N. R.G. 2830/2016
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RAGUSA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Claudio Maggioni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 2830/2016 avente ad oggetto vendita di cose immobili, promossa da:
, nato a [...] il [...], C.F. con il patrocinio dell'avv. CP_1 C.F._1 DI GREGORIO GIUSEPPE e NN ANTONELLA, presso il cui studio è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;

ATTORE CONTRO
, nata a [...] il [...], C.F. con il patrocinio CP_2 C.F._2 dell'avv. ANZALONE ANDREA del Foro di Genova, ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. CARLO PIETRAROSSI, giusta procura in atti;

, nata a [...] il [...], C.F. , con il patrocinio Parte_1 C.F._3 dell'avv. ANZALONE ANDREA del Foro di Genova, ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. CARLO PIETRAROSSI, giusta procura in atti;
CONVENUTE
CONCLUSIONI
All'udienza del 22/04/2025 la causa veniva posta in decisione con assegnazione dei termini di giorni trenta per le comparse conclusionali e di giorni venti per le memorie di replica sulle seguenti conclusioni delle parti:
ATTORE:
“Piaccia al Tribunale contrariis reiectis così statuire,
- emettere sentenza costitutiva di trasferimento di immobile ex art. 2932 c.c.;
- dichiarare la riduzione del prezzo stabilito con il preliminare di vendita in quanto il fondo descritto nel preliminare non è conforme all'effettivo stato dei luoghi e la servitù in esso indicata non corrisponde alla sua effettiva estensione e che detta servitù riduce notevolmente la fruizione del fondo;

- quantificare l'effettivo valore del bene e per l'effetto dire quale somma deve essere ancora versata dal promissario acquirente detratta la somma già versata;

pagina 1 di 6 - statuire in ordine alla richiesta di risarcimento danni, condannando la , in proprio CP_2 e quale procuratrice di , al risarcimento dei danni da liquidarsi in via Parte_1 equitativa, poiché la stessa ha sottaciuto l'esatto stato dei luoghi non allegando neanche una planimetria dalla quale evincere l'effettiva estensione della servitù di acquedotto e la quasi inutilizzabilità del bene per lo scopo per il quale era stato compromissato.
- Con condanna di spese e compensi”.
CONVENUTE:
“Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, previa ogni declaratoria meglio vista:
- a) in via principale, dato atto della disponibilità della convenuta e della terza chiamata a stipulare la vendita immobiliare alle condizioni ed al prezzo di cui al contratto preliminare versato in atti, respingere la domanda di riduzione del prezzo, e di conseguente trasferimento costitutivo ex art. 2932 c.c., formulata da parte attrice in quanto infondata in fatto ed in diritto e comunque non provata, per le causali tutte di cui all'espositiva;
- b) respingere l'avversaria domanda di risarcimento del danno in quanto infondata in fatto ed in diritto e comunque non provata. Con vittoria di spese e compensi professionali oltre spese generali, Iva e Cpa come per legge”.
pagina 2 di 6 ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE Con atto di citazione regolarmente notificato ha convenuto in giudizio CP_1 CP_2
in proprio e nella qualità di procuratrice di , esponendo quanto segue:
[...] Parte_1
- con contratto preliminare di vendita stipulato in data 28.08.2013 si era obbligato ad acquistare dalle predette convenute un terreno agricolo, agro di Scicli, contrada Arizza, riportato al catasto terreni del comune di Scicli al foglio 144, particella 108 seminativo irriguo arborato, cl U, ha 0.27.30, RDE 42,72, RAE 21,15 al prezzo di € 25.000,00;
- il predetto terreno veniva promesso in vendita nello stato di fatto e di diritto noto alle parti, con annessa servitù coattiva di acquedotto trascritta presso l'ufficio provinciale di Ragusa per mq. 112;
- le parti avevano altresì stabilito che il promissario acquirente avrebbe versato l'importo di euro 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e la restante somma entro il 30.11.2014 (data stabilita per la stipula del contratto definitivo);
- in data 17.04.2015, con ulteriore scrittura privata, le parti fissavano la proroga della stipula del definitivo fino al 31.8.2015 con obbligo del di pagare entro il 10.7.2015 la somma di CP_1 euro 4.000,00 quale acconto sul maggior importo di acquisto dovuto;

- era intenzione dell'attore realizzare impianti serricoli sul terreno oggetto del promesso acquisto;

- in data 18.01.2016, avendo l'attore intenzione di ottenere dei contributi a fondo perduto, aveva incaricato un perito per procedere ad uno studio di fattibilità all'esito del quale veniva a conoscenza del fatto che il terreno era gravato da una servitù di acquedotto per un totale di mq. 192,60 a fronte dei mq 112 dichiarati nel preliminare;

- a causa della predetta servitù coattiva, dunque, non era possibile procedere alla installazione delle serre posto che tale gravame attraversa diagonalmente l'intero fondo, tagliandolo in due parti;

