TRIBUNALE DI NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott. Enrico Ardituro considerato che per la causa in esame è stata fissata l'udienza del 03/02/2025 per la decisione ex art. 429 c.p.c.; considerato che l'udienza è stata sostituita dal deposito di note scritte, ex art. 127 ter c.p.c.; dato atto della regolare comunicazione del decreto alle parti costituite;

considerato che

le parti processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
letto l'art. 127 cpc;
pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 e 430 cpc, unitamente all'articolo
127 ter c.p.c.;
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
Enrico Ardituro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 1931/2022 del R.G.A.C., avente ad oggetto: risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso, pendente
TRA
, c.f. , elettivamente domiciliata in Napoli alla Piazza Parte_1 C.F._1
Salvatore Lo Bianco n. 10 presso lo studio dell'avvocato Vincenzo d'Angelo, c.f.
, che la rappresenta e difende giusta procura in atti;
C.F._2
Ricorrente
E
, c.f. , elettivamente domiciliato in San Giuseppe Controparte_1 C.F._3
Vesuviano (NA) alla via Casilli n. 3, presso lo studio Emilio Tonchino, c.f. , C.F._4 che lo rappresenta giusta procura in atti;

Resistente
CONCLUSIONI

Come rassegnate in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato – nella qualità di proprietaria Parte_1 dell'immobile sito nel Comune di Napoli al Vico Setteventi n. 3, piano S1-T, riportato nel NCEU
DEL Comune di Napoli alla sezione PEN., foglio 1, particella 847, sub. 3, dalla stessa locato ad
, al quale è subentrato dal 4 aprile 2013 l'odierno conduttore , in forza CP_2 Controparte_1
del contratto di locazione ad uso diverso stipulato il 4.03.1988 e registrato il 7.03.1988 – ha convenuto in giudizio il conduttore, o chiedendo la convalida dello sfratto e l'emissione di Controparte_3 decreto ingiuntivo stante il mancato pagamento dei “canoni di locazione del mese di marzo 2020, aprile 2020, maggio 2020, agosto 2020, marzo 2021, giugno 2021, settembre 2021, non avendo corrisposto inoltre € 205 sul mese di settembre 2020, € 135 sul mese di ottobre 2020, € 135 sul mese di novembre 2020, € 135 sul mese di dicembre 2020, pari a complessivi € 2.955,00 (dico euro duemilanovecentocinquantacinque//00), oltre a non avere corrisposto l'importo pari al 50% delle imposte di registro relative agli anni 2015-2021 pari a complessivi euro 259,00 (ossia euro 508,00)
e gli oneri condominiali anni 2008-2020 pari ad euro 260,59, per un totale complessivo pari ad euro
3.723,00 (dico euro tremilasettecentoventitre//59)”. si è costituito, opponendosi alla convalida ed eccependo l'insussistenza della Controparte_1
morosità intimata, stante la corresponsione di somme a titolo di canone di locazione in misura maggiorata rispetto al corrispettivo contrattualmente stabilito in 450.000 mila delle vecchie lire, equivalenti ad euro 232,40. Sulla base di questo presupposto il conduttore ha spiegato domanda riconvenzionale volta a vedersi ripetere ex art. 79 l. 392/78 quanto corrisposto in eccedenza, deducendo di aver pagato alla locatrice nel periodo a partire dal quale è subentrato nel contratto di locazione fino all'attualità, quindi dal 4.04.2013 al 5.11.2021, un totale di euro 32.220,00 in luogo dei 24.169,60 (corrispondente a 104 canoni di locazione da 232,40 cadauno). Ha, quindi, chiesto in via riconvenzionale la ripetizione di euro 8.050,40 quale differenza del pagamento dei canoni maggiorati. In relazione ai crediti ingiunti relativi agli oneri condominiali e alle imposte di registrazione, il convenuto ne ha eccepito la prescrizione ex art. 2948 cc..
