R.G. 18675/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice AL CC ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 18675/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. DAFFAN CARLO Parte_1 C.F._1 FELICE e UR CH AR ( ) VIA FONTANA 18 20122 MILANO;
C.F._2 elettivamente domiciliato in VIA FONTANA 18 20121 MILANO presso il difensore avv. DAFFAN CARLO FELICE
ATTORE contro
(C.F. P.IVA Controparte_1 P.IVA_1
CONVENUTA CONTUMACE
CONCLUSIONI
La parte attrice ha precisato le conclusioni come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione ha convenuto in giudizio l per sentire dichiarare Parte_1 Controparte_1 l'intervenuta usucapione in suo favore dell'unità immobiliare sita in Milano, via Gran San Bernardo n. 18, censita al N.C.E.U. del Comune di Milano al foglio 220, particella 190, subalterno 55, categoria C/3, classe 3, rendita € 108,46 già di proprietà della sig.ra deceduta a San Damiano al Persona_1 Colle il 3 novembre 1965, ordinando al competente conservatore dei registri immobiliari la trascrizione della emananda sentenza.
Non si è costituita la convenuta nonostante la regolarità e la tempestività della notificazione della citazione.
Il g.i., dichiarata la contumacia dell , ha rinviato la causa all'udienza del Controparte_1 19 febbraio 2025 ad esito della quale ha ammesso la prova testimoniale sulle circostanze capitolate da 1
pagina 1 di 6 a 4 della seconda memoria ex art. 171 – ter c.p.c. con i due testi ivi indicati. Ha poi rinviato la causa all'udienza del 29 maggio 2025 ove sono stati escussi i testi e Testimone_1 Tes_2 La causa è stata rinviata all'udienza del 18 giugno 2025 ove la parte attrice ha precisato le conclusioni come da verbale d'udienza.
La domanda è fondata e va accolta. Va ricordato che ai fini dell'usucapione di un diritto reale su bene è necessaria la sussistenza di tutti gli elementi costitutivi della fattispecie acquisitiva e quindi, tra l'altro, non solo del corpus, ma anche dell'animus possidendi, inteso il primo come svolgimento di una attività corrispondente all'esercizio del diritto domenicale ed il secondo quale intento di possedere la cosa per conto e in nome proprio. Vale la pena specificare gli elementi fondanti il possesso (almeno secondo una prospettiva descrittiva) ovvero:
- il corpus possessionis inteso quale compimento di attività materiali che manifestano il dominio esclusivo (o pro quota) sulla res da parte dell'interessato attraverso un'attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso pieno altrui, gravando l'onere della relativa prova su colui che invochi l'avvenuta usucapione del bene, non essendo al riguardo sufficienti, atti, soltanto, di gestione consentiti dal proprietario o anche atti tollerati dallo stesso titolare del diritto dominicale;

- l'animus possidendi consistente nella volontà di esercitare sulla cosa una signoria corrispondente alla proprietà o ad altro diritto reale (anche pro quota); esso non si può limitare ad semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore ed, anzi, secondo la giurisprudenza e dottrina maggioritaria, può, eventualmente, essere desunto in via presuntiva dal corpus possessionis, se l'attività svolta corrispondente all'esercizio del potere sulla cosa nomine proprio, vantando per sè il diritto corrispondente al possesso in contrapposizione con quello del titolare della cosa (anche nella forma esclusiva – Cass. II, 16 aprile 2015, n. 7821).
Il citato lasso temporale di cui all'art. 1158 c.c. è costituito dal ventennio di esercizio del possesso sulla cosa al fine del maturare dell'usucapione ordinaria del diritto di proprietà.
Il possesso, peraltro, deve essere stato acquistato ed esercitato pubblicamente, cioè in modo visibile a tutti o almeno ad un'apprezzabile ed indistinta generalità di soggetti e non solo dal precedente possessore o da una limitata cerchia di persone che abbiano la possibilità di conoscere la situazione di fatto soltanto grazie al proprio particolare rapporto con quest'ultimo (Cass. II, 23 luglio 2013, n. 17881). La pubblicità del potere di fatto è strettamente connaturata alla considerazione generale della corrispondenza tra ciò che appare all'esterno con la situazione petitoria sottostante cosicché quando tale connotazione del rapporto fattuale permanga per un apprezzabile periodo di tempo non si può che ritenere il soggetto proprietario della cosa a prescindere dall'assenza di un titolo specifico di acquisto.
