REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
UNDICESIMA SEZIONE CIVILE
R.G.n. 17912/2020
Il Tribunale, in persona del G.O.P. dott.ssa Concetta Menale, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 17912/2020 avente ad oggetto risoluzione contratto di compravendita inadempimento venditore
TRA
, nata a [...] il [...] ed ivi residente a[...]
Franza, 11, codice fiscale , rappresentata e difesa, in forza di CodiceFiscale_1
procura rilasciata in calce all'atto di citazione, dall'Avv. Fernando Ludione, codice fiscale , PEC ed elettivamente CodiceFiscale_2 Email_1
domiciliata presso il suo studio in Napoli alla Via Posillipo, 406
ATTRICE
E
nata a [...] l'[...] ed ivi residente a[...]
Franza, 11, codice fiscale CodiceFiscale_3
CONVENUTA-CONTUMACE
CONCLUSIONI
L'attore, riportandosi a tutti i propri scritti difensivi, ha concluso per l'accoglimento della domanda, con vittoria di spese di lite, da attribuirsi al procuratore anticipatario ex art. 93 c.p.c.
1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato alla signora CP_1 Parte_1
la conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Napoli, per sentir accogliere le seguenti conclusioni:
A. Accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale della signora per CP_1
aver venduto un immobile privo delle caratteristiche necessarie ad adempiere al proprio scopo economico – sociale in quanto privo di un proprio accesso autonomo vendita di aliud pro alio;

B. in alternativa accertare e dichiarare in capo alla signora CP_1
l'inadempimento contrattuale ex art. 1490 c.c. per mancanza della qualità della cosa compravenduta;

C. sempre in via alternativa accertare e dichiarare il vizio del consenso dell'attrice nell'atto di compravendita ex art. 1427 e seguenti del codice civile;
per l'effetto dichiarare la risoluzione contrattuale dell'atto di compravendita del trenta luglio 2019, a rogito del notaio , Repertorio n. 817, Raccolta n. 564 in Persona_1
caso di accoglimento della domanda sub A e B, o l'annullamento del contratto di compravendita in caso di accoglimento della domanda sub C, e conseguentemente condannare la signora alla restituzione in favore dell'attrice: CP_1
dell'importo euro 235.000,00 per l'atto di compravendita;
dell'importo di euro 4.500,00 sborsato per i costi notarili di compravendita e mutuo;
al pagamento di euro 31.350,00 per i lavori di ristrutturazione che sono stati eseguiti all'interno dell'appartamento; restituzione dell'importo relativo al pagamento degli oneri condominiali che fino alla data del 30.06.2020 ammontano ad euro 313,70; al risarcimento degli interessi passivi corrisposti dalla per il mutuo fatto per Parte_1
l'acquisto dell'immobile, interessi che alla data del 01.08.2020 ammontano ad euro
1.875,08; al risarcimento dell'importo di euro 750,00 relativo all'istruttoria del mutuo, euro
305,50 per l'imposta sostitutiva ed euro 320,00 per i costi della perizia;

