REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LAMEZIA TERME
SEZIONE UNICA CIVILE in persona del giudice monocratico Teresa Valeria Grieco ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
Nella causa civile iscritta al n. 904 del RG dell'anno 2016 avente ad oggetto servitù e vertente
TRA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ) , in qualità di eredi di ,
[...] C.F._2 Persona_1
(C.F. ) e (C.F. Parte_3 C.F._3 Parte_4
), elettivamente domiciliati in Lamezia Terme (CZ) via Turati n. 13 C.F._4 presso lo studio dell'avv. Francesco Mazzei che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti
ATTORI
E
(P.I. , in persona del legale rappresentante p.t. CP_1 P.IVA_1 CP_2
, anche in proprio (C.F. , elettivamente domiciliato in
[...] C.F._5
Lamezia Terme (CZ) via Aversa e Precenzano n. 14, presso lo studio dell'avv. Anna Muraca, che li rappresenta e difende in virtù di procura in atti
CONVENUTI
E
P.I. , in persona del legale Controparte_3 P.IVA_2 rappresentante p.t., elettivamente domiciliato in Lamezia Terme (CZ), via delle Terme n. 61, presso lo studio dell'avv. Antonio Varrà, che la rappresenta e difende in virtù di procura alle liti in atti
CONVENUTA
NONCHÉ
(C.F. ), (C.F. Controparte_4 C.F._6 Controparte_5
), (C.F. E C.F._7 Controparte_6 C.F._8
(C.F. ), elettivamente domiciliati in Lamezia Controparte_7 C.F._9
Terme (CZ), via Tiziano n. 25, presso lo studio dell'avv. Stefano Franzì, che li rappresenta e difende in virtù di procura alle liti in atti
CONVENUTI
OGGETTO: vendita di cose immobili.
CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 22.1.2025.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO , e convenivano in giudizio, dinnanzi all'intestato Persona_1 Parte_3 Parte_4
Tribunale, in persona del legale rappresentante p.t. , nonché CP_1 CP_2 CP_2
personalmente, in persona del legale rappresentante p.t.,
[...] Controparte_3
, , per sentire Controparte_4 Controparte_7 CP_4 CP_5 Controparte_6 accogliere le seguenti conclusioni: “a) “accertare e dichiarare che è diventato Persona_1 proprietario per usucapione del terreno identificato come lotto n°7 appartenente alla lottizzazione denominata “Aurora” e formato dalle particelle 323 e 337 del fogli o di mappa 25 dell'ex comune di Nicastro, a seguito di possesso ultraventennale pubblico, pacifico ed interrotto e conseguentemente ordinare alla competente Conservatoria dei Registri Immobiliare di provvedere alla necessarie variazioni ipo -catastali, con esonero del conservatore da ogni responsabilità; b) accertare e dichiarare che , e , con Persona_1 Parte_3 Parte_4 il contratto preliminare stipulato in data 24/10/2007, integrato e modificato dalle scritture del
20/02/2012 e del 06/08/201 2, hanno venduto 2 lotti di terreno alla e che la CP_1 CP_1
in cambio, si è obbligata a trasferire ad essi , e
[...] Persona_1 Parte_3 Parte_4 due lotti appartenenti ad una lottizzazione in corso di realizzazione, a costruire u na villetta bifamiliare di 150 mq per piano ed a pagare €. 50.000,00 in contanti;
c) accertare e dichiarare che la non ha dato esecuzione agli obblighi assunti entro i termini contrattualmente CP_1 pattuiti;
d) dichiarare risolto per inadempimento il contratto preliminare stipulato dalle parti in data 24/10/2007, così come integrato e modificato dalle scritture del 20/02/2012 e del
06/08/2012; e) dichiarare la compravendita avvenuta mediante l'atto pubblico per Notaio
del 20/12/2012, Rep. 102.382, Racc.35.401, è simulata nella parte in cui si indica il Per_2 prezzo degli immobili e si da atto del suo pagamento;
f) dichiarare risolta per inadempimento della la compravendita avvenuta mediante l'atto pubblico per notaio del CP_1 Per_2
20/12/2012, Rep. 102.382, Racc. 35.401 e quindi annullare e/o dichiarare nullo e/o risolto e/o inefficace l'atto stesso con conseguente condanna della alla restituzione agli attori CP_1 degli immobili oggetto dell'atto; g) accertare e dichiarare ch e la compravendita mediante l'atto pubblico per Notaio del 20/12/2012, Rep 102.375, Racc. 35.394, è viziata nella parte Per_2 in cui , , e hanno Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6 Controparte_7 dichiarato di essere proprietari per s uccessione ereditaria del terreno identificato dalle particelle
