REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Santa Maria Capua Vetere
SEZIONE IV CIVILE in composizione monocratica, nella persona del giudice LA LI ha pronunziato la seguente
SENTENZA
AI SENSI DELL'ART. 429 C.P.C. nella causa civile di primo grado iscritta al n. 3340 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA
(CF: Parte_1
), rappresentata e difesa dall' Avv. IACOBELLI ROBERTO ed elettivamente P.IVA_1 domiciliata in indirizzo telematico. ricorrente
E
(CF: ) CP_1 P.IVA_2 resistente contumace
OGGETTO: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso diverso
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa. nell'udienza del 10/10/2025, i procuratori delle parti hanno precisato le rispettive conclusioni come note di trattazione scritta ritualmente depositate ed all'esito questo giudice ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente sentenza dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
1/6 FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato ex art. 143 c.p.c. al legale rappresentante, la società ricorrente in epigrafe ha intimato alla resistente lo sfratto per morosità deducendo che:
- con contratto di locazione per uso commerciale registrato a Caserta il 12/06/2024 l'istante aveva concesso in locazione alla Parte_2
l'immobile sito in Santa Maria Capua Vetere (CE) alla Via Galatina n° 294, catastalmente individuato al Foglio 2, P.lla 5300, Sub 6 e sub 7, Categoria C/1, già adibito a locale commerciale PIZZERIA denominato “La Loggetta” nonché l'uso di tutte le attrezzature all'interno;
- il canone di locazione era stato determinato nella misura di € 1.000,00 mensili da corrispondere, anticipatamente, entro e non oltre il giorno 15 di ogni mese;