2 al pagamento di spese e compensi professionali, oltre rimborso spese forfettario cpa ed iva con attribuzione al difensore antistatario.
Assumeva l'attrice che con rogito del trenta luglio 2019 del notaio Persona_1
Repertorio n. 817, Raccolta n. 564, aveva acquistato la piena proprietà dell'unità immobiliare facente parte del fabbricato in Napoli alla Via Privata Carlo Franza n. 11, posto al piano terra e distinto dall'interno 3B, composto da vani catastali 5, con annesso giardino in proprietà esclusiva, riportato al NCEU alla Sezione SOC, foglio 4, particella 485, subalterno 32 (già subalterno 3), zona censuaria 5, categoria A/2, classe
2 al prezzo di euro 235.000,00.
Nel predetto atto pubblico compravendita, la signora dichiarava che CP_1
“….per l'immobile facente parte del fabbricato in Napoli alla Via Privata Carlo
Franza n. 11 è intervenuta concessione edilizia in sanatoria rilasciata dal Comune di
Napoli con Disposizione Dirigenziale n. 13879 del 4 dicembre 2008 (PG/2008 148199 del 18 dicembre 2008; Barcode 252064) e nell'immobile stesso sono stati effettuati interventi con il procedimento avviato con Denunzia di Inizio Attività (D.I.A.) presentata al Comune di Napoli in data 16 aprile 2019 pratica edilizia
CIL_2188_2019, Protocollo PG/351296/2019, accompagnata dalla dichiarazione del tecnico sulla conformità dell'opera agli strumenti urbanistici in vigore…..” .
L'attrice, nel recuperare la documentazione urbanistico / catastale riferita al proprio immobile, appurava che il proprio giardino confinava con un viale privato e di proprietà esclusiva dei signori , nato a [...] il [...], codice fiscale Controparte_2
, e , nata a [...] il [...], codice CodiceFiscale_4 Controparte_3
fiscale e, pertanto, l'accesso alla propria abitazione, CodiceFiscale_5
attraverso il proprio giardino presupponeva il passaggio attraverso un viale privato. Ciò comportava che, se i proprietari del predetto viale avessero deciso di chiuderlo, la signora non avrebbe più alcun tipo di accesso alla propria abitazione, né Parte_1
dal viale privato dall'entrata principale del condominio (entrata che nel frazionamento la convenuta aveva riservato al suo appartamento).
3 Recuperata ed esaminata la documentazione urbanistico / catastale riferita alla pratica di condono dell'anno 2008 si rileva in maniera inequivocabile che il giardino di pertinenza dell'abitazione non aveva aperture, cosa che è stata, invece, dichiarata esistente da parte della con la procedura di frazionamento. CP_1
Quindi, con la richiesta di frazionamento depositata dalla signora evidentemente CP_1
al solo scopo di ottenere la predetta autorizzazione, veniva dichiarato uno stato di fatto dell'immobile non corrispondente a verità, ovvero veniva evidenziata un'apertura del giardino (confinante con il viale privato) mediante un cancello, che, nella sostanza, non era legittima e dal punto di vista urbanistico catastale era inesistente.
A ciò si aggiunga che, con riferimento all'accesso all'abitazione, non vie è la presenza di alcuna servitù di passaggio attraverso il detto viale privato.
Ma le incongruenze non si limitavo solo a tale circostanza ma anche alla scala di accesso dal giardino alla propria abitazione (il giardino risulta leggermente sottoposto all'abitazione); infatti, questa (la scala) risultava rivolta verso il giardino nella planimetria catastale depositata per la pratica di condono, mentre nella planimetria attestante lo “stato dei luoghi” e depositata nella successiva pratica di frazionamento dalla , veniva indicata come una scala ad angolo. CP_1
Iscritto a ruolo il giudizio veniva assegnato alla dott.ssa che Controparte_4
all'udienza del 21.12.2020 verificata la rituale notificazione dell'atto di citazione alla convenuta e la mancata costituzione in giudizio ne dichiarava la contumacia e rinviava la causa ai sensi dell'art. 183, 6 comma , c.p.c.. All'udienza del 23.12.2021 procedeva alla nomina del CTU Ing. affinchè verificasse la fondatezza Persona_2
dell'assunto attoreo. All'udienza del 10.06 2022 veniva affidato l'incarico al CTU nominato ma il Consulente non si presentava al primo accesso e non risultava raggiungibile pertanto con ordinanza del 16.06.2022 la dott.ssa subentrata sul Per_3
ruolo della dott,ssa ne disponeva la sostituzione con l'ing. CP_4 Persona_4
Terminate le operazioni peritali che confermavano che la proprietà dell'istante allo stato è interclusa potendo utilizzare, per concessione dei proprietari di strada limitrofa, solo l'accesso pedonale e non dispongono dell'accesso carrabile indicato nell'atto di
4 compravendita. Espletata la prova per testi la causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 09.06.2025 con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
Così riassunti i termini della controversia, rileva il Tribunale che la domanda è fondata e va accolta, nei termini e per le ragioni di seguito esposte.
Va preliminarmente ricostruito il quadro degli obblighi gravanti sul promittente venditore in un contratto di compravendita immobiliare, con particolare riferimento alla presenza di vizi o irregolarità urbanistico-catastali. È principio generale che il venditore è tenuto a consegnare (o promettere di consegnare) un bene immune da vizi e conforme alle norme urbanistiche e catastali vigenti. Ciò implica, tra l'altro, che l'immobile promesso in vendita possegga tutte le caratteristiche essenziali per assolvere alla sua funzione economico-sociale (abitativa, nel caso di specie) e per essere validamente trasferito a rogito notarile. Rientra dunque nelle obbligazioni contrattuali del venditore assicurare la regolarità edilizia del bene – ovvero l'assenza di opere abusive non condonate – e la regolarità catastale, ossia la corrispondenza tra lo stato di fatto e le risultanze dei pubblici registri (art. 29, co.

