Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione 6^ Civile
Il Tribunale Ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa EL Caiffa, nell'udienza del 17.12.2025, all'esito della discussione delle parti, ha pronunciato dando lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 c.p.c.) nella causa iscritta al n. 30875 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2025 avente ad oggetto “intimazione di sfratto per morosità – uso diverso” pendente tra
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), entrambi elettivamente domiciliati in Roma, alla Via delle Baleniere 7, C.F._2
presso e nello studio degli Avv.ti Cristian Serenellini e Angela Pannullo che li rappresentano e difendono giusta procura in atti attori e
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Controparte_1 C.F._3
Via Gaspare Spontini n. 24, presso e nello studio dell'Avv. Alessandro Ciciarelli che la rappresenta e difende giusta procura in atti convenuta
Conclusioni: come in atti
Motivi della decisione


1. I fatti controversi. Con atto di citazione ritualmente notificato, le parti attrici in epigrafe intimavano alla sig.ra
, lo sfratto per morosità relativamente all'immobile sito in Roma, via Controparte_1
Via Giannina Milli 8, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio n. 189, particella 146, sub 1, cat. C/1 chiedendo la convalida per il mancato pagamento dei canoni di aprile e maggio 2025, oltre quota parte dell'imposta di registro per complessivi € 1.286,00, in virtù del contratto di locazione ad uso diverso sottoscritto tra le parti il 16.04.20216 e regolarmente registrato.
Chiedevano, altresì, l'emissione del decreto ingiuntivo per canoni scaduti e a scadere e, in caso di opposizione, l'emissione di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.; il tutto con il favore delle spese di lite.
All'udienza di convalida, il difensore di parte attrice dava atto dell'intervenuto pagamento della morosità intimata.
Veniva disposto il mutamento del rito, con notifica dell'ordinanza alla parte contumace e termine per memorie integrative.
Con la memoria integrativa, parte attrice, coltivava le domande già proposte in fase sommaria dando atto che la conduttrice, non aveva corrisposto i canoni da agosto ad ottobre
2025 per il complessivo importo di € 1.830,00.
Parte convenuta si costituiva oltre il termine (perentorio) assegnato per il deposito delle memorie integrative, eccependo il pagamento dei canoni di locazione e la scarsa rilevanza dell'inadempimento nel ritardato pagamento.
Veniva esperito il tentativo obbligatorio di mediazione con esito negativo, come da verbale in atti.
La causa perveniva all'odierna udienza di discussione ed il Giudice pronunciava sentenza con lettura del dispositivo e contestuale motivazione.


