REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano TREDICESIMA SEZIONE CIVILE Il Tribunale, nella persona del giudice unico ES AN, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2733/2025 R.G. promossa da:
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Milano, via Parte_1 P.IVA_1
BARACCHINI, 1, presso lo studio degli avv.ti RAFFAELLI GIUSEPPE e FERRARIO ANGELICA, dai quali è rappresentata e difesa
INTIMANTE - RICORRENTE contro
(C.F. ), elettivamente Controparte_1 C.F._1 domiciliata in Roma, via FEDERICO CESI, 21, presso lo studio dell'avv. MAJO ENRICO, dal quale è rappresentata e difesa
INTIMATA-RESISTENTE OGGETTO: locazione – sfratto per morosità CONCLUSIONI
PER LA PARTE INTIMANTE-RICORRENTE: Nel merito: 1) Accertare e dichiarare la risoluzione dei contratti di locazione stipulati tra e Parte_1 [...]
, in data 4 aprile 2023, così come identificati e descritti Controparte_1 nell'intimazione di sfratto per morosità da cui ha origine la presente causa, per grave inadempimento della parte conduttrice, ai sensi degli artt. 1453, 1455 e 1456 c.c., per le ragioni di cui in narrativa;
2) Ordinare il rilascio dell'unità immobiliare sita in Milano, via Aniene, 2, piano terra/rialzato identificato catastalmente al foglio 180; particella 404, categoria C1, con rendita catastale euro
1 8.991,82 immediatamente o entro il termine che sarà ritenuto di giustizia, da parte di
[...]
, con espressa autorizzazione all'uso della forza pubblica e di ogni mezzo Controparte_1 idoneo in caso di mancata ottemperanza spontanea;

3) Ordinare il rilascio del box sito in Milano, via Aniene, 2, contraddistinto nel Catasto Fabbricati di Milano, con foglio 180, mappale 404, subalterno 19, categoria C06, classe 9, con rendita catastale euro 359,76 immediatamente o entro il termine che sarà ritenuto di giustizia, da parte di , con espressa autorizzazione all'uso della forza Controparte_1 pubblica e di ogni mezzo idoneo in caso di mancata ottemperanza spontanea;

4) Condannare al pagamento di tutti i canoni di locazione scaduti Controparte_1
e non corrisposti, nonché di ogni altro onere accessorio, sino alla data effettiva di rilascio dell'immobile, per un importo attualmente pari ad euro 21.145,31, oltre interessi moratori e rivalutazione monetaria ex art. 1224 c.c.. o comunque al maggior o minor importo che risulterà dovuto;
In ogni caso:
5) Respingere le domande riconvenzionali proposte da nella sua Controparte_1 comparsa di costituzione in sede di convalida di sfratto in quanto infondate;

6) accertare e dichiarare, sulla base dei fatti esposti in narrativa e dei documenti qui prodotti, come non sia debitrice di alcun importo nei confronti di Parte_1 Controparte_1
;
[...]
7) Emettere tutte le pronunce e statuizioni comunque connesse, o dipendenti dall'accoglimento delle domande che precedono;

8) Con vittoria di spese, competenze ed onorari.
PER LA PARTE INTIMATA-RESISTENTE: Voglia l'On.le Tribunale adito, per le ragioni di cui in premessa: a) respingere tutte le domande proposte da con l'atto di citazione e con la memoria Parte_1 integrativa di cui in premessa, in quanto inammissibili, ovvero, in subordine, infondate e/o comunque non provate in fatto ed in diritto;
b) in via riconvenzionale, accertare e dichiarare la nullità delle clausole disciplinanti gli oneri condominiali (di cui ai punti 4.1. e 5.1. del contratto di locazione ad uso ristorante/pizzeria, all. 1) meglio sopra specificate in premessa e, comunque, l'infondatezza del diritto affermato da a vedersi corrisposto alcunché da a titolo di oneri condominiali e, per Parte_1 CP_1
l'effetto, comunque, condannare a restituire a gli importi ad essa Pt_1 CP_1 Pt_1 indebitamente corrisposti a tale titolo in euro 14.400,00 da , ovvero, in subordine, CP_1 nella diversa misura ritenuta di giustizia;
c) in ogni caso, con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, spese generali, c.p.a. ed iva come per legge. In via istruttoria, si chiede ammettersi interpello del l.r.p.t. di in Pt_1 Testimone_1 ordine ai seguenti capitoli: 1) Vero che, successivamente alla stipulazione dei contratti di locazione di cui in premessa,
[...]
ha consegnato ad un assegno a garanzia delle obbligazioni pecuniarie, per CP_1 Pt_1
2 canoni e oneri accessori, in luogo della garanzia fideiussoria originariamente prevista dai contratti medesimi;
2) Vero che detto assegno è tuttora nel possesso di Pt_1
In ordine, per quanto di ragione, ai medesimi capitoli di prova sopra articolati, si chiede altresì ammettersi, all'esito dell'anzidetto interpello, prova testimoniale del Sig. , Testimone_2 residente in [...].