- in ogni caso, la superficie effettiva del terreno risultava di gran lunga inferiore a quella catastalmente dichiarata ragion per cui non era possibile neppure costruire alcun manufatto;

- alla luce delle già menzionate circostanze il valore del terreno andava, pertanto, stimato in complessivi euro 10.000,00 e non già euro 25.000,00 quale importo concordato nel preliminare. Parte attrice concludeva, dunque, chiedendo la pronuncia di una sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c. che stabilisse il trasferimento della proprietà dell'immobile in capo alla stessa con contestuale riduzione del prezzo di vendita e considerando gli acconti già versati, con condanna delle convenute al pagamento in suo favore di una somma da liquidarsi in via equitativa a titolo di risarcimento danni. Si costituiva in giudizio la quale preliminarmente chiedeva integrarsi il CP_2 contraddittorio nei confronti della sorella RM . Parte_1
Non contestando quanto esposto dall'attore in ordine alla stipula del contratto preliminare ed al prezzo ivi concordato, precisava tuttavia che lei si era sempre resa disponibile ad addivenire alla stipula rogito definitivo e, se ciò non era avvenuto, era da imputare all'attore, il quale più volte si era sottratto a tale obbligo. Precisava ulteriormente che: a) il contratto preliminare di vendita non conteneva alcun riferimento alla volontà del promissario acquirente di adibire il fondo a serre o di costruirvi sopra manufatti di alcun tipo funzionali a tale destinazione;
b) la servitù di acquedotto di cui alla nota di trascrizione (doc. 5, vedasi rigo 13.1 pag. 15) era conosciuta dall'attore perché proprietario di altri fondi limitrofi;
c) sebbene interrata, la predetta servitù presentava degli pagina 3 di 6 aspetti che la rendevano facilmente identificabile;
d) nessuna prova era stata data in ordine alla minore estensione della superficie rispetto a quella dichiarata catastalmente pari a mq. 2730; e) il prezzo della vendita, in ogni caso, era stato convenuto a corpo e non a misura. La convenuta concludeva, pertanto, chiedendo il rigetto di tutte le domande attoree. Disposta l'integrazione del contradditorio, si costituiva in giudizio anche , la Parte_1 quale aderiva a tutte le difese e domande avanzate dalla RM CP_2
Concessi i termini ex art. 183 VI comma c.p.c. e ritenuta, con ordinanza del 18.1.2019, l'irrilevanza della prova orale richiesta dall'attore ed il carattere manifestamente esplorativo dell'istanza di accertamento tecnico formulata dal medesimo, all'udienza del 22.04.2025 la causa veniva assunta in decisione sulle conclusioni delle parti precisate come da note scritte in atti. Le domande dell'attore sono infondate e devono pertanto essere rigettate. Oggetto di controversia è il preliminare di vendita del terreno stipulato tra le parti in data 28.08.2013. A fronte della domanda spiegata da parte attrice volta ad ottenere, previa riduzione del prezzo, una pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., le convenute, continuando a manifestare la loro disponibilità ad addivenire al definitivo, hanno chiesto il rigetto della domanda attorea. L'attore deduce di essersi determinato alla stipula del preliminare per una ragione unica, ossia quella di destinare il terreno a “serre ed impianti”; tuttavia, essendo il bene oggetto di contratto gravato da una servitù coattiva di acquedotto con estensione maggiore rispetto a quella a cui si faceva riferimento nel preliminare, l'attore non poteva utilizzare il terreno per tale scopo. Ha ulteriormente dedotto che, essendo l'estensione del terreno inferiore rispetto a quella catastalmente indicata, non si sarebbe neppure potuto costruire un eventuale manufatto, con conseguente diminuzione del valore economico del bene da euro 25.000,00 a euro 10.000,00. Orbene, le deduzioni dell'attore appaiono in astratto riconducibili all'istituto della presupposizione. Secondo la giurisprudenza della Suprema Corte, la presupposizione (o condizione non svolta) è configurabile quando dal contenuto del contratto risulti che le parti abbiano inteso concluderlo soltanto subordinatamente all'esistenza di una situazione di fatto che assurge a presupposto della volontà negoziale, la cui mancanza comporta la caducazione del contratto stesso, ancorché a tale situazione, comune ad entrambi i contraenti, non sia fatto espresso riferimento nel testo del contratto (cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 8200 del 11.08.1990, conf. Cass. n. 4487/87; nella specie, trattavasi di vendita immobiliare stipulata sul presupposto comune di entrambi i contraenti della edificabilità del terreno compravenduto e destinato invece dal programma di fabbricazione comunale in parte a zona agricola ed in parte a zona di rispetto stradale e di servizi pubblici). Secondo i principi sanciti dalle Sezioni Unite (Cass. SS.UU. n. 9909/2018), ricorre una ipotesi di presupposizione quando sussistono alcuni elementi, tra cui la comunanza a tutti i contraenti, che l'evento supposto sia stato assunto come certo nella rappresentazione delle parti, che si tratti di un presupposto obiettivo e che lo stesso non corrisponda, integrandolo, all'oggetto di una specifica obbligazione. In altri termini, «per configurare la fattispecie della cd. “presupposizione” (o condizione inespressa) è necessario che dal contenuto del contratto si evinca l'esistenza di una situazione di fatto, non espressamente enunciata in sede di stipulazione, ma considerata quale
