N. R.G. 6604/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Francesco Cardile
ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 6604/2019 R.G. promossa da:
, nato a [...] il [...], c.f. , e Parte_1 CodiceFiscale_1 [...]
, nata a [...] il [...], c.f. , entrambi Parte_2 CodiceFiscale_2
residenti in [...], ed elettivamente domiciliati in Acireale
(CT) via Roma n. 31, presso lo studio dell'Avv. Giovanni Esterini, dal quale sono rappresentati e difesi, giusta procura congiunta all'atto di citazione;
Attori
Contro
, nato a [...] il [...], c.f. , CP_1 CodiceFiscale_3 [...]
, nato a [...] il [...], c.f. , e CP_2 CodiceFiscale_4 Controparte_3
, nata a [...] l'[...], c.f. , elettivamente
[...] CodiceFiscale_5 domiciliati in Catania Via Luigi Rizzo n. 29 nello studio dell'avv.to Sergio Giannitto che li rappresenta e difende per procura in atti;
Convenuti
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Conclusioni
pagina 1 di 7 All'udienza del 16 ottobre 2024 le parti costituite precisavano le conclusioni come da processo verbale in atti. La causa veniva posta in decisione previa assegnazione dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
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Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato e Parte_1 Parte_2
convenivano in giudizio, avanti al Tribunale di Catania, , e CP_1 CP_2 [...]
Deducevano di avere acquistato, in forza dell'atto pubblico del 14 settembre CP_3
2016, da potere dei sigg.ri per il prezzo di €. 305.000,00, la piena proprietà CP_1 dell'appartamento facente parte del fabbricato sito in Aci Castello (CT), via Cesare Battisti n.
35, sito al piano terra-rialzato, con annesso giardino pensile retrostante, giardinetto antistante e cantina di pertinenza al piano interrato, costituito da quattro vani ed accessori, nonché un quarto (1/4) indiviso dell'autorimessa sita al piano cantinato dello stesso edificio, il tutto riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Aci Castello al foglio 8, part. 785, sub. 12,
l'appartamento, e sub. 6, l'autorimessa. Spiegavano che, dopo l'acquisto, avevano preso possesso degli immobili avviando le relative opere di sistemazione. Precisavano che, nel mese di novembre 2016, avevano provveduto alla bonifica del giardino retrostante l'appartamento che, all'atto dell'acquisto, si trovava in stato di degrado, sì come infestato da piante, arbusti ed erbacce folte di rilevanti dimensioni. Affermavano che, in esito a siffatta opera di manutenzione, si erano avveduti della presenza di quattro botole e di un pozzetto con sifone idraulico, facenti parte dell'impianto fognario interrato, tali da CP_4 pregiudicare l'uso dell'area a verde. Denunciavano che quanto accertato integrava una servitù in danno della proprietà esclusiva che, all'atto dell'acquisto, i venditori avevano omesso di dichiarare piuttosto attestando che l'immobile era “franco e libero da pesi, oneri, canoni, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli”. Richiamavano la fattispecie normativa di cui all'art. 1489 cc a tenore della quale “se la cosa venduta è gravata da oneri e diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo (…)”. Chiedevano dichiararsi il diritto di essi pagina 2 di 7 acquirenti alla riduzione del prezzo e condannarsi i convenuti alienanti, a titolo di restituzione, al pagamento della somma di €. 50.000,00.
Integratosi il contraddittorio, si costituivano , e CP_1 CP_2 Controparte_3
i quali chiedevano il rigetto della domanda all'uopo specificatamente assumendo, per un
[...] verso, la piena visibilità delle botole e del pozzetto all'atto dell'acquisto, opponendo, per altro verso, che in fase di trattative gli attori erano stati edotti del peso imposto alla proprietà esclusiva, contestando, infine, la misura dell'indennizzo richiesto.
Con l'ordinanza resa in data 26 marzo 2021 l'adito Giudice disponeva CTU tecnico- estimativa.
Con il successivo provvedimento del 4 dicembre 2021 erano ammesse le chieste prove orali.
La causa è stata posta in decisione all'udienza del 16 ottobre 2024 sulle conclusioni delle parti come precisate in atti, previa la concessione dei termini per il deposito delle memorie conclusionali e quelle di replica.
