N. 3274/2021 R.G.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O T R I B U N A L E D I M I L A N O
-Sezione Quarta Civile-
Il Tribunale di Milano, in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Ilaria GENTILE, ha pronunciato ha pronunciato ai sensi dell'art. 281quinquies co. 1 cpc, nella formulazione vigente alla data di introduzione della presente causa, la seguente
S E N T E N Z A nella causa di primo grado, iscritta al n. 3274/2021 R.G. il 19.01.2021, giusta richiesta di iscrizione a ruolo depositata in via telematica il 4.01.2021, promossa da:
nato a [...] il [...], residente in [...]Parte_1
(CO), via Raffaello Sanzio 11, C.F.: , di seguito, per brevità. C.F._1
“ , Pt_1 rappresentato e difeso dall'avv. Sonia GRIMOLDI del foro di Busto Arsizio, e con la stessa elettivamente domiciliato in Cislago, piazza E. Toti 190, presso e nello studio della stessa, nonché all'indirizzo PEC della medesima Email_1 giusta procura speciale alle liti ed elezione di domicilio allegata all'atto di citazione;

-Attore-

contro

:
, C.F.: nato a [...] il [...], Controparte_1 C.F._2 residente a [...], di seguito, per brevità:
“ ”, CP_1 rappresentato e difeso dall'avv. Stefano LOVATI e con lo stesso elettivamente domiciliato a Brescia, via Pusterla 10, presso e nello studio dello stesso, nonché all'indirizzo PEC del medesimo giusta procura speciale Email_2 alle liti ed elezione di domicilio allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

-Convenuto-
* * * TERMINE per il deposito della comparsa conclusionale di replica: 27.02.2025.
* * * OGGETTO: compravendita immobiliare.
* * * CONCLUSIONI per l'Attore:
pagina 1 di 15 “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, nonché la domanda riconvenzionale formulata da controparte in quanto infondata in accoglimento della presente domanda, così decidere. Nel merito,
- in principalità: accertare e dichiarare l'inadempimento grave del convenuto alle obbligazioni nascenti dal contratto preliminare del 3.10.2019 ed in particolare quelle indicate nelle clausole k), n), o), p), q), r) e per l'effetto: dichiarare legittimo il recesso esercitato dal signor con lettera del 5.06.2020 e conseguentemente Parte_1 condannare alla restituzione della somma di € 25.000,00 pari al Controparte_1 doppio della caparra confirmatoria versata dal signor oltre interessi, ai sensi Pt_1 dell'art. 1385 c.c.;
- in subordine, accertato e dichiarato l'inadempimento del signor CP_1
al preliminare 3.10.2019, ed accertata l'intervenuta risoluzione di diritto del
[...] contratto in seguito alla dichiarazione del signor contenuta nella Pt_1 comunicazione del 13.01.2020 di volersi avvalere di detta clausola, prevista al punto q) del preliminare, condannare il convenuto alla restituzione a favore dell'attore della somma di € 25.000,00 oltre interessi ovvero in quella somma maggiore o minore che risulterà di giustizia.
- In ogni caso, respingere le eccezioni ex adverso formulate e la domanda riconvenzionale proposta dal convenuto in quanto infondata in fatto ed in diritto. Con vittoria di spese e compenso professionale. In via istruttoria: si chiede di essere ammessi alla prova per testi e per interrogatorio formale del convenuto sui capitoli di prova formulati nella memoria ex art. 183 comma VI n. 2) da intendere qui ritrascritti. Si chiede ammettersi CTU volta ad accertare la fattibilità operativa della bozza di progetto del 23.10.2019 e 11.11.2019 -elaborata dal convenuto- in relazione allo stato dei luoghi, alla conformazione del terreno, alla posizione geografica dei fabbricati e alle condizioni dei fabbricati oggetto del preliminare.”
* * *
CONCLUSIONI per il Convenuto:
“respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, voglia l'Ill.mo Tribunale adito, nel merito: per le causali di cui alla narrativa, respingere tutte le domande formulate da
, in quanto infondate in fatto e in diritto, nonché, Parte_1 in via riconvenzionale, ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c., previo accertamento del grave inadempimento al contratto preliminare di data 03.10.2019 imputabile all'attore come descritto in narrativa e, conseguentemente, previa declaratoria della legittimità del recesso dal contratto preliminare di data 03.10.2019 intimato in data 03.07.2020 dal convenuto, dichiarare il diritto di di trattenere la somma di € Controparte_1
12.500,00 versata da a titolo di caparra confirmatoria;
Parte_1 in ogni caso con vittoria di spese e compensi, oltre alla rifusione delle spese generali, Iva e Cap. come per legge;
in via istruttoria: si conclude come in memoria di data 28.09.2021 e in memoria di data 19.10.2021” pagina 2 di 15
FATTO E DIRITTO