1-bis, L. 52/1985).
Nel caso di specie, invece, la venditrice ha espressamente dichiarato che l'immobile era stato oggetto di condono e con scia successiva al condono oggetto di frazionamento, lasciando intendere la totale regolarità urbanistica del bene, mentre in realtà – come accertato – ciò non corrispondeva al vero, essendo presenti opere abusive significative realizzate a seguito di frazionamento quale l'apertura di un varco (non esistente prima del frazionamento ne all'atto del condono) carrabile per consentire l'accesso alla porzione di abitazione poi venduta alla attrice. La venditrice in quella circostanza ometteva di dire che l'accesso all'abitazione fosse abusivo e aperto su una strada di proprietà privata. L'acquirente, infatti, assume che aveva avuto dalla venditrice assicurazione che l'accesso all'abitazione fosse carrabile, circostanza provata dalle dichiarazioni rese dai testi escussi, e solo dopo aver acquistato l'abitazione fu fermata dal proprietario della strada (ove c'è l'accesso di casa dell'acquirente) il quale chiarì che non sussisteva sul suo suolo alcun diritto di passaggio e che poteva, a sua
5 discrezione, decidere di precludere l'accesso ponendo all'ingresso della strada di sua proprietà un cancello. A seguito delle affermazioni ricevute l'attrice richiese la documentazione urbanistica della proprietà acquistata e constatò di aver acquistato una proprietà interclusa e, pertanto, convenne in giudizio la venditrice per chiedere l'annullamento del contratto di compravendita previo accertamento di vendita alius pro alio o per inadempimento contrattuale ai sensi dell'art. 1490 c.c. o in alternativa per vizi del consenso ex art. 1427 c.c.
Da quanto documentato in corso di giudizio è evidente che la fattispecie in esame va qualificata come vendita “alius pro alio”.
Come accertato dal CTU in corso di giudizio l'abitazione è interclusa, l'unica apertura di accesso risulta illegittima e non è possibile realizzare altri accessi legittimi all'appartamento venduto sub 32 interno 3B perché l'unico accesso legittimo è quello di abitazione che la venditrice si era riservato per il suo appartamento int. 3° sub 3i.
Gli Ermellini, in tema di vendita alius pro alio, con ordinanza n.32944/2024 hanno precisato che un immobile venduto come abitazione deve essere idoneo a svolgere la sua funzione economico-sociale, la mancanza dei detti requisiti integra un grave adempimento del venditore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c.. Nella ordinanza richiamata la Suprema Corte ribadisce un principio fondamentale a tutela dell'acquirente, chi compra una abitazione ha diritto a ricevere un bene che sia effettivamente tale e non sia privo dei requisiti essenziali per l'uso pattuito. Orbene l'illegittimità dell'accesso all'appartamento acquistato dall'attrice e,
l'impossibilità dichiarata dal CTU di realizzare un accesso legittimo per l'abitazione costituisce vizio insanabile che rende la cosa radicalmente diversa da quella venduta e inidonea a svolgere la sua funzione.
La consulenza tecnica d'ufficio svolta dall'ing. ha fatto piena luce sulle Persona_4
irregolarità edilizie e catastali dell'immobile promesso in vendita.
È stato dunque accertato in causa, con evidenza tecnica, che l'immobile venduto presentava gravi irregolarità urbanistiche e catastali, rimaste occulte all'acquirente fino agli accertamenti tecnici successivi al rogito.
6 Va evidenziato che le irregolarità accertate non possono essere qualificate come meri vizi formali, bensì costituiscono difformità sostanziali, tali da alterare le caratteristiche essenziali del cespite. È appena il caso di sottolineare che tal difformità, per la loro entità, esulano dall'ambito di irregolarità minori agevolmente emendabili. Al contrario, rappresentano violazioni essenziali della normativa urbanistica, in quanto integrano interventi edilizi privi di permesso e variazioni allo stato dei luoghi non autorizzate, infatti, come risulta dalla documentazione in atti l'attrice al fine di legittimare il frazionamento aveva indicato come già esistente l'accesso della abitazione venduta attraverso il viale di proprietà di terzi.
Quanto alla domanda di condanna della convenuta alla restituzione della somma pagata per l'acquisto nonché al pagamento delle spese di ristrutturazione, del rogito notarile e del mutuo, degli interessi passivi pagati per il mutuo e delle spese condominiali va parzialmente accolta.
Agli atti non risultano provate le spese di rogito e notarili ne le spese di ristrutturazione dell'immobile nel mentre si liquidano le somme richieste per gli interessi passivi pagati sul mutuo oltre le spese di istruttoria del mutuo
Ciò premesso, la domanda di accertamento dei gravi vizi dell'immobile promesso in vendita sollevata da parte attrice e della restituzione delle somme richieste va parzialmente accolta.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate, in applicazione dei parametri medi previsti dal D.M. n. 55/2014 e ss. m. 147/2022, per le fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale, si applicano i minimi tariffari anche in considerazione del parziale accoglimento e della contumacia di parte convenuta