- oltre al canone di locazione, il conduttore è tenuto al pagamento degli oneri condominiali e spese concordate, come da regolamento condominiale (art. 4 del contratto di locazione);
- parte conduttrice non ha più corrisposto il canone mensile da luglio 2024 maturando una morosità di otto mensilità fino a marzo 2025, oltre che una grave inadempienza condominiale come da nota dell'Amministratore del Condominio p.t. Avv. Bernardo
Savastano.
Sulla base di tali premesse ha chiesto convalidarsi lo sfratto, fissare la data per il rilascio ed emettersi ingiunzione di pagamento per i canoni insoluti (€ 8.000,00), oltre agli oneri condominiali (€ 3.972,10) il tutto per l'importo complessivo di € 11.972,10 e canoni da scadere fino all'esecuzione dello sfratto.
Con ordinanza del 05/06/2025, considerata l'incompatibilità del rito sommario di sfratto con la notifica effettuata ai sensi dell'art. 143 c.p.c. (cfr. C. Cost. sent. n. 15/2000), il giudice titolare della fase sommaria, ha disposto il mutamento del rito, ordinando la notifica del provvedimento alla parte intimata.
La parte conduttrice, ricevuta la notifica dell'ordinanza di mutamento del rito (cfr. deposito del 08/10/2022 – notifica ex art. 143 c.p.c. al legale rappresentante) non si è costituita in giudizio e ne va dichiarata la contumacia.
La parte locatrice ha rappresentato il perdurare della mora, insistendo nelle domande svolte.
2/6 *************************
La domanda di parte locatrice è fondata nei limiti che seguono.
Quanto alla domanda di convalida dello sfratto, da intendersi domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della parte conduttrice, si rileva che i locatori hanno dedotto l'inadempimento di parte resistente per non aver versato il canone da luglio 2024 sino all'attualità.
Secondo i noti principi in tema di riparto dell'onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.), incombe al creditore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute, e di allegare il fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (così per tutte, da ultimo Cass. n°15659.2011: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”; conf. Cass. n°3373.2010; Cass.
n°9351.2007; Cass. n°1743.2007; Cass. n°20073.2004).
La parte ricorrente ha assolto agli oneri di prova che le incombevano ex art. 2697 c.c.. producendo in giudizio il contratto stipulato e debitamente registrato in data 12/06/2024.
Il conduttore, invece, non si è costituito in giudizio restando contumace e pertanto non ha fornito la prova dell'adempimento, con la conseguenza che deve dichiararsi risolto per inadempimento il contratto di locazione.
Come è noto in materia di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, ai fini della risoluzione del contratto, non trova applicazione la presunzione di gravità dell'inadempimento di cui all'art. 5 della l. 392/1978; la gravità del contegno del debitore, quindi, deve essere valutata alla luce dell'art. 1455 c.c.
Tuttavia, la giurisprudenza di legittimità e di merito sono costanti nel ritenere che “In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio
3/6 legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento, ex art. 5 della l. n. 392 del 1978, non trovi diretta applicazione, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza.” (Cassazione civile, sez. III, 20/01/2017, n. 1428).
Ebbene, nel caso di specie è di immediata percezione la gravità dell'inadempimento consistito nel mancato assolvimento all'obbligazione principale di pagamento del canone per
15 mensilità.
Deve pertanto essere ordinato il rilascio dell'immobile locato con fissazione del termine per l'esecuzione ex art. 56 l. 392/1978, nonché il pagamento delle somme dovute a titolo di canoni insoluti fino all'effettivo rilascio, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
La domanda di condanna al pagamento degli oneri condominiali invece non può trovare accoglimento atteso che il locatore ha richiesto il pagamento degli oneri accessori allegando un prospetto riepilogativo proveniente dall'amministratore del condominio, ma non risultano allegate le delibere condominiali di approvazione dei riparti, né alcun documento che dimostri il pagamento da parte del locatore delle predette somme in favore del condominio.
La giurisprudenza in materia è univoca nell'affermare che “Il locatore il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex articolo 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l'onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo all'uopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l'esibizione a norma degli articoli 210 e seguenti del Cpc. (Nel caso di specie, relativo ad un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, il giudice adito, rilevato che l'opposto locatore non aveva prodotto il bilancio preventivo approvato dall'assemblea quale prova di quanto effettivamente dovuto a titolo di oneri accessori, né la prova dell'effettivo avvenuto pagamento di quanto ingiunto sia a titolo di oneri che di spese di riscaldamento, ha respinto la richiesta non essendo stati dimostrati i fatti costitutivi del diritto al rimborso limitatamente a tali titoli).” (cfr. Tribunale Roma
23/05/2022, n. 8206); allo stesso modo si è detto che “Nel giudizio in cui si controverte sul mancato pagamento di oneri accessori L. 392/1978 ex art. 9 il locatore che agisca per l'adempimento assolve all'onere della prova-che sullo stesso grava ai sensi dell'art. 2967 c.c.- qualora produca in giudizio il
4/6 titolo contrattuale dal quale risulti l'importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque la indicazione del criterio di calcolo che consenta di pervenire, attraverso una semplice operazione aritmetica, alla determinazione di tali importi;
diversamente, nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore a “rimborso” dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto
–in caso di contestazione da parte del conduttore delle singoli voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore –se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso.” (Tribunale Brindisi,
15/05/2020, n.411); si è ritenuto, ancora, che “In tema di locazioni, incombe sul locatore, ai sensi dell' articolo 2697 del Cc , fornire la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'avere indirizzato la richiesta prevista dall' articolo 9 della legge 392/1978 , necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto. Ciò posto, nel caso di specie, il
Tribunale ha rigettato la domanda di pagamento per gli oneri condominiali, in quanto l'attore non ha fornito la prova dell'effettivo esborso. Difatti, il credito che il locatore vanta in giudizio nei confronti del proprio inquilino si può atteggiare esclusivamente a diritto di rimborso delle spese anticipate per conto del conduttore.”
(Tribunale, Roma 07/10/2021 n. 16053).
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo, in applicazione del
D.M. 55/2014 in base al valore del giudizio, con esclusione della fase istruttoria e valori minimi per la fase decisionale.


P.Q.M.

il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

1. DICHIARA la contumacia di Controparte_1

2. ACCOGLIE la domanda e dichiara il contratto di locazione registrato in data
12/06/2024 e relativo all'immobile in Santa Maria Capua Vetere (CE) alla Via Galatina n°
5/6 294, catastalmente individuato al Foglio 2, P.lla 5300, Sub 6 e sub 7, risolto per inadempimento del conduttore Controparte_1

3. ORDINA al resistente di rilasciare, libero da persone e cose, in CP_1
favore della ricorrente l'immobile sito in Santa Maria Capua Vetere (CE) alla Via Galatina n°
294, catastalmente individuato al Foglio 2, P.lla 5300, Sub 6 e sub 7;

4. FISSA per l'esecuzione la data del 10/12/2025;

5. CONDANNA al pagamento in favore di Controparte_1 [...]
della somma di euro 15.000,00 Parte_1
(ammontando ciascun canone mensile ad euro 1000,00) per i canoni scaduti non pagati sino al mese di ottobre 2025 oltre a quelli da scadere fino al rilascio effettivo ed agli interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo;

6. CONDANNA al rimborso delle spese di lite in favore dei ricorrenti Controparte_1
che liquida in euro 264,00 per esborsi e 2.547,00 per compensi oltre spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Santa Maria Capua Vetere, lì 10/10/2025
Il giudice
LA LI
6/6