N.R.G. 5930/2020
RE A PU BBLICA ITALI
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE XVI CIVILE
SEZIONE SPECIALIZZATA IN MATERIA DI IMPRESA
Il Tribunale, in composizione collegiale, in persona dei seguenti Magistrati: dott. EP Di SA Presidente
Giudice dott. Maurizio Manzi
dott.ssa EN CA Giudice Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento civile di I grado iscritto al n. 5930/2020 del Ruolo Generale degli Affari
Civili, promosso da:
'nata a [...] il [...], C.F. C.F. 1 Parte 1 و
residente in [...], rappresentata e difesa dall'Avv. Andrea
Lunghetti, elettivamente domiciliata presso il suo studio professionale in Roma alla via
Nomentana n. 259, giusta delega in calce all'atto di citazione
ATTRICE
contro ^C.^F. e ^P.^IVA ^P.^IVA 1 con sede legale in Roma, largo Controparte_1 " ,
Brancaccio n. 63, in persona del legale rappresentante pro tempore
C.F. C.F. 2 nato a [...] il [...], CP 2 و
residente in [...]
rappresentati e difesi dall'Avv. Piergiorgio della Porta Rodiani e dall'Avv. Alessandro Antonio
De Rosa, elettivamente domiciliati presso lo Studio legale Tonucci e Partners sito in Roma, via
Principessa LD n. 7, giusta delega depositata telematicamente in allegato alla comparsa di risposta
CONVENUTI OGGETTO: 151110 - Responsabilità dell'amministratore di s.r.l.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PARTE ATTRICE: "Voglia il Giudice adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione
In via istruttoria:
- accogliere le istanze per prova testimoniale e interrogatorio formale da parte attrice avanzate con memoria ex art. 183 comma 6 n. 2 c.p.c. del 22/02/2021, da intendersi qui riproposte e trascritte;

- respingere, ove riproposte, le istanze per prova testimoniale avanzate dalle controparti con memoria ex art. 183 comma 6 n. 2 c.p.c. del 21/02/2021, i cui capitoli risultano generici, valutativi e inconferenti, mentre i testi indicati non sono attendibili, in quanto legati a vario titolo ai convenuti;

-in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento delle sopradette istanze dei convenuti, ammettere le istanze per prova testimoniale contraria da parte attrice avanzate con memoria ex art. 183 comma 6 n. 3 del 15/03/2021, da intendersi qui riproposte e trascritte. Nel merito, in via principale:
Controparte_1- accertare e dichiarare il grave inadempimento della agli obblighi assunti nei confronti della Sig.ra Par^te 1 con contratto preliminare di compravendita immobiliare tra le parti sottoscritto in data 16/04/2015, e per l'effetto dichiarare la legittimità del recesso esercitato dalla Sig.ra Pt 1 ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c. da detto contratto preliminare, con conseguente condanna della Controparte 1 al pagamento in favore della Sig.ra P^arte 1 della somma di euro 140.000,00 (centoquarantamila/00), pari al doppio della caparra ricevuta dalla convenuta Società, oltre interessi ex art. 1284 comma 4 c.c. e rivalutazione monetaria;

-accertare e dichiarare il Sig. ^CP ² responsabile a titolo personale ex art. 2395 c.c. per i danni che il medesimo ha direttamente causato alla Sig.ra ^Parte 1 ponendo in essere, in veste di amministratore e legale rappresentante della Controparte_1 gli illeciti comportamenti descritti nell'atto di citazione ed aventi efficienza causale riguardo alle con conseguente condanna richiamate inadempienze contrattuali della Controparte 1 in solido con la al pagamento in favore della del Sig. ^CP ² Controparte 1 della somma di euro 140.000,00 (centoquarantamila/00), pari al doppio Sig.ra ^Parte ¹ della caparra ricevuta dalla convenuta Società, oltre interessi ex art. 1284 comma 4 c.c. e rivalutazione monetaria;

- rigettare la domanda di immediato rilascio dell'immobile formulata dalla Controparte 1
[...] nei confronti della Sig.ra ^Parte ¹ rigettare la domanda riconvenzionale avanzata dalla volta a far Controparte_1 dichiarare legittimo il proprio recesso dal contratto preliminare concluso con la Sig.ra [...] ^Pt 1 e ad ottenere di costei la condanna al risarcimento di asseriti danni in favore della stessa società per euro 27.000,00;
- rigettare la domanda riconvenzionale avanzata dalla Controparte 1 volta ad ottenere
Parte 1 a corrispondere alla stessa società, quale indennità di la condanna della Sig.ra occupazione, un importo di euro 850,00 per ciascun mese a far data dal 06/08/2015, sino all'effettivo rilascio dell'immobile, o altra diversa somma allo stesso titolo;

Controparte 1- rigettare la domanda riconvenzionale subordinata avanzata dalla volta ad ottenere che venga dichiarato risolto il contratto preliminare del 16/04/2015 in essere tra la Società e la Sig.ra Parte 1 e che quest'ultima venga condannata al risarcimento in favore de^lla Controparte_1 di asseriti danni quantificati in euro 27.000,00, nonché nella ulteriore somma da quest'ultima richiesta a titolo di indennità di occupazione;

In via subordinata: - nella denegata ipotesi in cui il Giudice dovesse rigettare la domanda di parte attrice volta ad accertare e dichiarare validamente e legittimamente esercitato dalla Sig.ra _P^arte 1 ^il recesso dal contratto preliminare per cui è causa, ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c., allora dichiarare la nullità dello stesso contratto preliminare ai sensi dell'art. 2, comma 1, del d.lgs. 122/2005, per mancata consegna della fideiussione da tale norma prevista, e per l'effetto ^condannare ^la Controparte 1 a restituire alla Sig.ra Pt 1 le somme da costei alla stessa società versate quali acconti-caparra per complessivi euro 70.000,00, oltre interessi ex art. 1284 comma 4 c.c. e rivalutazione monetaria, nonché al risarcimento di danni in favore dell'attrice nella misura da liquidarsi equitativamente secondo giustizia;
nella denegata ipotesi in cui il Giudice dovesse accogliere la domanda riconvenzionale avanzata ^dalla Controparte_1 volta ad ottenere la condanna della Sig.ra ^Parte ¹
a corrispondere alla stessa società un importo mensile a titolo di indennità di occupazione: i) considerare, quale decorrenza iniziale del periodo astrattamente indennizzabile, la data del recesso esercitato da parte attrice con la notifica dell'atto di citazione alla convenuta [...] Controparte_1 ossia il 21/01/2020, in quanto sino ad allora il bene doveva comunque considerarsi oggetto di comodato;
ii) determinare l'importo mensile dell'indennità in questione secondo giustizia, partendo da quello individuato in sede di CTU ed a questo apportando diminuzioni in ragione degli incidenti fattori indicati da questa difesa.
In ogni caso:
- condannare la Controparte_1 e il Sig. CP 2 in solido tra loro, ex art. 96 comma 3 c.p.c., al pagamento in favore dell'attrice di una somma da determinarsi equitativamente secondo giustizia;

- condannare la Controparte_1 e il Sig. ^CP ² in solido tra loro al pagamento di spese e compensi di causa e di mediazione, anche con riferimento alla esperita consulenza tecnica di parte attrice (doc. 149-150-151-152), oltre rimborso forfettario, CPA e IVA come per legge. "
PARTE CONVENUTA: "Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa
Nel merito, in via principale: per le ragioni esposte, preso atto della comune volontà delle parti di recedere dal contratto preliminare di compravendita, anche mediante sentenza parziale, disporre l'immediato rilascio dell'immobile in favore di Controparte_1 in persona del legale rappresentante pro tempore;

Sempre nel merito, in via principale: per le ragioni esposte, rigettare le domande formulate dalla Sig.ra P^arte 1 ^nei ^confronti del Sig. CP 2 e per l'effetto dichiarare l'incompetenza del Tribunale Civile di Roma (Sezione Imprese) in favore del Tribunale Civile di Tivoli relativamente alle domande avanzate nei confronti di Controparte 1 in persona del legale rappresentante pro tempore;