pagina 4 di 6 presupposto imprescindibile della volontà negoziale, il cui successivo verificarsi o venir meno dipenda da circostanze non imputabili alle parti» (Cass. n. 5112 del 05.03.2018). In questo senso la Corte ammette che la presupposizione, sebbene condizione inespressa fra le parti, debba comunque essere evincibile dal contenuto del contratto. Nel caso di specie, non è rinvenibile all'interno del corpo del contratto preliminare alcun elemento sintomatico della volontà di destinare l'immobile a serre né di costruirvi un manufatto, non essendovi nel testo negoziale alcun riferimento significativo in tal senso, dal quale evincere che la sussistenza della condizione di fatto (impianto di serre) sia stata effettivamente considerata dalle parti. Neppure nell'ulteriore scrittura privata redatta dalle parti due anni dopo per rinnovare la data ultima di stipula del rogito definitivo, è stata inserita alcuna specificazione in ordine alla destinazione del terreno. Va, per contro, ritenuto che l'attore, già proprietario di altri terreni agricoli confinanti con quello per cui vi è causa, era a conoscenza dello stato dei luoghi e della esatta collocazione della servitù coattiva di acquedotto insistente sul terreno oggetto del preliminare e che, nonostante ciò, si sia determinato ad acquistare l'immobile. Invero, questa circostanza specificamente dedotta dalle convenute nelle rispettive comparse di risposta non è stata contestata dall'attore entro il termine delle preclusioni assertive, non avendo lo stesso depositato la memoria ex art. 183 comma 6 n. 1) c.p.c., per cui può essere posta a fondamento della decisione ex art. 115 comma 1 c.p.c. La domanda di riduzione del prezzo per l'estensione della servitù di acquedotto è infondata anche alla luce della disciplina di cui all'art. 1489 c.c. Come evidenziato dalla giurisprudenza di legittimità, “Nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore ai sensi dell'art. 1489 cod. civ. è esclusa tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, perché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità. Ne consegue che la garanzia di cui trattasi è esclusa quando le limitazioni erano effettivamente conosciute dall'acquirente (anche solo per l'apparenza dello "jus in re aliena"), applicandosi la presunzione legale che il compratore, a conoscenza dei pesi, abbia accettato il bene con quelle limitazioni, senza che rilevi la dichiarazione del venditore della inesistenza di pesi od oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell'affidamento” (Cass. n. 8500/2013; Cass. n. 57/2018). Chiarisce ancora la Suprema Corte che: “Nella vendita di cosa gravata da onere reale, la responsabilità del venditore, ex art. 1489 c.c., è esclusa solo nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa oppure si tratti di onere apparente ovvero trascritto o espressamente menzionato nell'atto di trasferimento dell'immobile al terzo, non essendo a tal fine sufficiente una clausola generica o di mero stile” (Cass. n. 22363/2017). Nel caso in esame, la servitù è stata espressamente menzionata nel contratto preliminare ed è regolarmente trascritta nei registri immobiliari (cfr. doc. 5 delle convenute), per cui va esclusa la responsabilità delle promittenti venditrici.
pagina 5 di 6 Riguardo alla lamentata discrasia fra l'effettiva estensione del terreno e la superficie catastale, va rilevato che la vendita è avvenuta a corpo e non già a misura, per cui, secondo l'art. 1538 c.c. non si fa luogo a diminuzione di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore di un ventesimo rispetto a quella indicata in contratto. L'attore non ha tuttavia dedotto alcunché in tal senso, non specificando neanche quale sia l'effettiva estensione misurata dal suo perito di parte. Infine, nessun risarcimento può essere corrisposto all'attore posto che, per le ragioni sopra esposte, non è ravvisabile alcun inadempimento in capo alle convenute. Alla luce di quanto esposto, le domande dell'attore devono essere rigettate. Le spese seguono la soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e si liquidano come da dispositivo.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. R.G. 2830/2016: RIGETTA le domande dell'attore. CONDANNA l'attore a rimborsare alle convenute le spese di lite, che si liquidano in € 5.077,00 per compenso per ciascuna parte, oltre a rimborso spese generali, Iva e Cpa. Ragusa, 24/07/2025. Il Giudice
dott. Claudio Maggioni
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