Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano
LA CORTE DI EL DI GENOVA
Sezione Prima Civile riunita in camera di consiglio e così composta
Dott.ssa Rosella Silvestri Presidente
Dott.ssa Francesca Traverso Consigliere
Dott.ssa Silva Dari Giudice Ausiliare rel.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa n. 410/2023 R.G. promossa da:
(c.f. , rapp. e difesa dall'Avv.to ANDERLONI Parte_1 C.F._1
RO presso il cui studio è elett. dom. per delega in atti e con domiciliazione telematica
PARTE APPELLANTE
nei confronti di
(c.f. ), rapp. e difesa dall'avv.to ROSSO LORENZA Controparte_1 P.IVA_1 presso il cui studio è elett. dom. per delega in atti e con domiciliazione telematica
PARTE APPELLATA
CONCLUSIONI delle PARTI
Per PARTE APPELLANTE “Voglia L'Ecc.ma Corte di Appello di Genova, contrariis rejectis:
Nel merito, in via principale, in accoglimento dei primi quattro motivi di appello contenuti nel presente atto
e in riforma integrale della impugnata sentenza n. 686/2022 emessa dal Tribunale Civile di Imperia, dr.
SQ LO, pubblicata il 9/11/2022 e non notificata, revocare integralmente il decreto ingiuntivo
n.10/2021 del 4/1/2021 R.G. 2186/2020 in accoglimento della rituale opposizione notificata e per l'effetto condannare la in persona del suo legale rappresentante pro tempore alla Controparte_1 restituzione di € 16.934,26 oltre interessi dal 28/11/2022 all'effettivo saldo:
In via subordinata, in accoglimento del quinto motivo di appello, contenuto nel presente atto e in riforma della impugnata sentenza n. 686/2020 sopra citata, comunque revocare il decreto ingiuntivo opposto e sopra
1 menzionato, accertando il minor credito della nei confronti della sig.ra Controparte_1
in € 7.222,96 e per l'effetto condannare la persona del legale Parte_1 Controparte_1 rappresentante alla restituzione di € 9.711,30, oltre interessi dal 28/11/2022 all'effettivo saldo o quella diversa somma accertata in corso di causa, sempre da maggiorarsi di interessi con decorrenza dal 28/11/2022. In via ulteriormente subordinata in accoglimento del sesto motivo di appello, contenuto nel presente atto e in riforma della impugnata sentenza n. 686/2020 sopra citata, comunque revocare il decreto ingiuntivo opposto
e sopra menzionato, accertando il minor credito della nei confronti della sig.ra Controparte_1
in € 10.610,51 e per l'effetto condannare la persona del legale Parte_1 Controparte_1 rappresentante alla restituzione di € 6.323,75 oltre interessi dal 28/11/2022 all'effettivo saldo o quella diversa accertata in corso di causa, sempre da maggiorarsi di interessi con decorrenza dal 28/11/2022.
In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio, oltre oneri accessori fiscali e rimborso forfetario di spese”
Per PARTE APPELLATA “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa e respinta, così giudicare:
Nel merito: Rigettare l'appello avversario e tutti i motivi dedotti ex adverso e confermare la sentenza del
Tribunale di Imperia impugnata e con essa il decreto ingiuntivo nr. 10/21, R.G. 2186/20 emesso in data 3 gennaio 2020 dal Tribunale di Imperia e notificato alla debitrice in uno con il ricorso ex art. 633 c.p.c. in data
22 gennaio 2021; in ogni caso: Con vittoria di spese e compensi professionali, del presente grado e di quelli precedenti, anche del procedimento monitorio”
Fatto e diritto
Con atto di citazione in opposizione ritualmente notificato avverso il decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Imperia su istanza della soc. nei suoi confronti per l'importo di € 12.080,11, Controparte_1 oltre interessi contrattuali, ancora dovuti -in forza del “Regolamento per la gestione e l'uso del porto”- per le
6 fatture dal 2015 al 2020 relative alle spese di gestione e manutenzione ordinaria della struttura turistico recettizia, fatta realizzare dalla soc. una volta ottenuta nell'anno 2004 la Controparte_1 concessione demaniale marittima per la durata di 55 anni dal Comune di San Lorenzo al Mare (IM) di tutta l'area e poi da detta concessionaria, a sua volta, data in sub concessione in data 4 febbraio 2009 alla soc.
che, a sua volta, in data 18 marzo 2009 aveva ceduto il diritto personale di godimento Controparte_2 su di un appartamento sito al piano primo del corpo A (interno 12, mappale 1124, sub 51) all'attrice/utente, conveniva in giudizio la creditrice istante, rilevando che l'immobile in questione, al pari Parte_1 di tutto il complesso residenziale, presentava gravi vizi strutturali che determinavano infiltrazioni ed ammaloramenti e che ne impedivano il godimento e quindi eccependo
2 a) la non opponibilità all'utente del Regolamento per la gestione e l'uso del porto turistico per non essere stato il medesimo allegato al contratto di sub concessione e quindi per non averlo la stessa approvato, come invece era previsto nel regolamento medesimo;

b) la vessatorietà e la conseguente nullità delle clausole del regolamento e di quelle contenute nell'atto di assegnazione in quanto i corrispettivi sarebbero stati determinati forfettariamente, senza i) che fossero determinate le attività di gestione;
ii) che il consumatore fosse posto nella possibilità di conoscerle;
iii) che l'utente potesse opporre eccezioni;

c) l'eccezione di inadempimento per non aver la eseguito le opere di manutenzione Controparte_1 straordinaria che la stessa si era impegnata ad effettuare;

