N. R.G. 2205/2024
Tribunale di Mantova
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2205/2024 tra

Parte_1
ATTRICE
e

CP_1
CONVENUTA
Oggi 1 dicembre 2025 ad ore 09,20 innanzi al dott. Andrea Bulgarelli, sono presenti l'avv.
OR AN per e l'avv. LANFREDI GIULIANO per Parte_1
che si riportano alle rispettive memorie e Controparte_2 chiedono decidersi la causa.
Il giudice si ritira per la decisione.
Oggi 1 dicembre 2025 ad ore 15,30 innanzi al dott. Andrea Bulgarelli, nessuno è presente.
Il Giudice pronuncia sentenza, da considerarsi parte integrante del presente verbale, di cui dà pubblica lettura.
Il Giudice
dott. Andrea Bulgarelli REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Mantova
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Andrea Bulgarelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I° grado iscritta al n. r.g. 2205/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 P.IVA_1
OR TE ATTRICE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LANFREDI CP_1 C.F._1 GIULIANO e dell'avv. VILLINI OTTAVIA
CONVENUTA
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI
DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Va, preliminarmente, rilevato che la presente sentenza verrà redatta nella forma semplificata prevista dall'art. 132 c.p.c. in combinato disposto con l'art. 429, comma 1, c.p.c., mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, omettendo lo svolgimento del processo, per cui, con riguardo alle domande ed eccezioni formulate dalle parti ed al fatto e svolgimento del processo, al di fuori di quanto di seguito esposto, si fa rinvio al contenuto degli atti di causa e dei verbali d'udienza.
In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460
(risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento.
Parte attrice ha prodotto in atti il contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo concluso con la parte convenuta regolarmente registrato e ha indicato nella citazione notificata il 13 settembre 2024 il mancato pagamento di euro 14300,00 oltre IVA somma costituita dai canoni relativi alle mensilità da novembre 2023 a settembre 2024.
Nelle note difensive finali ha poi dedotto il mancato pagamento dei canoni fino al novembre
2025 pure indicando l'importo degli interessi legali dovuti.
Parte convenuta costituendosi il 4 novembre 2024 non si è opposta alla convalida di sfratto per morosità e ha offerto di sanare la dedotta morosità quantificandola in euro 15600,00 non contestando i fatti dedotti. Tale assegno, in un primo tempo rifiutato dal difensore attoreo, è stato poi ritirato e incassato il 14 novembre 2024.
Solo con la successiva memoria integrativa la convenuta ha: contestato la debenza della IVA, la legittimità della sospensione del pagamento dei canoni ex art. 1460 c.c. (anche sostenendo la conclusione di un accordo in tale senso) stante la esistenza di alcuni vizi per infiltrazioni all'immobile, ha chiesto il relativo risarcimento danni e ha eccepito il versamento in contanti della cauzione e la nullità del patto relativo alla durata del contratto di soli tre anni (“durata della locazione” pag. 1 contratto) in quanto inferiore ai minimi di legge.
La causa può essere decisa in forza della ragione più liquida.
La convenuta non si è opposta alla convalida nei termini di legge. Il giudice, in assenza di contestazioni della difesa attorea di insufficienza della somma offerta banco judicis per sanare la morosità, ha mutato il rito solo per provvedere nelle forme del rito ordinario locatizio a valutare la gravità del dedotto inadempimento.
L'entità e il numero dei canoni di cui si è dedotto l'inadempimento (pari a ben undici mensilità scadute sino alla data della prima udienza) è ritenuta tale da configurare un grave inadempimento e poter quindi fondare la richiesta pronuncia di risoluzione contrattuale giudiziale.
Parte convenuta non ha provato nulla in sede di costituzione per contestare il dedotto suo inadempimento e/o la sua gravità e non si ritiene che potesse farlo in seguito con la memoria ex art. 426 c.p.c. che può solo veicolare nel giudizio domande che siano compatibili con la mancata contestazione dell'inadempimento in comparsa. Il termine della prima udienza è infatti una barriera preclusiva dei motivi di opposizione alla convalida.