881, 882 e 883 del foglio di mappa 25 dell'ex comune di Nicastro e quindi annullare e/o revocare e/o dichiarare nullo e/o risolto e/o inefficace l'atto nella parte relativa alla vendita del te rreno in questione, con conseguente condanna della alla restituzione agli attori CP_1 dell'immobile oggetto dell'atto; h) in via subordinata nell'ipotesi in cui la retrocessione dei terreni non possa avvenire, accertare e dichiarare che, in virtù de lla garanzia prestata, la CP_1
è obbligata a trasferire a , e il diritto di
[...] Persona_1 Parte_3 Parte_4 proprietà, nella misura del 50% del terreno identificato dalle particelle 100, 101, 102, 334, 335,
336, 337, 338, 339, 340, 341, 342, 343, 344, e 345 del foglio di mappa 25 e, per l'effetto, pronunciare una sentenza d'esecuzione in forma specifica che, avuto riguardo all'inadempimento contrattuale, produca gli effetti del contratto non concluso e quindi trasferisca agli attori il diritto di proprietà del terreno citato nella misura del 50%; i) accertare e dichiarare che si è costituito fidejussore della e che, essendosi CP_2 CP_1 verificato l'evento garantito, è tenuto in solido con la s ocietà a risarcire il danno cagionato agli attori, tenuto conto di ogni sua possibile componente;
l) condannare tutti i convenuti, in solido fra di loro o nella misura corrispondente al grado di responsabilità ritenuto dal Giudice, a risarcire il danno cagionato agli attori pari ad €uro 500.000,00 o alla maggiore o minore somma che sarà dimostrata o accertata in corso di causa, anche a mezzo di CTU di cui si chiede l'ammissione, ovvero che sarà ritenuta giusta ed equa;
m) condannare i convenuti a corrispondere gli interessi legali e la rivalutazione monetaria sulle liquidande somme a decorrere dalla data di stipula degli atti pubblici;
n) condannare i convenuti alla refusione delle spese, delle competenze e degli accessori del presente giudizio secondo il pr incipio della soccombenza”.
In particolare, nel libello introduttivo di lite era dedotto: a) che aveva Persona_1 acquistato, con scrittura privata del 2.6.1984, un lotto edificabile di circa 1000 mq composto dalle particelle 323 e 327 nell'ex comune di Nicastro, in attesa dell 'approvazione del piano di lottizzazione, approvato dal nel 1989; b) che l'area non venne Controparte_8 edificata né venne stipulato l'atto pubblico, ma il terreno era rimasto nella disponibilità di
, che lo aveva posseduto pacifi camente e pubblicamente per più di venti anni, Persona_1 diventandone proprietario per usucapione;
c) che e erano Parte_3 Parte_4 proprietari di un immobile identificato dalle particelle catastali 67 sub 1851 e 852 del foglio di mappa 25 dell'ex Comune di Nicastro;
d) che , in qualità di legale rappresentante CP_2 della il 24.10.2007 stipulò un preliminare di acquisto con cui, a fronte della CP_1 promessa di ricevere gli immobili di , e , Persona_1 Parte_3 Parte_4 prometteva di cedere due lotti edificabili di 500 mq ciascuno, su uno dei quali avrebbe anche realizzato un fabbricato di 180 mq, da consegnare allo stato rustico;
e) che il preliminare nel corso degli anni venne modificato ed integrato diverse volte, fino a stabilire che la CP_1 avrebbe venduto a , e due lotti di terreno, uno di Persona_1 Parte_3 Parte_4
500 mq e uno di 700 mq, appartenenti ad una lottizzazione in corso di perfezionamento, ed avrebbe realizzato sul secondo una vil letta bifamiliare di 150 mq per piano;
avrebbe altresì pagato € 50.000,00 in contanti;
f) venivano poi stipulati tre distinti atti pubblici con cui: 1)
e , attraverso il procuratore speciale , vendevano Parte_3 Parte_4 Persona_1
a il terreno identificato dalle particelle 67, 851 e 852; 2) vendeva a CP_1 Persona_3
e a Costruzioni d'Oranges alcuni appezzamenti di terreno, tra cui anche quelli CP_1 oggetto della scrittura privata del 1984; 3) , Controparte_4 Controparte_5 CP_6
e vendevano a e a alcuni
[...] Controparte_7 CP_1 Controparte_9 appezzamenti tra cui anche quelli indentificati dalle particelle 881, 882 e 883; g) che tutti gli atti erano viziati, ed in particolare il prim o per aver dichiarato un prezzo diverso da quello reale, il secondo e il terzo perché avevano avuto ad oggetto beni già oggetto di compravendita, seppure con scrittura privata;
h) che nel frattempo la aveva utilizzato i beni oggetto dei CP_1 suindicati contratti, cedendoli finanche a terzi, tanto che su uno dei terreni era sorto il supermercato LIDL.