d) la non debenza delle somme richieste e cioè i) quelle fino al 13 dicembre 2018 in quanto solo in quella data tutti gli immobili avevano acquisito l'agibilità; ii) quelle relative agli anni 2014 e 2015 (fattura 340F per €
1.469,60) per intervenuta prescrizione breve ai sensi dell'art.2948 n.4), trattandosi di pagamento di somme periodiche, richieste la prima volta in data 27.5.2020 e 26.8.2020; iii) quelle richieste (€ 1.037,00) come residuo della fattura n.191F/2016, in quanto in tale anno era intervenuta una transazione, applicabile a tutti gli utenti, che prevedeva una riduzione dell'importo dovuto per la percentuale del 25%; iv) quelle richieste quale residuo dovuto per gli anni 2017 e 2018 (fatture n.222F/2017 e n.689F/2018) per trovare anche per quel periodo la riduzione concordata con l'atto di transazione e prevista fino all'ottenimento dell'agibilità, come sarebbe stato dimostrato anche dai successivi solleciti di pagamento dell'anno 2020, che a tali fatture non avevano fatto alcun riferimento, residuando al limite l'importo di € 1.715,59; v) quelle richieste per gli anni 2019 e 2020
(fattura n.432F/2020), che, in forza della citata transazione, avrebbero dovuto essere decurtate del 15%.
Si costituiva la soc. contestando le avverse eccezioni e chiedendo la provvisoria Controparte_1 esecuzione del decreto opposto.
Il Tribunale di Imperia, ritenuto che la causa fosse matura per la decisione sulla base della sola produzione documentale, con la sentenza in questa sede gravata ha così deciso: “Il TRIBUNALE di IMPERIA, in composizione monocratica, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunziando:
1) rigetta l'opposizione svolta da e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo Parte_1
n.10/2021 del 04.01.2021 emesso dal Tribunale di Imperia in data 02.01.2021 nell'ambito della procedura n.
2186/2020 RG e lo dichiara esecutivo, ai sensi del combinato disposto degli artt. 6531 e 6541 Cpc
2) mantiene ferma la condanna della parte ingiunta (poi opponente) al pagamento delle Parte_1 spese (già liquidate) della fase monitoria
3) condanna al pagamento in favore della , in persona Parte_1 Controparte_1 del legale rappresentante pro-tempore, delle spese del giudizio di opposizione che liquida in complessivi €
3.906,55, di cui € 3.397,00 per compenso tabellare ed euro 509,55 per spese generali al 15%, oltre cassa avvocati e IVA su imponibile, come per legge
4) rigetta la domanda di condanna per lite temeraria svolta dalla , in persona Controparte_1 del legale rappresentante pro-tempore
3 5) visto l'art. 52 del D.Lgs 196/2003, dispone che, in caso di diffusione della presente sentenza in qualsiasi forma, per finalità di informazione giuridica su riviste, supporti elettronici o mediante rete di comunicazione elettronica, sia omessa l'indicazione delle generalità e degli altri dati identificativi degli interessati”.
* * *
Con atto di appello notificato in data 21 aprile 2023 ha impugnato la sentenza gravata, Parte_1 chiedendo la sua totale e/o parziale riforma, nonché la restituzione delle somme corrisposte in forza della sua provvisoria esecutività, fissando la prima udienza per la data del 13 settembre 2023.
Con decreto del 28 agosto 2023 la Corte, in persona del C.I., differiva la prima udienza alla data del 11 ottobre
2023.
Si costituiva tardivamente in data 17 settembre 2023 la soc. hiedendo il Controparte_1 rigetto dell'impugnazione.
Con ordinanza del 12 dicembre 2023, il C.I. formulava alle parti una proposta conciliativa nei seguenti termini:
“1. versamento da parte della signora di 9.000,00 euro a titolo di saldo sulle diverse Parte_1
fatture azionate in tre soluzioni da 3.000,00 euro ciascuna con cadenza entro il giorno 5 di ogni mese a decorrere da febbraio 2024; 2. decadenza dal beneficio del termine in caso di mancato puntuale versamento di una sola delle rate indicate con riconoscimento in tal caso degli effetti della sentenza impugnata;
3. definizione tra le parti della portata applicativa del contratto tra le stesse intercorso;
4. definizione di ogni questione relativa allo stato dell'immobile e agli interventi eseguiti o da eseguire;
5. riconoscimento di un contributo a titolo di spese per il giudizio di primo grado da parte della signora a favore Parte_1
della pari a 3.000,00 euro omnicomprensivo da versarsi entro il 5 gennaio Controparte_1
2024; 6. assorbimento e rinuncia delle domande e della pronuncia di primo grado con spese compensate;
7. abbandono del presente giudizio a spese di gravame compensate”, rinviando per la comparizione personale all'udienza del 1° febbraio 2024 affinchè le parti prendessero posizione sulla proposta conciliativa.
A tale udienza parte appellante dichiarava di aderire alla proposta, precisando che “quanto ai punti 3 e 4 oggetto della proposta, che il punto quattro è già stato sottoposto all'esame della Corte nel diverso procedimento di cui si è detto, al pari del punto 3, rispetto al quale la signora si dichiara disponibile, Pt_1 impregiudicato ogni diritto anche di ripetizione, a riconoscere la vincolatività del regolamento e a versare le somme richieste sino alla definizione del diverso giudizio oggi prendete che dovrà pronunciare sul punto”, mentre parte appellata la rifiutava, dichiarando che le somme azionate erano interamente dovute. Al quel punto il C.I. fissava la data dell'11 dicembre 2024 per provvedere alla remissione della causa al collegio, concedendo i termini per la precisazione delle conclusioni ed il deposito delle memorie conclusive.
Entrambe le parti hanno precisato le conclusioni e depositato le memorie conclusive. Con ordinanza dell'11 marzo 2025, il C.I. ha rinviato la causa all'ulteriore udienza del 29 ottobre 2025.
Quindi con provvedimento presidenziale del 22 settembre 2025 è stato disposto il cambio di relatore.
Con ordinanza del 4 novembre 2025 l'Istruttore ha rimesso la causa al collegio. Il CI ha riferito della causa al Collegio nella camera di consiglio del giorno 6 ottobre 2025.
4 A) I MOTIVI D'EL
1) Sull'onere probatorio
Con il primo motivo censura la sentenza impugnata in quanto il giudice di prime cure, pur Parte_1 enunciando correttamente i principi relativi alla ripartizione dell'onere della prova in un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, in realtà, a fronte delle contestazioni mosse dall'opponente e della sua eccezione ex art.1460 c.c., avrebbe erroneamente ritenuto soddisfatta la prova a carico dell'opposta, senza però indicare “in concreto” in quale modo la società avrebbe dimostrato l'effettiva fornitura dei servizi e così di fatto rendendo una motivazione “apparente”.
Il motivo è infondato e va respinto.
Questa Corte rileva
- che il giudice di prime cure, in ordine alla prova del credito, ha espressamente statuito che seppure “le fatture commerciali nel giudizio di opposizione non costituiscono prova in favore della stessa né determinano inversione dell'onere probatorio nel caso in cui la parte contro cui sono prodotte contesti il diritto, anche relativamente alla sua entità oltre che alla sua esistenza (cass. n.1469/2002; cass. n.13222/2002), con la conseguenza che il prestatore, per dar prova della correttezza degli importi richiesti, non può limitarsi esclusivamente a produrre il contratto di fornitura e le fatture, nella fattispecie di causa, come sopra rilevato, la società creditrice non si è solo limitata a produrre il contratto e le fatture rimaste insolute, con esse offrendo la prova della esistenza e validità della fonte negoziale del suo asserito credito, ma ha altresì offerto la prova (i) della erogazione dei servizi di gestione pattuite nel contratto in favore dell'appartamento sito nel plesso turistico per gli anni dal 2014 al 2020 sul quale la vantava diritti personali di godimento, Controparte_1 Pt_1
(ii) della base negoziale in ragione della quale tali oneri erano da imputarsi alla titolare dei detti diritti personali di godimento (combinato disposto del Regolamento per l'uso e la gestione del porto turistico CP_1 [...]
e del Contratto di concessione dei diritti personali di godimento stipulato con , e CP_1 Parte_2
precisamente gli art. 27 e 31 del primo e 2/c del secondo), e dunque della debenza delle somme azionate in via monitoria, (iii) del mancato pagamento delle somme azionate in via monitoria (peraltro mai contestato da parte opposta, avendo riconosciuto di non aver pagato le fatture azionate col monitorio opposto) lasciando insolute le fatture azionate col monitorio opposto, per l'esatto importo ingiunto, allorquando, prescindendo da qualunque vizio degli immobili (peraltro manifestatisi successivamente e altrove), dall'assenza di agibilità
(peraltro espressamente rappresentata e accettata dalla nella sede contrattuale), dagli accordi Pt_1 assunti dalla società opposta con altri utenti (peraltro allorchè la era già inadempiente), dalla Pt_1
conoscenza o meno del “Regolamento per l'uso e la gestione del porto turistico”, decideva nel 2014 di autoridursi gli oneri del 25%-30%”;
- che l'appellante rileva che in realtà, a fronte della propria eccezione di inadempimento, il Tribunale non avrebbe potuto considerare raggiunta la prova in ordine all'esecuzione dei servizi da parte della per cui quest'ultima avrebbe dovuto dimostrare di averli svolti;
Controparte_1