Nel merito, in via subordinata: per tutte le ragioni esposte, nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della suesposta domanda avanzata in via principale, rigettare tutte le domande formulate dalla Sig.ra Parte 1 nei confronti della in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, e del Sig. CP 2
In via riconvenzionale:
Parte 1per le motivazioni esposte, accertare e dichiarare l'inadempimento della Sig.ra nell'esecuzione del contratto preliminare concluso tra le parti, dichiarare legittimo l'esercizio del diritto di recesso esercitato con il presente atto dalla Controparte_1 in ^persona del legale rappresentante pro tempore, e, per l'effetto, ai sensi dell'articolo 1385 c.c. secondo comma, condannare la Sig.ra Parte_1 al risarcimento dei danni in favore di ^CP ¹ [...] in persona del legale rappresentante pro tempore, quantificati nella misura della caparra confirmatoria percepita di Euro 27.000,00 (ventisettemila/00), con conseguente diritto ^di Controparte 1 in persona del suo legale rappresentante pro tempore, a trattenere tale somma e conseguente condanna della Sig.ra ^al ^rilascio ^dell'^Immobile ⁱⁿ Parte 1 favore della società; Sempre in via riconvenzionale: per le ragioni illustrate, condannare la Sig.ra ^Parte 1 a corrispondere in favore di in persona del legale rappresentante pro tempore, a titolo di indennità Controparte_1 di occupazione, un importo pari ad Euro 850,00 per ciascun mese a far data dal 6 agosto 2015 e sino all'effettivo rilascio dell'immobile de quo, o alla maggiore o minore somma che verrà liquidata secondo giustizia;
Sempre in via riconvenzionale: per le ragioni esposte, nella denegata e non creduta ipotesi in cui codesto Ecc.mo Giudice dovesse accogliere anche parzialmente le domande di parte attrice, accertare la compensazione totale e/o parziale tra la somma che verrà liquidata, a qualsiasi titolo, in favore della Sig.ra Parte 1 e quella che verrà liquidata in favore della Controparte_1 in persona del legale rappresentante pro tempore, a titolo di indennità di occupazione (calcolata dal 6.08.2015 sino alla data effettiva di rilascio dell'Immobile) e/o qualsivoglia altro titolo;

In via riconvenzionale meramente subordinata: per le motivazioni illustrate, nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Giudice adito dovesse escludere la legittimità dell'esercizio del diritto di recesso da parte di Controparte_1 in persona del legale rappresentante pro tempore, dichiarare risolto il contratto preliminare di compravendita del 16 aprile 2015 in ragione del grave inadempimento imputabile alla Sig.ra ^Parte 1 e, per l'effetto, condannare quest'ultima al risarcimento in favore di ^CP ¹
[...] in persona del legale rappresentante pro tempore, dei relativi danni quantificati nella somma di Euro 27.000,00, nonché nella somma che verrà liquidata a titolo di indennità di occupazione, pari a non meno di Euro 850,00 per ciascun mese a far data dal 6 agosto 2015 e sino all'effettivo rilascio dell'immobile de quo, o alla maggiore o minore somma che verrà liquidata secondo giustizia;

In ogni caso:
Con vittoria di spese e compensi professionali."
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione notificato rispettivamente in data 21.1.2020 e 4.3.2020 Parte 1
Controparte_1 in persona del conveniva in giudizio avanti all'intestato Tribunale la esponendo in fatto: legale rappresentante pro tempore, nonché CP ² "
- di aver deciso, nel marzo 2015, di acquistare l'appartamento n. 7 sito nella palazzina ubicata in Monterotondo, via Loira nn. 3 e 3-A, in costruzione per opera della Controparte_1
- che, nel corso delle trattative intavolate con Persona 1 amministratore unico della società
convenuta, al cui esito, in data 16.4.2015, le parti avevano stipulato il contratto preliminare di vendita, il Per 1 aveva fornito una ricostruzione dei fatti artificiosa, reticente e distorta, così
incidendo negativamente sulla facoltà della Pt 1 di valutare liberamente ed autonomamente la convenienza dell'acquisto, in violazione dell'art. 1337 c.c.; - che il CP 2, nel corso delle trattative, non aveva fornito alla Pt 1 l'attestato di prestazione energetica, tanto che nel preliminare era stata inserita una clausola (art. 5 comma I e comma II) nulla, in virtù della quale la era autorizzata a differirne la consegna fino Controparte_1
alla stipula del rogito notarile e a differire, anche oltre tale termine, la consegna del certificato di agibilità, sottacendo che non poteva comunque essere rilasciato, in mancanza dei requisiti;

- che il CP_2 aveva falsamente affermato che nell'appartamento vi fossero un impianto solare termico e un impianto solare fotovoltaico, ma, in realtà, il primo non era stato ultimato e messo in opera ed il secondo non era stato realizzato;

- che, pur a fronte delle rassicurazioni fornite dal CP_2, diversi importanti lavori di ultimazione dell'immobile non erano stati realizzati, tanto che la era stata costretta a contestare alla Pt 1
Controparte 1 la sussistenza di vizi, mancati completamenti e danni, come da missica del 18/07/2017;
- che il CP_2 aveva omesso, altresì, di rappresentare le rilevanti difficoltà economiche in cui versava la società da lui amministrata ed il difficile rapporto della suddetta società con la Banca finanziatrice dell'intero complesso immobiliare, che avrbbero Controparte_3
quantomeno ritardato la stipula del definitivo, come già accaduto per altri promissari acquirenti di unità anche della stessa palazzina, circostanze che, qualora note, avrebbero dissuaso la promissaria acquirente dallo stipulare il contratto preliminare di vendita;

- che le condotte tenute dal CP_2 erano state denunciate, con conseguente pendenza avanti alla
Procura della Repubblica presso il Tribunale di Tivoli del procedimento n. 489/2019 RGNR, con avviso di conclusione delle indagini preliminari notificato in data 19.7.2019;
-- che nel preliminare di vendita del 16/4/2015 le parti avevano pattuito il prezzo di € 270.000,00 ed avevano fissato il termine per la stipulazione del definitivo al 30/9/2015;
- che, contestualmente alla stipula del preliminare, la Pt_1 aveva versato, mediante assegno bancario, la somma di € 27.000,00, che nella relativa quietanza era stata imputata a titolo di caparra ed acconto sul prezzo, senza che alla promissaria acquirente fossero consegnate la fattura e la fideiussione prescritta dall'art. 2 del D.Lgs. n. 122/2005;
Pt 1 per adempiere le
- che, nei mesi successivi alla stipulazione del preliminare, la obbligazioni assunte, aveva avviato una pratica di mutuo con la Parte 2 a^veva
smobilitato una polizza finanziaria, aveva alienato l'unico immobile di sua proprietà e aveva ottenuto da un notaio indicato dal Cifola la relazione preliminare del compendio immobiliare promesso in vendita da presentare alla banca;

- che ad agosto 2015 il CP 2 aveva richiesto ulteriori somme a titolo di "ulteriori acconti sulla caparra già versata” richiesti per procedere alla consegna anticipata dell'unità immobiliare promessa in vendita, tanto che la _Pt 1 aveva consegnato al CP_2 due ulteriori assegni bancari, rispettivamente di € 23.000,00 ed € 20.000,00, sempre senza ottenere la fideiussione di cui all'art. 2 del D.Lgs. n. 122/2005;
- che il 6.8.2015 la Pt 1 era stata immessa nell'uso delle unità immobiliari oggetto del preliminare, senza tuttavia ricevere la documentazione attestante l'agibilità dell'immobile e la sicurezza degli impianti;

- che era poi decorso inutilmente il termine per la stipula del definitivo, senza invio da parte del
CP_2 di alcun invito alla Pt 1 per raccomandata con cui avrebbe dovuto manifestarle la sua disponibilità a stipulare il contratto definitivo;

- che ad ottobre 2015 la Pt 1 si era rivolta al CP_2 per sollecitare la stipula del definitivo, ma quest'ultimo si era rifiutato, adducendo difficoltà intercorse con la banca finanziatrice del progetto edilizio;

- che era stato, quindi, differito il termine per la stipula del definitivo, a condizione che il CP_2 si accollasse le relative spese di stipula notrarile, ma il CP_2, poco tempo dopo, aveva revocato il proprio consenso al differimento, in quanto, nelle more, aveva risolto le problematiche occorse alla società e aveva dichiarato di essere immediatamente disponibile alla stipula del definitivo;

- ^che ^la ^Pt ¹ aveva, pertanto, avviato un'ulteriore pratica di mutuo, sostenendo a tal fine la spesa di € 320,00 senza poterla completare;