Si costituiva in giudizio , in proprio e in qualità di legale rappresentante della CP_2
il quale eccepiva la nullità dell'atto di citazione per indeterminatezza dell'oggetto CP_1 della domanda, che conteneva delle richieste tra loro incom patibili, come la risoluzione di atti pubblici di compravendita, nonché l'annullamento per simulazione, nonché l'azione di usucapione e di risarcimento dei danni.
Si costituiva altresì la la quale contestava integralmente Controparte_10 il contenuto dell'atto introduttivo, deducendone la totale infondatezza ed evidenziando che non si poteva comprendere, dalla lettura dell'atto introduttivo , quali fossero le contestazioni mosse alla invero, le contestazioni di cui all'atto introduttivo erano Controparte_9 mosse esclusivamente alla con totale estraneità della comparente CP_1 Controparte_9
Con riferimento, poi, al prezzo di vendita simulato, rilevava che in realtà si trattava di un rudere in pessime condizioni statiche, praticamente distrutto da un incendio, come emergeva chiaramente da una perizia giurata di stima commissionata dalla stessa parte attrice ed allegat a all'atto notarile;
peraltro, sempre in riferimento al prezzo, nello stesso atto notarile era contenuta quietanza liberatoria rilasciata dallo stesso . Chiedeva, quindi, di Persona_1 accertare preliminarmente la nullità dell'atto di citazione e, nel merito, di rigettare la domanda, accertando al contempo la validità degli atti pubblici;
il tutto con vittorie di spese ed onorari di giudizio da distrarre in favore del procuratore costituito.
Si costituivano altresì , , e Controparte_5 Controparte_4 Controparte_6 CP_7
, i quali rilevavano l'infondatezza della domanda ritenendosi totalmente estranei ai fatti
[...] di causa e ne chiedevano il rigetto, con vittoria di spese ed onorar i di giudizio.
La causa veniva istruita mediante l'acquisizione della documentazione prodotta dalle parti,
l'escussione di tre testimoni per parte attrice e, dopo alcuni rinvii interlocutori dovuti al carico del ruolo, all'udienza del 22.1.2025, veniva trattenuta in deci sione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente occorre esaminare l'eccezione di nullità della citazione per indeterminatezza.
Orbene, tale situazione ricorre quando la domanda sia affetta da un difetto assoluto di indicazione degli elementi necessari per inquadrare correttamente la vice nda, ovvero i fatti materiali che l'attore assume siano accaduti, e i danni subiti a causa di quei fatti. Ancora, nelle azioni di responsabilità contrattuale, l'attore deve allegare il titolo contrattuale ed indicare il suo inadempimento. Orbene, nel caso di specie l'attore ha effettuato una ricostruzione dei fatti che consente di comprendere l'oggetto delle sue richieste. Ed invero, ha allegato di aver acquistato un terreno nel 1984 con una scrittura privata mai trascritta né registrata né trasfusa in un successivo atto pubblico;
ha poi allegato di aver sottoscritto un preliminare nel 2007, che non è stato adempiuto. Ha infine sostenuto la nullità di ber tre atti pubblici, ritenendo che in uno (l'unico che avesse effettivamente sottoscritto) il prezzo era s tato simulato o comunque era eccessivamente basso rispetto al valore del bene, nonostante la quietanza liberatoria rilasciata nell'atto pubblico dallo stesso attore.