5 - che è necessario evidenziare che l'eccezione di inadempimento è stata formulata dall'allora opponente solo in relazione alla mancata esecuzione degli interventi manutentivi promessi di straordinaria amministrazione (c.f.r. pag.12 dell'atto di citazione: “Il comportamento gravemente inadempiente posto in essere dalla costituito dalla mancata esecuzione degli interventi Controparte_1 manutentivi promessi atti a sanare la grave situazione in cui si trovano sia le parti comuni del complesso residenziale sia quelle nella disponibilità esclusiva della sig.ra , certamente consente a quest'ultima di sollevare Parte_1
l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. autorizzandola a non corrispondere le spese ingiustamente richieste in via monitoria dalla , comunque e come visto in forza di atti non opponibili alla qui opponente, Controparte_1 oltre tutto nulli”), mentre non è stata mai lamentata la mancata esecuzione delle opere di gestione ordinaria;

- che considerato a) che le fatture azionate (n.340F del 23.1.2015 per oneri di gestione per alloggio cabina marittima dal 01.01.2014 al 31.12.2015, per un residuo di € 1.469,00; n.191F del 23.02.2016 per oneri di gestione per alloggio cabina marittima dal 01.01.2016 al 31.12.2016, per un residuo di € 1.037,00; n. 222F del 27.02.2017 per oneri di gestione per alloggio cabina marittima dal 01.01.2017 al 31.12.2017 e rimborso IMU dal 01.01.2016 al 31.12.2016, per un residuo di € 1.145,11; n. 688F del 20.06.2018 per acconto rimborso spese IMU dal 01.01.2017 al 31.12.2017, per un residuo di € 190,26; n. 689F del 20.6.2018 per oneri di gestione per alloggio cabina marittima dal 01.01.2018 al
31.12.2018 e rimborso spese TARI dal 01.01.0217 al 31.12.2017, per un residuo di € 2.375,04; n.432F del 8.7.2020 per oneri di gestione per alloggio cabina marittima anno 2020-oneri gestione per alloggio cabina marittima dal 01.01.2019
e rimborso spese diritti di segreteria ai fini di agibilità, per € 5.563,11) sono relative esclusivamente agli oneri di gestione ordinaria e b) che le contestazioni avanzate dall'utente sono relative a vizi strutturali del bene e quindi attengono ad opere diverse da quelle richieste, l'eccezione non solo deve essere considerata come non correttamente formulata, come meglio sarà precisato in relazione alla specifica doglianza, ma anche non riguardante le opere indicate nelle fatture, che di conseguenza, in assenza di contestazione, devono considerarsi come pacificamente eseguite.