2. Il merito della lite.
Preliminarmente, atteso il deposito dell'atto di costituzione della parte convenuta oltre il termine (perentorio) assegnato per le memorie integrative ex art. 426 c.p.c., va acclarata l'inammissibilità delle eccezioni e domande riconvenzionali, ivi dispiegate, nonché della documentazione allegata, ad eccezione delle ricevute dei bonifici bancari (v. all. 3, 4 e 5), nel rispetto del principio della ricerca della verità materiale. Del pari, è irrituale e tardiva la produzione documentale allegata alle note conclusive di parte attrice, di cui in conseguenza non si deve tener conto.
Detto ciò, la domanda di risoluzione per inadempimento va accolta atteso che gli attori hanno assolto agli oneri di prova che incombevano loro ex art. 2697 c.c., producendo la copia del contratto di locazione (v. Cass. n°15659/2011: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte,
mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”; conf. Cass. n°3373/2010; Cass. n°9351/2007; Cass.
n°1743/2007; Cass. n°20073/2004).
Il ritardato pagamento della morosità intimata, avvenuto solo successivamente alla notificazione dell'atto introduttivo, poi, non può considerarsi estintivo della pretesa attorea dal momento che per giurisprudenza costante, “la circostanza che il conduttore in mora di un immobile ad uso non abitativo adempia la propria obbligazione dopo che il locatore abbia domandato la risoluzione
del contratto, non può essere tenuta in considerazione al fine di stabilire se l'inadempimento abbia il requisito della "gravità”, di cui all'art. 1455 c.c.” (Cass. civ., n. 18500/12).
Ovvero, non è sufficiente il pagamento anche integrale, laddove sia tardivo, per escludere la gravità della morosità.
Va ricordato, infatti, che “ai sensi dell'art. 1453 c.c., comma 3, dalla data della domanda (domanda che è già quella avanzata ex art. 657 c.p.c. con la intimazione di sfratto, introduttiva della causa di risoluzione del contratto) il conduttore non può più adempiere” (Cass. civ., n. 13248/10).
Può, ovviamente, ancora pagare, onde evitare un procedimento ingiuntivo, ma tale versamento non potrebbe mai, di per sé, evitare la risoluzione del contratto.
In proposito, “ritenuta l'inapplicabilità della sanatoria giudiziale della morosità di cui all'art. 55 l.
392/1978 alle locazioni di immobili per uso diverso da quello abitativo, va escluso che il pagamento dei
canoni e degli oneri accessori a giudizio iniziato possa, nel caso di locazioni di detto tipo, evitare la risoluzione del contratto, se l'inadempimento è grave. Qualora il conduttore di un immobile a uso diverso alla prima udienza, o nel termine fissato dal giudice, paga il dovuto, non per questo viene sottratto al
giudizio di risoluzione contrattuale, in quanto il pagamento effettuato dopo la notifica dell'atto di citazione, essendo comunque tardivo, può valere solo a purgare la morosità, ma non certo a cancellare l'inadempimento” (v. Cass., n°10587/2008); “il mancato pagamento del canone di locazione costituisce
grave inadempimento per la inosservanza di un'obbligazione primaria che comporta la risoluzione contrattuale, non rilevando, per le locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitativo, né la richiesta di versamento banco iudicis dei canoni non corrisposti, formulata in sede sommaria senza la riproposizione
della questione nel nuovo ed autonomo procedimento a cognizione piena, né l'istanza di concessione di un termine per la purgazione della mora perché tali possibilità sono previste soltanto per le locazioni di immobili ad uso abitativo” (v. Cass., n°21242/2006; nonché Cass., n°11777/2006; Cass., S.U.
n°272/1999).
Nel caso che ci occupa, non v'è dubbio che l'omesso versamento del canone locativo alle scadenze pattuite in contratto (in rate anticipate entro il giorno 5 di ogni mese, di cui all'articolo
2) del contratto), non giustificato da qualsivoglia motivo giuridicamente apprezzabile, è fatto idoneo ad alterare l'economia del contratto, ovverosia l'equilibrio tra prestazione del locatore e controprestazione del conduttore, costituente espressione del sinallagma contrattuale.
Rileva, infatti, che, alla data della notifica dell'intimato sfratto, la convenuta non aveva versato le somme relative alle mensilità di aprile e maggio 2025, oltre quota parte dell'imposta di registro per complessivi € 1.286,00.
Non vi è prova, poi, del fatto che la convenuta abbia mai notiziato gli attori dell'impossibilità di rispettare i termini di pagamento.
L'inadempimento nel pagamento dei canoni, dunque, deve considerarsi oggettivamente e soggettivamente grave ex articolo 1455 c.c. perché associato ad un comportamento di sistematici ritardi rispetto alla scadenza contrattuale di versamento.
Nelle locazioni ad uso diverso, infatti, si rileva che “in tema di risoluzione contrattuale per
inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti"; così Cass., n°24460/2005; conf. Cass.,
n°19652/2004; Cass., n°14234/2004: “qualora l'inadempimento sia accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in ipotesi di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti, la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento, ai sensi ed agli effetti
dell'art. 1455 cod. civ., che è valutazione riservata al giudice di merito, deve ritenersi implicita”; conf.