Degli altri due atti notarili, invece, lamentava la nullità per essere quegli atti in contrasto con la scrittura privata sottoscritta nel 1984 con l'originaria proprietaria.
Orbene, la prima domanda sui cui il Tribunale è chiamato a pronunciarsi è quella di usucapione, che è infondata e, pertanto, non può trovare accoglimento per le ragioni di seguito illustrate.
Ed invero, sulla base del disposto di cui all'art. 1158 c.c., la proprietà dei beni immobili si acquista in virtù del possesso continuato laddove, ai sensi dell'art. 1140 c.c., il possesso è il potere di fatto su una cosa, che si manifesta in un'attività c orrispondente all'esercizio della proprietà, accompagnato dall'elemento psicologico di comportarsi e farsi considerare come proprietario del bene.
La corte di nomofilachia, seguendo una linea esegetica oramai consolidata, ha precisato a più riprese che "per la configurabilità del possesso ad usucapionem è necessaria la sussistenza di un comportamento continuo, e non interrotto, inteso inequivocabilme nte a esercitare sulla cosa, per tutto il tempo all'uopo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno ius in re aliena. In particolare, un potere di fatto, corrispondente al diritto reale posseduto, manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità
e alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa, contrapposta alla inerzia del titolare del diritto" (cfr. Ca ss. n.
22191.2013).
Sul versante dell'elemento soggettivo, da riscontrarsi necessariamente in capo all'usucapiente, la Suprema Corte ha invece chiarito che “l'elemento psicologico del possesso utile per l'usucapione ordinaria della proprietà di un immobile consiste nella inte nzione del possessore di comportarsi come proprietario del bene, e prescinde dallo stato soggettivo di buona fede, che non è richiesto dall'art. 1158 cod.civ.. Pertanto quel che rileva ai fini dell'usucapione non è la convinzione di esercitare un proprio d iritto o l'ignoranza di ledere un diritto altrui, bensì la volontà di disporre del bene come se fosse proprio” (cfr. ex plurimis Cass. n. 5964/1996).
Sicchè, ai fini della configurabilità del possesso idoneo ad usucapire il bene è necessaria la sussistenza non solo della materiale disponibilità della res (c.d. corpus possessionis), ma anche
–e soprattutto- del requisito dell'animus possidendi, e cioè l' intenzione di esercitare sul bene tutti i poteri del proprietario, senza riconoscerne la proprietà altrui.
Ciò posto, nel caso di specie gli attori non hanno affatto dimostrato gli assunti contenuti nell'atto introduttivo, non avendo neanche i testimoni escussi per conto dell'attore confermato le circostanze del possesso pacifico, pubblico, ultraventennale.
Invero, occorre evidenziare che “chi agisce in giudizio per ottenere di essere dichiarato proprietario di un bene, affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e quindi, tra l'al tro, non solo del corpus, ma anche dell'animus” (Cass. 28 gennaio 2000 n. 975; Cass. civ., Sez. II, 29 luglio 2013, n. 18215).
Proprio in materia di prova, la giurisprudenza ha affermato che la domanda di usucapione è soggetta alla dimostrazione quanto mai rigorosa in ordine all'inizio, alla durata ed alle modalità del possesso ad usucapionem (Tribunale Lucca Sez. I, 13/05/2016)" (Tribunale Benevento, 9 gennaio 2019, n. 20; cfr. anche Cass. civ. sez. VI, 7 settembre 201 8, n. 21873 e Cass. civ. sez.
VI, 4 luglio 2011, n. 14593, secondo cui "l'espressione di aver posseduto per oltre vent'anni è talmente generica che lascia indeterminati i termini essenziali della fattispecie dell'usucapione"). Pertanto, “colui che invoca l 'intervenuto acquisto per usucapione deve fornire la prova rigorosa di tutti gli elementi costitutivi della fattispecie, allegando e dimostrando il momento e le modalità di acquisto del possesso, non potendosi ritenere sufficiente a tal fine la generica dichiarazione di aver posseduto per oltre vent'anni” (Trib. Castrovillari, 4/3/2020, n.
253).