2) Sulla non opponibilità all'opponente sig.ra del Regolamento per la gestione e l'uso Parte_1 del porto turistico “ ” Controparte_1
Con il secondo motivo di appello parte appellante censura la sentenza impugnata per aver erroneamente il
Tribunale
a) ritenuto opponibile alla stessa il “Regolamento per la gestione e l'uso del porto” in Controparte_1 quanto i) detto regolamento era stato richiamato nell'atto di assegnazione dell'immobile a suo favore da parte della “ ii) sarebbe assimilabile a un regolamento condominiale di natura contrattuale;
iii) Parte_3 era stato trascritto;
iv) l'impegno al suo rispetto specificamente approvato ex art.1342 c.c. nel contratto di sub concessione, per cui non sarebbe stato rilevante che il medesimo non fosse stato allegato all'atto e non fosse stato sottoscritto dall'utente;
6 b) ritenuto non violato l'art.33 del Codice del Consumo in quanto la sanzione ivi prevista poteva ritenersi applicabile unicamente alle clausole che il consumatore non aveva avuto possibilità di conoscere e comunque le clausole relative agli oneri di gestione non erano vessatorie, costituendo il corrispettivo di una prestazione.
Parte appellante rileva che il Giudice di prime cure avrebbe errato ad assimilare la sua posizione a quella di un condomino, in quanto gli assegnatari dell'alloggio avrebbero solo diritti obbligatori e non partecipano alle decisioni sulle spese o sulla gestione. Diversamente i condòmini, in quanto proprietari, deliberano e controllano l'amministratore, che agisce nel loro interesse. Nel caso specifico, pur essendo Controparte_1
“soggetto terzo” (in virtù della citata cessione in favore di , avrebbe imposto Parte_3 unilateralmente gli importi da pagare, senza lasciare alcun potere decisionale agli assegnatari. Inoltre il riferimento all'art.1341 c.c. non esclude l'applicabilità dell'art.33 del codice del consumo, che troverebbe applicazione nel caso di specie proprio in virtù della mancata allegazione al contratto del regolamento e della sua mancata sottoscrizione, espressamente richiesta proprio nel citato regolamento.
In sostanza in assenza di prova della certa conoscenza in capo al consumatore delle clausole del Regolamento, le medesime avrebbero dovuto considerarsi vessatorie, in quanto la presunta “possibilità di conoscere” il regolamento non è sufficiente a dimostrare la conoscenza effettiva.
La censura è infondata e deve essere respinta.
Questa Corte rileva
- che il giudice di prime cure nel respingere l'eccezione ha statuito che tutte le deduzioni formulate sarebbero in contrasto con la documentazione in atti ed in particolare con il contratto di sub concessione sottoscritto dalla con la soc. da cui emergeva a) che il Regolamento era stato trascritto in data Pt_1 Parte_3 precedente a detto atto e dunque era efficace verso tutti gli utenti del plesso turistico, a seguito di loro esplicita accettazione nel contratto di godimento;
b) che il contratto di concessione conteneva le medesime obbligazioni del Regolamento ed a questo fa riferimento;
c) che le clausole del Regolamento indicavano l'an ed il quantum degli oneri di gestione e tali clausole risultavano riprodotte anche nel contratto e specificamente sottoscritte, per cui non si sarebbe determinata alcuna nullità, in quanto “deve ritenersi avesse Parte_1 consapevolmente assunto l'obbligazione di pagare gli oneri di gestione annuali, nella misura determinata nella tabelle allegate al Regolamento, che, in quanto volte a determinare il corrispettivo di una prestazione, sono per legge sottratte al vaglio di vessatorietà”;
- che questa Corte condivide le argomentazioni rese dal Tribunale, sottolineando, altresì, che nel contratto di sub concessione sottoscritto in data 28 marzo 2009 tra la soc. e Parte_3 Parte_1
a) nella premessa in fatto le parti davano atto i) di come si era venuto a realizzare ad opera della soc.
[...] tutto il plesso turistico (approdo per il naviglio da diporto e le annesse strutture turistico Controparte_1 ricettiva), con una concessione della durata di 55 anni (a decorrere dall'anno 2004) sottoscritta con il Comune di San Lorenzo a Mare;
ii) della successiva sub concessione intervenuta tra la e Controparte_1 la per tutta la durata dell'originaria concessione, con espressa facoltà riconosciuta a Parte_3 quest'ultima di sub concedere a propria volta a terzi, purchè quest'ultimi 1) si associassero all'Associazione
Utenti Porto Marina di San Lorenzo;
2) utilizzassero in via esclusiva i servizi offerti per le parti comuni
7 dell'originaria concessionaria, dando luogo ad “una prestazione unitaria e inscindibile”; 3) acconsentissero all'indicazione del loro nominativo alla concessionaria;
iii) la volontà della di assumere la qualità di Pt_1 associato e di assicurarsi tutti i servizi offerti da Controparte_1
b) nel corpo del contratto, previa identificazione del bene immobile oggetto del diritto di godimento, all'art.2/b, l'utente prestava il proprio consenso ad assumere la qualità di associato della “Associazione Utenti
Porto Marina di San Lorenzo”, a cui era subordinato il godimento in via esclusiva per la durata della concessione del bene, con la previsione di un versamento di una quota annuale;
all'art.2/c, l'utente riceveva il diritto di utilizzazione di tutti gli spazi/parti/enti comuni e di tutti i servizi relativi alla gestione e conseguentemente riconosceva la “ in quanto concedente dell'area demaniale, quale Controparte_1 unico ed esclusivo gestore (o altra società da essa designata), per tutta la durata della concessione demaniale, e si obbliga a pagare alla stessa, quale corrispettivo per gli oneri generali di gestione e per i servizi prestati, annualmente e anticipatamente entro il mese di gennaio di ogni anno, gli importi stabiliti in base alla tabella allegata al “regolamento per la gestione e l'uso del porto”, di cui in proseguo, determinati per metro quadrato secondo la superficie catastale lorda e differenziati secondo la tipologia dei cespiti di fruizione…. Le spese di carattere straordinario saranno ripartite da tra tutti gli Utenti fruitori…Nessun utente potrà rinunziare ai servizi erogati dalla società Controparte_1 di gestione o comunque rifiutare il pagamento di essi, adducendone il mancato utilizzo…”; all'art.2/d, si stabiliva che