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Motivi della decisione
L'espletata CTU tecnico-estimativa ha permesso di accertare, per quel che rileva ai fini della decisione, che l'area esterna di pertinenza dell'appartamento compravenduto è costituita da tre zone terrazzate, che si succedono procedendo da sud verso nord: la prima zona, costituita dalla terrazza a livello pavimentata, a cui si accede attraverso le tre aperture presenti sul prospetto nord dell'appartamento, avente superficie di circa mq
27,00; il terrazzo a quota -0,60, cui si accede attraverso una scala centrale a due rampe opposte, anch'esso pavimentato, con una superficie di circa mq 31,00;
l'area a verde ulteriormente sottomessa di circa 70 cm (-1,30), di superficie pari a circa mq 50.00, nella quale insistono: a) un pozzetto, delle dimensioni esterne di 65 x 65 cm, all'interno del quale è collocato un sifone, b) due botole, delle dimensioni esterne di 95 x 95 cm, c) due botole, delle dimensioni esterne di 75 x 75 cm, d) un tubo di sfiato, del diametro di
12 cm, che fuoriesce dal piano di campagna di circa 40 cm.
pagina 3 di 7 Tali ultime sono le botole di ispezione e di accesso delle vasche e dei pozzetti che compongono il sistema di trattamento delle acque nere provenienti dagli scarichi domestici dell'edificio cui l'appartamento appartiene.
L'elaborato peritale dà atto che i manufatti incidono sul godimento dell'area a verde giacchè non permettono di piantumare alberi da ombra di grandi dimensioni, limitano la possibilità di interrare alberi di dimensioni ridotte, riducono (di circa 1/4) la superficie di terreno effettivamente piantumabile, anche limitatamente a cespugli, fiori e manto erboso.
Si tratta, con evidenza, di limiti alla destinazione della proprietà esclusiva che, incidendo non tanto sull'estensione quanto sull'esercizio del diritto del proprietario, devono essere ricondotti alla categoria della servitù atipica, ben configurabile anche nell'ambito dei rapporti condominiali sussistendo la necessaria diversità delle posizioni giuridiche soggettive, quella dei coniugi , proprietari del fondo servente, e quella del , Parte_3 CP_5 comproprietario dell'edificio beneficiario dell'impianto fognario.
La fattispecie normativa di riferimento va a tal punto individuata nell'art. 1489 cc a tenore della quale “se la cosa venduta è gravata da oneri e diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo (…)”.
Essa è comunemente interpretata nel senso che, nella vendita di cosa gravata da oneri o diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore è esclusa tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sul bene, comunque acquisita, presumendosi che egli l'abbia accettato con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, cioè che risultino da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, senza che rilevi, in tal caso, la dichiarazione del venditore dell'inesistenza di pesi od oneri, non operando, in questi casi, il principio dell'affidamento, ma quello di autoresponsabilità (Cass. 2024 n. 27706).
Nel caso a mano, l'espletata prova orale, attestante all'atto dell'acquisto l'impraticabilità dell'area a verde, sì come infestata da piante, arbusti ed erbacce folte di rilevanti dimensioni
(l'unica deposizione di segno contrario si appalesa inidonea a contrastare le concordi informazioni testimoniali altre perché genericamente riferita ad un arco temporale di circa 26 anni e comunque attestante una visione dall'alto che è di fatto impossibile a chi si sarebbe dovuto addentrare nell'area a verde fra i cespugli), impone pagina 4 di 7 di escludere che i sigg.ri abbiano avuto effettiva conoscenza del peso cui mai i Parte_3
venditori hanno fatto comunque riferimento in sede di trattative: si trattava, nello specifico, di opere visibili e permanenti destinate all'esercizio della servitù, epperò occluse alla vista, di talchè i compratori, non avendo avuto la possibilità di acquisirne la conoscenza prima dell'acquisto, non possono certo incorrere in autoresponsabilità non avendo potuto conoscere quanto non era esteriormente visibile (Cass. 4/1/2018 n. 57).
Nulla cambia, a tal riguardo, la circostanza, pur addotta dalla difesa dei convenuti, che, durante le trattative, i venditori ebbero a consegnare tutto il fascicolo urbanistico/edilizio del complesso condominiale, ed, fra questo, la documentazione planimetrica riguardante la pratica di sanatoria all'epoca in corso, peraltro concernente una unità diversa da quella oggetto di causa: in disparte il rilievo che la deduzione difensiva non indica quale sia lo specifico documento/planimetria, che si vuole attestante la presenza dei manufatti all'interno del giardino, che mai sarebbe stato consegnato prima dell'acquisto, in ogni caso, come ben ha scritto il nominato CTU, nessuno degli elaborati acquisiti in atti riporta o certifica l'impianto fognario.