All'udienza del 26 gennaio 2022, in considerazione delle “contestazioni specificamente formulate dall'intimato in ordine alla esistenza di suo credito in compensazione in misura superiore al credito azionato nel presente giudizio, questione che viene supportata da documentazione ed indizi ma che richiede un esame più approfondito da compiersi nel successivo giudizio a cognizione piena ove verrà vagliata la fondatezza della spiegata domanda riconvenzionale di ripetizione di indebito”, è stata rigettata la richiesta di emissione di ordinanza provvisoria di rilascio ed è stato disposto il mutamento del rito da sommario a ordinario locatizio. Con memoria integrativa depositata in 5 settembre 2022 parte locatrice/ricorrente ha eccepito che l'importo di 335,00 euro richiesto a titolo di canone di locazione era lo stesso già pagato dal precedente conduttore ed era frutto di aggiornamenti ISTAT regolarmente richiesti;
inoltre, ha dedotto come il conduttore abbia perseverato nel mancato pagamento (parziale) dei canoni di locazione fino al settembre 2022, giungendo ad una debenza totale di euro 4.545,47.
Con memoria integrativa del 16.09.2022, il conduttore ha insistito nella riconvenzionale spiegata in fase sommaria e ha all'uopo depositato i bonifici di pagamento di euro 335,00 cadauno, per evidenziare la corresponsione di somme in eccesso rispetto a quanto stabilito contrattualmente.
La causa è stata istruita documentalmente e con l'escussione di un teste per parte e rinviata per la decisione al 3 febbraio 2025, udienza sostituita ex art. 127-ter c.p.c. dal deposito di note scritte, e viene decisa come di seguito indicato.
In via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda avendo la parte onerata esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010 (come novellato dal D.L. n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), come documentato in atti (verbale negativo del 24.02.2022).
Nel merito, occorre, in primo luogo, affrontare la domanda principale della locatrice con la quale la stessa chiede una pronuncia di risoluzione del contratto di locazione ex artt. 1453-1455 c.c. per non avere il conduttore adempiuto all'obbligo contrattualmente stabilito di pagamento dei canoni alla scadenza.
In tal caso la locatrice per ottenere la risoluzione contrattuale è onerata esclusivamente della prova della fonte legale o negoziale del suo diritto, dovendosi limitare alla mera allegazione dell'inadempimento del conduttore, che a sua volta sarà onerato di provare l'adempimento integrante fatto estintivo dell'altrui pretesa (già Sezioni Unite 13533/2001).
Nel caso di specie parte locatrice ha debitamente prodotto il contratto di locazione ed ha allegato l'inadempimento del conduttore relativo ai canoni di locazione dovuti per i mesi di marzo 2020, aprile
2020, maggio 2020, agosto 2020, marzo 2021, giugno 2021, settembre 2021, oltre a tutte le mensilità scadute e corrisposte in misura inferiore ai 335,00 euro dovuti in forza dell'aggiornamento ISTAT richiesto al canone convenuto nel contratto di locazione del 1988, ciò fino al mese di gennaio 2025.
A questi importi vanno aggiunti 205,00 euro non corrisposti sul mese di settembre 2020 e 135,00 euro non corrisposti per i mesi di ottobre 2020, novembre 2020 e dicembre 2020, oltre ad euro 260,59 per oneri condominiali dovuti per gli anni 2008-2020 e 259,00 dovuti come 50% dell'imposta di registro, il tutto per un totale di euro 6.084,47.
I fatti allegati dalla locatrice non sono contestati nella loro materialità; il conduttore, onerato della prova di fatti estintivi della pretesa azionata dalla locatrice, non eccepisce in alcun modo di aver pagato le somme ingiunte, tuttavia, deduce l'esistenza di un controcredito da porre in compensazione in misura superiore alle somme ingiunte, controcredito derivante dalla corresponsione di un canone in misura maggiorata a quanto contrattualmente previsto.
