IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI PADOVA
SECONDA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, ai sensi dell'art. 281 sexies, ultimo comma, c.p.c., pronunzia la presente
S E N T E N Z A nel proc. n. 5567/2024 RG promosso da nato il [...] a [...], c.f.: Parte_1 C.F._1 residente in [...], rappresentato e difeso dall'avv.
Jlenia Arcaro del Foro di Padova – d elettivamente domiciliato presso CodiceFiscale_2 lo studio della stessa in AN OV (PD), via Villaranza 13, indirizzo pec:
Email_1 attore contro
(CF ), nato a [...] il [...], ivi residente Controparte_1 C.F._3 in via Roma, 66, e (CF ), nata a [...] il Controparte_2 C.F._4
12.11.1963, residente in [...], rappresentati e difesi dall'avv. Andrea Masato del Foro di Padova (C.F. , pec: C.F._5
, domiciliato presso il suo studio in Cittadella (PD), Email_2
Piazza Scalco 12,
OGGETTO: contratto preliminare di vendita immobiliare – caparra confirmatoria
MOTIVAZIONE
1. espone di essersi obbligato ad acquistare - mediante contratto Parte_1
preliminare del 29.06-3.07.2023 - dai convenuti e Controparte_1 Controparte_2 un immobile ad uso abitativo con annesso capannone siti a RZ (PD) in via A. da
Bassano 15 e 15/a per il prezzo di euro 167.000,00, versando la complessiva somma di euro
30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, con contratto definitivo da stipulare in forma notarile entro il 30 settembre successivo. Aggiunge che alla clausola n. 3 del preliminare era stato pattuito che “L'immobile in oggetto verrà trasferito, al momento dell'atto notarile, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova”. Precisato che all'epoca del preliminare la copertura del capannone risultava integra, espone peraltro che, il successivo 19.07.2023, nella zona si abbatteva una forte grandinata che danneggiava completamente il tetto dello stesso capannone tanto da renderlo inutilizzabile. Riportavano danni anche le finestre ed il tetto dell'abitazione. L'attore incaricava quindi il geom. di visionare gli Controparte_3 immobili, il quale constatava che il tetto del capannone era fatto in eternit e che i danni causati dalla grandine lo avevano reso inutilizzabile, considerando anche che la legge n. 257 del 1992 imponeva l'obbligo di rimuovere le coperture in cemento amianto nel caso il materiale fosse danneggiato e ci fosse il rischio di volatilità delle fibre di amianto. Gli interventi di bonifica e di ricostruzione del tetto non sarebbero stati ultimati entro il cit. termine del 30 settembre 2023.
Il 7.08.2023 l'attore recedeva dal contratto preliminare in base ai due predetti motivi. Ciò premesso, , in considerazione sia della presenza di eternit sia delle mutate Parte_1 condizioni del tetto del capannone, ha ora convenuto in giudizio i promittenti venditori e chiedendo che il contratto preliminare sia Controparte_1 Controparte_2 dichiarato risolto per impossibilità sopravvenuta ai sensi degli artt. 1463 e 1256 c.c., con condanna dei medesimi alla restituzione della cit. somma di euro 30.000,00.
e resistono. Sostengono che, come Controparte_1 Controparte_2 emerge dallo stesso preliminare, il prezzo del capannone era stato stimato in soli euro
10.000,00, quindi di molto inferiore al prezzo di mercato proprio in ragione delle sue condizioni.
Ammettono i danni subiti dal tetto a causa della grandinata del 19.07.2023. Contestano che la fattispecie sia riconducibile all'impossibilità sopravvenuta della prestazione. Sostengono che la presenza di eternit era conoscibile da parte dell'attore e che comunque essa non potrebbe considerarsi un vizio. Avendo l'attore omesso di presentarsi alla stipula notarile, hanno chiesto che in via riconvenzionale venga accertata sia la legittimità del loro recesso, sia il loro diritto di trattenere la caparra di euro 30.000,00.
2. Respinte tutte le istanze istruttorie in quanto inammissibili e comunque superflue;
precisate le conclusioni;
al termine della discussione, la causa viene ora decisa col rito previsto dall'art. 281 sexies, terzo comma, c.p.c..