“L'utente assume l'obbligo di osservare e di far osservare dai propri successori e/o aventi causa, il “regolamento per la gestione e l'uso del porto” depositato ai rogiti del più volte citato Notaio in data odierna, repertorio Persona_1
n.39.670, raccolta n.20.574, registrato a Sanremo il 25 febbraio 2009 ai numeri 2015/1496…”; all'art.2/e, era prevista la possibilità di un'ulteriore sub concessione “fatto salvo il caso che l'utente sub concedente non abbia assolto tutte le obbligazioni pecuniarie verso la società stessa, con riguardo al rimborso “pro quota” degli oneri generali di gestione e/o per i servizi e/o per le spese straordinarie… Resta comunque ferma la solidarietà e indivisibilità del debito tra il sub concedente e il terzo sub concessionario, dimodochè possa agire indifferentemente Controparte_1 nei confronti dell'uno o dell'altro, per il ristoro del proprio credito”;
- che, in particolare, in data precedente al citato contratto, e cioè in data 4 febbraio 2009, innanzi al medesimo notaio dott. di Sanremo, venivano stipulati a) il contratto di concessione dei diritti di Persona_1 utilizzazione delle opere del plesso turistico tra i legali rappresentanti della e di Controparte_1
(doc. n.1 di parte opposta), con prevista facoltà a favore della seconda di sub concessione, Parte_3 subordinata all'attuazione dei punti poi indicati nella parte in premessa dei singoli successivi contratti (vedi sopra) ed all'impegno di rispettare il regolamento di gestione;
b) l'atto costitutivo della “Associazione utenti porto Marina di San Lorenzo” (doc. n.27 dell'opponente), alla presenza dei legali rappresentanti della
[...]
e di istituita allo scopo “di consentire agli associati la possibilità Controparte_1 Parte_3 di conseguire il godimento… di una porzione delle opere … realizzate nell'ambito del porto denominato
“ da e di fruire dei servizi messi a disposizione da quest'ultima Parte_2 Controparte_1 in favore degli utenti del Porto” e con la redazione del relativo statuto, in cui sono elencati i poteri assegnati all'assemblea ed al consiglio direttivo;
c) il verbale di deposito del regolamento per la gestione e l'uso del porto turistico (doc. n.3 di parte opposta), dichiarato di natura contrattuale e vincolante per ciascun utente/associato, ove nel titolo III negli articoli da 27 a 32 erano indicati e disciplinati i servizi ed i corrispettivi
8 (l'art.27: “la Società [ovvero , o altri ausiliari di gestione da questa debitamente Controparte_1 autorizzati, cura per tutta la durata della concessione demaniale l'espletamento dei servizi di gestione, di manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti e degli impianti comuni del complesso, degli ascensori, la pulizia, l'illuminazione delle parti comuni del complesso, delle aree adibite a giardino, delle coperture, dei passaggi comuni e della strada di accesso al complesso medesimo. Le modalità, i limiti e i prezzi dei servizi erogati a favore dell'Utente si intendono inscindibilmente inerenti e connessi con l'unità immobiliare di pertinenza dell'Utente medesimo. L'Utente non può rinunciare ai servizi forniti dalla Società e previsti nel presente articolo e comunque rifiutare il pagamento di essi adducendone il mancato utilizzo”; l'art.28: “Ciascun Utente per tutta la durata della concessione demaniale, si farà carico individualmente di tutte le spese per le manutenzioni ordinarie e straordinarie, utenze, pulizie e quant'altro attinenti le unità immobiliari utilizzate”; l'art.29 prevede che per tutte le manutenzioni e Controparte_1 riparazioni si avvalga di un elenco di ditte e imprese da lei autorizzate ad operare sull'area demaniale e che gli utenti e la stessa concessionaria possano usare terzi per svolgere tali attività solo “previa comunicazione all'Autorità Marittima”;
l'art.30 disciplina la responsabilità da illecito nell'ambito dell'area demaniale;
l'art.31: “Quale corrispettivo per gli oneri generali di gestione e i servizi di cui all'articolo 27 del presente regolamento fatta esclusione per le spese di carattere straordinario, ciascun utente, senza possibilità di opposizione, dovrà corrispondere annualmente e anticipatamente entro il mese di gennaio di ogni anno alla società gli importi forfetariamente stabiliti ed indicati nella tabella allegata al presente regolamento, che i fruitori utenti sottoscrivono per accettazione, oltre all'IVA di legge. Gli importi, determinati in via forfetaria, si riferiscono al corrispettivo per metro quadrato e sono differenziati a seconda della tipologia delle unità immobiliari utilizzate (residenziale, commerciale, parcheggio, …). Per il calcolo dei metri quadrati si fa riferimento alla superficie catastale lorda. Tali importi devono essere annualmente rivalutati, a partire dal 1/1/2010, sula base di un coefficiente calcolato come segue: quanto al 20% … in ragione della variazione dell'indice ISTAT …; quanto all'80% … quale componente del medesimo derivante dagli oneri sopportati dalla società per il lavoro dipendente, in ragione degli incrementi del costo del lavoro derivanti dalla applicazione del CCNL del settore di appartenenza della società. Gli importi suddetti potranno subire aumenti in seguito e in proporzione alle variazioni del canone demaniale, qualora detto canone subisca incrementi superiori al coefficiente come sopra calcolato, nonché per obiettiva e comprovata maggiore onerosità sopravvenuta. Tali variazioni non dovranno essere oggetto di approvazione da parte dei fruitori utenti. Gli oneri generali di gestione di cui sopra decorreranno dalla data di immissione dell'Utente nella disponibilità dell'unità immobiliare di sua pertinenza”; l'art.32 del Regolamento ribadisce il contenuto del contratto di subconcessione quanto alle spese straordinarie e al loro riparto nonché alle tasse, alle imposte e al costo della fornitura dell'acqua; l'art.33 “Le somme risultanti a debito dei singoli Condomini non versate entro 30 giorni dalla scadenza o dal ricevimento della comunicazione da parte della Società saranno aumentate di un importo a titolo di penale e interessi di mora pari al 1,5% mensile. Su tutti gli addebiti e corrispettivi sarà applicata l'IVA di legge, ove dovuta”), nonché era allegato lo schema delle “tariffe oneri e servizi opere a terra”;
- che i 3 atti venivano tutti registrati in data 25 febbraio 2009 ed il regolamento veniva altresì trascritto in pari data;