1. Domande delle parti e svolgimento del processo con atto di citazione notificato il 18.01.2021, ha convenuto in giudizio Pt_1
, svolgendo le domande sopra riportate;
CP_1
si è tempestivamente costituito ex art. 167 cpc il 4.06.2021, rispetto a CP_1 prima udienza differita dal Giudice al 30.06.2021, resistendo alle domande attoree e svolgendo domanda riconvenzionale, come da conclusioni sopra riportate. Il Giudice, alla prima udienza, tenuta il 30.06.2021 in trattazione scritta, ha assegnato alle parti i richiesti termini istruttori ex art. 183 co. 6 cpc, regolarmente fruiti dalle stesse. Alla successiva udienza del 26.01.2022, pure tenuta in trattazione scritta, il Giudice ha rinviato la causa all'udienza del 7.04.2022 in presenza per gli stessi incombenti. A tale udienza, tenuta in presenza, sentite le Difese, su richiesta delle stesse il Giudice ha rinviato la causa all'udienza del 7.07.2022 per la comparizione personale delle parti, poi rinviata su istanza congiunta delle parti prima al 28.09.2022, poi al 26.10.2022 e poi al 15.02.2023, fermo che all'udienza del 26.10.2022 il Giudice ha anche autorizzato il Convenuto a depositare documentazione formatasi dopo il decorso dei termini istruttori, deposito ritualmente avvenuto. All'udienza del 15.02.2023 questo Giudice, nelle more subentrato nel ruolo del precedente, ha espletato senza successo il tentativo di conciliazione e, con successiva ordinanza riservata del 15.04.2023 ha rigettato le istanze di prova orale delle due parti e disposto CTU tecnica sullo stato dei luoghi e sul progetto realizzato dal promittente venditore, all'uopo nominando CTU l'arch. , il quale ha prestato Persona_1 giuramento all'udienza dell'8.06.2023, tenuta in trattazione scritta, e depositato la relazione scritta di CTU tempestivamente il 31.10.2023. Sentite le parti alla successiva udienza del 18.01.2024, con ordinanza riservata del 18.03.2024, il Giudice ha disposto chiarimenti scritti del CTU sulle censure svolte dall'Attore, chiarimenti tempestivamente depositati dal CTU il 16.05.2024. Alla successiva udienza del 20.05.2024, tenuta in trattazione scritta, con ordinanza riservata del 23.06.2024, il Giudice ha accolto l'istanza del Convenuto ex art. 177 cpc ed ammesso la prova testimoniale su 18 dei 58 articolati con due testimoni, ammettendo l'Attore alla prova contraria diretta con due suoi testi e delegando l'espletamento della prova orale come ammessa al GOP abbinato alla Sezione, dott.ssa Francesca MALESCI BACCANI, che vi ha provveduto all'udienza del 10.09.2024. Di seguito, su istanza congiunta delle parti, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 14.11.2024. A tale udienza, tenuta in trattazione scritta, con ordinanza riservata depositata il 6.12.2024, comunicata alle parti il 9.12.2024, sulle conclusioni sopra rassegnate, il Giudice ha assegnato alle parti i richiesti termini massimi ex art. 190 cpc (60 + 20 giorni), decorrenti dalla data di comunicazione dell'ordinanza e, pertanto, spirati rispettivamente il 7 e il 27.02.2025, regolarmente fruiti dalle parti, all'esito trattenendo la causa in decisione e, quindi, a far data dal 28.02.2025. pagina 3 di 15 2. Thema decidendum a svolto contro il Convenuto le seguenti domande. Pt_1

1. In via principale una domanda di accertamento della legittimità del recesso, intimato il 5.06.2020, dal contratto preliminare concluso il 3.10.2019, avente ad oggetto la vendita da a di un immobile sito nel Comune di Polinago CP_1 Pt_1
(MO), in cambio di € 125.000,00, di cui € 120.000,00 quale prezzo dell'immobile ed € 5.000,00 quale refusione dei costi di regolarizzazione, con previsione di caparra di € 12.500,00, di termine del 31.12.2020 per la conclusione del contratto definitivo, deducendo l'inadempimento delle obbligazioni assunte alle dal promittente venditore alle clausole k), n), o), p), q), r) del contratto. Segnatamente, al punto k) ha CP_1 garantito la regolarità edilizia e urbanistica del bene compromesso); al punto n) si è obbligato di provvedere a sue spese alla progettazione dello scarico fognario e alle operazioni a corredo;
dai punto o) e p) si ricava che il promittente venditore si era obbligato a fornire a sua cura e spese un progetto dettagliato del costruendo scarico fognario, inclusivo dell'indicazione dei materiali e delle quantità; a sue spese sulla scorta di un progetto dettagliato a cura e spese del venditore;
il punto q) prevede una clausola risolutiva espressa in difetto di adempimento entro il 31.12.2020 di tali obbligazioni. In aggiunta, a pagina 7 dell'atto di citazione, a dedotto di essersi accorto anche Pt_1 dei seguenti vizi: “una porzione di tetto era pericolante e mancante di raccolta acqua piovana ed una porzione di parete era in condizioni precarie e necessitava di un immediato intervento di bonifica”.