In questo caso giova precisare che, qualora il bene oggetto della domanda risulti formalmente vacante o derivante da eredità giacente, troverebbe applicazione la disciplina di cui all'art.1, comma 260 della l. 27 dicembre n. 296 (Finanziaria 2007) secondo cui “allo scopo di devolvere allo Stato i beni vacanti o derivanti da eredità giacenti, il Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell'interno ed il Ministro dell'economia e delle finanze, determina, con decreto da emanare entro sei mesi dalla data di pagina 2 di 6 entrata in vigore della presente legge, i criteri per l'acquisizione dei dati e delle informazioni rilevanti per individuare i beni giacenti o vacanti nel territorio dello o Stato. Al possesso esercitato sugli immobili vacanti o derivanti da eredità giacenti si applica la disposizione dell'art. 1163 c.c. sino a quando il terzo esercente attività corrispondente al diritto di proprietà o ad altro diritto reale non notifichi all'Agenzia del demanio di essere in possesso del bene vacante o derivante da eredità giacenti. Nella comunicazione inoltrata all'Agenzia del demanio gli immobili sui quali è esercitato il possesso corrispondente al diritto di proprietà o ad altro diritto reale devono essere identificati descrivendone la consistenza mediante la indicazione dei dati catastali.” Come chiarito dalla Giurisprudenza di legittimità la norma non ha carattere retroattivo, non potendo ritenersi meramente interpretativa delle disposizioni di cui all'art. 1163 c.c., in quanto ha introdotto nell'ordinamento una nuova disciplina del possesso utile ad usucapionem relativamente ai beni vacanti e alle eredità giacenti di cui lo Stato sia divenuto titolare ex art. 586 c.c. allo scopo di consentirgli l'effettivo esercizio dei diritti successori ed impedirne l'estinzione a favore di terzi possessori. Pertanto, la stessa ratio ispiratrice dell'intervento del legislatore, volto ad evitare la perdita di diritti acquistati ai sensi dell'art. 586 c.c. citato su beni di cui l'Amministrazione neppure sia a conoscenza di avere acquistato, non fa altro che confermare che, in coerenza con i principi che regolano l'istituto dell'usucapione, ai sensi dell'art. 1163 c.c. nel testo anteriore alla citata modifica legislativa, le ragioni dell'inerzia dello Stato o la mancata comunicazione dell'altrui possesso ovvero la mancata conoscenza dell'intervenuto acquisto del bene erano circostanze che non potevano assumere alcun rilievo ai fini di impedire il decorso dell'usucapione e tanto meno potevano configurare una situazione di possesso clandestino, atteso che l'acquisto ex art. 1158 c.c. postula, da un lato, l'obiettiva inerzia da parte del proprietario o del titolare di un diritto reale e, dall'altro, l'acquisto e l'esercizio del possesso da parte del terzo in modo pubblico e pacifico (Cass. II, 11 giugno 2013, n. 14655; Cass. II;
26 gennaio 2010, n. 1549; Trib. Firenze II, 12 febbraio 2015). Corollario di ciò è l'inapplicabilità ai beni rispetto ai quali l'esercizio di un potere di fatto a guisa di diritto reale sia iniziato precedentemente all'entrata in vigore della citata disposizione atteso che la pubblicità del possesso ex art. 1163 c.c. non può essere “trasformata” ex lege in sua clandestinità in via retroattiva.
Chiarito ciò sul piano astratto si può passare all'esame della fattispecie fattuale.
Sul piano dell'individuazione soggettiva passiva del formale intestatario del cespite va ricordato che l'immobile oggetto d causa era stato acquistato inter vivos da prima nel diritto di nuda Persona_1 proprietà nel 1952 (doc. 2 fasc. e poi, nella piena proprietà attraverso quello di usufrutto nel Pt_1 1958 (doc. 3 fasc. in quanto ella aveva dapprima acquistato la nuda proprietà del bene e, Pt_1 successivamente, anche l'usufrutto.
L'attore ha allegato e dimostrato la morte della intestataria formale del bene il 3 novembre 1965 e l'assenza di suoi eredi (v. docc. 5, 6, 7, 8, 9 fasc. Nello specifico i chiamati ex lege Pt_1 CP_2 (sorella) e (nipote) rinunciarono all'eredità con atto del 17 febbraio 1968.
