TRIBUNALE DI VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza del 28.10.2025 nel procedimento iscritto al n. 7024/2023 R.G., promosso da parte ricorrente nei confronti di Parte_1
parte resistente Controparte_1
Il Giudice invita le parti alla precisazione delle conclusioni ed alla discussione della causa ai sensi dell'art. 429 c.p.c..
Sono comparsi:
- per la ricorrente l'Avv. Tirozzi Matteo che conclude e discute come da ricorso introduttivo;

- per il resistente l'Avv. Zumerle Franco che conclude e discute come da memoria difensiva.
Il Giudice si ritira in Camera di Consiglio per la decisione, dando atto che le parti si allontanano.
Verona, 28.10.2025
Il Giudice dott.ssa Pierangela Bellingeri
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VERONA
SEZIONE TERZA CIVILE
Successivamente il Tribunale in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Pierangela Bellingeri, all'esito della Camera di Consiglio, dato atto che le parti si sono allontanate, ha pronunciato la seguente:
1 SENTENZA
EX ART. 429 C.P.C. nella causa civile di Primo Grado, iscritta al n. 7024/2023 R.G.; promossa da:
(P.I. Parte_1
), in persona dell'amministratore unico pro tempore, con il patrocinio P.IVA_1
dell'Avv. Matteo Tirozzi del Foro di Verona giusta procura speciale allegata al ricorso;

-parte ricorrente- nei confronti di:
(C.F. , con il patrocinio Controparte_1 C.F._1
dell'Avv. Franco Zumerle del Foro di Verona giusta procura speciale allegata alla memoria difensiva;

-parte resistente- avente ad oggetto: locazione di immobile ad uso commerciale;
risoluzione del contratto;
risarcimento del danno.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
§.I. Visto e richiamato integralmente il contenuto assertivo del ricorso ex artt. 447 bis
e 414 ss. c.p.c. depositato il 25.10.2023 e ritualmente notificato alla controparte, con cui ha adito l'intestato Tribunale nei Parte_1
confronti di Controparte_1
CP_ esponendo in fatto:
- di avere stipulato il 3.08.2018, in qualità di affittuaria/conduttrice, con il resistente, in veste di concedente, un contratto avente ad oggetto la cessione in locazione della malga/rifugio censita al N.C.E.U. di Caprino Veronese, località foglio 1, Pt_1
particella 26, subalterni 5 e 6;

2 - di avere trasferito il 2.06.2019 la propria attività presso il predetto rifugio, avendo a tale fine eseguito tutti i lavori necessari e posto in essere tutte le migliorie opportune, avendo altresì ottenendo le licenze idonee;

- che l'attività ivi condotta, struttura ricettiva con vendita e somministrazione di cibo e bevande oltre alla possibilità di pernottamento in loco, si è rivelata da subito remunerativa;

- che il 16.02.2021 il Comune di Caprino Veronese ha diffidato la società conduttrice il rifugio all'inoltro di tutta la documentazione necessaria per verificare la conformità della struttura alle prescrizioni edilizie ed igienico-sanitarie, il rispetto della pianificazione urbanistica comunale e delle prescrizioni tecniche per l'accessibilità, adattabilità, visibilità dell'edificio, anche al fine di superare ed eliminare le barriere architettoniche, dopo di che con provvedimento dell'1.04.2021 ha inibito la prosecuzione dell'attività, essendo emerso dalla disamina della documentazione catastale come l'immobile non fosse una malga, bensì una caserma militare, priva quindi della destinazione urbanistica per svolgere l'attività già intrapresa dall'odierna ricorrente;

- che, nonostante le rassicurazioni del resistente, l'attività attorea è rimasta bloccata, cagionando uno scadimento delle condizioni economiche della società ricorrente, tanto da indurre lo stesso resistente a rinunciare al canone di locazione per l'annata
2021;
- di avere pertanto comunicato al resistente, con raccomandata del 21.03.2022, di ritenere risolto il contratto di locazione stente il venire meno della causa stessa dell'accordo per fatto imputabile alla proprietà, chiedendo il risarcimento del danno causato dall'inadempimento quantificabile in complessivi € 538.553,02 a titolo di mancato guadagno fino al 2030, ivi incluse le spese di assicurazione dell'immobile ed i contributi Inps per l'anno di chiusura;