Concisa esposizione delle ragioni in fatto e dei motivi di diritto

1. Con atto di citazione regolarmente notificato, a intimato a Parte_1 [...]
lo sfratto per morosità relativamente a due unità immobiliari, adibite Controparte_1 rispettivamente ad uso ristorante/pizzeria e ad uso box, site in Milano Via Aniene 2, ad essa concesse in locazione in forza di separati ma contestuali contratti del 4 aprile 2023, deducendo il mancato pagamento della somma complessiva di € 32.303,24, di cui € 30.759,93 relativi al ristorante (per canoni ed oneri accessori maturati da luglio 2024 a novembre 2024, oltre un residuo importo per giugno 2024 e imposta di registro) ed € 1.523,30 relativi al box (per soli canoni da luglio a settembre 2024). Ha chiesto, altresì, l'emissione di ingiunzione di pagamento.
L'intimata si è costituita in giudizio e si è opposta alla convalida, eccependo di aver sanato per intero la morosità allegata nell'intimazione (la mensilità di ottobre 2024 addirittura prima della notificazione dell'intimazione, il 29 ottobre 2024).
Ha chiesto, in via riconvenzionale: a) la restituzione della somma di € 12.000,00 (€ 600,00 X 20 mesi), versata a titolo di acconto forfettario sulle spese condominiali, stante la nullità delle clausole che prevedono tale onere a carico del conduttore, in forza dell'art. 79 L. n. 392/1978, la mancata esibizione della documentazione condominiale giustificativa e il difetto di prova dei relativi esborsi;
b) il rimborso dei costi asseritamente sostenuti per l'esecuzione di opere di manutenzione e/o riparazioni straordinarie, concernenti gli impianti di riscaldamento e raffrescamento indispensabili per l'attività di ristorazione, quantificati anch'essi in “circa 12.000,00 euro”.
All'udienza di convalida del 21 gennaio 2025 il giudice non ha emesso provvedimenti provvisori, non persistendo la morosità, ed ha disposto il mutamento del rito. Entrambe le parti hanno depositato memorie integrative. Espletata, con esito negativo, la procedura di mediazione, a seguito di repliche e produzioni documentali, la causa viene oggi decisa, sulle conclusioni rassegnate nelle note scritte depositate dalle parti in sostituzione dell'udienza di discussione, ai sensi degli artt. 127 ter e 128 c.p.c..
2. Le domande risolutorie e di condanna al rilascio dei beni locati.
3 Nella memoria integrativa la locatrice ha chiesto di dichiarare risolti entrambi i contratti di locazione sia per grave inadempimento (artt. 1454 e 1455 c.c.), sia di diritto (art. 1456 c.c.), ed ha invocato, con riguardo al contratto concernente il ristorante, la clausola risolutiva espressa pattuita in caso di mancato pagamento di almeno tre mensilità, anche non consecutive, del canone e delle spese, decorsi venti giorni dalla scadenza negoziale (art. 13.1), come pure per l'ipotesi del mancato rilascio, entro 60 giorni dalla sottoscrizione dei contratti, di una fideiussione bancaria a garanzia del corretto adempimento delle obbligazioni contrattuali (art. 6.1).
Ha dedotto che la resistente, al momento della notificazione dell'intimazione di sfratto (15 novembre 2024), non aveva versato i canoni maturati da luglio a novembre 2024 (pari a cinque mensilità), scaduti il giorno 4 di ciascun mese, oltre ad un residuo importo di € 153,73 per giugno
2024, e che ha versato in ritardo, a gennaio 2025, anche le mensilità di dicembre 2024 e gennaio
2025, entrambe maturate dopo l'udienza di convalida. Alla data del deposito della memoria integrativa (12 maggio 2025) risultava, a suo dire, morosa quanto alle mensilità di aprile e maggio
2025 e inadempiente pure per non aver mai consegnato la fideiussione bancaria cui era contrattualmente tenuta.
Ha, altresì, lamentato che la conduttrice non ha mai comunicato i dati relativi alle polizze assicurative previste obbligatoriamente all'art. 9 né trasmesso la documentazione attestante i premi versati.
Nel merito, le domande risolutorie sono fondate.
Le risultanze processuali suffragano le allegazioni della locatrice: nei contratti di locazione in atti
(scritti e regolarmente registrati: docc. 1 e 2 dell'intimante) si legge che le parti hanno pattuito la scadenza anticipata al giorno 4 per il pagamento del corrispettivo negoziale mensile relativo al ristorante (art. 5.1.) e di quello trimestrale concernente il box (art. 3) nonché, ma per il solo ristorante, la clausola risolutiva espressa in caso di mancato pagamento di tre mensilità (art. 13.1.)
e di omesso rilascio della fideiussione bancaria (art. 6.1).
E' incontroverso, e documentalmente provato (docc.