- che conseguentemente dal contenuto testuale dell'atto di sub concessione del diritto di godimento dell'immobile assegnato alla emerge non solo come la stessa abbia espressamente accettato il Pt_1 regolamento de quo ed accettato il pagamento degli oneri di gestione a favore dell'attuale appellata, ma anche
9 come l'appellante, contestualmente alla sua veste di sub concessionaria, sia altresì divenuta associata della
“Associazione utenti porto Marina di San Lorenzo”, così, anche in questo caso, approvando e facendo proprio il medesimo regolamento, redatto dall'Associazione unitamente allo statuto;

- che da tale circostanza deriva che il regolamento è opponibile alla a) in quanto dalla stessa accettato Pt_1
e conosciuto o comunque conoscibile in virtù della sua preventiva trascrizione, nonchè b) per averlo l'appellante fatto proprio, quale espressione della sua autonomia negoziale, attraverso l'adesione all'associazione, così dimostrando la sua volontà di partecipare ad una comunanza di interessi e di risorse, finalizzata al raggiungimento degli scopi previsti dall'atto costitutivo (c.f.r. Cass.

8.4.2010 n.8372), senza che possa, poi, essere eccepita dall'utente/associata alcuna vessatorietà delle clausole.

3) Sulla responsabilità di per i vizi all'immobile di cui è causa compresi quelli Controparte_1 alle sue parti comuni e sulla conseguente fondatezza dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.
Con il terzo motivo la censura la sentenza impugnata per non aver il Tribunale accolto l'avanzata Pt_1 eccezione di inadempimento conseguente alla responsabilità di per i gravi vizi CP_1 Controparte_1 presenti nel complesso immobiliare, compreso l'immobile da lei utilizzato, come emersi nei vari accertamenti tecnici svolti in contradittorio con l'appellata. Tali difetti, consistenti in infiltrazioni, problemi strutturali e guasti all'impianto di riscaldamento/raffrescamento, sono stati accertati dal CTU ing. in una Persona_2 causa parallela, promossa sempre davanti al Tribunale di Imperia, in cui è stata depositata una relazione con la stima dei costi necessari per rendere agibili gli immobili.
Di contro, non avrebbe contestato l'esistenza dei vizi, ma avrebbe eseguito lavori Controparte_1 solo parziali o inefficaci, sostenendo i relativi costi e quindi implicitamente riconoscendo la propria responsabilità ed avrebbe promesso l'esecuzione di ulteriori opere (cfr. e-mail e comunicazioni intercorse tra il 2018 e il 2020), molte delle quali mai intraprese e/o comunque non risolutive.
La precisa che i difetti addebitati, seppure accertati successivamente, hanno natura strutturale e Pt_1 preesistente ai pagamenti dalla stessa sospesi e che tali vizi, che le hanno procurato danni, hanno giustificato l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., atteso che tale eccezione prescinde anche dalla colpa del soggetto inadempiente.
Il motivo è infondato e va respinto.
Questa Corte rileva:
- che il giudice di primo grado nel respingere la predetta eccezione ha ritenuto a) che i pretesi vizi sarebbero successivi (anno 2018) rispetto alla data dell'inadempimento (anno 2014); b) che i danni non sarebbero addebitabili all'opposta; c) che sulla base del regolamento ciascun utente si doveva far carico di tutte le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, come già statuito in altre controversie “parallele”;
- che l'eccezione di inadempimento formulata dalla , come dalla stessa ammesso anche nell'atto Pt_1
d'appello, attiene a vizi costruttivi dell'immobile oggetto del contratto di subconcessione stipulato con la soc.
, mentre le pretese della soc. sono riferite alle opere di Parte_3 Controparte_1 manutenzione ordinaria, indicate nel regolamento, per cui, trattandosi di obbligazioni del tutto distinte in
10 quanto derivanti da titoli diversi e intercorrenti tra soggetti diversi, l'eccezione ex art.1460 c.c. non è stata correttamente formulata, in quanto non riferita a obbligazioni legate da vincolo di corrispettività (per l'affermazione che l'eccezione di inadempimento costituisce “un fatto impeditivo dell'altrui pretesa di pagamento avanzata, nell'ambito dei contratti a prestazioni corrispettive, in costanza di inadempimento dello stesso creditore, con la conseguenza che il debitore potrà limitarsi ad allegare l'altrui inadempimento, gravando sul creditore l'onere di provare il proprio adempimento ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione” v. Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 20719 del 17/07/2023 Rv. 668475 - 01);
- che in ogni caso i vizi lamentati dalla riguardano infiltrazioni provenienti dalla terrazza sovrastante e Pt_1 non rientrano pertanto nella definizione “delle parti e degli impianti comuni del complesso”;
- che -per completezza- anche sulla base del regolamento (art.31) l'utente è tenuto a pagare le spese di gestione,
“senza possibilità di opposizione”.
4) Sul rilascio dell'agibilità alla fine del 2018 che secondo la sentenza impugnata sarebbe irrilevante dovendosi anche in mancanza di esso ritenere tenuta la sig.ra al pagamento delle spese di gestione Pt_1 richieste in via monitoria (punto 4.2.C.)
Con il quarto motivo di gravame censura la sentenza emessa dal Tribunale di Imperia nella Parte_1 parte in cui ha ritenuto irrilevante il fatto che l'immobile della parte appellante non potesse essere considerato agibile fino alla fine del 2018, sostenendo che ella doveva comunque pagare le spese di gestione.
L'appellante deduce l'erroneità della motivazione, in quanto la medesima non terrebbe conto che anche nella citata CTU dell'ing. (cfr. all. 35 fascicolo primo grado) l'immobile era risultato “inagibile e Per_2 inutilizzabile”, essendo insalubre e privo degli impianti di riscaldamento e raffrescamento funzionanti. In presenza di tali condizioni, parte appellante deduce che dovrebbe venir meno il suo obbligo al pagamento delle spese di gestione di un bene inutilizzabile.
Il motivo è infondato e va respinto.
La Corte rileva
- che il giudice di prime, in risposta alla predetta eccezione, ha motivato “La lamentela è infondata, atteso che, oltre alla circostanza che l'assenza di agibilità non è ipso iure motivo di esonero dalle spese di gestione dell'immobile nel periodo in cui l'utente ha pienamente goduto dell'immobile senza pregiudizio alcuno (“Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili – ovvero alla abitabilità dei medesimi – non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene, mentre, nella ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d'uso convenuta sia sta stato definitivamente negato al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto”, cass.n.10593/2008, cass. n. 23695/2004), dirimente è il fatto che la nel 2009 venne informata dal suo dante causa nell'art. 8/b del contratto sottoscritto inter Pt_1 Parte_3 partes (« garantisce la conformità del lotto di cui è contratto ai titoli edilizi - amministrativi prima Parte_3 citati e provvederà, a propria cura e spese, a richiedere ed ottenere il rilascio del certificato di agibilità, con riferimento sempre al lotto di cui è contratto, non appena sarà ultimato il corpo di fabbrica destinato ai posti auto-boxes, quale standard urbanistico, secondo la “variante due” e sue eventuali variazioni, per il caso di sua approvazione, o secondo la
11 già approvata “variante uno”, per il caso di rigetto»), della pendenza dell'iter di concessione della detta agibilità senza nulla eccepire in quanto non inficiava la fruibilità del diritto acquistato”;
- che parte appellante non ha adeguatamente censurato la corretta statuizione resa dal Tribunale, limitandosi a sostenere che l'immobile dalla stessa ottenuto in godimento presenta dei danneggiamenti da infiltrazione, derivati da vizi costruttivi, tali da rendere l'appartamento inagibile anche in data successiva alla rilasciata autorizzazione amministrativa;