- che il CP_2 si era quindi reso irreperibile, tanto che per la Pt 1 erano decorsi i^nutilmente il termine utile per accedere al credito d'imposta ex art. 7 della L. n. 448 del 1998, con conseguente danno di € 4.400,00, ed il termine d'utilizzabilità della relazione notarile preliminare, con conseguente danno di € 800,00;
- che il Cifola era stato, quindi, costituito in mora con missiva inviata a mezzo PEC del
18.7.2017 ed aveva dato riscontro alla messa in mora con due missive ad agosto e ad ottobre
2017, in cui aveva intimato alla promissaria acquirente di comparire davanti ad un notaio da lui scelto per la stipula del definitivo, dietro minaccia di agire per la risoluzione contrattuale e per ottenere il rilascio forzoso dell'immobile, trattenendo in ogni caso le somme fino a quel punto ricevute, così violando i doveri di correttezza e buona fede;

- che una volta avviata la terza pratica di mutuo, la società, nell'aprile del 2018, aveva dichiarato di essere in possesso delle certificazioni di agibilità e di classe energetica, rifiutandosi, tuttavia, di farne prendere visione anticipata alla promissaria acquirente, la quale, accedendo altrimenti a tale documentazione, aveva riscontrato la sussistenza di vizi, tanto che il fabbricato era privo di certificazione di agibilità, non possedendone i relativi requisiti;
- che i due tentativi di mediazione avviati dalla Pt 1 si erano conclusi con esito negativo;

- che l'11.12.2018 il Comune di Monterotondo aveva effettuato il sopralluogo tecnico nella palazzina, al cui esito erano emerse: la falsità della dichiarazione di fine lavori del 16.3.2012, atteso che questi risultavano ancora incompiuti alla data del sopralluogo, considerata la mancata ultimazione dell'impianto fotovoltaico, che, in ogni caso, viste le limitate dimensioni, sarebbe stato comunque inidoneo al soddisfacimento del fabbisogno;
la mancata verifica della presenza e dell'adeguatezza dell'impianto solare termico, attesa l'impossibilità di accedere ai relativi locali;

- che il Comune di Monterotondo, in seguito, aveva confermato la sussistenza di rilevanti criticità dell'immobile;
-à che il CP_2, nelle more, si era spogliato dei propri beni che costituivano la garanzia patrimoniale dell'attrice, cedendo la nuda proprietà del 50% di quattro unità immobiliari site in
Roma, zona Camilluccia-Cortina d'Ampezzo, con donazione in favore di ^Persona 2 ;
- che, all'esito di una verifica eseguita in data 16.12.2019, era emerso che le unità immobiliari oggetto del contratto preliminare erano gravate da ipoteca giudiziale iscritta su iniziativa dell'appaltatrice dei lavori di costruzione (Salaria Costruzioni 79 s.r.l.), per l'importo di €
861.139,91.
Tanto premesso, l'attrice chiedeva di accertare e dichiarare il grave inadempimento della società convenuta, di accertare e dichiarare la responsabilità del CP_2 ex art. 2395 c.c. per tutti i danni cagionati alla Pt 1 di accertare e dichiarare il legittimo esercizio da parte di quest'ultima del diritto di recesso ex art. 1385 comma II c.c. e, per l'effetto, di condannare la ^società Controparte_1 in solido con il suo amministratore, al pagamento del doppio della caparra, pari ad € 140.000,00, oltre ad interessi e rivalutazione monetaria.
2.- Con comparsa depositata in data 19.5.2020 si costituiva in giudizio l' Controparte_1 in persona del legale rappresentante pro tempore, deducendo:
- che il CP_2, sia nel corso delle trattative che nel periodo successivo, non aveva tenuto alcun contegno falso o reticente, avendo la Pt 1 rivolto nei suoi confronti ingiuste accuse al solo fine di sottrarsi al pagamento del prezzo;

- che il CP 2, infatti, unitamente al responsabile dell'ufficio vendite, aveva reso edotta la promissaria acquirente di tutte le circostanze afferenti all'immobile stesso, informazioni comunque contenute all'interno del contratto preliminare, in ottemperanza dei doveri di buona fede e correttezza;
- ^che ¹'⁸.⁷.²⁰¹5 ^la Pt ¹ aveva affermato di aver ricevuto, anteriormente alla stipula dell'atto di compravendita, la dichiarazione di conformità dell'impianto termico e di quello idraulico, atteso che, in assenza di tali certificazioni, non si sarebbe potuto procedere all'allaccio del gas;

- ^che ⁱn ^data ⁶.⁸.²⁰¹5 ^la Pt 1 aveva chiesto ed ottenuto di poter essere anticipatamente immessa nel possesso dell'immobile e che, come riportato nel relativo verbale, questa veniva resa edotta delle ragioni, non imputabili alla promittente venditrice, sottese al ritardo nella stipula del definitivo, individuate nell'attesa del frazionamento del mutuo edilizio concesso dalla Controparte_4
- ^che ^la ^Pt 1 sin dalla sua immissione nel possesso dell'immobile, nonostante la costruzione dello stesso fosse già stata portata a termine e la certificazione energetica fosse già stata rilasciata in data 8.5.2012, nonché correttamente consegnata alla promissaria acquirente, aveva unilateralmente deciso di interrompere qualsivoglia contatto con la promittente venditrice;

- che a luglio 2017 la Pt 1 si era rifiutata di comparire innanzi al notaio rogante per la stipula del contratto definitivo di compravendita;

che solo dopo due anni dalla immissione nel possesso dell'immobile, la Pt 1 aveva denunziato presunti vizi dell'immobile e inadempimenti della venditrice;

- che in data 29.7.2017 e 22.9.2017 la società conventa aveva, pertanto, diffidato la Pt 1
senza esito, a comparire innanzi al notaio rogante per la stipula del definitivo;

- che la convenuta si era comunque adoperata al fine di ottemperare alle strumentali richieste di intervento sull'immobile provenienti dalla Pt 1 nonostante i vizi ^lamentati ^{costituissero} invero delle mere difformità, le quali, peraltro, venivano prontamente eliminate a cura e spese della società edilizia;

- che altri interventi erano stati autonomamente decisi e realizzati dalla promissaria acquirente senza il previo consenso della società proprietaria dell'immobile, mentre altri non erano stati eseguiti dalla promittente venditrice, atteso il necessario coinvolgimento del condominio;

- ^che ^la ^Pt 1 aveva, quindi, tenuto un contegno dilatorio in ordine alla stipula del definitivo, continuando, nelle more, a fruire dell'immobile senza corrispondere alcuna indennità di occupazione in favore della proprietaria;

- ^che ^la Pt 1 in ogni caso, con la stipula del preliminare aveva giudicato “di suo pieno gradimento gli standard costruttivi e tutte le finiture e rifiniture che sono state effettuate, sia nella qualità che nelle caratteristiche, rinunciando a qualunque eccezione o riserva al riguardo";
- che nel corso delle espletate procedure di mediazione obbligatoria, la promittente venditrice aveva documentato il venir meno delle paventate irregolarità; - che per ragioni non imputabili alla promittente venditrice, note alla promissaria acquirente, non si era potuto procedere all'allaccio dell'acqua potabile ad uso domestico, tanto che la ^Pt 1 aveva continuato ad usufruire gratuitamente, per diversi anni, dell'acqua di cantiere, i cui costi venivano sostenuti dalla società edilizia e che, in ogni caso, ex art. 7 del preliminare, la promissaria acquirente aveva esonerato la promittente venditrice nel caso di eventuali mancanze nell'erogazione dei servizi;

- che la promittente venditrice, conformemente alle previsioni del preliminare di vendita, aveva posto in essere tutti gli adempimenti necessari per il rilascio del certificato di agibilità, che non era stato tuttavia rilasciato per ragioni imputabili al Comune di Monterotondo, nonostante la sussistenza di tutti i requisiti, certificato da cui, in ogni caso, non poteva in alcun modo dipendere la mancata stipula del definitivo, come previsto dall'art. 5 del preliminare;

- che il termine per la stipula del definitivo non era comunque essenziale e che, in ogni caso, come previsto nel preliminare in caso di ritardo causato da giustificati motivi, nessun risarcimento poteva essere preteso dall'acquirente nei confronti della venditrice e non si poteva dare seguito alla risoluzione del contratto;

- che nonostante le ottime condizioni economiche della società edilizia ed i ripetuti inviti rivolti alla Pt 1 per la stipula del definitivo, questa si era ingiustificatamente rifiutata di procedere a tal fine;

- che non sussistevano i requisiti per dichiarare la responsabilità dell'amministratore ex art. 2395 c.c., né per l'esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 c.c. da arte dell'attrice, poiché nessun inadempimento era imputabile alla promittente venditrice;

- che non era applicabile il D.Lgs. n. 122 del 2005, né la garanzia fideiussoria ivi prevista;
che la sola somma di € 27.000,00 poteva essere imputata a titolo di caparra e acconto sul
-
prezzo e che gli ulteriori € 43.000,00 corrisposti dalla Pt 1 costituivano un mero acconto sul prezzo;

- che ogni eventuale credito della promissaria acquirente doveva essere posto in compensazione con il credito vantato dalla promittente venditrice a titolo di indennità di occupazione, dovuta dal 6.8.2015 per € 850,00 mensili, somme oggetto di domanda riconvenzionale.
Tanto premesso, parte convenuta concludeva come in epigrafe riportato.