In primo luogo, si deve evidenziare l'infondatezza della pretesa relativa agli oneri condominiali in quanto la produzione di una documentazione volta a provare il pagamento degli stessi da parte della locatrice non è idonea a fondare la pretesa azionata, atteso che mancano tanto i verbali di approvazione, quanto il piano di riparto fondamentale per verificare l'effettiva spettanza degli stessi al conduttore piuttosto che alla locatrice, stante l'inderogabilità in peius per il conduttore della disciplina prevista dall'art. 9 della l. 392/78.
Si ritiene, invece, parzialmente fondata la domanda con la quale parte locatrice ha chiesto la condanna al pagamento delle spese dalla stessa sostenute per la registrazione del contratto dall'anno 2015 all'anno 2021; invero, l'eccezione di prescrizione appare infondata, atteso che tale credito ha natura contrattuale, essendo tra l'altro previsto dall'art. 13) del contratto in atti che “le spese di registrazione cadono sul conduttore e sui locatori in parti uguali” con conseguente prescrizione decennale. In ogni caso il locatore che lamenti il mancato pagamento della metà delle spese di registrazione del contratto
è tenuto a produrre i documenti dai quali possa evincersi l'esborso da esso sostenuto per le predette spese di registrazione, anche per la quota della metà che compete al conduttore, atteso che in difetto della prova suddetta non può ravvisarsi alcun inadempimento del conduttore nei riguardi del locatore, bensì, al più, un inadempimento da parte di entrambi nei riguardi degli oneri tributari previsti dalla legge. Ebbene, dalla produzione di parte locatrice risulta provato esclusivamente il pagamento delle imposte di registro relative agli anni 2020 e 2021, che prova un credito della locatrice nei confronti del conduttore per un totale di euro 80,00, pari alla metà di quanto dalla stessa sborsato per tale causale.
Passando, dunque, alla domanda con la quale la locatrice deduce il mancato pagamento di vari canoni di locazione e comunque la corresponsione degli stessi in misura inferiore ai 335,00 euro dovuti si deve evidenziare come l'effettiva entità del canone dovuto rappresenti il vero punctum dolens della controversia.
Al riguardo, si ritiene che le dichiarazioni testimoniali raccolte nel corso del giudizio non diano indicazioni determinanti, finendo per neutralizzarsi a vicenda a fronte della scarsa credibilità di quanto dichiarato dai testimoni, stante tanto la quasi totale irrilevanza quanto la scarsa coerenza estrinseca delle testimonianze e comunque la provenienza da soggetti legati da rapporti di amicizia o comunque di parentela con le parti. Invero, se per quanto concerne le dichiarazioni del teste di parte attrice, si può notare come tali dichiarazioni risultino superflue sul primo quesito e Testimone_1
generiche e da relato sulla domanda relativa alla consistenza del canone a far data dal marzo 2007, dall'altro lato le dichiarazioni rese dalla teste di parte resistente/ricorrente in riconvenzionale, Tes_2 , appaiono altrettanto generiche e irrilevanti. Precisamente la teste ha
[...] Testimone_2 affermato “ricordo che questo immobile, ora locato a , prima era locato a mio padre Controparte_1
, il canone era di 650.000,00 lire e poi 335,00 euro. Sul capitolo b) è vero, mi è capitato CP_2 anche personalmente di dover fare un bonifico sia all'epoca quando il conduttore era mio padre che successivamente quando lo è stato mio fratello. L'importo è sempre stato lo stesso fin dall'inizio della locazione. Sul capitolo c) posso dire che l'importo è sempre stato di 335,00 euro. ADR qualche volta mi è capitato di dover chiedere a papà e successivamente a come mai ci fosse una CP_1 discordanza tra i bonifici e l'importo contrattualmente stabilito. Ricordo che sul contratto stipulato da mio padre era previsto un importo più basso che mi pare fosse di 350 mila lire. Mio padre diceva che doveva pagare di più in virtù di un accordo con la signora. ADR Io stessa ho fatto dei pagamenti di questo importo superiore a quello contrattuale. ADR L'unico contratto che ho visto è questo che prevedeva la cifra in lire. Ricordo di aver fatto dei pagamenti per l'importo maggiorato, questo è avvenuto più volte e precisamente circa 4-5 anni fa. Ho fatto io i pagamenti circa una decina di volta.