2. Una conseguente domanda diretta a condannare a pagare a CP_1
a somma di € 25.000,00, pari al doppio della caparra versata. Pt_1

3. In via subordinata, una domanda di accertamento della intervenuta risoluzione di diritto del sopra indicato contratto preliminare del 3.10.2019, comunicata il 13.01.2020, per essersi il promissario acquirente vvalso della clausola risolutiva espressa Pt_1 di cui al punto q) del contratto;

4. Una conseguente domanda diretta a condannare a pagare a CP_1
a somma di € 12.500,00, pari alla caparra versata. Pt_1
ha resistito, chiedendo il rigetto delle domande attoree e svolgendo CP_1 domanda riconvenzionale e, segnatamente, ha eccepito.
- il contratto preliminare è stato stipulato dopo lunghe trattative e previa verifica dell'immobile da parte del tecnico di fiducia cdi che ben sapeva come Pt_1
l'immobile avesse l'abitabilità solo per una parte mentre per la restante parte era necessario il rifacimento dello scarico delle acque reflue, come del resto si ricava finanche dalla lettura de contratto, che prevede il compimento di tale opera con spese suddivise tra le parti e come si ricava dalla corrispondenza inter partes;
- è stato adempiete atteso che ha consegnato il 30.12.2020 al CP_1 promissario acquirente il progetto per lo scarico e tutta la documentazione inerente la regolarità urbanistica,
pagina 4 di 15 - i tempi si sono dilatati per la complessità di realizzazione dell'opera dello scarico, considerata la conformazione dello stato dei luoghi e la necessità di ottenere l'assenso di terzi alla costituzione di servitù;
- il termine del 31.12.2020 non era essenziale e comunque lo stesso i Pt_1 ha rinunciato, continuando a trattare per l'acquisto dell'immobile anche dopo tale data, i ogni caso mancando la prova della gravità dell'inadempimento da ritardo di IO o;

- lo scarico fognario è stato poi realizzato l'immobile è pienamente regolare a dimostrazione della pretestuosità del recesso di che semplicemente ha Pt_1 cambiato idea, onde ha diritto a ritenete la caparra. CP_2


3. Emergenze probatorie La causa è stata istruita con i copiosi documenti versati dalle parti, tra cui il contratto preliminare del 3.10.2019, la corrispondenza tra le parti e i rispettivi tecnici, incluse le contrapposte dichiarazioni di recesso e quella di risoluzione di diritto comunicata dal promissario acquirente al promittente venditore il 13.01.2020, il progetto consegnato dal promittente venditore al promissario acquirente il 30.10.2020, oltre alla documentazione inerente lo scarico fognario in concreto realizzato a servizio dell'immobile compromesso in vendita successivamente al decorso dei termini. Sono stati altresì escussi quattro testimoni offerti dalle parti su 18 capitoli del convenuto a prova diretta e contraria e, segnatamente, sono stati sentiti a testi dal GOP delegato all'udienza del 10.09.2024 l'arch. e per il Convenuto, Persona_2 Testimone_1 nonché l'arch. e per l'Attore. Persona_3 Persona_4
Quanto al contratto preliminare, sono da evidenziare i seguenti passaggi:
…..
……
….
pagina 5 di 15