- che, anche a voler prescindere dal fatto che il CTU ing. (doc. n.35 di parte opponente) non Per_2
si è espresso in questi termini, ma ha unicamente individuato le cause ed i costi di ripristino e quindi la non ha di fatto dimostrato di non aver utilizzato l'immobile, rimane fermo l'impegno, già Pt_1 sopra riferito, assunto dall'utente di pagare gli oneri di gestione senza poter effettuare opposizione
(art.31 del Regolamento), oltre alle ragioni già espresse nella sentenza impugnata;

- che in ogni caso i vizi lamentati attengono pur sempre all'asserito inadempimento del contratto di sub- concessione sottoscritto in data 28 marzo 2009 tra la soc. e da far Parte_3 Parte_1 valere eventualmente nei confronti di detta società, e non hanno nulla a che fare con la questione relativa al pagamento degli oneri relativi alle spese di manutenzione.

5) Sulla concessione dello sconto del 25% a favore della sig.ra – (punto 4.2. D) Pt_1
Con il quinto motivo parte appellante censura la sentenza impugnata per averle il Tribunale negato il diritto allo sconto del 25% sugli oneri di gestione per gli anni 2016, 2017 e 2018, sostenendo che tale riduzione era stata concessa solo ad altri utenti. Tale conclusione sarebbe errata, in quanto la allega di aver dimostrato Pt_1 documentalmente che anche a lei la soc. avrebbe esteso la medesima agevolazione, Controparte_1 come prevista in una transazione del 2016 (all. n.19 fascicolo primo grado), la quale prevedeva uno sconto sugli oneri di gestione.
La prova di tale applicazione è contenuta nell'avviso di pagamento dell'1/1/2021 (all. n.20 fascicolo primo grado), dove è esplicitamente riportato lo sconto del 15% sugli oneri dovuti. Successivamente, in modo tardivo, ha tentato di sostenere che il citato avviso fosse stato emesso “per errore”, senza Controparte_1 tuttavia produrre alcuna rettifica ufficiale, né prova a supporto. Pertanto, secondo l'appellante, tale sconto deve ritenersi valido ed efficace, con la conseguenza che per gli anni 2016–2018 nulla più è dovuto rispetto a quanto già versato e il decreto ingiuntivo dovrebbe essere revocato e dovrebbe quantomeno essere riconosciuto lo sconto per l'ammontare di € 4.857,15 (relativo cioè alle fatture 191F/2016; 222F/2017 e 689F/2018).
Il motivo è infondato e va respinto.
Questa Corte rileva
- che il giudice di prime cure in ordine all'eccezione di intervenuta transazione in virtù dell'estensione del contenuto di un accordo sottoscritto con altri utenti nel 2016 laddove la si Controparte_1
impegnava a praticare uno sconto del 25% sugli oneri di gestione, la riteneva infondata “atteso che la non era parte del detto accordo. La non risulta aver concesso alcuno sconto alla Pt_1 Controparte_1
12 , morosa dal 2014, tanto che l'evocata transazione, sottoscritta nel 2016, riguardava , Pt_1 Controparte_3 soggetto estraneo ai debiti della . Del resto, già nel 2018 contestava espressamente Pt_1 Controparte_1
l'esistenza di un accordo con la , laddove, nella mail in data 30.1.2018, il suo l'ufficio lega le si rivolgeva alla Pt_1
: «noto con vivo stupore che lei, in modo del tutto arbitrario e senza alcuna giustificazione, ha applicato Pt_1 unilateralmente una riduzione pari a ben il 30% a quanto fatturatoLe da per oneri gestione 2018» Controparte_1
(mail a firma MdSL Avv. Claudia Dabbene / in data 30 gennaio 2018 - doc. 7)”; Pt_1
- che la ha sostenuto di aver dimostrato che l'accordo si sarebbe esteso anche alla stessa tramite Pt_1
l'avviso di pagamento degli oneri di gestione del 2021, datato 1° gennaio 2021, in cui la società appellata avrebbe applicato uno sconto del 15%, così come previsto nella transazione, che prevedeva lo sconto del 25% fino al momento in cui sarebbe stata concessa l'agibilità e poi del 15% e che tale circostanza sarebbe stata smentita tardivamente dall'opposta solo con la 2° memoria ex art.183 c.p.c.;
- che le difese dell'appellante risultano del tutto ininfluenti ai fini della prova dell'intervenuta transazione tra le parti in quanto, essendo un dato pacifico e neppure oggetto di impugnazione, che la transazione sia intercorsa esclusivamente tra la e , quale Controparte_1 Controparte_3
unico utente sottoscrittore della medesima (doc. n.19 di parte opponente) e che il debito dei vari utenti aveva natura personale, la prova della transazione nei termini e modalità indicati dalla poteva Pt_1
unicamente, ex art.1967 c.c., essere fornita per iscritto. In ogni caso, poiché l'obbligazione relativa al pagamento degli oneri di manutenzione ordinaria non ha carattere solidale ma grava pro quota sui singoli sub-concessionari secondo i criteri stabiliti nel regolamento e nella tabella allegata, è esclusa la facoltà per un sub-concessionario la facoltà di approfittare della transazione intervenuta tra la soc.
e un altro sub-concessionario, facoltà prevista dall'art. 1304 c.c. solo nelle Controparte_1
obbligazioni solidali;