3 I.b. deducendo in diritto:
- che parte locatrice non ha adempiuto alla propria obbligazione di consegna di un immobile con le qualità pattuite, giacché l'oggetto della locazione previsto in contratto è una malga/rifugio, con conseguente idoneità del fabbricato allo svolgimento di attività di somministrazione cibi e bevande;

- che, tuttavia, dal citato provvedimento comunale dell'1.04.2021 è emerso l'accatastamento dell'immobile come caserma militare escludendosi così la destinazione turistico/ricettiva;
- che da una relazione sullo stato dei luoghi è risultato come, giusta licenza di costruzione del 1962, sia stata concessa la risistemazione dell'ex caserma in abitazione, stalle e porcilaia, con relativo accatastamento seguito a denuncia di nuovo fabbricato urbano del 10.09.2012;
- che il resistente, oltre tutto, non si è in alcun modo attivato per evitare che venisse emesso il provvedimento inibitorio, continuando anzi a garantire alla convenuta la possibilità di riaprire il rifugio, inducendola ed addirittura esortandola a trascurare l'opportunità di impugnare il citato provvedimento in sede amministrativa;

- che costituita proprio in funzione del Parte_1
contratto di locazione concluso con il resistente, ha posto in essere migliorie all'immobile ed ha sostenuto molteplici spese per il suo utilizzo, in particolare per la fornitura di materiale, la polizza assicurativa, i canoni di locazione relativi agli anni
2022-2023, l'imposta di registrazione e la promozione del procedimento di mediazione, il tutto per un danno emergente pari ad € 16.977,09;
- che, inoltre, dal divieto di prosecuzione dell'attività discende un danno da lucro cessante quantificabile nel presumibile guadagno annuo di circa € 50.000,00, stimato in base al volume d'affari degli altri rifugi della zona, moltiplicato per gli anni a venire fino alla scadenza del contratto del 31.12.2030, per un valore forfettario
4 complessivo di circa € 400.000,00; CP_ chiedendo, pertanto, accertare che l'immobile è accatastato come stalla/caserma militare e non è idoneo all'uso stabilito e dichiarare la risoluzione del contratto tra le parti, per l'effetto condannando il resistente al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dalla ricorrente, quantificati in € 416.977,09, di cui € 8.607,26 a titolo di rimborso delle spese sostenute per le migliorie apportate all'immobile affittato, €
400.000,00 quale mancato guadagno, € 1.880,08 quale rimborso dell'assicurazione sull'immobile, € 5.500,00 quali canoni di locazione versati per gli anni 2022 e 2023,
€ 74,75 a titolo di imposta di registro, € 915,00 per spese di mediazione, il tutto con vittoria di spese processuali;

§.II. Visto e richiamato integralmente il contenuto confutativo della memoria difensiva depositata il 24.05.2024, con cui il resistente si è tempestivamente costituito,
II.a. rappresentando in fatto ed eccependo in diritto:
- di avere conosciuto i soci e legali rappresentanti della società ricorrente, Tes_1
e , solo all'atto della stipula del contratto di locazione
[...] Persona_1
avvenuta il 3.08.2018, quando gli stessi avevano già analizzato per mesi il progetto sul rifugio;

- che il contratto è stato stipulato con un canone molto basso (€ 1.000,00 totali il primo anno aumentato fino ad € 4.000,00 sempre totali il sesto anno), senza finalità di speculazione, avendo come oggetto un vecchio fabbricato dismesso, definito
“malga/rifugio” ed accatastato come A/3 immobile abitabile di tipo economico e
D/10 fabbricato rurale con fini strumentali per l'agricoltura;
- che tale immobile versava in stato di abbandono, necessitando di molti interventi di manutenzione e ristrutturazione;

- che il 2.06.2019, dopo avere ottenuto tutte le licenze necessarie, i due soci della
5 ricorrente si sono trasferiti presso la cosiddetta malga;

- di essersi limitato a locare l'immobile senza garantire in alcun modo l'utilizzo dello stesso per un'attività economica ovvero alcun tipo di risultato;

- che per malga si intende un luogo in cui possono coabitare persone ed animali, non certo un esercizio commerciale, come confermato nella licenza di costruire del 1962 laddove il Comune ha autorizzato la sistemazione di una ex caserma in abitazione, stalla e porcile;