4. Le risultanze della CTU tecnica svolta E' stata poi disposta CTU tecnica sui seguenti quesiti: “1) indicare se il progetto di cui all'autorizzazione del 30.12.2019 era corretto e adeguato rispetto allo stato dei luoghi ed alla normativa all'epoca vigente e se era quindi, considerate anche le prescrizioni del
tecnicamente realizzabile e con quali costi indicativamente;
2) indicare se CP_3
l'esecuzione di tale progetto comportava la necessità di preventivo assenso di proprietari confinanti e, in caso positivo, se fosse possibile realizzare l'impianto fognario con modalità alternative che non implicassero il coinvolgimento di terzi proprietari confinanti;
3) indicare se il compendio promesso in vendita presentava i vizi lamentati in citazione e, in caso positivo, indicare se si trattava di vizi evidenti o occulti, e, ove occulti, li descriva e indichi il minor valore dell'immobile”. Il CTU, previo sopralluogo in loco e disamina dei documenti versati in causa, ha così risposto. “il progetto era tecnicamente realizzabile al punto che, il sig. , in una CP_1 fase successiva, ha realizzato lo scarico dei reflui secondo quanto previsto negli elaborati progettuali presentati al ed ha ottenuto le previste autorizzazioni.” Controparte_4
(rel. CTU pag. 3). Sul punto 2): “Come si evince dalla lettura degli atti, la prevista rete di
pagina 6 di 15 scarico, come pensata e progettata, diretta verso il Fosso della Manvera doveva attraversare i mappali 187 e 279 ( ex 275) di proprietà di terzi ed avrebbe pertanto dovuto avere il preventivo assenso dei proprietari. Tuttavia va ricordato che l'immobile oggetto di compravendita era già dotato di tubazioni di scarico delle acque reflue poste all'esterno della parete nord-est del fabbricato di cui al mappale 199, come si evince sia dalle fotografie allegate agli atti ( Doc.10 di parte convenuta) che da quelle sottostanti, dirette verso una vecchia fossa biologica non a norma. Tale premessa e fondamentale per rispondere alla seconda parte del quesito. Infatti, tenuto conto della posizione del fabbricato, della distribuzione interna degli ambienti e dei locali preesistenti, tra cui un bagno, della preesistenza di tubazioni di scarico dei reflui presenti nel fabbricato oggetto di compravendita, dell'impossibilità pertanto di modificare la posizione e la quota di partenza delle nuove tubazioni, delle quote altimetriche, non era possibile realizzare l'impianto fognario con modalità alternative che non implicassero il coinvolgimento di terzi proprietari confinanti, dovendo pertanto ottenere le preventive autorizzazioni” (rel. CTU pagg. 3-4). Quanto al punto 3: “Nell'atto di citazione tale porzione di tetto non è oggettivamente specificata. Tuttavia nel corso delle operazioni peritali, in contraddittorio con i ctp nominati, è stata individuata la porzione in oggetto, per quanto possibile, individuata nella fotografia allegata con la freccia blu. La gronda è ancora sprovvista di canale di raccolta acqua piovana. Non si trattava di un vizio occulto bensì evidente. Nell'atto di citazione tale porzione di parete non è oggettivamente specificata. E' stata fotografata dall'interno degli ambienti e non lascia intendere cosa avviene in facciata. Tuttavia, nel corso delle operazioni peritali, in contraddittorio con i ctp nominati, è stata individuata la porzione in oggetto, per quanto possibile, circoscritta nella fotografia allegata dal riquadro blu. E' un salto di quota esistente ancora oggi sulla facciata e non una lesione della muratura, peraltro riportata anche sulla scheda catastale. Non si trattava di un vizio occulto bensì evidente.” (rel. CTU pagg. 5-6). In sede di chiarimenti scritti, il CTU ha ulteriormente ribadito a correttezza e regolarità del progetto del 30.12.2019 e dello scarico fognario realizzato dal sulla scorta CP_5 di tale progetto, svolgendo inter alia anche le seguenti considerazioni: “Nel caso oggetto di causa, le opere edili necessarie per realizzare l'impianto di scarico autorizzato e previsto in progetto, a livello edilizio, rientrano in regime di edilizia libera, come da Glossario unico delle opere eseguibili in regime di edilizia libera da Decreto del 2 marzo 2018 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, recante “Approvazione del glossario contenente l'elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera, ai sensi dell'articolo 1, comma 2, del decreto legislativo 25 novembre 2016, n. 222, in quanto trattasi di opere di cui al punto 16 dell'allegato: "Riparazione e/o sostituzione, realizzazione di tratto di canalizzazione e sottoservizi e/o messa a norma" della rete fognaria e rete dei sottoservizi. Si ribadisce che il manufatto era realizzabile in regime di edilizia libera in quanto trattasi di opere di messa a norma, dato che l'immobile era già dotato di tubazioni di scarico delle acque reflue poste all'esterno della parete nord-est del fabbricato di cui al mappale 199, le quali convogliavano verso un vecchio pozzo perdente non a norma, tuttora presente e visibile in sito in quanto murato sulla roccia alla base della parete.” (rel. chiarimenti CTU pagg.
pagina 7 di 15 4-5) e: “Si ricorda ulteriormente che l'immobile di cui al mappale 199 era già dotato del Certificato di abitabilità, come da Doc.11 di parte convenuta, rilasciato dal Comune di Polinago in data 10 ottobre 1990 (come riscontrabile eseguendo istanza di accesso agli atti presso il Comune di Polinago). La richiesta di (segnalazione certificata di CP_6 conformità edilizia ed agibilità) presentata con prot. 2892 del 26/10/2022 è relativa anche alla porzione di immobile di cui al mappale 201 (adibita prevalentemente a locali accessori), che risultava invece essere sprovvista di certificato di abitabilità, in quanto costruita in epoca remota nella quale non era obbligatorio acquisire/produrre il certificato di abitabilità stesso. Pertanto, la è stata presentata per ottenere CP_6
l'agibilità anche della porzione di cui al mappale 201. La scelta della crocetta apposta nel modulo della (segnalazione certificata di conformità edilizia ed agibilità) CP_6 presentata con prot. 2892 del 26/10/2022 è verosimilmente condizionata dalla rigidezza della modulistica unificata regionale che presenta poche opzioni tra le quali scegliere e non risulta essere modificabile liberamente, come specificato dal geom. nella Per_2 relazione di accompagnamento alla , acquisita dal sottoscritto mediante accesso CP_6 agli atti, di cui si riporta uno stralcio (pag. 3). Si ribadisce pertanto che la porzione di fabbricato di cui al mappale 199 è abitabile dal 1990.” (rel. chiarimenti CTU pagg. 5-6). Nelle successive pagine, il CTU ha evidenziato come il progetto di ACQUAVIVA sia del tutto e per tutto conforme alla disciplina tecnica in materia. Il Tribunale osserva che l'ampia istruttoria svolta è del tutto adeguata per decidere la causa. Altresì, il Giudice evidenzia che le valutazioni del CTU sono condivisibili ed idonee a essere poste a fondamento della decisione, in quanto sono state raggiunte previa ispezione in loco e accurata disamina di tutti i documenti versati in causa, il tutto nel rispetto del contraddittorio con le parti e i rispettivi CTP.