3. Sintetizzato in tal modo l'oggetto del giudizio, questo tribunale ricorda preliminarmente che l'interpretazione della domanda giudiziale costituisce un compito istituzionale del giudice, il quale, come noto, non è vincolato al nomen iuris indicato dalle parti, potendo-dovendo invece qualificarla in base ai criteri previsti dall'ordinamento, a condizione che i fatti costitutivi rimangano quelli allegati dalle parti stesse (giurisprudenza costante, va da ultimo Cass., sez. III, ord. 17.12.2024, n. 32932).
4. Nella fattispecie concreta, a prescindere dal riferimento normativo ai citt. art. 1463 e
1256 c.c. in materia di impossibilità sopravvenuta della prestazione, va constatato che l'attore, lamentando sia la grandinata che ha gravemente danneggiato il tetto del capannone
(modificando quindi lo stato di fatto di cui alla clausola n. 3 del preliminare), sia la presenza di eternit, ha chiesto la risoluzione del contratto preliminare 29.06-3.07.2023 e la restituzione della caparra di euro 30.000,00.
Delineata quindi in tal modo la domanda giudiziale sostanzialmente proposta, questo tribunale ritiene che essa possa essere accolta.
In punto di fatto, è pacifico che, a seguito della grandinata del 19.07.2023, il tetto del capannone ha subito danni non indifferenti, ben visibili nella documentazione fotografica prodotta dall'attore (danni certamente non imputabili a colpa dei promittenti venditori: sotto tale profilo, la menzione del dato meramente oggettivo di cui ai citt. artt. 1463 e 1256 c.c., appare pertinente). Tale significativa modifica dello stato di fatto, assume rilevanza in base alla cit. clausola n. 3 del preliminare, ove, come detto, era stato pattuito che “L'immobile in oggetto verrà trasferito, al momento dell'atto notarile, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova”. Poiché tale condizione del tetto del capannone è significativamente mutata dopo la stipula del preliminare, l'obbligo di acquisto ivi previsto non può più dirsi esistente dopo la grandinata, con la conseguenza che legittimamente l'attore ha rifiutato di concludere il definitivo ed ha inoltre diritto alla restituzione della predetta somma di euro 30.000,00, poiché la condizione della identità delle condizioni dell'immobile al momento della stipula del definitivo rispetto alla data del preliminare, non si è avverata. Il fatto che il prezzo del capannone fosse stato “sottostimato” in soli euro 10.000,00, costituisce una circostanza giuridicamente irrilevante alla luce della cit. clausola n. 3.
Alla stessa conclusione si perviene in relazione alla questione della presenza di eternit.
I convenuti hanno richiamato Cass., sez. II, 23.06.2017, n. 15.742, ma in quel caso era stato accertato – da parte della autorità sanitarie – che non vi era alcun pericolo attuale per la salute: accertamento che invece, nella fattispecie concreta, manca radicalmente.
A fronte dell'affermazione dell'attore secondo cui egli avrebbe preso conoscenza dell'esistenza di eternit sul tetto del capannone solo dopo la grandinata del 19.07.2023, a seguito della consulenza redatta per suo conto dal geom. , i convenuti Controparte_3 hanno replicato che ciò non sarebbe vero, in quanto nel giugno 2023, quindi prima del preliminare, l'attore avrebbe svolto tre sopralluoghi, di cui due con la presenza di tecnici incaricati della ristrutturazione del capannone, con la conseguenza che la presenza di eternit era conosciuta o conoscibile da parte dell'attore, il quale non poteva più dolersene successivamente alla stipula del preliminare.
Questo tribunale ritiene che la circostanza che l'attore abbia visionato o meno il capannone ed il suo tetto prima del preliminare e che abbia potuto o meno accorgersi dell'eternit, sia irrilevante, in quanto appare decisivo osservare che, anche nel caso in cui l'eternit non fosse stato pericoloso prima della grandinata, dopo quest'ultima lo è divenuto senz'altro, atteso che essa, forandolo, ha deteriorato il suo eventuale preesistente buono stato manutentivo (cfr. cit. Cass. n. 15.742/2017, pag. 4 della motivazione). 5. Di qui l'accoglimento delle domande principali ed il rigetto della domanda riconvenzionale.
L'incertezza della lite suggerisce la compensazione delle spese giudiziali.

P Q M

definitivamente pronunziando, respinta ogni domanda diversa, dichiara risolto il contratto preliminare 29.06-3.07.2023 e condanna e , in Controparte_1 Controparte_2 solido, a pagare a la complessiva somma di euro 30.000,00 con interessi Parte_1 legali dalla domanda al saldo.
Spese compensate.
Padova, 19 giugno 2025
Il giudice dott. Roberto Beghini