R.G. 25066/2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Nona civile
Il Giudice del Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, all'udienza del 12/11/2025 la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 25066/2024 R.G.
TRA
Parte_1 rappresentato e difeso dall'avv. CHIARO GIUSEPPE, come da procura in atti.
RICORRENTE
E

CP_1 rappresentato e difeso dall'avv. CADAVERO VINCENZO, come in atti.
RESISTENTE
OGGETTO: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo
CONCLUSIONI: come in atti.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con originario atto di intimazione di licenza per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato, l'odierno istante adiva Questo
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Il Giudice Dott. Vincenzo Trinchillo
1 Tribunale al fine di sentir convalidare l'intimato sfratto per finita locazione ad uso diverso e per sentir emettere ordinanza di rilascio.
A sostegno della propria domanda deduceva:
di essere proprietaria dell'unità immobiliare sita in Napoli alla via Gennaro
Capuozzo n. 44 (già via Diocleziano n. 44), piano 7, int. 18, con estremi catastali identificati da sezione CHI, foglio 7, particella 200, sub. 23, categoria
A2, rendita euro 650,74, codice comune F839;
che con contratto, regolarmente registrato in data 11/12/2018 il contratto di locazione viene regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate al numero 010746-serie 3T e codice identificativo TET18T010746000UO, concedeva in locazione il detto immobile;

che l'istante non aveva intenzione di rinnovare il contratto alla seconda scadenza contrattuale.
Con ulteriori argomentazioni, variamente articolate, concludeva come in atti:
“Voglia l'On. Tribunale adito:


1. convalidare l'intimata licenza per finita locazione nei confronti della sig.ra , per CP_1 la data intimata o quella diversa che dovesse emergere in corso di causa, con provvedimento immediatamente esecutivo e fissazione della data di esecuzione;



2. in caso di opposizione, si chiede, sin da ora, di emettere Ordinanza non impugnabile di rilascio, provvisoriamente esecutiva dell'immobile ai sensi dell'art. 665 c.p.c., con contestuale fissazione della data di esecuzione del provvedimento di rilascio e, per l'effetto, disporre il mutamento del rito per il prosieguo del giudizio nelle forme del rito speciale, concedendo termine per il deposito di memorie integrative.