Ribadisco che l'importo è sempre stato di 335,00 euro”. Ebbene, gran parte delle dichiarazioni rese
è evidentemente irrilevante in quanto intende provare circostanze non contestate, relative al fatto che il canone di locazione a partire dalla data di subentro di è sempre ammontato ad Controparte_1
euro 335,00 mensili. Tale circostanza è provata per tabulas, oltre che non contestata ed anzi posta dalla stessa locatrice alla base della propria pretesa. Invero, parte locatrice ha depositato varie richieste di aggiornamento del canone in base all'indice ISTAT relative al periodo in cui l'immobile era locato al padre dell'odierno conduttore;
in particolare, si può fare riferimento a quella del 2008 ove la locatrice ha richiesto l'aggiornamento del canone a partire dalla somma di euro 335,00.
Tuttavia, la locatrice, a sua volta subentrata ai precedenti locatori, non ha prodotto l'originaria richiesta di aggiornamento canoni effettuata dagli stessi al locatore originario , motivo CP_2
per il quale occorre una valutazione in base al materiale probatorio acquisito nel corso del giudizio e, stante la non univocità di quanto desumibile dallo stesso, da indici presuntivi.
Ebbene, la vicenda valutata nel suo complesso riguarda un contratto di locazione risalente all'anno
1988 che, secondo la prospettazione di parte resistente/ricorrente in riconvenzionale sarebbe rimasto immutato fino all'attualità, sebbene fosse prevista all'interno dello stesso contratto una clausola di adeguamento automatico dell'importo agli indici ISTAT. Pur volendo considerare che parte locatrice non sia riuscita a fornire prova scritta della richiesta di adeguamento che ha giustificato il passaggio dalle 450.000,00 lire contrattualmente stabilite ai richiesti 335,00 euro mensili, tuttavia, motivi di ordine logico prima ancora che giuridico inducono a presumere che tale richiesta, che come correttamente osservato da parte locatrice per giurisprudenza costante non richiede alcun requisito di forma, potendo essere formulata anche verbalmente, nonché implicitamente o per fatti concludenti (si veda Cass. 25645/2010; Cass. 14665/2002), ci sia effettivamente stata. Tale prova può evincersi dalla convergenza di plurimi elementi, quali la circostanza per cui il conduttore precedente pagava la somma di euro 335,00 già prima del subentro dell'attuale conduttore, che a sua volta ha pagato l'importo di 335,00 mensili fin dal suo subentro. Tali circostanze - valutate in uno con le numerose richieste di aumento ISTAT che partivano dalla richiesta di aggiornamento basata su un canone mensile quantificato in euro 335,00, nonché alla luce di considerazioni di razionalità economica derivanti dalla evidente necessità di aggiornare un canone di locazione pattuito in un momento storico lontano oltre 20 anni (data stipula locazione 1988 e richiesta aggiornamento depositata del 2008) e che ha visto il passaggio dalla lira all'euro - circostanza che ha notoriamente provocato una perdita di potere di acquisto della moneta ed una correlata chiara esigenza di rivalutazione monetaria dei canoni di locazione – inducono questo Tribunale a ritenere infondata la domanda riconvenzionale spiegata dal conduttore, che in questa sede avrebbe rilevato come fatto dapprima modificativo
(abbassando l'importo dovuto in base al titolo azionato) e poi estintivo, della pretesa della locatrice, stante l'asserita compensazione che avrebbe operato sulla debenza residua.
L'infondatezza della riconvenzionale è basata sull'accertamento dell'effettiva misura del canone dovuto in forza degli aggiornamenti ISTAT, che va quantificata correttamente in euro 335,00 mensili;
tale somma si ritiene, in ogni caso, dovuta già in forza della richiesta del 2008 che, a prescindere dalla formulazione fatta dal locatore che ha preso come base di calcolo il canone già aggiornato alla cifra di 335,00 al mese, basta di per sé a far sorgere in capo alla locatrice il diritto a vedersi corrispondere il canone aggiornato, la cui misura va determinata con riferimento al canone iniziale (criterio della variazione assoluta), tenendo conto dell'intero periodo e del corrispondente tasso di inflazione anche se esso sia relativo ad annualità per le quali la domanda di aggiornamento non era stata proposta.