3. Parte attrice, con memoria ex art. 183 comma VI n. 1 c.p.c., chiedeva il rigetto delle domande riconvenzionali avanzate da controparte, in quanto infondate in fatto ed in diritto e mutava le proprie conclusioni come in epigrafe riportato. La causa veniva quindi istruita mediante produzioni documentali e CTU per poi essere trattenuta in decisione, sulle conclusioni rassegnate dalle parti, con concessione dei termini di legge ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
4.- Va, in primo luogo, disposta l'iscrizione della presente causa nel registro della sezione specializzata in materia di impresa, auto riguardo alla domanda attorea proposta ex art. 2395
c.c. avverso l'amministratore CP 2
E' ammissibile la produzione documentale effettuata dalla convenuta in allegato alle note scritte del 13.10.2023, sebbene effettuata oltre il termine perentorio di cui all'art. 183, comma 6, n. 2
c.p.c., avendo ad oggetto un documento sopravvenuto al maturare delle preclusioni istruttorie.
Trattasi, infatti, di un'attestazione rilasciata su richiesta presentata dall' Controparte_1
a mezzo PEC del 4/8/2023, due anni dopo, quindi, la proposizione al Comune della
Segnalazione Certificata di Agibilità, inoltrata con PEC del 14/10/2021, e riguarda l'accertamento di un fatto negativo, nella specie il mancato rilascio di provvedimenti di diniego o di sospensione del procedimento previsti dalla normativa vigente.
Parte 1 ha agito giudizio nei confronti dell 5. Nel merito, Controparte_1 e di chiedendo di accertare il grave inadempimento di controparte del contratto CP 2
preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto in data 16.4.2015 e, per l'effetto, la legittimità del recesso dalla stessa esercitato ai sensi dell'art. 1385, comma 2 c.c., con conseguente condanna della società convenuta al pagamento di € 140.000,00, pari al doppio della caparra versata, oltre ad interessi e rivalutazione monetaria.
Ebbene, la domanda attorea di recesso dal contratto preliminare ai sensi dell'art. 1385, comma
2 c.c. è fondata e può trovare accoglimento per quanto di ragione.
Giova premettere che, ai sensi del citato art. 1385, comma 2 c.c., se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente
è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Infatti, come è noto, la somma di denaro che, all'atto della conclusione di un contratto, una parte consegna all'altra a titolo di caparra confirmatoria assolve la funzione - in caso di successiva risoluzione del contratto per inadempimento - di preventiva liquidazione del danno cagionato dall'inadempimento predetto.
Al riguardo, la Suprema Corte ha costantemente osservato che: "La parte non inadempiente che, avendo versato la caparra, recede dal contratto per l'inadempimento dell'altra e chiede il pagamento del doppio, ai sensi dell'art. 1385, secondo comma, cod. civ., accetta tale somma a titolo di integrale risarcimento del danno conseguente all'inadempimento e non può, dunque, pretendere ulteriori e maggiori danni, neppure sotto forma di rivalutazione monetaria della caparra stessa, atteso che il ritardo nell'adempimento del relativo credito, di natura pecuniaria e assoggettato al principio nominalistico sino alla data del pagamento, può essere causa di un'obbligazione risarcitoria del debitore solo in presenza dei presupposti indicati dall'art. 1224 cod. civ." (Cass. civ. sez. II sentenza 20.12.2013 n. 28573).
Con riferimento alla ripartizione dell'onere della prova, ^secondo ^l'^orientamento giurisprudenziale che ha trovato cristallizzazione in un noto intervento delle Sezioni Unite della
Corte di cassazione (Cass. civ. S.U. sentenza 30.10.2001 n. 13533), in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento salvo che si tratti di obbligazioni negative deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre sul debitore convenuto grava l'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Il medesimo criterio di riparto dell'onere probatorio deve ritenersi applicabile nel caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., risultando in tal caso invertiti i ruoli delle parti in lite (detto orientamento ha trovato poi conferme in numerose pronunce successive, tra le quali, cfr., Cass.
Civ., sez. lavoro 9 febbraio 2004 n. 2387; Cass.civ., sez. III, 28 gennaio 2002 n. 982; Cass.civ., sez. 2, 25 settembre 2002, n. 13925; Cass.civ, sez. 3, 12 aprile 200, n. 8615; Cass.civ., sez. 1,
13 giugno 2006 n. 13674).
Venendo al caso in esame, è documentale che le parti, in data 16.4.2015, hanno stipulato il
"contratto preliminare di compravendita di fabbricato in costruzione", ai sensi dell'art. 6 d.lgs.
122/2005, in base al quale "la Società, come sopra rappresentata, promette di vendere alla signora ^Parte 1 come sopra meglio generalizzata, che promette e si obbliga ad acquistare, alle condizioni tutte in appresso specificate, per sé o persona fisica da nominare all'atto pubblico di vendita, la porzione immobiliare in appresso descritta (di seguito definita la "Porzione Immobiliare"), facente parte del Complesso Residenza La Fonte, contraddistinta come palazzina "C5" piano primo interno 7 sita nel comune di Monterotondo (RM), Via Loira
3-3°(...)". Il corrispettivo pattuito era pari ad € 270.000,00, oltre a IVA, di cui € 27.000,00 dovevano esser versati a titolo di caparra confirmatoria e acconto del prezzo a favore della venditrice, la quale era tenuta a rilasciare quietanza, ed € 243.000,00 a saldo, contestualmente alla stipula del contratto definitivo.
All'art. 5 del predetto contratto si stabiliva, altresì, che "Il possesso di quanto in oggetto sarà trasferito alla parte promittente acquirente con l'atto notarile di compravendita che dovrà avvenire entro la data del 30/9/2015. La stipulazione di tale atto dovrà effettuarsi entro 10
(dieci) giorni dalla comunicazione che la Società promittente venditrice darà al promittente acquirente a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno".
Inoltre, “(...) Per tale data la Parte Promissaria Acquirente dovrà presentarsi alla stipula dell'atto notarile, in difetto e senza bisogno di ulteriore messa mora, il compromesso si intenderà risolto ipso iure et facto in suo danno. La Parte Promittente Venditrice si impegna a presentare, a propria cura e spese tutta la documentazione necessaria e ad avviare il procedimento amministrativo di rilascio del certificato di agibilità del Complesso e della
Porzione Immobiliare dopo l'ultimazione dei lavori ma comunque prima della formalizzazione del Contratto Definitivo in cui sarà fatto esplicita menzione degli estremi del procedimento in corso ma in alcun modo dal rilascio di esso dipenderà la stipulazione dell'atto definitivo di vendita.
La Parte Promittente Venditrice garantisce in ogni caso che all'atto della consegna sussisteranno i presupposti per il rilascio del certificato di agibilità di cui al D.P.R. 380/01 e contestualmente alla sottoscrizione del Contratto Definitivo consegnerà copia della richiesta del suddetto certificato, le certificazioni relative alla conformità degli impianti, l'attestato di certificazione energetica e tutta la documentazione e/o dichiarazioni comunque necessarie o solo opportune alla formalizzazione del Contratto Definitivo stesso. La Parte Promittente
Venditrice si impegna a consegnare il certificato di agibilità alla Parte Promittente Acquirente non appena si renda disponibile".
Tanto premesso, l'attrice lamenta i seguenti inadempimenti della società convenuta delle obbligazioni assunte con la stipula del contratto preliminare:
- il mancato ottenimento dell'attestato di prestazione energetica ex art. 6, comma 2 del D.Lgs.
n. 192/2005 e del certificato di agibilità relativi all'immobile oggetto del preliminare;

- il mancato completamento dell'impianto solare termico e di quello solare fotovoltaico per la produzione di energia elettrica, nonché la mancata realizzazione di allacci idrici;

- l'inutile decorso del termine fissato al 30.9.2015 entro cui la controparte avrebbe dovuto manifestare la propria disponibilità al rogito in conseguenza dei rapporti tra la controparte e la banca MPS, finanziatrice del complesso abitativo;

