restando la necessità che le opere vengano realizzate su tutti gli spazi comuni che apportano un contributo eziologico alla causazione del danno, senza che, per finalità di risparmio, si possano estromettere quegli interventi che vanno eziologicamente ad incidere sulla produzione dell'evento dannoso, anche solo in minima parte. Ed infatti, dal combinato disposto degli artt. 2058 e 1223 c.c. si ricava che il risarcimento del danno, anche solo in parte in forma
9 specifica e afferente al danno-evento, non può che essere integrale e satisfattivo, non essendo corretto addossare al soggetto che subisce un danno, proveniente da vari fattori, la sopportazione di uno dei contributi causali perché avente un “peso” minore nell'economia dei lavori a farsi. Le difese del
, su tale aspetto, sono quindi prive di pregio. CP_1
Sul risarcimento dei danni patrimoniali
Deve a questo punto rilevarsi che il ricorrente, in conseguenza delle infiltrazioni subite, ha proposto una domanda di risarcimento dei danni patrimoniali, quantificati in euro 18.000,00 per la perdita di valore dell'immobile, oltre ad € 3.782,00 oltre interessi per le opere già eseguite per risanarlo ed € 1.245,40 oltre
IVA per gli interventi di ripristino indicati dal CTU. Sul punto, si osserva quanto segue.
Risulta in atti che il 18/09/2020 dante causa del ricorrente, abbia pagato la Controparte_2 somma di euro 854,00 alla società Genius Edile per “sistemazione pareti ammalorate da infiltrazioni umidità camera matrimoniale appartamento via Scotto 16/3 – Savona” (docc. 23 e 24 di parte ricorrente); Parte_1
è l'unico erede di dalla cui successione testamentaria gli è pervenuta la proprietà Controparte_2 dell'immobile per cui è causa (doc. 1 di parte ricorrente). Il 14/05/2024 ha versato alla società Pt_1
Genius Edile la somma di euro 2.928,00 per “rimozione muffa e ritinteggiatura pareti ammalorate da infiltrazioni
d'acqua in sala, bagno e camera dell'appartamento sito in Savona, via Scotto 16/3” (doc. 32 di parte ricorrente), e il non ha contestato la doverosità ed esigibilità di tali somme. CP_1
Tanto premesso, trattandosi di spese sostenute per la necessità di igienizzare l'alloggio in attesa di un intervento risolutivo del condominio, ha diritto di ottenere il relativo rimborso;
quanto alle Parte_1 opere pagate dal defunto si precisa che il ricorrente, in qualità di erede, ha titolo per riscuotere CP_2 il credito del de cuius. Pertanto, il condominio dovrà rimborsare a le somme di cui sopra, Parte_1 maggiorate degli interessi legali dalla data dei rispettivi pagamenti al saldo. Parimenti, il resistente deve essere condannato a pagare al ricorrente gli importi quantificati dal CTU per le opere da realizzare all'interno dell'alloggio, al fine di igienizzarlo (euro 320,00 oltre iva) e di ripristinarlo (euro 925,40 oltre iva), per un totale di euro 1.245,40 oltre iva.
Al contrario, la domanda di risarcimento del danno da deprezzamento dell'immobile è infondata e deve essere rigettata per le ragioni di seguito esposte.
Innanzitutto, si rileva che il ricorrente si è limitato a produrre la relazione di un consulente di Pt_1 parte, il quale ha valutato la percentuale di incidenza sul prezzo dell'immobile delle accertate criticità; tuttavia, l'istante non ha allegato, né tantomeno dimostrato, di avere subito un concreto pregiudizio patrimoniale dall'asserito deprezzamento (ad esempio, per un'occasione di vendita o di affitto sfumata).
Inoltre, per effetto della presente sentenza o dell'adempimento spontaneo del , tramite CP_1
l'esecuzione delle opere necessarie a eliminare la causa degli ammaloramenti è altamente presumibile che verrà meno lo stesso fatto dannoso;
in tale stato di cose, è evidente che la situazione concreta non può
10 condurre ad una deminutio patrimoniale meritevole di tutela risarcitoria che, se riconosciuta, porterebbe ad un arricchimento ingiustificato per il ricorrente.
A tale riguardo, si evidenzia che la Suprema Corte ha così statuito: “ Nel caso di responsabilità aquiliana, il risarcimento del danno in forma specifica non può mai cumularsi col risarcimento per equivalente, salvo il ristoro di eventuali ulteriori pregiudizi subiti dal danneggiato, pena la violazione del generale principio in virtù del quale il risarcimento non può mai trasformarsi in una fonte di arricchimento per la vittima;
pertanto il proprietario di un immobile condominiale danneggiato da infiltrazioni, ove il condominio abbia provveduto a rifondergli le spese necessarie per il restauro, non può pretendere anche il risarcimento del danno da deprezzamento dell'immobile, a meno che non dimostri che, a restauro avvenuto,
l'immobile abbia comunque perduto parte del suo valore” (Cass. civ., sez. II, 08/05/2009, n. 10663).
Il medesimo principio si ricava, indirettamente, da una recente pronuncia che ha riconosciuto il dovere del giudice del merito di accertare e stimare il danno da deprezzamento derivante da infiltrazioni causa di pregiudizi non più rimovibili se non con la demolizione e ricostruzione dell'immobile (Cass. civ., sez. II, ord. 16 gennaio 2025 n. 1090). La domanda, pertanto, deve essere respinta.
Sulle spese processuali.
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e pertanto, ai sensi dell'art. 92 c.p.c., stante il rigetto di una delle domande proposte dal ricorrente, vengono compensate nella misura di 1/3 e poste a carico di parte resistente nella ulteriore porzione di 2/3. Dette spese sono liquidate in dispositivo in base ai parametri indicati dal D.M. n. 147/2022 (tenuto conto del valore indeterminabile della causa – tutte le fasi ai valori minimi dato l'esiguo impegno difensivo e al netto della fase istruttoria del presente giudizio, ritenuta superflua). Medesimi parametri di legge, tutte le fasi ai valori medi, anche per quanto concerne le spese legali di ATP, che si liquidano in 286,00 per anticipazioni e in € 3.056,00 per compensi, oltre al
15% dei compensi per rimborso forfettario spese generali, IVA e CPA se dovute. Spese di CTU e CTP come documentate a carico del convenuto.
Si evidenzia, inoltre, che risulta documentato in atti che, in data 5/12/2024, il resistente CP_1 ha versato al ricorrente la somma di euro 8.000,00, imputandola espressamente, ex art. 1193, comma 1,
c.c., a titolo di “spese, competenze e anticipazioni ATP n. 2229/2023 in acconto sulla maggior somma dovuta”. Nella propria comparsa conclusionale, il dichiara invece di avere corrisposto al ricorrente euro CP_1
10.000,00; tuttavia, l'ulteriore versamento di euro 2.000,00 non risulta documentato.
Pertanto, dalle somme dovute dal condominio a per le spese di lite dell'ATP e per le Parte_1 spese di CTU, deve essere detratta la somma già corrisposta di euro 8.000,00.
Alla luce di tutto quanto sopra esposto, il Tribunale di Savona, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda ed eccezione rigettata, così provvede:


P.Q.M.


1) ACCERTA la responsabilità esclusiva del nella causazione Controparte_1 dei danni occorsi all'immobile sito a Savona, via Scotto n. 16, di proprietà di;
Parte_1
11 2) CONDANNA il ad eseguire tutte le opere necessarie alla Controparte_1 rimozione delle cause delle infiltrazioni, sia quanto al lastrico solare che con riferimento alle facciate;

3) CONDANNA il a pagare a , a titolo di Controparte_1 Parte_1 risarcimento di tutti i danni patrimoniali subiti, € 854,00 oltre interessi legali dal 18/09/2020 al saldo, €
2.928,00 oltre interessi legali dal 14/05/2024 al saldo ed € 1.245,40 oltre IVA, dalla domanda fino al soddisfo;

4) RIGETTA le ulteriori domande del ricorrente;

5) PONE definitivamente a carico del convenuto le spese di CTU e CTP, come liquidate in sede di ATP, nonché le spese legali del procedimento di ATP che liquidano in euro 286,00 per anticipazioni e in €
3.056,00 per compensi, oltre al 15% dei compensi per rimborso forfettario spese generali, I.V.A. (se non recuperabile in virtù del regime fiscale della parte) e C.P.A., detratto l'importo di euro 8.000,00, già corrisposto a a titolo di somme dovute per spese e competenze della fase di ATP;
Parte_1
6) CONDANNA il al pagamento in favore di Controparte_1 Pt_1
della restante quota di 2/3 delle spese processuali relative a questa fase di giudizio, che si
[...] liquidano in complessivi € 363,00 per esborsi ed in euro 1.937,00 per compensi professionali, oltre al 15% dei compensi per rimborso forfettario spese generali, I.V.A. e C.P.A., se dovute come per legge.
Così è deciso.
Savona, 6.11.2025
Il Giudice dott. Giovanni Maria Sacchi
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