A questo punto, sconfessata la portata estintiva della riconvenzionale spiegata dal conduttore, occorre valutare i presupposti per la risoluzione e quindi la gravità dell'inadempimento ex art. 1453-1455
c.c., tenendo presente che rispetto alle locazioni di immobili ad uso non abitativo si può assumere come parametro orientativo l'art. 5 legge n. 392/1978 (cfr., ex multis, Cass. n. 30730/2019). Secondo quest'impostazione già soltanto il mancato pagamento di un canone decorsi venti giorni dalla scadenza convenuta, integra un grave inadempimento di parte conduttrice che può giustificare l'accoglimento della richiesta subordinata di risoluzione del contratto per cui è lite ai sensi degli artt.
1453 e 1455 c.c.. Invero, il giudice nell'ambito della valutazione della gravità dell'inadempimento, presupposto per la risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso, deve tenere conto del comportamento del conduttore sia precedente che successivo all'intimazione. Ebbene, nel caso di specie, non può revocarsi in dubbio che tanto il numero dei canoni rimasti insoluti, quanto la perduranza della mora anche successivamente all'intimazione, depongano chiaramente per la sussistenza di un inadempimento grave capace di fondare una pronuncia di risoluzione per inadempimento.
Va, in conclusione, accolta la domanda principale di risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso registrato in data 7.03.1988 per grave inadempimento del conduttore e tenendo conto, da un lato, della gravità dell'inadempimento e, dall'altro, della natura del contratto, va concesso il termine di quattro mesi per il rilascio, al fine di consentire al conduttore il reperimento sul mercato di un immobile adeguato alle proprie esigenze.
poi, deve essere condannato al pagamento di euro 80,00 per le spese di Controparte_1
registrazione e di euro 5.520,00 per canoni scaduti e non pagati e per le differenze tra quanto corrisposto e quanto dovuto nella misura di euro 335,00 mensili, mentre va rigettata la domanda di pagamento degli oneri condominiali in quanto non adeguatamente provata. Di converso, va rigettata la domanda riconvenzionale proposta dal conduttore in quanto infondata.
Le spese del giudizio seguono strettamente la soccombenza e si liquidano d'ufficio, come da dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014 (come modificato dal DM 147/2022), in relazione all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito rapportata anche al tenore delle difese svolte, rilevandone l'esiguità e semplicità, così che si ritiene di attenersi ai minimi previsti per lo scaglione di riferimento individuato in base al decisum.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando nel giudizio promosso da nei confronti di , ogni contraria istanza, eccezione e Parte_1 Controparte_1 deduzione disattesa, così provvede:
1) dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso stipulato il 4.03.1988 e registrato il 7.03.1988 per grave inadempimento del conduttore e, per l'effetto, condanna al rilascio dell'immobile, libero da persone o cose, fissando per l'esecuzione Controparte_1 la data del 4 giugno 2025;
2) condanna a pagare in favore di la somma di euro 5.520,00 Controparte_1 Parte_1
a titolo di canoni di locazione, oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo, nonché euro 80,00 per spese di registrazione, oltre interessi al tasso legale dalla domanda al saldo;

3) rigetta la domanda di pagamento degli oneri condominiali;

4) rigetta la domanda riconvenzionale;
5) condanna al pagamento in favore di delle spese di lite, Controparte_1 Parte_1 liquidandole in euro 200,00 per spese ed euro 2.600,00 per compensi, oltre I.V.A., C.P.A. e rimborso forfetario nella misura del 15 % del compenso.
Così deciso in Napoli 4 febbraio 2025.
Il giudice
dott. Enrico Ardituro