[...] Persona_2
Pertanto, può affermarsi l'efficacia del meccanismo dell'acquisto della proprietà ipso iure successionis da parte dello Stato ex art. 586 c.c., a far data dal decennio successivo all'aperta successione.
Spetta, quindi, all la legittimazione passiva dell'azione odierna quale Controparte_1 soggetto affidatario ex lege della funzione di gestire ed amministrare i beni per conto del Ministero dell'Economia e, quindi, dello Stato.
pagina 3 di 6 Venendo al piano oggettivo dell'accertamento dell'acquisto del diritto autodeterminato occorre accertare l'esercizio del possesso da parte dell'attore nonché la sua diuturnitas nel ventennio richiesto dalla disposizione.
A questo ultimo proposito, infatti, risulta allegato e dimostrato che tale immobile era stato concesso in locazione dalla, poi, defunta ad un terzo, tale dal 1963 (doc. 4 fasc. Persona_1 Persona_3
L'attore ha poi allegato che il citato conduttore avrebbe cominciato a comportarsi quale Pt_1
“proprietario” del bene provvedendo “a pagare le spese condominiali” e “verso la fine degli anni '70, proposero all'odierno attore di utilizzare il bene oggetto di causa come proprio luogo di lavoro”.
A dispetto di quanto allegato dalla difesa attorea, “il bene era pienamente nel possesso dell'odierno attore fin dal settembre 1977, poiché in loco il sig. svolgeva la pro-pria attività professionale Pt_1
“uti dominus”, non può qualificarsi tale attività quale possesso dell'immobile per due ordini di ragioni ovvero:
- la stessa difesa attorea afferma che la disponibilità materiale della cosa avvenne invito domini ovvero tramite la “concessione” (parrebbe essere un comodato) che gli venne accordata dal citato ex conduttore. Ne segue che l'attività poi esercitata dall'attore costituiva mera attuazione di tale concessione e non un potere di fatto ex art. 1140 c.c.;
- in diritto non sarebbe neppure ipotizzabile un trasferimento del possesso avvento inter vivos tra il citato e poiché n tema di accessione nel possesso ex art. Persona_3 Parte_1
1146, comma 2, c.c., affinché operi il trapasso del possesso dall'uno all'altro dei successivi possessori ed il successore a titolo particolare possa unire al proprio quello del dante causa, è necessario che il trasferimento sia giustificato da un titolo astrattamente idoneo al passaggio della proprietà od altro diritto reale sul bene (infra ex multis Cass. II, 27 marzo 2023, n. 8579). Ciò, peraltro, precede la stessa assenza di riscontri probatori circa la collocazione temporale dell'inizio del possesso valido ad usucapionem. In particolare, gli unici documenti che dovrebbero costituire fonte di prova (docc.10, 11 fasc. pur contenendo un riferimento a si limitano a Pt_1 Parte_1 richiamare la via in cui è ubicato l'immobile al solo fine di indicare il domicilio fiscale dell'attore. Tali documenti non possono essere, quindi, ritenuti dimostrativi di chi fosse il possessore a quel tempo del cespite data la loro genericità ed imprecisione (doc. 11 . Altresì, è assente un riscontro Pt_1 dichiarativo delle testimonianze rese da tutti i testi escussi circa il periodo di tempo che va almeno dal 1977 al 1981. La teste, infatti, ha affermato “facevo la custode dello stabile dal 1981 Testimone_1 fino al 2021. Confermo che da quando ho intrapreso la mia attività lavorativa ho sempre visto l'attore utilizzare il locale per cui è causa. Ricordo che il locale era al piano terra di fronte al cortile subito dopo l'androne di entrata”. Pertanto, si deve ritenere l'inizio del possesso del citato immobile da parte dell'attore in un momento successivo vista l'irrilevanza dei documenti a dimostrarlo.
Chiarito ciò l'attore ha, comunque, allegato e dimostrato tutti i presupposti necessari ai fini dell'usucapione ventennale dell''unità immobiliare sita in Milano, via Gran San Bernardo 18, identificata al N.C.E.U. del predetto comune al foglio 220, particella 190, sub 55, classe C/3.