- che, dopo aver ottenuto la classificazione ai sensi della legge regionale n. 11/2013 a struttura ricettiva per godere delle agevolazioni e sovvenzioni previste proprio dalla normativa regionale, la conduttrice ha dovuto presentare la Scia per nuova apertura di attività, il tutto senza alcun coinvolgimento del locatore;

- che, a fronte della seconda Scia presentata il 22.01.2021 al Comune di Caprino
Veronese, quest'ultimo ha chiesto l'invio di documentazione sulla situazione urbanistico/edilizia, di fatto consistente nella dichiarazione del 12.12.2018 da parte della proprietà, secondo cui l'immobile è stato costruito in epoca anteriore al 1945 e, dopo il rilascio della licenza di costruzione del 18.05.1962 autorizzativa dei lavori di miglioramento agrario montano della malga, non ha subito modifiche o cambi d'uso;
- che pertanto il Comune ha riscontrato, da un lato la mancata presentazione di una richiesta di adeguamento degli impianti, dei servizi igienici e di autorizzazione allo scarico dei reflui nel suolo, dall'altro che dal punto di vista dello strumento urbanistico comunale l'edificio risulta ancora essere un'ex caserma sita in zona agricola e per la quale non è stata avanzata una richiesta di manifestazione di interesse al Piano degli Interventi, necessaria per identificarla come malga, di talché non è stata schedata al censimento comunale del 1993;
- che la conduttrice, oltretutto, non ha ottemperato nel termine di 30 giorni all'adeguamento amministrativo richiesto dal Comune, così provocando il
6 provvedimento di divieto di prosecuzione dell'attività di somministrazione di alimenti e bevande, oltre a non aver impugnato di fronte al TAR il provvedimento di divieto, nonostante lo stesso fosse errato e lacunoso sotto il profilo urbanistico, dato che la mancata schedatura delle malghe nel 1993 risale ad un errore di censimento posto in essere dallo stesso ente comunale (e ciò visto soprattutto la licenza di costruzione rilasciata dallo stesso Comune il 18.05.1962 per la sistemazione di un'ex caserma ad abitazione, stalla e porcile, con conseguente stato di costruzione civile e non certo di caserma militare, avendo classificazione catastale A3 corrispondente ad immobile abitabile di tipo economico e D10 ossia fabbricato rurale con fini strumentali per l'agricoltura);
- che la connotazione di caserma è stata persa sin dagli anni'40 del 1900, quando già veniva usata come malga e rifugio per chi portava in alpeggio le mucche, atteso che il cambio d'uso avvenuto negli anni'40 non necessitava di comunicazione alcuna;

- che, peraltro, il sito è stato pacificamente e pubblicamente usato da per CP_4
oltre 20 anni per finalità incompatibili con la funzione militare;

- che il contratto è già cessato per effetto della risoluzione immediata intimata alla proprietà da parte della ricorrente il 21.03.2022 o comunque a seguito della scadenza del 31.12.2024 stante la disdetta inviata dalla stessa conduttrice in forza di lettera del
22.12.2023;
- che i danni lamentati dalla ricorrente non sono provati e che anzi i bilanci 2019 e
2020 evidenziano un risultato negativo dell'attività;
- che, infine, la conduttrice ha continuato a godere dell'immobile, posto che si sono ivi trasferiti i due soci e legali rappresentanti e la funzione abitativa non risulta in discussione;

- in tale prospettiva l'inadempimento del locatore non può considerarsi grave e la conduttrice non è legittimata a sospendere il pagamento dei canoni;

7 II.b. chiedendo, pertanto, il rigetto delle domande di cui al ricorso con rifusione delle spese processuali;

§.III. Osservato che la causa è stata istruita unicamente a mezzo produzioni documentali delle parti, ritenuta l'inammissibilità delle prove orali richieste dalla ricorrente ed in difetto di formulazione da parte del resistente di istanze per prova costituenda (cfr. l'ordinanza emessa fuori udienza il 6.06.2024, in questa sede integralmente richiamata e ribadita), ed è stata quindi rinviata ai sensi dell'art. 429
c.p.c. all'udienza del 28.10.2025, allorché sentita la discussione dei procuratori delle parti è stata trattenuta in decisione;

§.IV. Ritenuto che le domande avanzate dalla ricorrente siano fondate e meritino accoglimento nei più circoscritti termini di cui in prosieguo;