- la mancata consegnata della fideiussione ex art. 2 D.Lgs. n. 122/2005 contestualmente al versamento della caparra e l'aver taciuto che le unità immobiliari di proprietà della società convenuta, tra cui quella oggetto del giudizio, erano gravate da ipoteca. L'attrice si duole, quindi, dell'inadempimento grave di parte convenuta al contratto preliminare sottoscritto inter partes, dando atto di averla diffidata ad adempiere ex art 1454 c.c. con missiva inviata a mezzo PEC il 18.7/.2017, senza esito.
Ciò posto, era onere dell'attrice dimostrare la sussistenza del titolo negoziale, in particolare gli obblighi gravanti sulla controparte ed il termine fissato per la stipulazione del contratto definitivo, mentre gravava sulla società convenuta l'onere della prova di aver correttamente adempiuto alle obbligazioni contrattualmente assunte.
Orbene, avuto riguardo alle risultanze istruttorie, mentre parte attrice ha dato prova del contratto preliminare e dei relativi obblighi assunti dalle parti, non risulta assolto l'onere probatorio gravante sulla parte convenuta.
Invero, parte convenuta ha sostenuto, innanzitutto, che l'attrice era stata edotta di tutte le caratteristiche dell'immobile e che le aveva accettate, tanto che, ai sensi dell'art. 3 del contratto preliminare, aveva dichiarato di giudicare di suo pieno gradimento gli standard costruttivi e tutte le finiture e le rifiniture che erano state effettuate, “rinunciando a qualunque eccezione o riserva al riguardo".
I convenuti hanno dichiarato, poi, di aver acconsentito alle richieste di controparte, nel rispetto della buona fede e correttezza nell'esecuzione del contratto, avendola autorizzata, per sue necessità personali, di trasportare il proprio mobilio presso il box di pertinenza dell'immobile, come comprovato dalla scrittura privata del 18.6.2015 versata in atti e di immettersi anticipatamente nel possesso dell'immobile in data 6.8.2015, come risulta dalla scrittura privata sottoscritta in pari data. Hanno precisato, inoltre, che, con scrittura privata dell'8.7.2015,
l'attrice aveva dichiarato di aver ricevuto anteriormente alla stipula del contratto definitivo la dichiarazione di conformità a regola d'arte degli impianti termico e idraulico.
Quanto alla certificazione energetica, il cui rilascio era avvenuto in data 8.5.2012, la parte convenuta deduce di averla trasmessa al notaio e all'attrice, nonostante il fatto che dovesse esser consegnata al momento della stipula del definitivo, in base al compromesso sottoscritto.
La convenuta ha sostenuto, inoltre, che il ritardo nella stipulazione del contratto definitivo di vendita non era imputabile alla venditrice, ma all'attesa del frazionamento del mutuo edilizio da parte della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. e che di tale circostanza l'attrice era a conoscenza, come dalla stessa CP_5 all'interno della scrittura del 6.8.2015 (all. 5 della comparsa di costituzione). Secondo parte convenuta, pertanto, Parte 1 ^era ^al ^corrente delle ragioni del ritardo nella stipula del contratto definitivo e le aveva esplicitamente accettate, eccependo che, in seguito, la stessa attrice si era sottratta alla stipulazione del rogito, contestando per la prima volta i vizi dell'immobile e le inadempienze della società venditrice, pertanto, in data 29.7.2017 e 22.9. 2017, la società convenuta le aveva notificato atto di diffida, ma la stessa non si era presentata al rogito senza giustificato motivo.
Quanto alla contestazione attorea in ordine alla mancanza di allacci di acqua potabile ad uso domestico, parte convenuta ha sostenuto che l'attrice ha usufruito gratuitamente dell'utilizzo di acqua di cantiere pagata da ^Controparte 1 e che, ai sensi dell'art. 7 del contratto preliminare, era esonerata dall'intervenire in caso di eventuale mancata erogazione dei servizi, tra cui l'allaccio di acqua.
Quanto, invece, alla contestazione in ordine al mancato conseguimento del certificato di agibilità, parte convenuta ha sostenuto di aver regolarmente avviato il procedimento per la richiesta di agibilità, allegando la PEC del 12.6.2017, trasmessa al Comune, contenente la
"segnalazione certificata di agibilità”. Inoltre, ha sostenuto sul punto che l'immobile risulta provvisto di tutti i requisiti edilizi, urbanistici e igienico-sanitari per il rilascio del certificato di agibilità e che il certificato che non era stato ancora reso disponibile per ritardi dovuti alla rinnovazione della convenzione tra Controparte_1 ed il Comune.
Alla luce della documentazione allegata in giudizio dalle parti, la causa è stata istruita mediante
CTU e, alla luce delle sue risultanze, occorre rilevare quanto segue.
Il consulente tecnico d'ufficio ha compiuto, in primo luogo, la verifica dello stato dell'immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita, sia all'interno che all'esterno, rilevando che: “Relativamente all'impianto termico a servizio dell'unità immobiliare, questo è tipo autonomo con caldaia murale alimentata a gas ubicata nel terrazzino prospiciente la camera da letto dell'appartamento (...) ed atta a produrre acqua calda sanitaria e riscaldamento interno ambientale. Lo stesso impianto è supportato dall'impianto solare-termico previsto a servizio della palazzina i cui pannelli sono ubicati sulla copertura a terrazzo (...). Da segnalare inoltre che l'impianto fotovoltaico, anch'esso previsto a servizio dell'immobile di Causa è risultato presente durante l'accesso peritale con pannelli posizionati sulla copertura della palazzina (...) e funzionante a supporto dell'energia elettrica solamente per aree condominiali
(...)". Il c.t.u. ha, inoltre, constatato che: "All'esterno dell'edificio sono stati verificati allacci delle utenze gas, acqua, energia elettrica e telefono". A tal proposito, ha dato atto che, con ausilio di operai, è stato possibile raggiungere il lastrico, ove è stata verificata la presenza di pannelli solari e fotovoltaici a servizio dell'edificio. Nel locale interrato ha visionato il locale idrico con autoclave, un armadio con l'inverter dell'impianto fotovoltaico ed il locale tecnico, comprensivo dell'impianto di distribuzione dell'acqua sanitaria con caldaia per implementare il riscaldamento. Ha, inoltre, constatato che i contatori idrici di acqua calda e acqua fredda sanitaria per ogni unità immobiliare erano ubicati in ogni piano dell'edificio nei pianerottoli condominiali.
L'analisi peritale è proseguita con l'esame della documentazione tecnico-amministrativa riguardante l'immobile per cui è causa. Sul punto, il perito ha verificato che la documentazione presentata in Comune dalla società convenuta per ottenere il rilascio della certificazione di agibilità ai sensi degli artt. 24 e 25 del T.U. edilizia risulta carente.
Ha accertato, infatti, che il 28.7.2017 il Comune aveva chiesto un'integrazione documentale, ma che i documenti richiesti non sono mai stati prodotti dalla società istante, pertanto, il
Comune ha svolto un sopralluogo tecnico presso l'immobile, durante il quale ha verificato carenze tecniche e ha confermato la mancanza dei presupposti per il rilascio del certificato di agibilità.
Il CTU ha evidenziato che la segnalazione certificata di agibilità presentata in Comune in data
12/6/2017 (doc. 17 parte convenuta), ritenuta irregolare per tempistica rispetto alla fine lavori.
Presentava, oltre attestazioni incomplete e non eseguite ed era priva di allegazioni proprio perché gli impianti, senza dichiarazioni di conformità di epoca successiva, non ^erano completati e collaudati. Parimenti è risultato incompleto ed irregolare ai fini dell'agibilità il documento prodotto ad integrazione nell'anno 2021.
Il CTU ha rilevato che non risultavano prodotti ulteriori documenti necessari ai fini del rilascio del certificato di agibilità: integrazione fine lavori per le opere non completate;
certificazione di imbocco in fogna per allaccio non avvenuto;
collaudo opere di urbanizzazione perché non completate.
L'ausiliario del Tribunale ha, dunque, concluso che: "in riferimento alla documentazione presente in Atti risulta che fino alla data d'introduzione del presente Giudizio non sono stati prodotti in via formale al Comune di Monterotondo tutti i documenti necessari ad ottenere attestazione di Agibilità per l'immobile di Causa", rilevando, poi, che nessun documento è stato prodotto in Comune successivamente all'introduzione della presente causa.
Alla luce di quanto sopra esposto, il CTU ha verificato se sussistessero i presupposti per il rilascio del certificato di agibilità dell'immobile, giungendo alle seguenti conclusioni:
"Gli elementi tecnici riguardanti l'immobile di Causa testè descritti risultano dunque significativi e già sufficienti a considerare che sulla base della docuentazione presente in Atti
e di quanto verificato in loco, anche dal punto di vista tecnico non ricorrono i presupposti per l'attestazione di Agibilità del medesimo cespite immobiliare".
Nel corso della propria analisi, il c.t.u. ha effettuava l'accesso agli atti del Comune di
Monterotondo, verificando che per l'immobile de quo la documentazione risultava carente, irregolare e tale da potersi ritenere che dal punto di vista amministrativo non ricorrevano i presupposti per l'attestazione di agibilità del cespite.
Tanto premesso, il consulente tecnico d'ufficio ha descritto le problematiche di carattere tecnico inerenti agli impianti di cui l'attrice ha dedotto la mancata ultimazione, giungendo alle seguenti conclusioni:
- l'impianto solare termico era funzionante al momento dell'espletamento dell'analisi peritale, ma non lo era stato fino all'11.12.2018; inoltre, era stato privo di dichiarazione di conformità necessaria per il suo esercizio fino alla data di introduzione del presente giudizio;