Può ragionevolmente affermarsi che l'instaurazione del possesso sia avvenuta il 3 ottobre 1986 quale manifestazione esterna e sostitutiva del potere di fatto dell'allora possessore tramite la spendita della qualità di proprietario con la presentazione al Comune di Milano dell'istanza di concessione in sanatoria. Atto diretto alla regolarizzazione della destinazione d'uso del bene oggetto di causa da artigianale a commerciale (doc.12 fasc. . Pt_1
pagina 4 di 6 In tale istanza l'attore si professava proprietario della cosa rendendo inequivoco verso l'esterno quale fosse il suo rapporto di fatto con essa. In essa è presente l'indicazione esplicita alla partita n. 51343 corrispondente a quella richiamata anche nella visura catastale storica, in cui sono indicati gli estremi catastali aggiornati dell'immobile (doc. 1 bis fasc. . Tale elemento conferma la riferibilità Pt_1 dell'immobile all'attore nonché l'idoneità dell'documento a provare la consistenza possessoria del rapporto di fatto con l'immobile. Va ricordato che in un contratto ad effetti obbligatori, la "traditio" del bene non configura la trasmissione del suo possesso ma l'insorgenza di una mera detenzione, sebbene qualificata, salvo che intervenga una "interversio possessionis", mediante la manifestazione esterna, diretta contro il proprietario/possessore, della volontà di esercizio del possesso "uti dominus", atteso che il possesso costituisce una situazione di fatto, non trasmissibile, di per sé, con atto negoziale separatamente dal trasferimento del diritto corrispondente al suo esercizio, sicché non opera la presunzione del possesso utile "ad usucapionem", previsto dall'art. 1141 c.c., quando la relazione con il bene derivi da un atto o da un fatto del proprietario non corrispondente al trasferimento del diritto” (infra ex multis Cass. II, Ord. 22 ottobre 2021, n. 29594). Da tale momento acquistano rilievo possessorio le attività svolte sulla cosa per come descritte dall'attore e confermate dai testimoni escussi nel processo. I testimoni, infatti, hanno confermato le allegazioni attoree circa l'esercizio del possesso nel tempo necessario per l'usucapione. Nella specie:
• ha dichiarato: “facevo la custode dello stabile dal 1981 fino al 2021. Confermo CP_3 che da quando ho intrapreso la mia attività lavorativa ho sempre visto l'attore utilizzare il locale per cui è causa. Ricordo che il locale era al piano terra difronte al cortile subito dopo l'androne di entrata”;
• ha confermato che:“Sono stato assunto il 1° giugno 1984 “e che “Da almeno Tes_2 quando sono stato assunto l'attore occupa ed utilizza a fini lavorativi il locale sito nel citato condominio”. Possesso che perdura fino all'attualità come confermato dai citati testi: ha dichiarato CP_3
“confermo che ancora oggi l'attore svolge la propria attività presso il citato locale. Ne sono a conoscenza perché di tanto in tanto mi reco sul posto a trovare i condomini che conosco da lunga durata”; il quale ha affermato “confermo che allo stato attuale lavoro preso lo studio Tes_2 dell'attore sito sempre nel locale di cui sopra. Specifico che lo studio si trova all'interno del cortile condominiale di fronte all'androne di ingresso al piano terra”.
Sul piano probatorio, poi, corroborano l'allegazione attorea, le spese sostenute per la conservazione del bene, in particolare, la fattura relativa alla fornitura di energia elettrica e quella riguardante la fornitura le utenze telefoniche (docc. 14, 15 fasc. . Pt_1
I presupposti per l'usucapione sono maturati almeno a far data dal 3 ottobre 2006.
Va, quindi, dichiarato l'acquisto per usucapione del diritto di proprietà sull'immobile sito in Milano, alla via Gran San Bernardo n. 18, censita al N.C.E.U. del Comune di Milano al foglio 220, particella 190, subalterno 55 in capo a Parte_1
Le spese di lite vanno dichiarate irripetibili stante la natura della causa di usucapione in quanto volta a far accertare un diritto nell'esclusivo interesse dell'attore e l'assenza di alcuna opposizione della convenuta.
Si dà atto che il presente provvedimento costituisce titolo idoneo alla trascrizione presso i RR.II. competenti ai sensi dell'art. 2651 c.c.
pagina 5 di 6

P.Q.M.



il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni domanda o eccezione avversa
• dichiara l'intervenuta usucapione del diritto di proprietà dell'immobile sito in Milano, alla via Gran San Bernardo n. 18, censito al NCEU al Foglio 220, particella 190, subalterno 55 in favore di Parte_1
• spese irripetibili;

• dà atto che la presente sentenza costituisce titolo idoneo per la trascrizione ai sensi dell'art. 2651 c.c..

Milano, 28 luglio 2025
Il Giudice
AL CC
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