4-11 della resistente), che la morosità allegata nell'intimazione è stata sanata a gennaio 2025 (con pagamenti effettuati tra il 10 ed il 20), dopo la notificazione dell'intimazione di sfratto, salvo che per una mensilità, pagata già il 29 ottobre 2024
(circostanza allegata e documentata dalla conduttrice e confermata dalla locatrice nel prospetto dare/avere a pagg. 6 e 7 delle note conclusive).
Quanto ai canoni maturati successivamente, dalla documentazione in atti risulta che la rata di dicembre 2024 è stata versata anch'essa a gennaio 2025 (doc. 11 della resistente) e che quelle,
4 mensili e trimestrali, maturate da gennaio 2025 a settembre 2025 (comprensive del trimestre settembre-novembre 2025, quanto al box), richieste in complessivi € 58.417,39, sono state corrisposte (alla data del 2 ottobre 2025) nel minore importo di € 44.264,30 (con i pagamenti del
31 gennaio, 10 febbraio, 25 marzo 23 aprile, 30 maggio, 25 giugno e 9 settembre 2025: docc. 21-
27 della conduttrice. La circostanza è, comunque, incontroversa).
Ciò premesso, trattandosi di locazione ad uso non abitativo, non opera il meccanismo previsto dall'art. 55 L. n. 392/78, secondo cui la morosità nel pagamento di canoni e oneri accessori può essere sanata se il conduttore versa entro la prima udienza (ovvero entro il termine di grazia eventualmente concesso dal giudice ai sensi del secondo comma) “l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice” (comma primo), con l'effetto che “Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto” (ultimo comma disp. cit.). Conseguentemente, il pagamento tardivo e successivo alla proposizione dell'intimazione di sfratto non ha effetto sanante (art. 1453, comma terzo, c.c.) e costituisce inadempimento contrattuale, che il giudice valuta alla luce del disposto di cui all'art. 1455 c.c., e ciò anche se non dovesse perdurare, al momento della decisione, alcun danno economico.
Alla luce dei fatti esposti, è certo che, all'epoca della notificazione dell'intimazione di sfratto (15 novembre 2024), la conduttrice, quanto al ristorante, era in ritardo di oltre venti giorni rispetto alla scadenza negoziale nel pagamento di cinque mensilità del canone e che ha pagato in ritardo sia le rate di dicembre 2024 e gennaio 2025, sia quelle successive, maturate da gennaio a settembre
2025.
E', quindi, indubbio l'inadempimento della conduttrice all'obbligazione pecuniaria assunta col contratto di locazione, sotto il profilo del ritardo nel pagamento.
Tale condotta, reiterata per oltre un anno (da luglio 2024 a settembre 2025), esclude che l'inadempimento possa essere qualificato di scarsa importanza, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c. (cfr. Cass. n. 18320/2015), alla luce del criterio legale costituito dall'art. 5 della L. n.
392/1978, secondo cui il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 c.c.. Tale disposizione, pur essendo prevista specificamente per le locazioni abitative e non trovando, perciò, diretta applicazione alle locazioni ad uso diverso, costituisce un utile parametro di orientamento e riferimento anche per queste ultime (cfr., di recente, Cass. n. 30730/2019).
5 Questo convincimento è avvalorato dall'intenzione dei contraenti, quale si desume dalla clausola risolutiva espressa pattuita nel contratto concernente il ristorante (clausola della quale l'intimante ha dichiarato di volersi avvalere solo nella memoria integrativa, dopo la sanatoria della morosità, ma che vale come richiamo al puntuale adempimento delle scadenze successive): l'art. 13.1. documenta l'importanza attribuita dalle parti al regolare adempimento dell'obbligazione pecuniaria, giacché costoro, nel pieno esercizio della libertà negoziale, hanno ritenuto che il mancato pagamento di tre mensilità del canone, oltre venti giorni dopo la scadenza e, quindi, dopo il 24 di ciascun mese, fosse tale da alterare, in maniera determinante, l'equilibrio sinallagmatico del rapporto ed il regolamento di interessi oggetto della fattispecie negoziale, al punto tale da giustificarne lo scioglimento.
Il fatto che la conduttrice abbia versato in ritardo anche le rate successive, maturate nel corso del giudizio (da gennaio a settembre 2025), salvo due, versate dopo il 4, ma prima del 24, corrobora la valutazione di gravità della condotta.