3. Con vittoria di spese e compensi di giudizio oltre IVA e CPA come per legge.”
Si costituiva in giudizio la conduttrice la quale si opponeva alla convalida.
Precisava che la locatrice non aveva inoltrato formale disdetta come previsto dalle clausole contrattuali e che l'atto di citazione era stato notificato ai sensi dell'art 140 cpc in data del 14.10.2024 con ritiro dell'atto presso la casa
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2 comunale in data successiva alla scadenza del termine di giacenza presso l'ufficio postale, pertanto il termine di sei mesi non era stato rispettato ed il rapporto contrattuale si era prorogato tacitamente alle stesse condizioni.
Rassegnava, come in atti, le seguenti conclusioni: “Tanto premesso la signora
[...]
conclude perché il Tribunale CP_1
Non convalidi la licenza per finita locazione alla data del 04 12 2024 e disponga il mutamento del rito fissando il termine per l'introduzione della fase di merito e per la fase conciliativa avanti all'organismo di mediazione
Con la vittoria all'esito della fase di merito delle spese del grado comprese quelle della presente fase cautelare”.
Denegata l'ordinanza provvisoria di rilascio, il Tribunale disponeva il mutamento di rito e assegnava alle parti termine per introdurre il procedimento di mediazione.
In seguito al disposto mutamento di rito parte ricorrente, nel riportarsi a tutti i propri atti e scritti difensivi, insisteva per l'accoglimento della propria domanda. Parte resisteva contestava la pretesa, resistendo alla stessa.
All'odierna udienza ascoltata la discussione delle parti, Questo Magistrato, all'esito della camera di consiglio, decide il giudizio mediante la presente sentenza.
In via preliminare, sebbene abbia avuto esito infruttuoso, va detto che è stata esperita la c.d. mediazione, obbligatoria per la materia de qua, pertanto, la domanda è procedibile.
Analizzata la procedibilità della domanda, può passarsi al sindacato giurisdizionale sulla domanda di risoluzione del contratto per finita locazione.
La domanda di cessazione del contratto di locazione alla scadenza del
4.12.2024 è infondata e deve essere rigettata.
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3 Nell'enucleare il percorso ermeneutico posto a fondamento da parte del
Tribunale della statuizione giurisdizionale e, nell'ottica della diffusività del
Vaglio cara al Giudicante, occorre prendere le mosse da taluni rilievi.
In primo luogo occorre notare come è incontestata tanto la sussistenza del contratto di locazione, regolarmente registrato, tra la parti, quanto il rapporto locatizio che, in ragione della detta vicenda negoziale, ne è scaturito.
Del pari incontestata la natura della citata locazione per uso abitativo.
Alla luce di tali considerazioni appare evidente che il vero fulcro ed, al contempo, punctum dolens della attiene alla sussistenza di Parte_2 una valida ed efficace di disdetta per la scadenza contrattuale che la parte ricorrente individua al 04.12.2024 e che parte resistente contesta.
Al riguardo ritiene il Tribunale assolutamente fondata l'eccezione sollevata dalla difesa della parte resistente che ha preliminarmente dedotto l'inefficacia della disdetta contenuta nell'atto di intimazione notificato alla conduttrice in data
23.5.24 con giudizio, poi, estinto.
In verità non sfugge affatto a Questo Tribunale che ( peraltro più volte nella propria Giurisprudenza ha affermato e ribadito tale principio come, peraltro, si veda anche infra ) “anche l'intimazione di sfratto può contenere la disdetta, in quanto da essa si trae l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto, e che tale intimazione è direttamente riferibile al locatore in virtù della procura al difensore, che l'ha sottoscritta, posta a margine della citazione,
e dello stesso mandato alle liti, estensibile ad una dichiarazione che, pur avendo natura sostanziale, costituisce il presupposto dell'intimazione di sfratto,
e vale, quindi, ad integrare una disdetta valida ed efficace" (in tal senso
Cassazione civile, sez. VI, 29/11/2017 n. 28471).
D'altro canto, però, come correttamente eccepito dalla difesa di parte resistente, occorre notare ( cfr. allegato agli atti ) che la stessa parte locatrice, dopo aver notificato l'intimazione contenente la disdetta e, dunque, per propria
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4 scelta, “integrando” la stessa nell'atto di intimazione, non ha preso parte ( cfr. verbale di udienza allegato in atti parte resistente ) all'udienza per la convalida locatizio con la conseguenza che lo Stesso Tribunale dichiarava cessati gli effetti dell' allora notificata intimazione.
La cessazione degli effetti dell'intimazione trova diretto fondamento nel dettato dell'art. 662 c.p.c. e non - giova rilevarlo anche in ragione dell'odierna discussione dei difensori – in una volontà abdicativa della parte.
Alla detta intimazione - essendone cessati gli effetti per la statuizione giurisdizionale - non potrà più farsi riferimento non potendosi invocare effetti di un atto cui proprio gli stessi - per espressa previsione normativa- sono cessati, pena l'assolutamente inammissibile conclusione che la disposizione di cui all'art. 662 c.p.c. sarebbe inutiliter data.
Esclusa, dunque, la “reviviscenza cd. processuale” del citato atto, va osservato che, anche sotto il profilo sostanziale, la stessa parte locatrice con la propria condotta ha assunto un comportamento incompatibile con la volontà di fare cessare il rapporto alla data del 04.12.2024.
In proposito occorre ricordare che la rinnovazione del contratto di locazione - secondo quella che la Stessa Suprema Corte definisce giurisprudenza constante - non può desumersi dalla mera permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invece un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto  ( in tal senso tra le varie e numerose si veda
Cassazione civile sez. III, 21/11/2011, n.24456 ).
Orbene, nell'odierna vicenda processuale, è proprio la condotta cd “positiva” della stessa parte locatrice ha manifestare, senza ragionevole dubbio ad
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5 avviso del Tribunale, la volontà implicita di non dar corso all'originaria disdetta contenuta nell'atto di intimazione.
Non solo la mancata partecipazione all'udienza fissata proprio per la convalida della licenza, ma anche le trattative, circostanze espressamente eccepite e documentate dalla parte ricorrente, per il rinnovo del contratto appaiono indici inequivoci di non dare corso alla volontà manifestata nel solo maggio 2024 ( a pochi mesi di distanza).