IV.a. mette conto precisare che la scrittura privata inter partes contiene un contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo avente quale oggetto un immobile adibito a malga/rifugio dove potere svolgere da parte della conduttrice l'attività di somministrazione di cibo e bevande (cfr. doc. 3 fasc. ricorrente);
- del resto, l'art. 1 della scrittura in questione parla di concessione in affitto di una malga/rifugio e l'art. 2 fissa la durata del contratto in anni sei dall'1.01.2019 al
31.12.2024 con tacito rinnovo per altri sei anni, in linea con i contratti di locazione ad uso diverso dall'abitativo e segnatamente con quelli ad uso commerciale;

- a ben vedere, la locazione di una malga o rifugio alpino per attività di ricezione clienti e somministrazione cibi e bevande rientra appieno nella categoria delle locazioni commerciali, ricadendo sotto la disciplina degli artt. 1571 e ss. c.c. oltre che della legge n. 392/1978 e così anche – quanto ai rispettivi obblighi delle parti – dell'art. 1578 c.c. che introduce il diritto alla risoluzione del contratto ovvero alla riduzione del corrispettivo convenuto nel caso in cui la cosa locata al momento della consegna sia affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità
8 all'uso pattuito;

- in base alla richiamata norma, pertanto, il locatore deve garantire che l'immobile sia esente da vizi o difetti che ne rendano eccessivamente difficoltoso l'uso, cosicché anche in ipotesi di insorgenza di vizi successivamente alla consegna al locatore è imputabile un inadempimento, quanto meno per la mancata o non completa informazione fornita al conduttore;

- ora, è ben vero che l'immobile de quo necessitava palesemente di una ristrutturazione e di importanti interventi di manutenzione ordinaria (circostanza sostanzialmente pacifica inter partes), tuttavia doveva comunque essere conforme alle norme urbanistiche ed edilizie previste per l'uso specifico cui il fabbricato doveva essere adibito o, al più, la società conduttrice doveva essere resa adeguatamente edotta del fatto che l'immobile non fosse da sempre stato adibito a malga e non fosse sempre stato utilizzato come rifugio, ma che la destinazione urbanistica iniziale fosse quella ben diversa di caserma militare;

- in effetti, la giurisprudenza ha esteso l'obbligo del locatore anche alla garanzia di idoneità dell'immobile all'attività specifica del conduttore, come da quel condivisibile orientamento della Corte di Cassazione da cui si evince che il locatore è tenuto a garantire non solo l'assenza di vizi nella struttura, ma anche l'idoneità dell'immobile all'uso specifico pattuito, dovendo così comunicare al conduttore eventuali limitazioni o vincoli che impediscano l'esercizio dell'attività (cfr., sul punto, Cass. civ., nn. 17557/2020 e 20796/2018);
- da qui lo scaturente dovere da parte del locatore di verificare la rispondenza dello stato dell'immobile oggetto del contratto alle norme urbanistico/edilizie necessarie per garantire alla conduttrice la presentazione di una Scia completa alla p.a., in modo tale da permetterle il conseguimento di un provvedimento autorizzativo alla prosecuzione dell'attività di rifugio con somministrazione pasti e bevande;

9 - a tale proposito, si richiama in via adesiva la pronuncia resa dalla sezione terza civile di questo stesso Tribunale, n. 1268 del 21.07.2020 (est. , a mente Persona_2
della quale nella locazione di immobile ad uso diverso da quello abitativo la mancanza di titoli autorizzativi – laddove dipendente da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato e tale da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari, così da non consentire in nessun caso l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito – può configurare inadempimento del locatore con conseguente legittimazione del conduttore ad astenersi dal pagamento dei canoni, fatta salva l'ipotesi in cui sia conosciuta e consapevolmente accettata dal conduttore l'assoluta impossibilità di ottenerli (cfr., tra le altre, Cass. civ., nn. 13651/2014, 15377/2016, 8409/2006), circostanza all'evidenza non ricorrente nel caso di specie;

- va perciò accertato l'inadempimento in capo al locatore e va per l'effetto dichiarata nella presente sede (non configurandosi l'ipotesi prospettata dal resistente di risoluzione di diritto, vedasi Cass. civ., n. 17557/2020) la risoluzione del contratto per causa a quest'ultimo imputabile, a nulla rilevando in proposito il fatto che l'immobile sia stato comunque utilizzato come abitazione, dal momento che il contratto era finalizzato alla diversa funzione di stampo commerciale;