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, XI sez. civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta nei confronti di Parte_1 CP_1
così provvede:
[...]
- dichiara l'inadempimento contrattuale della signora per aver CP_1
venduto un immobile privo delle caratteristiche necessarie ad adempiere al
7 proprio scopo economico – sociale in quanto privo di un proprio accesso autonomo vendita di aliud pro alio e, per l'effetto, dichiara la risoluzione contrattuale dell'atto di compravendita ai sensi dell'art. 1453 c.c. del trenta luglio 2019, a rogito del notaio , Repertorio n. 817, Raccolta Persona_1
n. 564;
- condanna alla restituzione in favore dell'attrice della somma CP_1
euro 235.000,00, prezzo pagato per l'atto di compravendita;

- condanna al pagamento in favore dell'attrice della somma di CP_1
euro 1375,50 per spese di istruttoria mutuo oltre interessi legali pagati per il mutuo come richiesti nell'atto introduttivo per euro 1875,08;
- rigetta la domanda di pagamento degli oneri notarile e delle spese di ristrutturazione non avendo rinvenuto documenti comprovanti le dette somme nel fascicolo telematico;

- condanna al pagamento delle spese di lite che si liquidano in CP_1
euro 11.229,00, oltre 15% spese generali, I.V.A. e C.p.a. e Euro 518,00 per contributo unificato, in favore dell'avv. Fernando Ludione antistatario;

- condanna al pagamento delle spese di CTU liquidate in euro CP_1
3.282,75 oltre I.V.A. e C.p..
Così deciso in Napoli 16.10.2025
Il GOP (dott.ssa Concetta Menale)
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