Altrettanto deve concludersi con riguardo alla locazione avente ad oggetto il box, atteso che la resistente ha corrisposto l'intero canone trimestrale settembre/novembre 2024 (maturato il 4 settembre 2024), oltre che di un residuo importo di € 617,32 (corrispondente a 2/3 del dovuto) per il trimestre precedente, scaduto il 4 giugno 2024, con un ritardo, rispettivamente, di circa quattro e sette mesi.
Entrambi i contratti devono, perciò, essere dichiarati risolti, ai sensi dell'art. 1455 c.c., per inadempimento della parte conduttrice.
Essendo venuti meno i titoli per il legittimo godimento dei beni, la conduttrice deve essere condannata al loro rilascio, in favore di Parte_1
Tenuto conto della durata dell'inadempimento, il termine per l'esecuzione viene fissato entro il 2 gennaio 2026.
3. La domanda di pagamento del corrispettivo negoziale e le contrapposte domande riconvenzionali.
3.1. I canoni.
La locatrice ha allegato, nell'intimazione, che la morosità della conduttrice ammontava, al 15 novembre 2024, a complessivi € 32.303,24, di cui € 30.759,93 concernenti il ristorante ed €
1.523,30 il box.
All'udienza del 21 gennaio 2025 ha dichiarato che la morosità allegata nell'intimazione era stata Co interamente sanata e la circostanza trova pieno e completo riscontro nei pagamenti fatti da
6 il 10, 13, 17, e 20 gennaio 2025 (comprensivi della ulteriore mensilità di dicembre 2024) e CP_1 di quello de 29 ottobre 2024 (docc. da 4 a 10 della conduttrice).
Successivamente, la conduttrice ha versato, tra il 31 gennaio 2025 ed il 9 settembre 2025,
l'importo complessivo di € 44.264,30 (cfr. elenco a pagg. 6 e 7 delle note conclusive di , Pt_1 con sei rate mensili consecutive, da gennaio a giugno 2025, ed un'ultima rata a settembre 2025 (di queste, cinque per € 6.323,66 ciascuna e due per € 6.323,00 ciascuna). Tutte e sette le rate in questione sono successive alla scadenza negoziale del giorno 4 e, di esse, cinque per oltre venti giorni.
La locatrice ha affermato, nelle note conclusive, che il corrispettivo impagato a settembre 2025 ammonta a € 21.145,31 e ciò ha fatto sulla base dei conteggi riportati alle pagg. 6 e 7 di esse, che elencano il richiesto ed il pagato a decorrere dal mese di gennaio 2024 e fino a quello di settembre
2025. Senonché, tali note introducono fatti parzialmente nuovi (il calcolo del chiesto e del pagato a decorrere da gennaio 2024 a giugno 2024) e indicano una morosità diversa rispetto a quella allegata nell'intimazione di sfratto, all'udienza di convalida e nella memoria integrativa, mai contestata in precedenza alla conduttrice.
E' evidente che la contestazione è inammissibile, perché tardivamente fatta nelle note conclusive, e comunque inconferente, alla luce delle dichiarazioni fatte da nel corso del giudizio. Pt_1
Considerato che, alla data del 21 gennaio 2025, la morosità allegata nell'intimazione era pacificamente stata sanata, il residuo credito in contestazione, maturato dalla locatrice a titolo di
(soli) canoni per il periodo gennaio-settembre 2025, ammonta a complessivi € 39.350,97 (=€
4.372,33 X 9 mesi) per il ristorante e ad € 3.036,00 per il box (compreso il trimestre settembre- novembre 2025: € 759 X 4 trimestri), oltre € 275,00 per imposta di registro, pari a totali €
42.661,97.
Avendo la conduttrice corrisposto € 44.264,30 (con i documentati pagamenti del 31 gennaio, 10 febbraio, 25 marzo 23 aprile, 30 maggio, 25 giugno e 9 settembre 2025) e non essendo essa tenuta al pagamento delle spese condominiali (perché indimostrate, per le ragioni che si esporranno più avanti), vanta, a settembre 2025 compreso, il credito di € 1.602,30 (di cui non può, però, CP_2 essere ordinata in questa sede la restituzione alla conduttrice, in mancanza di apposita domanda).
Al riguardo, giova evidenziare che le imputazioni di pagamento alle singole mensilità del corrispettivo negoziale (canoni e spese), fatte (in modo diverso) dalla locatrice e dalla conduttrice, sono irrilevanti, stante il principio, recentemente ribadito dalla Corte di Cassazione, secondo cui
“La disciplina in tema di imputazione del pagamento di cui all'art. 1193 c.c. è applicabile solo a
7 una pluralità di rapporti obbligatori tra le stesse parti e non, dunque, al pagamento di più canoni relativi a un unico contratto di locazione, in ragione del dato testuale del primo comma dell'art. 1193 c.c. e della stessa "ratio" che presiede alla risoluzione del contratto, altrimenti consentendosi al conduttore di sottrarsi alle conseguenze della mora” (sentenza sez. III, 14/09/2022, n.27076). Ne consegue che i pagamenti in questione vanno ad estinguere l'unico debito, complessivamente considerato.