Orbene, a fronte della totale omissione, da parte degli attori, di qualsivoglia elemento utile a dimostrare la fondatezza della loro domanda, vi sono anche diversi elementi addotti dai convenuti che consentono in ogni caso di escludere che sia maturato un acquisto della proprietà per usucapione. Ed infatti, il terreno di cui si chiede l'intervenuta usucapione è stato oggetto di una scrittura privata, non trascritta né registrata, che può senz'altro ritenersi superata dalla stipulazione dei contratti pubblic i aventi ad oggetto gli stessi immobili.
Ebbene, proprio a proposito dei contratti stipulati con la forma dell'atto pubblico, gli attori hanno chiesto altresì la loro nullità/risuluzione/annullamento, nonché la parziale esecuzione in forma specifica, esponendo che il primo contratto, sottoscritto proprio da parte attrice, contenesse una errata indicazione del prezzo. Tuttavia, il rilascio di quietanza liberatoria nell'atto di citazione nonché la perizia allegata dallo stesso attore all'atto notarile sono circostanze che impediscono qualsivoglia di versa valutazione in ordine al prezzo. Invero, deve farsi applicazione del seguente principio di diritto: “l'indicazione del venditore, contenuta nell'atto notarile di compravendita, che il "pagamento del prezzo complessivo è avvenuto contestualmente alla firma del presente atto" non è coperto da fede privilegiata ex art.2700 c.c., ma ha natura confessoria, con la conseguenza che il quietanzante non è ammesso alla prova contraria per testi o per presunzioni, salvo che dimostri, in applicazione analogica del l'art.2732
c.c., che il rilascio della quietanza è avvenuto per errore di fatto o per violenza o salvo che se ne deduca la simulazione;
quest'ultima nel rapporto tra le parti deve essere provata mediante contro dichiarazione scritta” (Cass. n.33200/2022).
Infine, in ordine ai due ulteriori contratti con cui sarebbero stati ceduti immobili già oggetto della compravendita di cui alla scrittura privata del 1984, le relative domande sono totalmente infondate. Invero, i soggetti che hanno proceduto alla sottoscrizione dei contratti convenuti e non CP_4 Controparte_10 avevano assunto alcuna obbligazione nei confronti delle parti attrici che, tutt'al più, avrebbero potuto rivolgere le loro doglianze – ove mai fossero state legittime e fondate – nei confronti dei loro danti causa, cioè dei soggetti che avevano sottoscritto la scrittura privata del 1984. Peraltro, per completezza motivazionale occorre precisare che la scrittura privata non autenticata, non trascritta e non registrata non è opponibile ai terzi e a chi non ne era a conoscenza. Infatti, secondo l'art. 2704 c.c., “la data della scrittura privata della quale non è autenticata la sottoscrizione non è certa e computabile riguardo ai terzi, se non dal giorno in cui la scrittura è stata registrata o dal giorno della morte o della sopravvenuta impossibilità fisica di colui o di uno di coloro che l'hanno sottoscritta o dal giorno in cui il contenuto della scrittura è riprodotto in atti pubblici o, infine, dal giorno in cui si verifica un altro fatto che stabilisca in modo egualmente certo l'anteriorità della formazione del documento”. In definitiva, alcun obbligo può essere sorto in capo ai convenuti per la vendita degli immobili di cui CP_4 legittimamente disponevano ed hanno effettivamente deciso di disporre, non avendo essi assunto alcuna obbligazione nei confronti degli attori.
Alla luce delle esposte considerazioni, tutte le domande di parte attrice devono essere rigettate.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo (causa di valore indeterminabile, complessità bassa, parametri minimi per assenza di particolari questioni).


P.Q.M.


Il Tribunale di Lamezia Terme, Sezione Unica Civile, in persona del giudice monocratico Teresa
Valeria Grieco, definitivamente pronunciando sulla causa in oggetto, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
- rigetta tutte le domande di parte attrice;

- condanna gli attori, in solido tra loro, al pagamento delle spese di lite in favore dei convenuti, che liquida in € 3.809,00 per ciascuno, con attribuzione agli avvocati Franzì, Varrà e Muraca.
Lamezia Terme, 18 giugno 2025.
IL GIUDICE
Teresa Valeria Grieco