5. Diritto Il Tribunale osserva che il recesso è previsto e regolato dall'art. 1385 co. 2 cc, in forza del quale se la parte che ha ricevuto la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. L'atto di recesso è un atto negoziale unilaterale recettizio e può essere espresso anche implicitamente, con contegno concludente (Cass. civ., sez. 2, n. 22657 del 27.09.2017; conf.: Cass. civ., sez. 2, n. 20232 del 1^.03.1994). La Corte di Cassazione ha sancito, con massime consolidate, che il recesso è una forma speciale di risoluzione di diritto del contratto: “Il recesso di cui all'art. 1385, comma 2, c.c. costituisce uno speciale strumento di risoluzione di diritto del contratto, collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, analogo a quelli previsti dagli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c., che ha in comune con la risoluzione giudiziale non solo i presupposti (l'inadempimento di non scarsa importanza della controparte), ma anche le conseguenze (la caducazione ex tunc degli effetti del contratto)” (Cass. civ. sez. 2 n. 2969 del 31.01.2019) e “Il recesso previsto dal secondo comma dell'art. 1385 c.c., presupponendo l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale, configura uno strumento speciale di risoluzione di
pagina 8 di 15 diritto del contratto, da affiancare a quelle di cui agli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c., collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, intesa come determinazione convenzionale del danno risarcibile. Al fenomeno risolutivo, infatti, lo collegano sia i presupposti, rappresentati dall'inadempimento dell'altro contraente, che deve essere gravemente colpevole e di non scarsa importanza, sia le conseguenze, ravvisabili nella caducazione ex tunc degli effetti del contratto” (Cass. civ. sez. 2 n. 18266 del 6.09.2011, evidenza dell'estensore; conf.: Cass. civ. sez. 2 n. 21838 del 25.10.2010). In particolare, la Corte di legittimità in sede nomofilattica, nell'esaminare funditus il rapporto tra domanda di accertamento della legittimità del recesso e risoluzione e domanda di ritenzione della caparra o richiesta del doppio e domanda di risarcimento del danno ha affermato: “…Va in premessa senz'altro condivisa la ricostruzione dottrinaria secondo la quale il diritto di recesso è una evidente forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone pur sempre l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale: esso costituisce null'altro che uno speciale strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, alla quale lo accomunano tanto i presupposti (l'inadempimento della controparte) quanto le conseguenze (la caducazione ex tunc degli effetti del contratto). Tale inquadramento sistematico dell'istituto postula, al fine di un legittimo esercizio del diritto di recesso e di conseguente ritenzione della caparra, l'esistenza di un inadempimento gravemente colpevole, di un inadempimento cioè imputabile (ex art. 1218 c.c. e art. 1256 c.c.) e di non scarsa importanza (ex art. 1455 c.c.). Un inadempimento imputabile, poiché in assenza di esso viene meno il più generale presupposto richiesto dalla norma di cui all'art. 1218 affinché il debitore possa considerarsi tenuto al risarcimento del danno, del quale la caparra costituisce (almeno in uno dei suoi polifoni aspetti funzionali) liquidazione anticipata, convenzionale, forfetaria: la impossibilità dell'esecuzione della prestazione per causa non imputabile determina la risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione (artt. 1218, 1256 e 1463 c.c.) e la conseguente caducazione dell'intera convenzione negoziale, ivi compresa quella, accessoria, istitutiva della caparra” (Cass. civ. SS.UU. 14.01.2009 n. 553, in parte motiva, evidenza dell'Estensore). Altresì, la Corte di legittimità ha evidenziato che, quando siano dedotti contrapposti inadempimenti, spetta al Giudice comparare il peso e la consistenza dei lamentati inadempimenti e determinare quale parte si sia resa maggiormente responsabile dell'alterazione del sinallagma: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche, il giudice di merito è tenuto a formulare un giudizio - incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato - di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti (tenuto conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche e soprattutto degli apporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e della incidenza di queste sulla funzione economico-sociale del contratto), si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del
pagina 9 di 15 comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale.” (Cass. civ., sez. 3, 9.06.2010 n. 13840; conf.: 2, 30.05.2017 n. 13627). In tema di clausola risolutiva espressa, si evidenzia che a mente dell'art. 1456 cc i contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso in cui una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite nel contratto. La Corte di legittimità ha evidenziato in materia che:
- per essere valida la clausola risolutiva espressa deve contemplare specifici inadempimenti di obbligazioni determinate: “Per la configurabilità della clausola risolutiva espressa, le parti devono aver previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate, costituendo una clausola di stile quella redatta con generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto;
in tale ultimo caso, pertanto, l'inadempimento non risolve di diritto il contratto, sicché di esso deve essere valutata l'importanza in relazione alla economia del contratto stesso, non essendo sufficiente l'accertamento della sola colpa, come previsto, invece, in presenza di una valida clausola risolutiva espressa” (Cass. civ. n. 32681 del 12.12.2019);
- la “colpa” dell'inadempiente è presunta juris tantum ed il contraente in tesi inadempiente può offrire prova liberatoria ex art. 1218 cc: “La colpa dell'inadempiente, quale presupposto per la risoluzione del contratto, è presunta sino a prova contraria e tale presunzione è superabile solo da risultanze positivamente apprezzabili, dedotte e provate dal debitore, le quali dimostrino che, nonostante l'uso della normale diligenza, non è stato in grado di eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause a lui non imputabili” (Cass. civ. sez. 2 del 29.03.2019 n. 8924),
- tale prova liberatoria può essere offerta anche in ipotesi di risoluzione de jure per clausola risolutiva espressa: “Ai fini della risoluzione del contratto per inadempimento, in presenza di clausola risolutiva espressa, pur se la colpa del contraente inadempiente si presume, ai sensi dell'art. 1218 c.c., il giudice non è tenuto solo a constatare che l'evento previsto dalla detta clausola si sia verificato, ma deve esaminare, con riferimento al principio della buona fede, il comportamento dell'obbligato, potendo la risoluzione essere dichiarata solo ove sussista (almeno) la colpa di quest'ultimo.” (Cass. civ. sez. 3 del 15.07.2005 n. 15026);
- per dimostrare la non imputabilità dell'inadempimento, cioè l'assenza di colpa, il contraente inadempiente deve dimostrare l'impossibilità della prestazione a lui non imputabile, né rimovibile nonostante il compimento di quanto ragionevolmente esigibile:
“In materia di responsabilità contrattuale, l'art. 1218 c.c. è strutturato in modo da porre a carico del debitore, per il solo fatto dell'inadempimento, una presunzione di colpa superabile mediante la prova dello specifico impedimento che abbia reso impossibile la prestazione o, almeno, la dimostrazione che, qualunque sia stata la causa dell'impossibilità, la medesima non possa essere imputabile al debitore. Peraltro, perché l'impossibilità della prestazione costituisca causa di esonero del debitore da responsabilità, non basta eccepire che la prestazione non possa eseguirsi per fatto del terzo ma occorre dimostrare la propria assenza di colpa con l'uso della diligenza
pagina 10 di 15 spiegata per rimuovere l'ostacolo frapposto da altri all'esatto adempimento” (Cass. 11717/2002 succitata);
- in altre parole, per darsi prova liberatoria, il debitore deve fornire prova dell'elemento obiettivo dell'impossibilità di eseguire la prestazione e di quello soggettivo dell'assenza di colpa secondo il criterio della diligenza esigibile: “La liberazione del debitore per sopravvenuta impossibilità della prestazione può verificarsi, secondo la previsione degli artt. 1218 e 1256 c.c., solo se ed in quanto concorrano l'elemento obiettivo della impossibilità di eseguire la prestazione medesima, in sé considerata, e quello soggettivo dell'assenza di colpa da parte del debitore riguardo alla determinazione dell'evento che ha reso impossibile la prestazione. Pertanto, nel caso in cui il debitore non abbia adempiuto la propria obbligazione nei termini contrattualmente stabiliti, egli non può invocare la predetta impossibilità con riferimento ad un ordine o divieto dell'autorità amministrativa (cd "factum principis") sopravvenuto, e che fosse ragionevolmente e facilmente prevedibile, secondo la comune diligenza, all'atto della assunzione della obbligazione, ovvero rispetto al quale non abbia, sempre nei limiti segnati dal criterio della ordinaria diligenza, sperimentato tutte le possibilità che gli si offrivano per vincere o rimuovere la resistenza o il rifiuto della pubblica autorità. In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva ritenuto il debitore liberato in seguito all'impugnazione e al conseguente annullamento dell'illegittima revoca dell'autorizzazione all'espletamento dell'attività dedotta in contratto, sebbene del prevedibile "factum principis" egli fosse stato reso edotto già prima della stipulazione -sulla base di una nota con cui la P.A. gli aveva dato formale comunicazione dell'avvio del procedimento amministrativo- e, nonostante ciò, non avesse posto in essere alcuna preventiva attività volta a scongiurare l'emissione del provvedimento” (Cass. civ. sez. 3 dell'8.06.2018 n. 14915; conf.: Cass. civ. sez. 2 del 28.11.1998 n. 12093);