In definitiva, la conduttrice deve essere condannata al pagamento del solo corrispettivo negoziale maturato e maturando a decorrere da ottobre 2025 e sino all'effettivo rilascio, previa decurtazione del credito di € 1.602,30, sopra menzionato.
3.2. Le spese condominiali.
La conduttrice ha chiesto di dichiarare la nullità della clausola negoziale di determinazione forfetaria delle spese dovute dalla conduttrice (art. 4 del contratto di locazione del ristorante: =€
600,00 mensili), per violazione dell'art. 79 della L. n. 392/1978.
A prescindere da ogni altra considerazione, l'assunto è macroscopicamente destituito di fondamento, atteso che la predetta clausola prevede il pagamento del predetto importo “salvo conguaglio”, vale a dire in acconto del dovuto - tanto vero che ne è previsto la corresponsione in via anticipata rispetto alla fruizione del servizio -, sicché il suo esatto ammontare deve essere quantificato successivamente, sulla base degli esborsi che saranno in seguito consuntivati.
La domanda riconvenzionale di , volta all'accertamento della nullità della clausola, deve, CP_1 pertanto, essere rigettata.
E', per contro, fondata l'eccezione di difetto di prova dell'importo dovuto a tale titolo.
Al riguardo, la locatrice si è limitata a produrre in giudizio i soli rendiconti e riparti condominiali relativi alle gestioni 2023 e 2024, oltre al preventivo per il 2025; ha pure depositato - ma unitamente alle note conclusive e, perciò, tardivamente – una dichiarazione dell'amministratrice condominiale, concernente l'avvenuto pagamento di tutte le rate condominiali dovute per le unità immobiliari in contestazione, relative al (solo) anno 2024.
Non ha, invece, depositato i verbali di approvazione dei detti rendiconti e riparti, né la documentazione contabile concernente i relativi pagamenti, la cui mancanza è stata lamentata dalla conduttrice sin dalla comparsa di costituzione depositata nella fase sommaria e reiterata specificamente nella memoria integrativa e nei successivi atti.
E' jus receptum che la regola processuale in tema di riparto probatorio, sancita dall'art. 2697 c.c., come interpretata dalla Corte di Cassazione a sezioni unite, nella sentenza n. 13533/2001, “può
8 essere ulteriormente precisat(a) affermando che, nel giudizio in cui si controverta sul mancato pagamento di oneri accessori L. n. 392 del 1978, ex art. 9 il locatore che agisca per l'adempimento assolve all'onere della prova - che sullo stesso grava ai sensi dell'art. 2967 c.c. - qualora produca in giudizio il titolo contrattuale dal quale risulti l'importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque la indicazione del criterio di calcolo che consenta di pervenire, attraverso una semplice operazione aritmetica, alla determinazione di tali importi;
diversamente, nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore "a rimborso" dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto - in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore - se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso”.
Nel caso in esame l'importo delle spese è stato indicato nei contratti a titolo di acconto, giacché
l'inciso “salvo conguaglio”, come si è detto, sta a significare che è dovuto il rimborso dei costi effettivamente sostenuti (a pié di lista). Tuttavia, la produzione in giudizio dei soli rendiconti, senza i verbali assembleari contenenti la loro approvazione e senza la prova dell'avvenuto pagamento al da parte di rende incerto l'ammontare della pretesa e non Parte_2 Pt_1 consente di riconoscere nemmeno l'importo mensile anticipato indicato in contratto, non essendo dimostrato che esso spetti nella sua interezza.
Ne consegue, per un verso, che la domanda della locatrice di condanna al pagamento delle spese condominiali, per tutto il periodo in contestazione (luglio 2024-settembre 2025) non merita accoglimento e deve essere rigettata (cfr. in termini, Tribunale Roma sez. VI, 01/08/2019, n.16039, che ha respinto la domanda del locatore, in fattispecie analoga, argomentando che “nella vicenda che ci occupa … la locatrice non ha prodotto né la dimostrazione dei pagamenti al Condominio, né le delibere assembleari contenenti l'indicazione delle spese condominiali, ma solo un rendiconto elaborato dall'amministratore del Condominio, sicché la sua pretesa di condanna al pagamento degli oneri condominiali va respinta”).