IV.b. quanto al risarcimento del danno, si deve riconoscerne il diritto in capo alla conduttrice ricorrente sia pure nei più ristretti termini che si vanno ad illustrare:
- non risultano provate specificamente le spese sostenute per le migliorie sull'immobile condotto in locazione, in quanto documentate solo attraverso fatture, peraltro contestate da parte convenuta, non riconducibili con adeguato grado di certezza ai lavori compiuti presso l'immobile, dal momento che tali fatture, seppure intestate alla società ricorrente presso la sua sede, non precisano il luogo di effettuazione dei lavori o di consegna dei materiali;

10 - non provato sia nell'an sia nel quantum risulta inoltre il danno da lucro cessante, perché basato unicamente su prospettive ipotetiche di guadagno non suffragate da dati oggettivi, stante anche il rilievo che, in costanza di attività tra il 2019/2020 e pur considerando il periodo di emergenza sanitaria l'utile di esercizio appare davvero esiguo (cfr. doc. 6 fasc. resistente), dato contrastante con l'asserto della ricorrente secondo cui l'attività si sarebbe da subito rivelata prospera;
in buona sostanza, non emergono elementi oggettivi idonei a provare sia l'effettiva sussistenza di un danno da lucro cessante, sia soprattutto la sua quantificazione, in linea con la condivisibile giurisprudenza di legittimità che richiede per il risarcimento del lucro cessante la prova del nesso causale e del pregiudizio effettivo, sottolineando come non possa fondarsi solo su un'astratta ed ipotetica possibilità di guadagno, bensì debba fare riferimento ad una situazione concreta che consenta di ritenere fondata ed attendibile tale prognosi (cfr. Cass. civ., n. 8758/2025);
- risultano, invece, specificamente provati gli esborsi sostenuti dalla ricorrente che, alla luce della risoluzione del contratto, devono essere rifusi dal resistente per €
5.500,00 a titolo di canoni versati per gli anni 2022 e 2023, € 1.494,98 a titolo di premio per la polizza assicurativa sottoscritta dalla società conduttrice dell'immobile per gli anni 2021, 2022 e 2023 (anziché € 1.880,08 a motivo del fatto che il provvedimento inibitorio del Comune è intervenuto solo ad aprile del 2021 ed almeno per una parte di quell'anno l'immobile è stato utilizzato, di talché almeno la prima rata semestrale è stata correttamente pagata), € 74,75 a titolo di imposta di registro per rinnovi contrattuali, € 915,00 quali spese per la procedura di mediazione, pervenendosi così alla somma finale complessiva di € 7.984,73, da corrispondersi dal resistente alla ricorrente a titolo di risarcimento del danno emergente per l'impossibilità di fruizione dell'immobile per l'attività prevista a decorrere dal mese di aprile 2021;
11 - nonostante la mancata richiesta devono ritenersi dovuti anche la rivalutazione monetaria e gli interessi compensativi in misura di legge dalla pronuncia al saldo, essendo la domanda inclusa in quella di risarcimento del danno (cfr. Cass. civ., nn.
39376/2021 e 11028/2025);
§.V. Ritenuto, da ultimo, che le spese processuali, liquidate come da dispositivo, alla luce del valore del decisum e di natura e quantità dell'attività difensiva espletata
(scaglione fino ad € 26.000,00, valori medi per le fasi di studio, introduttiva e decisoria valore minimo per la fase istruttoria) seguano la soccombenza del resistente;



P.Q.M.

definitivamente pronunciando, nel giudizio iscritto al n. 7024/2023 R.G., nel contraddittorio delle parti, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa o assorbita:
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato dalle parti il 3.08.2018;
- per l'effetto, condanna parte resistente a corrispondere in favore di parte ricorrente la complessiva somma di € 7.984,73 a titolo di risarcimento del danno emergente per le specifiche causali di cui in motivazione, oltre rivalutazione monetaria ed oltre interessi compensativi in misura di legge dalla pronuncia al saldo;

- condanna parte resistente a rifondere in favore di parte ricorrente le spese processuali liquidate in complessivi € 4.237,00 per compensi ed € 1.241,00 per esposti, oltre rimborso forfettario spese generali in misura di legge ed oltre i.v.a. e c.p.a. ove dovute come per legge.
Verona, 28.10.2025
Il Giudice
(dott.ssa Pierangela Bellingeri)
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