Non torna utile, ai fini della decisione, nemmeno la considerazione, peraltro tardivamente dedotta con l'ultima memoria istruttoria ex art. 183 cpc del 25 novembre 2019
(mai i convenuti avevano prima addotto la disponibilità dell'immobile in data antecedente all'acquisto da parte dei coniugi , avendo riferito solo di diversi sopralluoghi), dal quale vorrebbesi inferire la Parte_3 disponibilità dell'immobile in tempo utile ad accertarsi del peso imposto sull'area a verde, per il quale sarebbe residente nell'immobile compravenduto a far data dal 14 Parte_1
giugno 2016, dunque ben tre mesi prima la stipula del contratto di compravendita: in effetti, il certificato di residenza attesta che il risulta residente nell'immobile compravenduto alla Pt_1
data del suo rilascio (14 novembre 2019), sol che la pratica di immigrazione dal Comune di
Quarto aveva avuto inizio il 14 giugno 2016.
Fondata che debba ritenersi la spiegata domanda di riduzione del prezzo, resta a tal punto da determinare la misura della menomazione del valore effettivo che l'unità immobiliare ha subito per causa dell'acclarato vincolo.
Si tratta, in particolare, di determinare un criterio oggettivo che permetta di quantificare economicamente le gravate limitazioni, cioè che consenta di individuare la differenza tra il pagina 5 di 7 valore di mercato dell'appartamento, sì come sulla carta dotato di area a verde pienamente utilizzabile, e quello del medesimo appartamento dotato di un'area soltanto parzialmente utilizzabile come area a verde.
A tal riguardo appare ben condivisibile il criterio utilizzato dal nominato CTU il quale, quanto al dato periodo di stipulazione dell'atto di compravendita, ha ricavato dai valori unitari pubblicati dall'Agenzia delle Entrate (Osservatorio del Mercato Immobiliare) con riferimento alle diverse tipologie di immobili esistenti nella sottozona in cui è ubicato quello in questione, un range tra abitazioni civili, inserite in condominio e dotate di ballatoi/terrazzini, e le ville e villini, abitazioni indipendenti dotate di aree a verde, pari al 20% dei prezzi di mercato.
L'appartamento in questione, seppur teoricamente dotato di area a verde, non può essere certo collocato all'interno della categoria “ville e villini”, rimanendo comunque un'unità immobiliare facente parte di un edificio condominiale all'interno di un contesto urbano: l'area a verde gli avrebbe però conferito un valore aggiunto rispetto agli immobili della medesima categoria delle abitazioni civili che è stato stimato dal CTU nella misura del 10% e tale è la misura percentuale di riduzione del prezzo suggerita dal perito di ufficio.
Senonchè, ritiene il Giudice che non è in siffatta dimensione che è lecito ridurre il prezzo di acquisto dell'unità immobiliare di che trattasi: vale invero osservare che l'area a verde, se pur fortemente pregiudicata, rimane comunque utilizzabile, chè, in disparte l'irrilevante impossibilità di piantumare alberi da ombra di grandi dimensioni, per vero inverosimile in un contesto urbano, residua comunque la sia pur limitata possibilità di piantare alberi di dimensioni ridotte ed anche cespugli, fiori e manto erboso per almeno i restanti ¾ di area non interessata dalle botole.
Detto che il peso della manutenzione dell'impianto fognario – circa un intervento ogni
4/5 vanni - si appalesa assai modesto, tanto induce il Tribunale a determinare la misura percentuale della quota-parte di prezzo corrisposto da rapportare alla menomazione inferta alla minor misura del 5%.
Sono €. 15.250,00 che i convenuti in solido tra di loro sono tenuti a pagare a Pt_1
e con gli interessi al tasso legale dal dì della domanda sino al
[...] Parte_2
soddisfo.
pagina 6 di 7 L'esito del giudizio impone la condanna dei convenuti alla refusione delle spese processuali. Esse sono liquidate a petto del DM 147/2022 in considerazione dei valori medi, secondo lo scaglione €. 5.200,00/€. 26.000,00 (fasi: studio della controversia, introduttiva, istruttoria, decisoria).
Non essendovi prova di materiale esborso le spese di CTU vanno poste a carico dei convenuti.

P.Q.M.

Il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, in persona del giudice unico, definitivamente decidendo nella causa iscritta al n. 6604/2019 R.G., così statuisce: condanna , e in solido, al pagamento, in Pt_1 CP_2 Controparte_3 favore di e , a titolo di riduzione del prezzo dell'unità Parte_1 Parte_2 immobiliare compravenduta con l'atto pubblico del 14 settembre 2016, della somma di €.
15.250,00 oltre agli interessi al tasso legale dal dì della domanda al soddisfo.
Condanna , e in solido, alla refusione, in Pt_1 CP_2 Controparte_3 favore degli attori, delle spese processuali che si liquidano in complessivi €. 5.622,00, in essi compresi €. 545,00 per esborsi ed €. 5.077,00 per compensi, oltre IVA, CPA e spese generali.
Le spese di CTU sono a carico dei convenuti.
Così deciso in Catania, il 6 febbraio 2025
Il GIUDICE
dott. Francesco Cardile
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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