4. La domanda riconvenzionale, formulata da di condanna di alla restituzione CP_2 Pt_1 delle somme già versate a titolo di spese condominiali non merita accoglimento.
9 Si è detto che, in base alle stesse allegazioni dell'intimante, alla data del 21 gennaio 2025 non residuava alcuna morosità per l'intero anno 2024 (a gennaio 2025 la conduttrice ha corrisposto anche la rata di dicembre 2024), sicché è pacifico che quanto dovuto per canoni e spese condominiali, e sino ad allora maturato, era stato da essa versato.
La conduttrice ha chiesto la restituzione della somma di € 12.000,00, versata (sino a dicembre
2024 compreso) a titolo di acconto mensile di € 600,00 delle spese condominiali, in quanto indebito oggettivo (in mancanza dei verbali condominiali di approvazione dei rendiconti e delle contabili di pagamento dei relativi esborsi in favore del da parte della locatrice e Parte_2 proprietaria).
L'assunto non può essere condiviso.
In base alla regola processuale dell'onere probatorio, l'attore che agisce ai sensi dell'art. 2033 c.c.
è tenuto a provare sia l'avvenuto pagamento, sia la mancanza di una causa che lo giustifichi
(principio pacifico: cfr. da ultimo, Cassazione civile sez. III, 25/07/2025, n.21340, secondo cui
“Secondo i principi, oramai consolidati, enunciati dalla giurisprudenza di legittimità in tema di onere probatorio nell'azione di indebito oggettivo ex art. 2033 c.c., deve ritenersi operante il normale principio dell'onere della prova gravante sull'attore, "il quale, quindi, è tenuto a dimostrare sia l'avvenuto pagamento sia la mancanza di una causa che lo giustifichi" (v. Sez. 2, Ordinanza n.
3087 del 23/12/2024; Sez. 1, Ordinanza n. 6983 del 15/03/2024; Sez. 1, Ordinanza n. 19019 del
05/07/2023), avendo la medesima giurisprudenza opportunamente precisato che "l'attore ha l'onere di provare l'inesistenza di una giusta causa delle attribuzioni patrimoniali compiute in favore del convenuto, ma solo con riferimento ai rapporti specifici tra essi intercorsi e dedotti in giudizio, costituendo una prova diabolica esigere dall'attore la dimostrazione dell'inesistenza di ogni e qualsivoglia causa di dazione tra solvens e accipiens" (v. Sez. 3, Ordinanza n. 9748 del
14/04/2025; Sez. 3, Ordinanza n. 33325 del 19/12/2024; Sez. 1, Ordinanza n. 19792 del
17/07/2024; Sez. 2, Ordinanza n. 11190 del 26/04/2024; Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 14428 del
26/05/2021)”).
Nel caso in esame, invece, risulta documentalmente che il conduttore ha assunto l'obbligo contrattuale di corrispondere mensilmente l'importo in contestazione, salvo conguaglio;
ne consegue che sussiste il titolo della pretesa e che è certa la causa del pagamento.
La domanda è, perciò, infondata e deve essere rigettata.
E' appena il caso di evidenziare che l'onere probatorio, per le ragioni sopra esposte, è diversamente ripartito a seconda che agisca in giudizio il locatore per l'adempimento
10 dell'obbligazione di pagamento delle spese condominiali, nel qual caso è suo onere fornire la prova documentale dell'ammontare dovuto, ovvero il conduttore per la ripetizione di quanto indebitamente versato, conduttore che, come si è detto, è tenuto a dimostrare, oltre al pagamento, la mancanza di titolo giustificativo.
Infine, non vi è luogo ad alcuna pronuncia sulla domanda riconvenzionale di rimborso dei costi asseritamente sostenuti per l'esecuzione di opere di manutenzione e/o riparazioni straordinarie, domanda formulata dalla parte intimata nella comparsa di costituzione, in quanto non reiterata nella memoria integrativa e nelle successive difese e conclusioni e da intendersi, perciò, implicitamente, ma inequivocabilmente, rinunciata.
Tenuto conto dell'esito complessivo della lite, sussistono i presupposti per la compensazione delle spese processuali tra le parti, nella misura di un terzo, e per la condanna della resistente alla refusione dei restanti due terzi in favore della ricorrente, liquidati come in dispositivo (2/3 di €
2.300,00 per la fase sommaria, in base al locale Protocollo, ed € 4.711,00 per le fasi di trattazione e decisionale, secondo i valori medi tariffari).