- l'impianto fotovoltaico era privo di batterie e produceva supporto energetico solo all'impianto elettrico condominiale e non all'interno degli appartamenti, quindi risultava insufficiente ai fini del rispetto di quanto previsto dalla normativa vigente;
non sono emerse dichiarazioni o segnalazioni riguardanti inconvenienti tecnici ostativi all'ulteriore istallazione;

- l'allaccio alla fognatura non era stato eseguito prima dell'introduzione del presente giudizio;

- le opere di urbanizzazione non sono state completate;

- l'attestato di prestazione energetica era presente in atti nella precedente forma di A.C.E., cioè attestato di certificazione energetica, ma era privo di alcune dichiarazioni obbligatorie, ma correttamente non segnalava alcun dato riguardante fonti rinnovabili, a conferma che gli impianti solare-termico e fotovoltaico previsti per l'immobile di causa non erano completati ed allacciati in concomitanza del fine lavori datato 12.3.2012.
Quanto all'attestato di prestazione energetica, quindi, il CTU ha concluso che: “il documento non rappresenta corretta e valida attestazione di prestazione energetica relativa all'attuale status dell'immobile di Causa senza aggiornamenti relativi alle integrazioni energetiche eseguite successivamente".
Ciò posto, dalle risultanze peritali è emerso che la parte convenuta si è resa inadempiente agli obblighi assunti con il contratto preliminare del 16.4.2015; in particolare, non aveva conseguito e non avrebbe potuto conseguire alla data fissata per la stipulazione del contratto definitivo di vendita il certificato di agibilità che si era obbligata ad ottenere, né l'idoneo attestato di prestazione energetica relativo all'immobile.
Giova richiamare al riguardo la giurisprudenza prevalente, secondo cui "Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune - nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore è giustificato, ancorché si tatti di fenomeno occorso anteriormente
-
all'entrata in vigore della l. n. 47 del 1985, poiché i predetti certificati sono essenziali, avendo l'acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto e, cioè, la fruibilità
e la commerciabilità del bene" (Cass. civ. sez. II sentenza 30.1.2020 n. 2196).
E ancora: “In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o agibilità) ovvero l'insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato, non incidono sul piano della validità del contratto, ma integrano un inadempimento del venditore per consegna di "aliud pro alio", adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, salvo che quest'ultimo non abbia espressamente rinunciato al requisito dell'abitabilità o comunque esonerato il venditore dall'obbligo di ottenere la relativa licenza" (Cass. civ. sez. VI ordinanza 5.6.2020 n. 10665).
Nella fattispecie, la parte convenuta si era obbligata (art. 5 de. Preliminare) "a presentare, a proprio cuore spese tutta la documentazione necessaria e ad avviare il procedimento amministrativo di rilascio del certificato di agibilità del complesso e della porzione immobiliare dopo l'ultimazione dei lavori ma comunque prima della formalizzazione del contratto definitivo in cui sarà fatta esplicita menzione degli estremi del procedimento in corso ma in alcun modo dal rilascio di esso dipenderà la stipulazione dell'atto definitivo di vendita.
La parte promittente venditrice garantisce in ogni caso che all'atto della consegna sussisteranno i presupposti per il rilascio del certificato di agibilità di cui al dpr 380/01 e contestualmente alla sottoscrizione del contratto definitivo consegnerà copia della richiesta del suddetto certificato"
Al contrario, alla data in cui la società diffidava parte attrice ad addivenire al rogito, nonché nel corso del presente giudizio, la documentazione per ottenere il rilascio del certificato in questione è risultata insufficiente, né sussistevano i presupposti per il relativo rilascio;
inoltre, non erano stati adeguati, né aggiornati, ai fini della stipula del contratto definitivo, l'attestato di certificazione energetica e le certificazioni relative alla conformità degli impianti.
Si evidenzia peraltro che, nonostante l'inutile scadenza del termine del 30.9.2015, a causa dei tempi tecnici che occorrevano alla banca per il frazionamento del mutuo nei confronti di
Controparte_1 e, quindi, nonostante il fatto che la parte convenuta abbia potuto disporre di un periodo di tempo considerevolmente maggiore per ottenere il rilascio del certificato, la stessa si è resa inadempiente.
Non può, dunque, essere imputata all'attrice la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita, poiché la Pt 1 si è sottratta alla stipulazione del rogito eccependo fondatamente la carenza della documentazione che la controparte si era obbligata a conseguire. Al contrario, la Pt 1 ha adempiuto alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare di vendita inter partes, avendo versato la caparra di € 27.000,00 ed ha mostrato il suo interesse alla stipulazione del definitivo con l'invio alla controparte della diffida a stipulare il rogito, della lettera di messa in mora del 18.7.2017, in cui denunciava i vizi relativi all'immobile, e con il versamento di ulteriori somme a titolo di acconto del prezzo di vendita. E', ^altresì, documentale che la Pt 1 ha venduto la propria precedente abitazione e ha avviato le pratiche per la stipulazione del contratto di mutuo in vista dell'acquisto dell'immobile per cui è causa.
Da quanto sinora esposto consegue che merita accoglimento la domanda attorea di accertamento della legittimità del recesso dal contratto preliminare inter partes stipulato il
16.4.2015 ex art. 1385, comma 2 c.c. e la società convenuta è tenuta a restituire il doppio della caparra versata dall'attrice in forza del suddetto accordo. A tale riguardo si rileva che non è contestato il versamento, da parte dell'attrice a favore della società convenuta, della complessiva somma di € 70.000,00, ma le parti non sono concordi nella relativa qualificazione a titolo di caparra.
In particolare, in base all'art. 4 del contratto preliminare rubricato "prezzo e modalità di pagamento”, il prezzo pattuito tra le parti per la vendita dell'immobile sopra descritto era pari ad € 270.000,00, di cui € 27.000,00 versati a titolo di caparra e acconto del prezzo ed €
243.000,00 da versare a titolo di saldo contestualmente alla stipula del contratto definitivo.
La caparra versata da parte attrice risulta, pertanto, pari ad € 27.000,00, mentre le ulteriori somme versate, pari ad € 43.000,00, sono state corrisposte dalla Pt_1 a ^titolo ^di ^acconto ^sul prezzo di vendita, in difetto di espresso accordo sul versamento a titolo di ulteriore caparra.
Ne deriva che la società convenuta deve essere condannata a restituire il doppio della caparra trattenuta, per complessivi € 54.000,00, oltre alla restituzione di € 43.000,00, pari alla somma versata dalla promittente acquirente in vista della vendita immobiliare non conclusa, indebitamente incamerata dalla società convenuta, che la deve ripetere ai sensi dell'art. 2033
c.c., per complessivi € 97.000,00.
Parte attrice ha richiesto, oltre alla restituzione delle somme versate, la rivalutazione monetaria e gli interessi.
La Suprema Corte, con condivisibile orientamento, ha precisato che: "la parte non inadempiente che, avendo versato la caparra, recede dal contratto per l'inadempimento dell'altra e chiede il pagamento del doppio, ai sensi dell'art. 1385, secondo comma, cod. civ.,, accetta tale somma a titolo di integrale risarcimento del danno conseguente all'inadempimento non può, dunque, pretendere ulteriori e maggiori danni, neppure sotto forma^e di rivalutazione monetaria della caparra stessa, atteso che il ritardo nell'adempimento del relativo credito, di natura pecuniaria e assoggettato al principio nominalistico sino alla data del pagamento, può essere causa di un'obbligazione risarcitoria del debitore solo in presenza dei presupposti indicati dall'art. 1224 cod. civ. "(Cass.civ. sez. 2, 20 dicembre 2013, n. 28573,
Cass.civ. Sez. 3, 19 febbraio 1993, n. 2032).
Trattandosi di obbligazione avente ad oggetto somma di denaro, ab origine pecuniaria, vanno riconosciuti dalla domanda al saldo gli interessi legali ex art. 1224 c.c.
CP ² a^l6.- L'attrice ha formulato, altresì, domanda ex art. 2395 c.c. di condanna di risarcimento dei danni asseritamente subiti a causa degli illeciti comportamenti posti in essere dal convenuto in qualità di amministratore della Controparte 1
La domanda è infondata.
Ed invero, il socio o il terzo che si ritenga direttamente danneggiato da atti dolosi o colposi degli amministratori di una società a responsabilità limitata può chiedere agli amministratori medesimi il risarcimento del danno (art. 2476 comma settimo c.c.). La norma appare sostanzialmente equivalente a quella di cui all'art. 2395 c.c. dettata in materia di società per azioni ed esprime un principio generale correttamente ritenuto inderogabile con la conseguenza che risulta possibile utilizzare tutta l'elaborazione giurisprudenziale e dottrinale formatasi in materia di azione di responsabilità proposta dal socio di una società per azioni.
Va, sul punto, premesso che l'art. 2395 c.c., nel disciplinare l'azione individuale esercitata dal socio o dal terzo, costituisce una norma di chiusura del sistema codicistico della responsabilità civile degli amministratori di società di capitali in quanto tale applicabile a tutte le società sia di persone (Cass. civ. sez. I sentenza 23.7.2010 n. 17283; Cass. civ. sez. I sentenza 25.7.2007
n. 16416) sia di capitali sia, infine, cooperative (Cass. civ.