6. Decisione Il Tribunale osserva che alla luce dei principi di diritto da applicare alla decisione e delle emergenze di fatto, le domande svolte dall'Attore in via principale e subordinata sono risultate infondate mentre è risultata fondata e deve essere accolta la domanda riconvenzionale svolta dal Convenuto, per i seguenti motivi. Difatti, è risultato che il promittente venditore ha esattamente adempiuto al contratto preliminare, atteso che è risultato che il medesimo il 30.12.2019 ha messo a disposizione della controparte un progetto di scarico fognario autorizzato in pari data dal Comune di Polinago (doc. 19 fasc. Conv.), realizzabile e corretto dal punto di vista urbanistico, come è stato accertato dal CTU, tanto è vero che poi questo progetto è stato anche realizzato, così determinandosi l'abitabilità dell'intero immobile promesso in vendita. La circostanza che tale progetto autorizzato sia stato messo a disposizione del promissario acquirente solo il 30.12.2019, cioè un giorno prima della data indicata nel contratto per la stipulazione del contratto definitivo, non La circostanza che tale progetto sia stato messo a disposizione del promissario acquirente solo il 30.12.2019, cioè un giorno prima della data indicata nel contratto per la pagina 11 di 15 stipulazione del contratto definitivo, non integra un inadempimento da ritardo, atteso che nel contratto non era stato indicato un termine, men che meno un termine essenziale, entro cui il promissario acquirente avrebbe dovuto consegnare tale progetto. Ne discende che la condizione che fonda la clausola risolutiva espressa di cui alla lettera q) del contratto, ovvero l'inadempimento dell'obbligo di consegna della documentazione prevista nel contratto prima del rogito, non si è verificata. Ne discende che illegittimamente il promissario acquirente il 13.01.2020 ha dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, in difetto dei presupposti di legge. Quanto alla circostanza, valorizzata dall'Attore, per cui alla data del 31.12.2019 l'immobile non era integralmente abitabile per mancanza dello scarico fognario, si evidenzia che non si tratta di un inadempimento, in quanto la circostanza era stata prevista nel contratto preliminare: le parti stesse avevano concordato che dopo che il promittente venditore avesse consegnato il progetto, sarebbe spettato al promissario acquirente realizzarlo a sue spese, di tal che il fatto che lo scarico fognario non fosse pronto alla data del 31.12.20219 e di conseguenza l'immobile no fosse (ancora) abitabile per intero a tale data non è qualificabile come inadempimento imputabile al Convenuto. Se a ciò si aggiunge che -dal tenore del contratto preliminare, interpretato con applicazione dei canoni ermeneutici di cui all'art. 1362 e ss cc, dunque con riferimento al tenore letterale e alla condotta delle parti successiva alla stipulazione del contratto- emerge che il termine del 31.12.2019 per la stipulazione del contratto definitivo non era stato previsto come un termine essenziale, emerge ancor più l'insussistenza dei presupposti sia per la declaratoria di risoluzione, comunicata da a Pt_1
il 13.01.2020, sia della intimazione di recesso, comunicata sempre da CP_1
il 6.06.2020. CP_7 CP_1
Quanto al tenore del contratto preliminare, si evidenzia che la previsione della data del 31.12.2019 quale termine per la stipulazione del contratto definitivo non è accompagnata da alcuna espressione o dicitura atta a dimostrarne l'essenzialità. Quanto alla condotta delle parti, quando i tecnici delle due parti, si sono resi conto, poco dopo la stipulazione del contratto dell'obiettiva difficoltà di progettare e poi realizzare un nuovo scarico fognario entro il 31.12.20219, considerata la vetustà dell'immobile (castello antico), la conformazione dello stato dei luoghi e la necessità di ottenere il consenso dei terzi vicini su cui sarebbe dovuto passare lo scarico, hanno infatti valutato che era necessario prorogare tale termine. Le stesse parti, dopo il decorso del termine del 31.12.2019, e persino dopo che il promissario acquirente aveva inviato la missiva di risoluzione, hanno continuato a trattare ai fini della vendita del bene, come si ricava dalla corrispondenza tra le parti e tra i tecnici delle stesse (docc. 12-19 fasc. Conv. e docc.