Né il pagamento tardivo dei canoni può comportare la sanatoria della morosità ed evitare una dichiarazione giudiziale di risoluzione del contratto.
Nelle locazioni ad uso diverso dall'abitazione non solo non è applicabile la speciale sanatoria prevista dall'articolo 55 della legge n. 392/1978, ma la volontà del conduttore di adempiere dopo l'intimazione di sfratto è irrilevante. Infatti, l'offerta o il pagamento del canone effettuati dopo l'intimazione di sfratto, ai sensi dell'articolo 1453, comma 3, del cc, dalla data della domanda, che è quella già avanzata ex articolo 657 del cpc con l'intimazione di sfratto, introduttiva della causa di risoluzione del contratto, il conduttore non può più adempiere.
Pertanto, è ininfluente il tardivo adempimento, una volta che il locatore abbia domandato la risoluzione del contratto.
Ne deriva che è inutile esaminare l'eccezione di nullità relativa del contratto di locazione (per la sua pattuita durata inferiore ai limiti di legge) privando di concreta utilità un tale accertamento quello della sussistenza di una pregiudiziale causa di sua risoluzione giudiziale per inadempimento.
Non può nemmeno essere accolta la domanda di risarcimento dei danni asseritamente subiti per le dedotte infiltrazioni posto che non sono stati nemmeno descritti nella memoria e la loro quantificazione non è stata minimamente giustificata. La convenuta non ha nemmeno mai dedotto una limitazione al godimento dell'immobile. Anche la eccezione della non debenza della Iva non è fondata essendo documentalmente smentita dalla clausola di “Opzione per l'imponibilità Iva” contenuta a pagina 3 del contratto.
La convenuta non ha provato alcun accordo di sospensione del pagamento dei canoni alla luce dei vizi dell'immobile eccepiti posto che non può essere considerato tale una semplice e-mail del 22.03.2024 prodotta sub doc. 8 con la quale veniva formalizzata la unilaterale sospensione dei pagamenti dei canoni d'affitto.
Il teste dipendente della convenuta, non ha saputo indicare a quali canoni le Testimone_1 parti stessero facendo riferimento durante una telefonata che avrebbe avuto ad oggetto una concordata sospensione del loro pagamento dato che ha dichiarato di nulla sapere sul pagamento dei canoni seguenti. Ciò rende evidente che un tale accordo anche se fosse stato concluso non aveva riguardato tutti i canoni ma solo alcuni o una loro parte.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo in base ai valori medi previsti per i compensi di avvocato dal D.M. 55/2014 per el prime due fasi e minimi per le altre due dai quali non si ravvisa motivo di discostarsi alla luce dell'attività difensiva svolta e dello svolgimento del processo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:

1. dichiara la risoluzione per grave inadempimento imputabile a parte conduttrice del contratto di locazione concluso tra le parti in causa il 4 maggio 2022 e registrato a
Castiglione delle stiviere il 18 maggio 2022;

2. ordina alla parte convenuta il rilascio dell'immobile sito in Castiglione CP_1 delle stiviere alla Via Mazzini, 59 in favore della parte attrice libero da persone e/o cose, entro il 31 gennaio 2026;

3. rigetta le domande della convenuta;

4. condanna al pagamento in favore di CP_1 Parte_1
di euro 24361,41 a titolo di canoni di locazione impagati sino a novembre 2025
[...] comprensivi di IVA e interessi legali per euro 311,41 e di quelli a scadere sino all'effettivo rilascio;

5. condanna al pagamento in favore di CP_1 Parte_1
delle spese di lite che si liquidano in euro 2106,00 per compenso tabellare per la
[...] fase di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale ex art. 4, comma 5, D.M. 55/2014, oltre ad euro 300,00 di anticipazioni ed oltre spese generali (15%) e C.P.A. di legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale.
Mantova, 1 dicembre 2025
Il Giudice dott. Andrea Bulgarelli