3.11.1983 n. 6469).
La giurisprudenza del tutto maggioritaria ritiene che la responsabilità delineata dalla norma in commento debba essere ascritta nell'alveo della responsabilità extracontrattuale (Cass. civ. sez.
I sentenza 23.10.2014 n. 22573; Cass. civ. sez. I sentenza 10.4.2014 n. 8458; Cass. civ. sez. I
sentenza 23.6.2010 n. 15220; Cass. civ. sez. I 22.3.2010 n. 6870; Cass. civ. sez. I sentenza

3.8.1988 n. 4817; Trib. Milano 13.5.2011) in ragione dell'assenza di un rapporto negoziale che lega il socio (in quanto tale) o il creditore ed il terzo all'amministratore. Appare, infatti, del tutto evidente come l'art. 2395, parlando di atti colposi o dolosi degli amministratori, si ponga, anche sotto il profilo della formulazione letterale, nell'alveo della clausola generale di cui all'art. 2043
c.c. di cui, sostanzialmente, costituisce una fattispecie legale che si caratterizza per l'inquadramento nella tipologia della lesione o dell'aspettativa di credito. In altre parole, ad integrare la fattispecie normativa è la violazione del precetto del neminem laedere, con conseguente applicazione delle norme in materia di responsabilità aquiliana.
La norma, quindi, delinea un sistema di responsabilità volto a tutelare i soci ed i terzi (tra i quali ovviamente anche i creditori sociali) che si fonda sul presupposto di un pregiudizio arrecato direttamente al patrimonio del singolo senza che da ciò derivi un danno per la società. Infatti,
l'elemento di diversità dell'azione individuale di responsabilità rispetto all'azione sociale (art. 2393 c.c.) ed a quella dei creditori sociali (art. 2394 c.c.) è rappresentato dall'incidenza "diretta" del danno sul patrimonio del socio o del terzo: mentre l'azione sociale è finalizzata al risarcimento del danno al patrimonio sociale, che incide soltanto indirettamente sul patrimonio dei soci per la perdita di valore delle loro azioni, e l'azione dei creditori sociali mira al pagamento dell'equivalente del credito insoddisfatto a causa dell'insufficienza patrimoniale causata dall'illegittima condotta degli amministratori, e quindi ancora una volta riguarda un danno che costituisce il riflesso della perdita patrimoniale subita dalla società, l'azione individuale in argomento postula la lesione di un diritto soggettivo patrimoniale del socio o del terzo che non sia conseguenza del depauperamento del patrimonio della società (Cass. civ. sez.
I sentenza 23.10.2014 n. 22573; Cass. civ. sez. I sentenza 10.4.2014 n. 8458; Cass. civ. sez. I
sentenza 23.6.2010 n. 15220; Cass. civ. sez. I sentenza 25.7.2007 n. 16416; Cass. civ. sez. I
sentenza 3.4.2007 n. 8359; Cass. civ. sez. I sentenza 5.8.2008 n. 21130). In altre parole,
l'avverbio "direttamente” consente di delimitare l'ambito di esperibilità dell'azione chiarendo che se il danno lamentato costituisce solo il riflesso di quello cagionato al patrimonio sociale, si è al di fuori dell'ambito di applicazione dell'art. 2395, in quanto tale norma richiede che il danno abbia investito direttamente il patrimonio del socio o del terzo. I soci di una società di capitali non hanno titolo al risarcimento dei danni che costituiscano mero riflesso del pregiudizio arrecato da terzi alla società, in quanto siano una mera porzione di quello stesso danno subito dalla (e risarcibile in favore della) stessa, con conseguente reintegrazione indiretta a favore del socio;
pertanto, un danno non può considerarsi giuridicamente riflesso quando tale possibilità non sussista, come per i danni arrecati alla sfera personale del socio (diritto all'onore o alla reputazione) o per taluni danni patrimoniali come quelli derivanti dalla perdita di
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opportunità personali, economiche e lavorative, o dalla riduzione del cd. merito creditizio - i quali vanno risarciti al socio dal terzo responsabile. (Cass. civ. sez. I sentenza 11.12.2013 n.
27733).
Al contrario, non rileva che il danno sia stato arrecato dagli amministratori nell'esercizio del loro ufficio o al di fuori di tali incombenze, ovvero che tale danno sia o meno ricollegabile a un inadempimento della società, né infine che l'atto lesivo sia stato eventualmente compiuto dagli amministratori nell'interesse della società e a suo vantaggio, dato che la formulazione dell'art. 2395 c.c. pone in evidenza che l'unico dato significativo ai fini della sua applicazione è costituito appunto dall'incidenza del danno (in questi termini, Cass. civ. sez. III sentenza
22.3.2011 n. 6558; Cass. civ. sez. I sentenza 28.2.1998 n. 2251; Cass. civ. sez. I sentenza
28.3.1996 n. 2850). Tuttavia, la responsabilità dell'amministratore verso il socio non è invocabile in base al mero riscontro dell'inopportunità delle scelte gestionali dell'uno e della loro incidenza negativa sul patrimonio dell'altro, ma esige un fatto illecito, cioè un comportamento (doloso o colposo), che integri violazione degli obblighi dell'amministratore medesimo, siano quelli specifici inerenti alla carica, ovvero quelli generali stabiliti dall'ordinamento a tutela dei diritti dei terzi (Cass. civ. sez. I sentenza 4.4.1997 n. 2934). Al riguardo, la Suprema Corte ha ritenuto sussistente un danno diretto nel caso di chi, per effetto di una inveritiera rappresentazione di bilancio, abbia acquistato per un determinato prezzo azioni di una società aventi, in realtà, valore nullo (Cass. civ. sez. I sentenza 12.6.2007 n.
13766).
Di recente, la giurisprudenza di legittimità ha ribadito i principi sopra esposti, chiarendo altresì che: "L'inadempimento contrattuale di una società di capitali non implica automaticamente la responsabilità risarcitoria degli amministratori nei confronti dell'altro contraente ai sensi dell'art. 2395 c.c., atteso che tale responsabilità, di natura extracontrattuale, richiede la prova di una condotta dolosa o colposa degli amministratori medesimi, del danno e del nesso causale tra questa e il danno patito dal terzo contraente, come si evince, fra l'altro, dall'utilizzazione, nel testo della norma, dell'avverbio "direttamente", il quale esclude che l'inadempimento e la pessima amministrazione del patrimonio sociale siano sufficienti a dare ingresso all'azione di responsabilità" (Cass. civ. sez. VI ordinanza 12.6.2019 n. 15822).
La natura extracontrattuale della responsabilità in argomento non è scevra di conseguenze in ordine al regime probatorio (oltre che in ordine al regime della prescrizione, non rilevante, però, nella fattispecie in esame). Ed infatti, proprio in ragione di tale inquadramento, deve ritenersi che ricade in capo al socio o al terzo che agisca in giudizio al fine di far valere la responsabilità diretta dell'amministratore l'onere probatorio in relazione: alla condotta dolosa o colposa dell'amministratore; all'esistenza di un danno che sia qualificabile, da una parte, come diretto
(non potendo esso costituire un mero riflesso del danno subito dal patrimonio sociale) e, dall'altra, come ingiusto;
al nesso di causalità che deve intercorrere tra l'attività dell'amministratore ed il pregiudizio causato all'attore.
In relazione, poi, al profilo soggettivo richiesto dalla norma in argomento, il Tribunale rileva che il dolo richiesto dall'art. 2395 consiste nella volontà di compiere l'atto illecito senza che sia ulteriormente necessario, ad integrare la fattispecie di responsabilità, che il profilo soggettivo sia concretamente diretto contro un determinato soggetto. In tale prospettiva, occorre, tuttavia, evidenziare che il dolo dell'amministratore deve consistere nella consapevolezza dell'obbiettiva idoneità dell'atto, che si accinge a compiere, a cagionare un danno ai naturali destinatari dello stesso e nella volontà di compierlo nonostante la previsione che un tale danno possa concretamente verificarsi. Parallelamente, la colpa, in armonia con i principi generali elaborati in dottrina ed in giurisprudenza, potrà consistere in un comportamento del pari cosciente, ma in cui l'evento pregiudizievole sia indotto non già da premeditazione, quanto piuttosto da negligenza, imprudenza o imperizia.