- che, conseguentemente, lo sconto concesso nell'anno 2021 può unicamente inerire a quella gestione.

6) Sulla intervenuta prescrizione di qualsivoglia ragione di credito riguardante gli anni 2014 e 2015 e quindi sulla non debenza di € 1.469,60 oggetto della fattura 340/F (all.6 al fascicolo del monitorio) (punto


4.2.E)
Con il sesto motivo d'appello la censura la sentenza gravata per non aver il Tribunale riconosciuto Pt_1
l'intervenuta prescrizione del credito richiesto da ll'odierna parte appellante Controparte_1 per spese di gestione relative agli anni 2014 e 2015 (cfr. fattura n. 340 - all.6 al ricorso monitorio) e relativo alla somma di € 1.469,60.
In realtà secondo l'appellante la prescrizione si sarebbe maturata trattandosi di crediti a cui si applicherebbe il disposto di cui all'art. 2948 n. 4 c.c. e quindi la prescrizione quinquennale prevista per i pagamenti periodici
(“gli interessi e, in genere, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi”) ed avrebbe errato il giudice di prime cure a considerare interrotta la prescrizione con l'emissione della fattura
13 n.340F/2015 in data 23/6/2015 in quanto non solo non è stato provata la notifica e/o la consegna della fattura e comunque l'emissione di una fattura non costituisce atto interruttivo della prescrizione.
Il motivo è infondato e va respinto.
Questa Corte rileva
- che il Tribunale ha dichiarato infondata “l'eccezione di prescrizione lamentata sulla fattura n.340/15 atteso che, trattandosi di saldo sul maggior importo dovuto e autoridotto, la fattura 340 veniva emessa in data 23 giugno 2015 (doc.
6 fascicolo monitorio) e la diffida di pagamento del 27 maggio 2020 interrompeva il termine di prescrizione (doc. 4 parte convenuta opposta)”;
- che, sebbene la tesi di parte appellante, basata sul fatto che il pagamento era previsto da regolamento entro il mese di gennaio di ogni anno e che la fattura 340F/2015 del 23 giugno 2015 relativa agli oneri degli anni 2014
e 2015, con indicati gli importi già corrisposti e la differenza ancora dovuta, in astratto non sarebbe un documento interruttivo della prescrizione (c.f.r. Cass. N.26286/2025), tuttavia agli atti di causa è presente la diffida di pagamento del 14 dicembre 2018 (doc. n.15 della stessa parte opponente), con la quale la è Pt_1 stata messa in mora per l'importo di € 11.246,46 per oneri e spese, ancora dovuti a quella data;

- che, pertanto, l'eccezione di prescrizione deve essere respinta.

B) SULLE SPESE DI LITE
Le spese del presente grado seguono il principio della soccombenza e sono poste a carico a carico dell'appellante Esse sono liquidate secondo i parametri di cui al dm 55/2014 e succ. mod Parte_1 nei valori medi in ragione del valore della lite (scaglione da € 5.200,00 ad € 26.000,00), compresa la fase di trattazione per questo grado di giudizio.
Quindi:

1. Studio controversia: € 1.134,00=

2. Fase introduttiva: € 921,00=

3. Fase trattazione: € 1.843,00=

3. Fase decisionale: € 1.911,00=; totale per compensi avvocato: € 5.809,00=
Oltre rimborso spese generali pari al 15% ed iva e cpa come per legge.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza,
1) rigetta l'appello proposto da e conferma l'impugnata sentenza emessa dal Tribunale di Parte_1
Imperia in composizione monocratica;

2) dichiara tenuta e condanna alla rifusione delle spese di lite del presente grado di giudizio Parte_1 sostenute da che liquida in € 5.809,00 per compensi, oltre al rimborso forfettario Controparte_1 spese generali pari al 15% ed iva e cpa come per legge;

3) dà atto - ai fini dell'art. 1 comma 17 della Legge 24 dicembre 2012, n. 228, introduttivo dell'art. 13 comma
1 quater nel DPR 115/2002 (Testo unico in materia di spese di giustizia) – che l'appello è stato integralmente rigettato.
14 4) manda alla Cancelleria per quanto di competenza.
Genova, 6/11/2025
Il Giudice Ausiliario Il Presidente
(dott. Silva Dari) (dott. Rosella Silvestri)
15