Cass., n°15553/2002; Cass., n°2616/1990; "l'omesso pagamento dei canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, rende
inutile una valutazione specifica della gravita dell'inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto": in tali termini è Cass., n°959/1980; v. infine Cass., n°4096/1978: "l'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti
dal contratto di locazione, incidente su tutta l'economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento".
Riguardo ai pagamenti effettuati asseritamente per somme eccedenti il canone di locazione contrattualmente previsto, innanzitutto va evidenziato che il creditore locatore aveva la facoltà di lecitamente imputarli ad estinzione di mensilità diverse (v. in tal senso Cass. n°4559.1983: “nel caso di morosità del conduttore per più canoni mensili della locazione, spetta al locatore stabilire a quali
dei canoni, scaduti e non corrisposti, debbano essere imputate le somme ricevute dal conduttore, indipendentemente dalle contrarie indicazioni di quest'ultimo") e, peraltro, risulta in atti (v. all. 3 e all. 4 al fascicolo di parte attrice) che, oltre al canone di locazione, dovevano essere versate dal conduttore somme forfettarie mensili per oneri condominiali.
Dovendo, inoltre, il Tribunale esaminare, ai fini della gravità dell'inadempimento, giustificativa della risoluzione del contratto, il comportamento globalmente tenuto dalla convenuta, si deve, altresì, considerare anche il ritardato versamento dei canoni di locazione successivamente scaduti.
La debitrice convenuta non ha dimostrato fatti estintivi della pretesa attorea.
Infatti, come detto, non avendo rispettato i termini stabiliti per le memorie ex art. 426 c.p.c., non le è possibile ripetere o porre in compensazione eventuali somme versate in eccesso.
Peraltro, dalla documentazione (v. all. 3, 4 e 5 al fascicolo di parte convenuta) acquisita al solo fine di raggiungere un accertamento più completo e veritiero, le somme versate apparirebbero coincidere con il canone di locazione rivalutato come previsto dal contratto di locazione e richiesto dalla parte locatrice oltre alla quota forfettaria mensile di oneri condominiali (v. all. 3 all'atto di intimazione).
In proposito, va rilevato, peraltro, che l'effettivo e spontaneo pagamento di canoni calcolati al lordo dell'aggiornamento istat, da prova provata del fatto che il conduttore abbia ricevuto la correlativa richiesta dal locatore (v. Cass. n°16110.2009: "in tema di locazione di immobili urbani ad uso abitativo, l'art. 24 l. 27 luglio 1978 n. 392, il quale prevede che l'aggiornamento del canone deve
essere chiesto dal locatore al conduttore con lettera raccomandata, non esclude che lo spontaneo uniformarsi del conduttore alle richieste effettuate oralmente dal locatore nella misura di legge sia vincolante per il conduttore medesimo, con conseguente esclusione della possibilità di ripetere gli
aggiornamenti corrisposti").
In conclusione, deve essere accolta la domanda di risoluzione del contratto inter partes grave inadempimento della conduttrice e va ordinato alla convenuta il rilascio dell'immobile locato in favore degli attori e fissato il termine del 16.02.2026, ex art. 56 L. 392/78.
Non v'è luogo alla condanna della convenuta al pagamento dei canoni scaduti sino alla presente pronuncia, avendo la stessa documentato di aver versato quanto dovuto, all'attualità
(e ferma restando la condanna in futuro prevista dall'art. 664 c.p.c.).
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate ai sensi del Dm Giustizia n.
147/2022, esclusa la fase istruttoria non effettivamente espletata.
La convenuta va, infine, condannata al versamento, all'entrata del bilancio dello Stato, della somma di Euro 98,00, pari al doppio del contributo unificato della presente procedura, dal momento che ai sensi dell'art. 12 bis del D. Lgs. 149/2022 (Riforma Cartabia) ”Quando la mediazione costituisce condizione di procedibilità, il giudice condanna la parte costituita che non ha partecipato al primo incontro senza giustificato motivo al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio”.


Per Questi Motivi

il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- dichiara risolto per inadempimento grave della conduttrice il Controparte_1
contratto di locazione del 16.04.2016, relativamente all'immobile sito in Roma, via Giannina
Milli 8, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al foglio n. 189, particella 146, sub
1, cat. C/1;
- dispone il rilascio dell'immobile ex art. 56 L. 392/78 e, considerate le ragioni della decisione e le condizioni delle parti in comparazione tra loro, fissa la data per l'esecuzione al 16.02.2026;
- condanna la parte convenuta al pagamento delle mensilità a scadere dal gennaio 2026 alla data di rilascio, oltre interessi legali dalle scadenze al saldo;
- dichiara inammissibili le eccezioni e domande riconvenzionali di parte convenuta;

- condanna la convenuta a rifondere in favore degli attori il pagamento delle spese del giudizio che liquida in euro 346,46 per esborsi ed euro 1.600,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, iva e cpa;

- condanna la convenuta al pagamento di € 98,00 in favore dell'entrata del bilancio dello Stato.
Roma, 17.12.2025
Il giudice onorario
Dott.ssa EL Caiffa