Non si tratta di alcuna rinuncia all'azione od atto abidicativo o di questioni relativi ai poteri del difensore ( giova rilevarlo anche in ragione dell'odierna discussione dei difensori ), ma di una chiara condotta concludente della stessa parte locatrice di non giovarsi anche sotto il profilo sostanziale degli effetti della disdetta, già processualmente, dichiarati cessati.
Al di fuori dell' in verità già chiaro rilievo fattuale e di merito svolto, anche una
“chiave di lettura della vicenda negoziale” secondo buona fede impone di ritenere che il locatore, con la propria condotta, abbia manifestato una volontà incompatibile con la cessazione del rapporto alla data del 04.12.2024 venendo contra factum proprio intimare la licenza;
farne cessare gli effetti processuali;
intavolare trattative per un novo contratto salvo, poi, richiamare la presunta precedente disdetta.
Del resto non può considerarsi un caso che, con l'odierna e nuova azione, la parte ricorrente chiede al Tribunale di dichiararsi cessato il contratto alla citata scadenza indicata od in “via subordinata, salvo gravame, accertarsi e dichiarare la cessazione del contratto di locazione intercorso tra le parti in lite alla prima data utile, 4.12.2026, fissando la data di rilascio dell'immobile libero da persone e cose a danno di parte Resistente in favore di parte Ricorrente” ( testuale conclusioni rassegnate ).
Proprio tale domanda non solo impone al Tribunale il relativo vaglio ma è, altresì, fondata.
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6 Con l'odierna intimazione la parte ricorrente, senza dubbio, ha - stavolta - coltivato e manifestato effettivamente la volontà di non rinnovare il rapporto locatizio in maniera inequivoca come palesato dalle difese e ribadito all'odierna udienza di discussione.
L'odierna azione, infatti, sebbene per le ragioni espresse e per il mancato rispetto del termine semestrale non possa spiegare effetti per la data del
04.12.2024, certamente deve dirsi, ad avviso del Tribunale, tempestiva per la data del 04.12.2026 successivo rinnovo contrattuale contenendo per tale scadenza una valida disdetta.
Per le ragioni, infatti, già espresse e secondo il richiamo della Giurisprudenza della Suprema Corte non vi è dubbio alcuna , ad avviso del Tribunale, che la disdetta contenuta nell'atto di intimazione odierna, inefficace per la scadenza del 04.12.2024, possa spiegare i suoi effetti per la successiva scadenza del
04.12.2026.
Pertanto la volontà di non rinnovare il rapporto locativo, peraltro successivamente ribadita nelle memorie depositate in seguito al mutamento di rito ed all'odierna udienza di discussione, deve ritenersi valida per la scadenza successiva a quella indicata da parte ricorrente del 04.12.2024.
Alla luce di quanto esposto, ne deriva che il contratto di locazione andrà dichiarato cessato alla successiva scadenza del 04.12.2026.
La data di rilascio, in mancanza di attuazione spontanea, viene fissata in dispositivo ex art 56 legge 392/1978, considerate le contrapposte esigenze delle parti, la natura del contratto, la durata dello stesso e valutate l'esigenza abitativa della parte conduttrice nella necessità di trovare un nuovo alloggio nonché le esigenze anche familiari della parte locatrice e valutato, altresì, il tempo trascorso dalla disdetta.
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7 Non coglie, stavolta, nel segno la difesa e l'eccezione di parte resistente secondo cui si sarebbe venuto a “creare” un nuovo rapporto locatizio alle condizioni di un presunto nuovo contratto di locazione concluso nel luglio 2024.
Ad avviso del Tribunale le trattative tra le parti, pur ritenute rilevanti sotto il citato profilo della condotta nel senso supra chiarito, non sono mai sfociate in alcuna vicenda negoziale oggetto di effettivo “incontro” di volontà, con la conseguenza che alcuna nuova vicenda negoziale è riscontrabile ed il rapporto locatizio resta regolato dall'unico negozio esistente tra le parti ovvero il contratto di locazione concluso nel 2018.
Non resta che analizzare la questione del regime di governo delle spese di lite.
Orbene, essendosi accertato che locazione andrà a scadere ad una data diversa da quella indicata (domanda comunque azionata in via subordinata dalla parte ricorrente), la parte ricorrente non può essere condannata al pagamento delle spese di lite avendo, comunque, visto affermarsi la fondatezza sostanziale della domanda subordinata.
Del pari la parte resistente non solo ha visto l'affermazione della fondatezza della propria difesa circa la domanda principale ritenuta infondata e, dunque, versandosi in una chiara ipotesi di soccombenza reciproca;
ma anche in relazione alla domanda cd. subordinata non può essere condannata alle spese stesse non potendosi non ricordare il principio espresso costantemente dalla
Suprema Corte di Cassazione in relazione al tema del rapporto tra le spese di giudizio e la licenza per finita locazione - espressione, in verità di generale principio di causalità - secondo cui:” Nel procedimento di convalida di licenza per finita locazione, qualora intervenga la convalida ai sensi dell'art. 663 c.p.c., il giudice non può disporre la condanna alle spese a carico del conduttore- intimato e a favore del locatore (con la configurabilità del diritto di quest'ultimo al relativo rimborso), non trovando applicazione in tal caso, oltre al principio della soccombenza, nemmeno quello di causalità, poiché il provvedimento di convalida non può considerarsi pronunciato in dipendenza di un fatto del
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8 convenuto, che renda necessario il ricorso alla tutela giurisdizionale, bensì di un interesse esclusivo dell'attore-intimante alla costituzione in via preventiva di un titolo esecutivo, da far valere successivamente alla scadenza del contratto.”
( in tal senso tra le varie Cassazione civile sez. III, 20/02/2007, n.3969 ).
Per tali ragioni le spese devono essere integralmente compensate tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, nella persona del dott. Vincenzo Trinchillo, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) in accoglimento parziale della domanda di parte ricorrente accerta e dichiara la cessazione del contratto di locazione dell'immobile sito in Napoli alla via Gennaro Capuozzo n. 44 (già via Diocleziano n. 44), compiutamente individuato in atti e nel contratto di locazione, alla data del 04.12.2026 ed ordina alla parte resistente il rilascio del detto immobile in favore di parte ricorrente libero e vuoto da cose e persone;

2) Fissa per l'esecuzione, in mancanza di rilascio spontaneo, la data del
04.01.2027;
3) compensa integralmente le spese di lite.
Napoli, 12/11/2025
Il Giudice
Dott. Vincenzo Trinchillo
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