4-9 fasc. Att.). In ogni caso, nel bimestre trascorso tra la conclusione del contratto preliminare e il termine del 31.12.2019, nessuna delle parti ha mai diffidato l'altra ad adempiere, né l'ha minacciata di avvalersi della clausola risolutiva espressa, pur essendo evidente a tutti che mai lo scarico fognario sarebbe stato realizzato entro il 31.12.2019, essendo a ben vedere chiaro dal tenore del contratto e dalla condotta delle parti che l'obbligazione del promittente venditore di consegnare tutti i documenti necessari alla stipulazione del pagina 12 di 15 rogito riguardava tutti i documenti urbanistici e relativi al titolo di proprietà in capo ai venditori più il progetto dello scarico fognario. Le stesse parti, dopo il decorso del termine del 31.12.2019, e persino dopo che il promissario acquirente aveva inviato la missiva di risoluzione del 13.01.2020, hanno continuato a trattare ai fini della vendita del bene, come si ricava dalla corrispondenza inter partes. In questo contesto, deve escludersi che sia emersa prova che il termine del 31.12.2019 fosse essenziale e deve dunque concludersi che il promissario acquirente è stato adempiente, avendo realizzato un progetto dello scarico delle acque reflue a regola d'are, per come accertato dal CTU del tutto realizzabile, infatti assentito dal CP_4
e poi realizzato concretamente dal medesimo promissario acquirente.
[...]
Alla luce di tanto, considerato che la comunicazione di risoluzione inviata da Pt_1 ad può reputarsi superata dal successivo comportamento della parte, si CP_1 osserva di contro che la comunicazione di recesso del 5.06.2020 integra un grave inadempimento del contratto preliminare da parte di in quanto Pt_1 sostanzialmente lo stesso ha manifestato la volontà di non volere più adempiere senza alcun giustificato motivo. Come evidenziato dal CTU, difatti, il progetto dello scarico era corretto e a regola d'arte e realizzabile, il manufatto compromesso in vendita non presentava vizi occulti, a tacere che nel contratto espressamente le parti hanno sottolineato la vetustà dello stesso e la fatiscenza di alcune murature. Non solo, il Tribunale osserva che dal tenore del contratto e dalla condotta delle parti post conclusione del contratto è emerso che il contraente incaricato di prendere accordi con i terzi proprietari dei fondi finitimi per il consenso alla servitù di scarico era il promissario acquirente, il quale infatti sé attivato in tal senso, come riferito dai testimoni attorei e e non smentito dai testi del Convenuto. Il i sarebbe Tes_1 Per_2 Pt_1 pertanto dovuto fare carico di versare la somma di € 5.000,00, richiesta dal vicino er consentire la servitù di scarico. Tes_1
E' addirittura risultato in causa che , pur di dare corso al contratto CP_1 definitivo, si era dichiarato disponibile a farsi carico di tale pagamento, come riferito dai testi e non smentito dai testi del Convenuto. Per_2 Tes_1
In questo contesto, mentre le interlocuzioni e i contatti tra le parti diretti a concordare come procedere all'esecuzione dello scarico fognario erano proseguiti sino a tutto il mese di aprile 2020, all'improvviso a fatto sapere di non essere più interessato Pt_1 alla conclusione dell'affare, come testualmente riferito dal teste “Sul Capitolo Per_2
55) “Si è vero che l' , dichiarava al e al che, purché si CP_1 Tes_1 Pt_1 chiudesse finalmente la trattativa, avrebbe pagato lui i 5.000,00 Euro al di modo Tes_1 che il avrebbe ottenuto gratuitamente la servitù di passaggio per realizzare lo Pt_1 scarico e la permuta della parte di terreno con 1/6 del rudere dell e promesso CP_1 in vendita al con il contratto preliminare di data 03.10.2019.” Sul Capitolo 56): Pt_1
“ Si vero che, raggiunto l'accordo di massima con il vicino come da precedenti Tes_1 capitoli di prova nn. 54 e 55, erroneamente indicati nel capitolo nn. 52) e 53) per mero errore materiale, ricevuta la missiva di data 21.05.2020 di cui al precedente capitolo di
pagina 13 di 15 prova n. 53), e non erroneamente indicato n. 51) nel capitolo di prova, il Pt_1 comunicava a mezzo dell'Arch. di non essere più interessato a comprare gli Per_3 immobili oggetto del contratto preliminare di data 03.10.2019. Preciso che io stesso ho ricevuto a fine maggio 2020 una telefonata dell'arch. che mi comunicava che il suo Per_3 cliente Sig. on era più intenzionato a chiudere l'affare.” (verb. ud. 10.09.2024). Pt_1
La circostanza di cui al capitolo 55 è stata anche confermata dalla teste del Per_3
Convenuto. Orbene, alla luce di tali oggettive e convergenti emergenze istruttorie risulta con certezza che ha esattamente adempiuto al contratto preliminare del 3.10.2019 e che CP_1 non è stata integrata la condizione di inadempimento imputabile di cui alla lettera q) del detto preliminare mentre è receduto il 5.06.2020 senza alcun giustificato Pt_1 motivo, visto che lo scarico fognario era realizzabile in forza di progetto autorizzato dalla PA e senza pagare alcuna somma al vicino. In conclusione, tanto dimostra l'illegittimità del recesso da parte del promissario acquirente e la legittimità del recesso esercitato dal promittente venditore, il quale ha adempiuto tutte le sue obbligazioni, onde il rifiuto della controparte di stipulare il definitivo alle condizioni concordate il 3.10.2019 è del tutto ingiustificato. Di conseguenza, la dichiarazione di recesso del promittente venditore è dunque fondata ed idonea a comportare il venire meno del contratto e il sorgere del diritto del contraente adempiente recedente, ACQUAVIVA, a trattenere la caparra ricevuta.