L'amministratore incorre in responsabilità anche quando agisce nell'interesse della società e per adempiere i doveri impostigli dalla carica assunta, se, nello svolgimento di tale attività, produce un danno diretto a terzi agendo con dolo o colpa (Cass. civ. sez. I sentenza 3.4.2007 n.
8359; Trib. Milano 2.11.2000).
Venendo al caso di specie, l'attrice deduce che, in fase precontrattuale, il CP_2 avrebbe fornito una rappresentazione degli elementi di fatto e di diritto distorta e reticente, che le avrebbe impedito di decidere liberamente sulla convenienza dell'affare, senza dare prova della condotta del CP_2 e non ha precisato, né comprovato in cosa consisterebbero i danni diretti al proprio patrimonio provocati dalla condotta del CP_2. Diversamente, è pacifico che la stessa è stata immessa anticipatamente nel possesso dell'immobile e che vi ha costituito la propria abitazione a partire dal 6.8.2015.
Peraltro, emerge dalla CTU espletata in giudizio che l'immobile era comodamente abitabile, nonostante la carenza della documentazione amministrativa necessaria a concludere la compravendita. Inoltre, si osserva che i profili sollevati dall'attrice avrebbero potuto al più rilevare ai sensi dell'art. 1337 o 1440 c.c., ma non possono dare adito alla responsabilità aquiliana dell'amministratore per danni direttamente provocati al patrimonio dell'attrice.
In ogni caso, risulta per tabulas che, nonostante il protrarsi del ritardo nella stipula del contratto definitivo, il CP_2 si è attivato per ottenere il certificato di agibilità; inoltre, al fine di soddisfare le esigenze personali della controparte, dapprima le ha messo a disposizione il box di pertinenza dell'unità immobiliare per introdurvi del mobilio, poi le ha consentito di immettersi nel possesso dell'immobile in via anticipata rispetto alla data fissata per la stipulazione del contratto definitivo di vendita.
Non emergono, dunque, i presupposti per ascrivere a CP 2 la responsabilità ai sensi dell'art. 2395 c.c., che peraltro la parte attrice ha indicato nella misura pari al doppio della caparra versata e, dunque, a risarcimento forfettario contrattuale previsto ex art. 1385 c.c. tra le parti contraenti di un accordo.
7.- Fermo restando l'accoglimento della domanda attorea di recesso dal contratto preliminare,
è parzialmente fondata la domanda riconvenzionale con cui la società convenuta ha chiesto la condanna dell'attrice al pagamento dell'indennità di occupazione.
Per consolidata giurisprudenza, “In tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile, l'occupazione di quest'ultimo, inizialmente legittima in presenza del consenso scritto da parte del promittente venditore, diventa priva di titolo nel momento in cui il promissario acquirente propone domanda giudiziale di recesso dal contratto per l'inadempimento del promittente venditore, sicché da tale data va riconosciuta l'indennità di occupazione dell'immobile, laddove, nella diversa ipotesi del recesso per inadempimento del promissario acquirente cui il bene sia stato consegnato alla conclusione del contratto preliminare, la data iniziale del computo dell'indennità di occupazione va individuata in quella di consegna dell'immobile" (Cass. civ. sez. VI ordinanza 14.10.2021 n. 28218).
Nella specie, la Pt 1 ha esercitato il diritto di recesso dal contratto preliminare controverso ex art. 1385, comma 2 c.c. con l'instaurazione del presente giudizio, quindi con la notificazione alla controparte dell'atto di citazione in data 21.1.2020, pertanto, a far tempo da tale data [...]
Pt 1 che non ha restituito l'immobile, è chiamata a corrispondere l'indennità di occupazione dell'immobile in favore di Controparte 1 Al contrario, nel periodo precedente al recesso l'attrice deteneva legittimamente l'immobile in virtù dell'accordo stipulato con la società convenuta con cui era stata autorizzata all'immissione in possesso dell'immobile anteriormente alla stipulazione del contratto definitivo di vendita, quindi non è configurabile, per tale periodo, l'occupazione sine titulo del bene.
Si rileva, inoltre, che il citato accordo in forza del quale la Pt 1 è stata immessa nel possesso anticipato dell'immobile non prevedeva a suo carico il pagamento di un canone, quindi deve presumersi che fosse stato previsto senza obbligo di corrispettivo, in attesa della stipula del definitivo.
Riguardo alla quantificazione dell'indennità, si richiamano le risultanze della CTU espletata, in base alle quali il valore locativo dell'immobile è stato stimato in un range tra € 476,42 ed €
719,92, e si ritiene equo, in forza anche della descrizione dell'immobile operata dal consulente, che lo aveva ritenuto "comodamente abitabile”, di stabilire l'importo dell'indennità in questione in € 500,00 mensili.
L'attrice deve essere, dunque, condannata al pagamento in favore della società convenuta della somma mensile di € 500,00 per l'occupazione dell'immobile facente parte del Complesso Residenza La Fonte, contraddistinta come palazzina C5 primo piano interno 7 nel Comune di
Monterotondo (RM), via Loira 3-3°, dal 21.1.2020 al dì dell'effettivo rilascio dell'immobile,
che è tenuta a restituire alla società convenuta stante il recesso dal contratto preliminare e, dunque, con il venir meno del titolo che giustificava il possesso dell'immobile.
8.-Stante la parziale soccombenza reciproca, sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese di lite e quelle di consulenza tecnica d'ufficio, liquidate con separato decreto e deve essere rigettata la domanda attorea di condanna della controparte ex art. 96, co. 3 c.p.c..

P.Q.M.

Il Tribunale ordinario di Roma, Sezione specializzata in materia di Impresa, in composizione collegiale (previa iscrizione alla relativa sezione informatica), definitivamente pronunciando sul procedimento n. 5930/2020 tra Parte 1 attrice, e ⁱn ^persoⁿa Controparte 1
CP 2 in proprio, convenuti, ogni ulterioredel legale rappresentante pro tempore, e istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) ACCERTA, ai sensi dell'art. 1385, c.2, la legittimità del recesso di Parte 1 dal e, per l'effetto, Controparte 1 contratto preliminare stipulato il 16/4/2015 con 1
Controparte_1 al pagamento in favore di Parte 1 della ND 1'
somma di € 54.000,00 quale doppio della caparra confirmatoria ed alla restituzione dell'acconto di € 43.000,00, ciascuna somma oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

2) RIGETTA la domanda attorea proposta ai sensi dell'art. 2395 c.c. avverso ^CP ²
[...] ;
3) ND ^Parte 1 alla restituzione alla convenuta dell'immobile facente parte del Complesso Residenza La Fonte, contraddistinta come palazzina C5 primo piano interno 7 nel Comune di Monterotondo (RM), via Loira 3-3° ed al pagamento in favore ^di della somma mensile di € 500,00 dal 21/1/2020 finoControparte 1
all'effettivo rilascio dell'immobile;
4) RIGETTA le ulteriori domande delle parti;

5) COMPENSA le spese di lite tra le parti;

6) PONE le spese di CTU in solido a carico di entrambe le parti in solido.
Così deciso nella camera di consiglio del 1 luglio 2025
Il Presidente
EP Di SA
Il Giudice Relatore
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