P.Q.M.


Il Tribunale, definendo il giudizio, così provvede:
1) dichiara risolti per inadempimento di i due contratti di locazione Controparte_1 stipulati in data 4 aprile 2023, relativi rispettivamente all'unità immobiliare adibito ad uso ristorante e box, siti in Milano, via Aniene n. 2;
2) condanna a rilasciare, libero da persone e cose e nella Controparte_1 disponibilità di gli immobili suddetti;
Parte_1
3) fissa per l'esecuzione la data del 2 gennaio 2026;
4) rigetta la domanda di di pagamento della somma di € 21.145,31 a titolo di Parte_1 corrispettivo negoziale maturato fino a settembre 2025 compreso;

5) condanna la resistente al pagamento del corrispettivo negoziale maturato e maturando a decorrere da ottobre 2025 e sino all'effettivo rilascio, previa decurtazione del credito di € 1.602,30, oltre interessi legali moratori dalle singole scadenze la saldo;

6) rigetta le domande riconvenzionali della resistente;

7) dichiara compensate tra le parti, per un terzo, le spese processuali e condanna la resistente alla refusione, in favore della controparte, dei restanti due terzi, che liquida in € 4.674,00 per compensi, oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, IVA e CPA se dovute, ed € 536,00 per esborsi.
Milano 03/12/2025
11 Il Giudice
ES AN
12