7. Spese di lite Il Tribunale osserva che le spese debbono essere decise a mente degli artt. 91 e ss cpc: in forza di tali disposizioni, espressione del principio di soccombenza, la parte che all'esito della decisione è soccombente deve rifondere le spese della parte vittoriosa. Nel caso di specie, la causa si è conclusa con la soccombenza integrale di Pt_1 che deve quindi essere condannato a rifondere integralmente le spese di lite di ACQUAVIVA, non ravvisandosi ragioni per discostarsi dal principio della soccombenza. Quanto alla liquidazione delle spese di ACQUAVIVA, le stesse si liquidano come da dispositivo, nella misura di € 5.077,00, corrispondente al compenso richiesto nella nota spese depositata da parte Convenuta, evidenziando che tale importo che si reputa congruo in forza dei parametri previsti dal d.m. n. 55/2014, come modificato dal d.m. n. 147/2022, tenuto conto del valore della causa (compreso tra € 5.200,01 ed € 26.000,00), del tenore delle memorie e dell'impegno difensivo, oltre € 237,00 per contributo unificato per la domanda riconvenzionale, oltre 15% del compenso per rimborso forfetario spese generali, oltre IVA e CPA, se e come dovute in ragione del regime fiscale dell'avente diritto. Le spese della CTU tecnica espletata in causa, come liquidate in corso di causa con separato decreto del 23.06.2024 (€ 2.459,68 a titolo di onorario ed € 307,20 per spese e quindi in totale € 2.766,88, oltre 4% ed IVA sull'importo degli onorari), debbono essere poste a carico in via esclusiva di attrice, con conseguente diritto del Convenuto Pt_2
di ripetere dall'attore quanto abbia anticipato al CTU in esecuzione dei CP_1 provvedimenti del Giudice.
pagina 14 di 15 Del pari, il convenuto ha diritto alla refusione delle spese del suo CTP, che ha partecipato alle operazioni peritali, come risulta dai verbali del CTU. Tali spese sono pari a € 3.000,00, di cui € 2.857,14 per compenso ed € 142,86 per cassa previdenza e assistenza geometri 5%, come da fattura versata in allegato alla comparsa conclusionale del 7.02.2025.


P. Q. M.

il Giudice, definitivamente pronunciando per quanto di ragione, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e difesa disattesa e respinta, così decide, rigetta le domande attoree, in quanto infondate;
in accoglimento della domanda riconvenzionale, dichiara la legittimità del recesso dal contratto preliminare datato 3.10.2019, intimato il 3.07.2020 da verso Controparte_1 Parte_1 per l'effetto, dichiara il diritto di di trattenere la caparra confirmatoria di € 12.500,00 Controparte_1 ricevuta da n esecuzione del contratto preliminare del 3.10.2019; Parte_1 letti gli artt. 91 e ss cpc, condanna a pagare a favore di , a titolo di refusione Parte_1 Controparte_1 integrale delle spese del processo, la somma di € 5.077,00 per compenso, oltre € 3.237,00 per rimborso spese del processo, oltre 15% del compenso per rimborso forfetario spese generali, oltre IVA e C.P.A., se e come dovute in ragione del regime fiscale del Convenuto. Sentenza provvisoriamente esecutiva quanto alle statuizioni di condanna. Milano, 28.06.2025 il Giudice dott.ssa Ilaria Gentile
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